臺灣彰化地方法院103年度重訴字第134號

臺灣彰化地方法院民事判決　103年度重訴字第134號

原告

泰竣企業有限公司

法定代理人

陳友欽

訴訟代理人

周玉蘭律師

複代理人

歐嘉文律師

被告

玉湘葳企業股份有限公司

法定代理人

蔡文良

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103年11月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告主張

一、原告於民國（下同）103年7月14日向訴外人林英真購買坐落彰化縣花壇鄉○○段000地號、地目建、面積509.51平方公尺及同段759地號、地目雜、面積28.63平方公尺之土地，暨其上同段358建號即門牌號碼彰化縣彰化市花壇鄉○○村○○巷00號（含增建部分）建物即如附圖所示編號Ａ，面積170.73平方公尺、編號Ｂ，面積508.24平方公尺、編號Ｃ，面積2.91平方公尺、編號Ｄ，面積40.96平方公尺之建物（下稱系爭房地），並於103年7月21日辦理所有權移轉登記。

二、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425條定有明文。系爭房地前縱由原所有權人即林英真（即原告之前手）出租予被告，租期自102年1月1日起至108年12月31日止，共計6年，惟該租賃契約是屬未經公證，期限逾五年之不動產租賃契約，是自無得適用民法第425條第1項之規定，被告當不得以其與原告前手之租賃契約對原告為主張。

三、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。自原告取得系爭房地之103年7月21日起，即無任何法律上之權源，且未經原告同意，無權占用系爭房地，顯已侵害原告之所有權，原告自得請求被告遷讓並返還系爭房地。是提起本件訴訟，爰請求如訴之聲明第一項所載。

四、無權占有他人之物，受有對該物占有使用之利益，致所有人或其他權利人受損害，自應依不當得利之規定，返還其利益。但其所受之利益為使用本身，性質上不能返還，應償還其價額。而無權占有他人之房地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此項應返還不當得利之價額自得依相當之租金加以計算。查：被告無權占用系爭房地，獲得相當於原租金每月5萬元之利益，致原告受損害，原告爰依民法第179條規定，請求被告自103年7月21日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告5萬元之不當得利，如訴之聲明第二項所載。

五、被告公司股東間之糾紛不能作為有權占有之依據。

六、並聲明：㈠被告應將坐落彰化縣花壇鄉○○段000地號、地目：建，面積509.51平方公尺；同段759地號，地目：雜，面積28.63平方公尺之土地；同段358建號即門牌號碼彰化縣花壇鄉○○村○○巷00號建物（含增建部分），即如附圖所示編號Ａ，面積170.73平方公尺、編號Ｂ，面積508.24平方公尺、編號Ｃ，面積2.91平方公尺、編號Ｄ，面積40.96平方公尺之建物均騰空遷讓，並交還上開土地、建物予原告。

㈡被告應自103年7月21日起至返還前項房屋、土地之日止，按月給付原告新台幣5萬元。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣第一、二項請求原告願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告則答辯稱：

一、伊就系爭房地係向前地主承租，故需將租金交付予前地主。

二、目前被告公司之股東間尚有糾紛，故無法處理。

三、並聲明：駁回原告之訴。叁、得心證之理由：

一、原告主張其於103年7月14日向林英真購買系爭房地，並於103年7月21日辦理所有權移轉登記，而系爭房地現為被告所占用，但被告並任何占用權源，爰依民法第767條第1項前段及中段之規定，訴請被告遷讓並返還系爭房地，求命判決如聲明第一項所示等語。被告則以系爭房地係向前地主承租，且被告公司之股東間尚有糾紛，故無法處理，因之原告請求無理由等語置辯。

二、經查：

㈠原告於103年7月14日向林英真購買系爭房地，並於103年7月21日辦理所有權移轉登記，是系爭房地之所有權人係為原告等情，有原告提出之土地第二類謄本及異動索引、建物第二類謄本及異動索引暨房屋稅單影本可證（卷見第7-15頁；19頁），且該建物原登記面積為283.70平方公尺，其後增建達722.84平方公尺，彰化縣彰化地政事務所土地複丈成果圖可佐，但增建部分附屬有保存登記之建物，且無獨立出口，故隨同已有保存證記部分之建物移轉予原告，被告對此亦不表爭執，故原告係系爭房地之所有權人，堪可認定。

㈡系爭房地之坐落彰化縣花壇鄉○○段000地號、地目建、面積509.51平方公尺及同段759地號、地目雜、面積28.63平方公尺之土地，暨其上同段358建號即門牌號碼彰化縣彰化市花壇鄉○○村○○巷00號（含增建部分）建物即如附圖所示編號Ａ，面積170.73平方公尺（此部分坐落於他人所有之同段739地號土地上）、編號Ｂ，面積508.24平方公尺、編號Ｃ，面積2.91平方公尺、編號Ｄ，面積40.96平方公尺（此部分坐落於他人所有之同段760地號土地上）之建物，為被告所占用等情，且為被告所不爭執，並經本院會同彰化縣彰化地政事務人員履勘測量，分別製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，是原告此部分之主張，應堪認為真實。

㈢被告縱係向原所有權人林英真（即原告之前手）承租系爭房地，惟自原告所提出被告與林英真間之租約，可知租期系自102年1月1日起至108年12月31日止，共計6年，且未經公證，有房屋租賃契約書影本可證（見卷第17-18頁背面），是該租賃契約是屬未經公證，期限逾五年之不動產租賃契約，而按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425條定有明文。是被告仍不得以該租約對抗原告，甚為至明。故被告占用系爭房地，對原告而言，自屬無權占用。

㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之民法第767條第1項前段及中段分別定有明文。原告係系爭房地之所有權人，而被告占有系爭房地並無合法權源，已如上述，是原告本於所有權能法律關係，請求被告將門牌號碼彰化縣花壇鄉○○村○○巷00號建物（含增建部分），即如附圖所示編號Ａ，面積170.73平方公尺、編號Ｂ，面積508.24平方公尺、編號Ｃ，面積2.91平方公尺、編號Ｄ，面積40.96平方公尺之建物及坐落彰化縣花壇鄉○○段000地號土地扣除上開編號Ｂ所示建物之基地；同段759地號土地扣除上開編號編號Ｃ所示建物之基地均騰空遷讓，並交還予原告，洵屬有據，應予准許。至於上開編號Ｂ與編號Ｃ所示之建物所座落之基地，因既判命被告自該建物遷讓並交還，則非但被告無從占用該建物座落之基地，且該判決已達交還基地之目的，是再請求交還建物所座落之基地，則係屬無權利保護之必要，該部分應予駁回。

三、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有61年臺上字第1695號判例意旨可資參照。本件被告於租賃關係消滅後，無權占有原告所有之系爭建物，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，是原告依民法第179條不當得利之法律關係請求其返還所受利益，洵屬有據。又原告主張被告因無權占有系爭房地而受有相當於租金之不當得利，應以每月5萬元乙節，有原告所提之被告與林英真所訂之租賃契約書影本可證。是以原告請求被告自103年7月21日（即原告取得系爭房地之所有權）起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付5萬元，自屬有據。

四、綜上所述，原告本於所有權能法律關係，請求被告將門牌號碼彰化縣花壇鄉○○村○○巷00號建物（含增建部分），即如附圖所示編號Ａ，面積17 0.73平方公尺、編號Ｂ，面積508.24平方公尺、編號Ｃ，面積2.91平方公尺、編號Ｄ，面積40.96平方公尺之建物及坐落彰化縣花壇鄉○○段000地號土地扣除上開編號Ｂ所示建物之基地；同段759地號土地扣除上開編號編號Ｃ所示建物之基地均騰空遷讓，並交還予原告；基於不當得利之法律關係，請求被告自103年7月21日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付5萬元，為有理由，應予准許。逾此部分請求，則無理由，應予駁回。

五、假執行之宣告：本件原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許，至於敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回，附此敘明。

六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之主張，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併予敘明。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。