彰化簡易庭108年度彰簡字第318號

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　108年度彰簡字第318號

原告

簡錦秀

訴訟代理人

顏三郎

被告

鄭淑敏

上列當事人間請求核定租金等事件，本院於民國108年7月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國104年8月12日因共有物分割，取得坐落彰化縣○○市○○段000000地號土地（面積87.97平方公尺，下稱系爭土地）之所有權。被告所有門牌號碼彰化縣○○市○○○街00巷00號未辦理所有權第一次登記房屋（下稱系爭房屋）逾越地界，占有使用系爭土地如附圖（即彰化縣彰化地政事務所104年12月1日彰土測字第3355號土地複丈成果圖）所示編號A部分面積61.82平方公尺、編號B部分面積7.53平方公尺土地，經本院前案判決（104年度訴字第1155號，下稱系爭前案）推定兩造間就系爭土地編號A、B部分，依民法第425條之1第1項規定，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係，又本件與本院另案判決（107年度彰訴字第8號，下稱系爭另案）之土地、房屋相鄰，占用情節亦相似，爰依民法第425條之1第2項規定及租賃之法律關係，請求依系爭另案核定標準即104年度之公告現值5%，與當年度地價稅稅額合計後換算，核定被告所有之系爭房屋占有系爭土地期間即自104年8月12日起至108年1月9日止（被告嗣經本院拍賣取得系爭土地，於108年1月10日收受權利移轉證書）之每月租金為新臺幣（下同）2,586元【計算式：（69.35平方公尺×公告現值8,700元×5% +系爭土地地價稅額1122.3元×〈69.35平方公尺÷87.97平方公尺〉）÷12個月＝2,586元】，被告占用41個月，共106,026元等語。並聲明：㈠被告應給付原告106,026元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：其於80年間跟原地主買受土地，原告係於104年間取得土地所有權，系爭前案推定兩造有租賃關係存在，惟依土地法第97條、第105條規定，金額部分請求依照申報地價之5%來計算等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

（一）原告主張被告所有系爭房屋占有使用系爭土地如附圖編號A、B所示部分面積合計69.35平方公尺，經系爭前案判決認定依民法第425條之1第1項規定，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係存在等事實，業據其提出土地登記謄本、地籍圖謄本、系爭前案判決書等為證，並經本院依職權調取系爭前案卷宗核閱無訛，且為被告所不爭執，自堪信為真實，是原告請求核定本件租賃關係之租金數額，並據以請求被告給付租金，即屬有據。

（二）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限；上開規定於租用基地建築房屋，亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價；舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條前段亦分別定有明文。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。經查，系爭房屋占用系爭土地面積為69.35平方公尺，約為整筆土地面積10分之8，系爭土地位於彰化縣彰化市，附近均為住宅，交通尚稱便利等情，有土地登記謄本，系爭前案現場照片、勘驗筆錄在卷可佐。又系爭土地自104年1月至107年1月之申報地價均為每平方公尺1,280元（即公告地價1600元×0.8），有公告地價資料在卷可稽。是本院斟酌系爭房屋之主要使用目的係供被告日常住居生活之用，系爭土地之位置、周遭環境、繁榮程度及被告就系爭土地之使用情形及所受利益等情狀，認應以系爭土地申報地價按年息8%，作為核定計算每年租金之標準，較為適當，則原告請求被告給付自104年8月12日起至108年1月9日止（共計3年又151日）之租金24,242元（計算式：1,280×69.35×8%×（3＋151/365）＝24,242，小數點以下四捨五入），即屬有據。至原告主張應依被告占用系爭土地面積，以系爭土地公告現值之5%與地價稅額合計後換算，然未提出具體事證證明以該標準計算租金較以申報地價年息8%核算租金為妥適，且地價稅係為以土地為課徵標的所徵收之一種國家租稅，其性質屬於財產稅，並以土地所有權人為納稅義務人，原告繳納地價稅而支出金錢係基於法律規範義務所生，土地無論有無遭占用或經他人承租，依法均應繳納，難認原告此部分之主張為可採。

（三）從而，原告依民法第425條之1第2項規定及租賃之法律關係，請求被告給付24,242元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則無理由，應予駁回。

四、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭