中壢簡易庭104年度壢小字第490號

臺灣桃園地方法院小額民事判決　　　　104年度壢小字第490號

原告

即反訴被告自立社區管理委員會

法定代理人

李樸威

訴訟代理人

曾煒婷

訴訟代理人

呂盈樂

被告

即反訴原告

楊守亭

被告

黃毅祥

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國105 年2 月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、被告黃毅祥未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴時之法定代理人為唐自強，嗣訴訟進行中變更為李樸威，有原告社區第4 屆管理委員會第15次會議記錄、桃園市中壢區公所104 年12月18日桃市○○○○0000000000號函在卷可稽（見本院卷第219 頁至第222 頁、第230 頁），並據其於105 年2 月5 日當庭具狀聲明承受訴訟（見本院卷第228 頁至第229 頁），於法核無不合，自應予准許。

三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時聲明：「㈠被告黃毅祥應給付原告新臺幣（下同）15,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告楊守亭應給付原告42,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。」嗣於本院審理中變更聲明為：「㈠被告黃毅祥應給付原告15,000元，及自起訴狀繕送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告楊守亭應給付原告54,600元，及自訴之聲明變更之日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。」原告就被告楊守亭部分所為上開訴之變更，屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。

四、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259 條、第260 條分別定有明文。本件被告楊守亭即反訴原告於言詞辯論終結前，對於原告即反訴被告就其於97年1 月起至101 年6 月止所繳納之管理費提出反訴，核與與原告即反訴被告之請求管理費訴訟標的有相牽連，揆諸前揭規定，自應准許。

乙、實體方面：

壹、本訴部分：

一、原告主張：

㈠被告黃毅祥所有之門牌號碼桃園市○○區○○○街00號14樓之建物及其基地，為原告社區所管理，被告黃毅祥為原告社區之區分所有權人。依原告社區規約之約定，住戶應按規約繳納每月之管理費及停車費。詎被告自103 年4 月起至104年3 月止，均未按時繳納管理費，共計14,400元，自104 年1 月起至同年12月止，亦未繳納停車費600 元，迭經催討未果，爰依管理規約之約定，提起本件訴訟等語。

㈡被告楊守亭所有之門牌號碼桃園市○○區○○路0000號7 樓之建物及其基地，為原告社區所管理，被告為原告社區之區分所有權人。依原告社區規約之約定，住戶應按規約繳納每月之管理費及停車費。詎被告自101 年7 月起至105 年1 月止，均未按時繳納管理費，共計51,600元，及自100 年1 月起至105 年1 月止，均未按時繳納停車費，共計3,000 元，迭經催討未果，爰依管理規約之約定，提起本件訴訟等語。

㈢並聲明：1.被告黃毅祥應給付原告15,000元，及自起訴狀繕送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。2.被告楊守亭應給付原告54,600元，及自訴之聲明變更之日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

二、被告黃毅祥未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作任何聲明或陳述。

三、被告楊守亭則以：承認未給付自101 年7 月起至105 年1 月止之管理費及停車費。但原告於96年間並未依規定之程序變更組織，喪失該組織之合法性與正當性；又就原告所請求管理費、停車費所依據之社區規約，並未於區分所有權人會議前、會議中提供予區分所有權人審閱，亦未向桃園市政府報備，會後原告亦未將該區分所有權人會議之會議記錄送達被告，區分所有權人亦無收到須要「簽收」的規約，是原告之社區規約並未經合法程序作成，為無效規約，原告不得據此向被告請求給付；另外，原告亦應提出繳費通知、催繳通知均已送達住戶之佐證等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。

四、原告主張被告為原告所管理社區之區分所有權人，而被告未繳納前揭所述之管理費、停車費等情，業據提出建物登記謄本、管理費欠繳明細等件影本各1 份在卷可稽（見本院卷第15頁至第16頁、第231 頁至第232 頁），且為被告楊守亭所不爭執，又被告黃毅祥經相當時期受合法之通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項前段準用同條第1 項之規定，視同自認，是認原告主張之上開事實，堪信為真。

五、原告復主張被告應依社區規約之約定給付管理費、停車費與原告等語，則為被告楊守亭所否認，並以前詞置辯。是本件兩造間之爭點在於：㈠原告是否為合法成立之管理委員會？

㈡原告社區之社區規約是否有效？㈢原告依社區規約請求被告給付管理費、停車費，有無理由？茲分敘如下：

㈠原告是否為合法成立之管理委員會？

1.按公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於3 個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備；出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第31條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次；區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3 分之2 以上及其區分所有權比例合計3 分之2 以上出席，以出席人數4 分之3 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4 分之3 以上之同意行之；區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3 人並5 分之1 以上及其區分所有權比例合計5 分之1 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議；前項決議之會議紀錄依第34條第1 項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7 日內以書面表示反對意見；書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立；第1 項會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。公寓大廈管理條例第28條第1 項、第2 項、第31條、第32條分別定有明文。

2.經查，原告因第一次召開之區分所有權人會議出席人數未達法定人數，而於96年12月23日召開區分所有權人第1 屆第2次會議（系爭會議），有827 戶出席，出席人員比例佔全體區分所有權人之35.7％，出席人員所代表之所有權比例佔全體社區之36.5％，而於系爭會議中選舉管理委員，成立第1屆管理委員會等情，有自立社區區分所有權人第1 屆第2 次會議會議記錄在卷可稽（見本院卷第63頁頁至第64頁），且為被告所不爭執，自堪予認定；而系爭會議記錄雖未記載委員選舉之結果，但從會議記錄所記載「選舉回歸公寓大廈管理後之第一屆管理委員來為社區服務」、「委員選舉開票」等語，自亦足推知區分所有權人已於系爭會議中選出管理委員，而成立管理委員會。而公寓大廈管理條例第32條第2 項雖規定，就重新召集之會議，應將系爭會議之會議記錄「送達」各區分所有權人，且於7 日內以書面表示反對意見之區分所有權人未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議始視為成立；然因公寓大廈之住戶人數眾多，且常有住戶已遷出或不知去向而無法送達之情形，又若僅是將會議記錄投入住戶信箱，在訴訟上亦恐有無法證明已為送達之困境，而區分所有權人會議之召集本即不易，因此公寓大廈管理條例第32條始規定得以重新召集會議之方式，降低表決門檻，以促成決議成立之可能，是若就該條第2 項之「送達」為過於嚴格之解釋，恐將使區分所有人會議決議，有因少數住戶無法送達或無法證明送達，即無法視為成立之可能，反而與該條規定之立法目的相佐，是本院認就公寓大廈管理條例第32條第2 項「送達」之解釋，應予以從寬認定，於管委會將決議於社區內為公告之情形，亦應屬之。而本件區分所有權人第1 屆第2 次會議會議記錄上既蓋有自立社區管理委員會之公告專用章（見本院卷第63頁），自足認定原告已有將系爭會議之會議記錄公告之事實，而於原告將會議紀錄公告後之七日內並未有區分所有權人書面為反對意見，是系爭決議即視為成立，而足認原告為因系爭會議之決議而合法成立之管理委員會。

3.被告雖抗辯原告並未合法報備，故難認為合法成立之組織等語。經查，自立社區於桃園市政府建築管理處之歷次報備資料，固未見有系爭會議之相關資料，有桃園市政府建築管理處104 年12月29日桃建使字第0000000000號函及函附報備資料可證（見本院卷第185 頁至第223 頁），而無法認定原告就系爭會議已完成報備程序，然管理委員會向主管機關報備，僅屬行政機關行政上之管制行為，不影響管理委員會之成立，臺灣高等法院99年度上字第718 號亦採相同見解，是尚難僅以原告未完成報備，即謂原告並未合法成立，故認被告此部分之抗辯並不足採。

㈡原告社區之社區規約是否有效？

1.經查，原告社區之區分所有權人於系爭會議中作成「社區轉型後名稱改為自立社區，並將社區規約呈報縣政府核備及分送各住戶簽收知照」之決議等情（下稱系爭決議），有自立社區區分所有權人第1 屆第2 次會議會議記錄可證（見本院卷第63頁頁至第64頁），且系爭會議之決議已視為成立，業經認定如前，而系爭會議雖並未明白指出社區規約之內容經決議通過，然依常理而言，區分所有權人若不承認該社區規約，即無決議通過將社區規約呈報縣政府及分送各住戶簽收知照之理，故應認區分所有權人會議在作成系爭決議時，亦已包含就社區規約為決議通過之意思，足認原告社區之社區規約已於系爭會議中經區分所有權人決議通過，而為有效之規約。

2.被告楊守亭雖抗辯原告於系爭會議前，並未提供社區規約予區分所有權人審閱，因而為無效規約等語。按區分所有權人會議，應由召集人於開會10日前以書面載明開會內容，通知各區分所有權人，公寓大廈管理條例第30條前段定有明文。又區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然按其性質，應類推適用民法第56條第1 項規定，由區分所有權人於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。經查，依被告楊守亭於本院言詞辯論程序陳稱：系爭會議當天伊太太有出席去會議場聽，伊本人在大陸沒有出席，那時伊不知道要委託，所以沒有委託等語明確（見本院卷第225 頁反面、第226 頁），足證被告就系爭會議當天有區分所有權人會議要召開一事，並非不知情，而公寓大廈管理條例並未就事前通知之開會內容應載明至何程度為規定，則縱原告並未將規約內容附於開會通知，若被告已知當天要就規約為決議，則難僅以此認定系爭會議於程序上有何不合法之情事；又縱如被告所稱，系爭會議確有未於開會前未書面通知區分所有權人之情事，則亦僅屬召集程序違法之情形，揆諸前開規定，在區分所有權人於決議後3 個月內向法院請求撤銷，並由法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，而仍有拘束住戶之效力，是認被告此部分之抗辯，並不足採。

3.又就被告楊守亭抗辯原告於系爭會議中並未提供社區規約與區分所有權人審閱，不知規約從何而來，社區規約是101 年市政府要求管委會改善才做的等語。經查，區分所有權人會議既已作成系爭決議，自足證明當時已有社區規約存在，而區分所有權人既已知悉社區規約之存在，縱其未經審閱而表決，亦僅屬其放棄審閱之權利，而難以此謂系爭決議有何不合法之情事存在，又被告亦未提出任何證據證明原告所提出之社區規約係於101 年始做成，自難認被告楊守亭此部分之抗辯為可採。另就被告楊守亭抗辯原告於系爭會議後，並未向桃園市政府報備，被告亦未收到需要「簽收」的規約，是該社區規約為無效規約等語。經查，自立社區就系爭會議並未提出於桃園市政府建築管理處報備等情，業經認定如前，然公寓大廈管理條例第28條第1 項之規定，已於92年12月31日修正刪除「訂定規約」之文字，其立法目的為：「鑒於召開區分所有權人會議門檻過高，不易成立管理委員會，復為配合修正條文第二十八條第二項之精神，即無需先行訂定規約即可成立管理委員會，故刪除第一項『訂定規約』之文字」，可知社區規約已不包含於前開應向縣市政府報備之項目中，則自難僅以原告未將社區規約向縣市政府報備，即謂社區規約為無效；又原告就其有將社區規約提供與被告簽收之事實，雖無法提出任何證據以資證明，然將社區規約提供與住戶簽收，並非社區規約成立之構成要件，而僅屬原告依據系爭決議所須盡之義務，是縱原告並未將社區規約提供與社區住戶簽收，亦難認業經區分所有權人會議決議通過之社區規約效力會因此而受到影響，故被告此部分之抗辯，亦不足採。

㈢原告依社區規約請求被告給付管理費、停車費，有無理由？

1.原告為合法成立之管理委員會，而其所提出社區規約為有效之規約，而被告分別積欠原告前述之管理費及停車費，尚未繳交等情，均業經認定如前。則原告依社區規約第52條及規約所附停車場管理辦法第4 條之規定，請求被告黃毅祥給付15,000元、被告楊守庭給付54,600元，自屬有據。

2.末按給付定有期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229 條第1 項定有明文。而依社區規約第53條之規定：「當月應繳納之管理費於前月底前公佈。公佈後，區分所有權人及其住戶無論遷入與否，應於當月底前逕向管理委員會繳納。」以及規約所附停車場管理辦法第5 條之規定：「停車場清潔維護費應於每年度開始之前一個月內（及十二月一日至三十一日止）一次繳清。」可知原告對被告之管理費及停車費債權均屬定期給付之債權，是於期限屆滿時，原告即得向被告請求給付以及遲延利息，而本件既無庸催告，即可認被告楊守亭就原告應提出催繳證明之抗辯並不足採，而原告於管理費及停車費之期限屆滿後，請求被告給付管理費、停車費，並請求被告黃毅祥給付自起訴狀繕本翌日即104 年5 月25日起至清償日止，請求被告楊守亭自訴之聲明變更之日即105 年2 月5 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，自屬有據。

貳、反訴部分

一、反訴原告主張：反訴原告自97年1 月起至101 年6 月止，已繳納64,800元之管理費予反訴被告，但反訴被告並非合法成立之組織，且反訴被告所據以請求管理費之社區規約為無效之規約，是反訴被告收取反訴原告所繳之管理費，顯無依據，爰依不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：

㈠反訴被告應連帶給付反訴原告64,800元，及自起訴狀繕本訴達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、反訴被告則以：反訴被告均是依公寓大廈管理條例行事，不可能返還管理費，且反訴原告既已繳納管理費，即代表反訴原告同意規約而繳費等語資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。

三、反訴原告主張其已繳納97年1 月起至101 年6 月止之管理費64,800元予反訴被告等情，業據提出費用收繳單13張為證（見本院卷第67頁至第73頁），且為反訴被告所不爭執，自堪信為真實。然反訴被告為合法成立之管理委員會，且其所提出之社區規約為有效規約等情，均業經認定如前，則反訴被告依據社區規約收取反訴原告所繳納之管理費，即非屬無正當理由自他人受有利益之情形，是認反訴原告之主張並無理由，應予駁回。

參、綜上所述，原告依社區規約之約定，請求被告黃毅祥給付原告15,000元，及自起訴狀繕送達翌日即104 年5 月25日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，並請求被告楊守亭應給付原告54,600元，及自聲明變更之日即105 年2 月5 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，均應予准許。又反訴原告依據不當得利之規定，請求反訴被告連帶給付反訴原告64,800元，及自起訴狀繕本訴達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。

肆、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第436 條之8 適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第436 條之20規定，依職權宣告假執行。又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併予敘明。

陸、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴訟費用額如主文第3 項、第6 項所示。