中壢簡易庭106年度壢簡字第479號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　106年度壢簡字第479號

原告

陽光大地三期管理委員會

原告

特別代理人 黃蘭英

被告

財團法人桃園市私立啟新社福會

法定代理人

黃清結

法定代理人

特別代理人 葉國堂

訴訟代理人

丁俊和律師

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國106 年11月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程式方面：對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人。無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人。選任特別代理人之裁定，並應送達於特別代理人。特別代理人於法定代理人或本人承當訴訟以前，代理當事人為一切訴訟行為。但不得為捨棄、認諾、撤回或和解。民事訴訟法第51條第1 至4 項定有明文。查被告法定代理人黃清結，前經本院以100 年度裁全字第63號裁定及100 年度司執全字第292 號執行命令，諭知其於本院99年度訴字第1143號訴訟確定前，不得行使被告之董事長職權及權限，雖本院99年度訴字第1143號判決雖經臺灣高等法院於民國106 年3 月7 日以105 年度上更（一）字第53號判決廢棄，惟當事人仍不服，而於106 年4 月19日上訴最高法院，是本事件目前尚未確定，堪認黃清結確有無法代理原告之情事。就此，本院前經黃清結之聲請，而以106 年度壢簡聲字第107 號裁定選任葉國堂為被告之特別代理人，則葉國堂以被告特別代理人之身份代表被告為本件訴訟，應予准許。另被告以原告於106 年9月23日所召開之106 年度第二次區分所有權人會議之召集程序及決議，違反公寓大廈管理條例第30條、第31條及第32條之規定，提起撤銷決議及確認決議無效之訴，認當日所選出原告之主任委員黃蘭英非合法選任，而兩造於106 年11月14日本院審理時停止合意訴訟程序，同時聲請選任黃蘭英為原告之特別代理人，經本院當庭准許後，續行訴訟，是原告選任黃蘭英為特別代理人，亦屬合法，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告所有坐落於桃園市○鎮區○○路000 巷0 號、同巷號2 樓、同巷號5 樓之3 號、同巷號6 樓之2 號、同巷3 弄6 號5 樓之2 號、同巷弄號5 樓之3 號、同巷弄號6樓之2 號、同巷弄4 號等8 間房屋（下稱系爭8 間房屋），係屬原告社區之住戶，應按時繳交管理費。詎料，被告截至105 年11月止積欠管理費，共計新臺幣（下同）252,580 元，竟以原告未善盡管理職責，致管理費遭原告前任主任委員侵占為由，拒繳管理費。然管理費遭社區前主任委員侵占，與管理費繳交無關，被告不應以任何理由拒繳管理費。再依法律規定，如承租人不繳納管理費，依法亦應由系爭8 間房屋之區分所有權人繳納，是被告主張應由承租人繳納管理費，於法不合。又被告稱未見過住戶管理規約，惟原告於84年間成立即已發放住戶規約，且於區分所有權人會議時會針對有需求的住戶發放，被告不得以為由此拒繳之。另被告出租系爭房屋時，從未主動告知原告或社區保全，關於承租者資料、合約內容、承租狀況，造成原告管理上之困難，而催繳管理費時會先以口頭、通知單等方式通知住戶，有拖延或拒繳者，則會通知所有權人（口頭告知、存證信函）。社區保全雖曾告知訴外人即被告秘書宋小姐，系爭8 間房屋之承租人未繳管理費之事實，惟訴外人宋小姐均以要求原告向承租人收取，或因被告內部高層人事異動等語推拖而詎繳管理費，致管理費不斷積欠，被告應負所有責任等語。為此，爰依住戶管理規約及公寓大廈管理條例之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告252,580 元。

二、被告則以：

（一）原告社區管理組織早已失去功用，除根本未管理修繕社區之公共設施外，先前被告所繳給原告前主任委員人之管理費用亦曾遭其私吞侵占，此有臺灣桃園地方法院98年度審易字第1431號判決可參。而被告所有坐落於原告社區之房產，皆有繳納管理費（被告因沒有看過規約，故一直以來皆照原告所述繳納），僅於被告所有之房屋出租予他人，或由他人占有使用之情形，方由該他人繳納管理費，此為一般社會常理，原告也明知，且先前原告亦直接向系爭房屋之使用人收繳管理費用。另由原告社區規約（下稱系爭規約）第3 章管理經費第1 條第2 、3 項明載：「前項住戶應繳費用按其面積所佔比例計算. . . . 」、「前條費用以住戶為繳費義務人，如租用人欠繳或拒繳，則由區分所有人負責繳納」等文字，亦可知悉原告收取管理費之運作方式。再依系爭規約記載與原告所提系爭8 間房屋管理費積欠明細表所示，皆有載明系爭8 間房屋之住戶名字及姓氏、該等住戶使用系爭8 間房屋期間及欠租期間，且系爭8 間房屋之住戶亦有零星繳納管理費，益證兩造間確實存有於系爭8 間房屋出租予他人或由他人占有使用之情形，應由住戶繳納管理費之約定。

（二）原告所指之系爭8 間房屋，先前分別由訴外人張進榮、姜敏雄、黃農、彭武富及陳昌隆等人使用或佔用，此事實原告乃明知，但原告於上開住戶使用系爭8 間房屋期間，皆未向訴外人張進榮等人收取管理費，嗣上開住戶搬離系爭8 間房屋後，原告始要求被告給付系爭8 間房屋於訴外人使用期間之管理費，實屬無據。是原告提起本件訴訟請求被告繳交管理費，係屬故意侵害被告之權利，當屬權利濫用無疑等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

（一）原告主張被告所有之系爭8 間房屋積欠管理費，迄至105年11月止，共計積欠管理費252,580 元等事實，業據原告提出存證信函照片、原告住戶管理規約、建物登記第一類謄本影本、原告會議紀錄、系爭8 間房屋管理費積欠明細表8 份等件為證（見本院卷第6 頁至第7 頁、第44頁至第56頁、第58頁至第63頁、第65頁至第81頁及第161 頁至第169 頁），並經本院職權向桃園市平鎮地政事務所調閱系爭房屋之建物登記公務用謄本共8 份（見本院卷第186 頁至第193 頁）核閱無誤，且為被告所不爭執（見本院卷第244 頁反面），堪信原告上開主張為真實。

（二）至原告主張系爭8 間房屋之管理費252,580 元應由被告繳納等情，則為被告否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：原告請求被告給付252,580 元之管理費，有無理由？資析述如下：

1、區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第21條定有明文。經查，系爭規約第3 章第1 條約定：「一、管理委員會執行第二章第七條各項業務及共用部份之重大修繕、改良，得向住戶收取管理費。二、前項住戶應繳費用按照其使用面積所佔比例計算之，面積認定以所有權狀之記載並加計公共設施所應持分之總面積為依據。三、前條費用以住戶為繳費義務人，如租用人欠繳或拒繳，則由區分所有權人負責繳納。」（見本院卷第47頁至第48頁），雖觀之系爭規約第3 章第1 條第3 項之約定，原則上社區房屋之管理費係由住戶繳納，然上開約定無從看出有排除房屋之區分所有權人繳納管理費之義務；再輔以公寓大廈管理條例第21條之規定，亦係規定房屋管理費係由區分所有權人或住戶繳納；則衡諸房屋所有權人就房屋有使用、收益之權益，縱房屋出租予他人使用，房屋所有權人亦得藉由收取租金而獲利，是由房屋所有權人為管理費之繳納義務人，亦與公平原則無違。被告雖辯稱依系爭規約第3 章第1 條第2 、3 項及兩造間之約定，如系爭8 間房屋有出租予他人或由他人占有使用之情形，則應由住戶繳納管理費等情。然被告就上開主張，僅提出系爭規約及系爭8 間房屋管理費積欠明細表之記載為證明，而系爭規約第3 章第1 條第1 項至第3 項之約定，並未排除系爭8 間房屋之區分所有人即被告之繳納管理費義務，已如前述，至系爭8 間房屋管理費積欠明細表上雖有記載承租人之姓名等節，有系爭房屋管理費積欠明細表8 份在卷可查（見本院卷第161 頁至第169 頁），然此至多僅可認此為原告曾向系爭8 間房屋之承租人收取管理費之證明，尚無從認定兩造間就系爭8 間房屋之管理費有排除被告繳納義務之約定，蓋依系爭規約之約定，房屋之管理費本即優先由住戶繳納，如住戶未繳納，則由區分所有權人繳納，則縱系爭房屋管理費積欠明細表上記載有承租人之姓名，亦與原告主張應由被告繳納管理費等情並無矛盾。是被告所辯，難以憑採。

2、另查，原告雖自承無寄發催繳通知存證信函之送達回執等語，然其於106 年8 月1 日審理期日，當庭改以起訴狀繕本送達作為催繳管理費之催告日等情（見本院卷第94頁反面），而起訴狀繕本係於106 年5 月8 日補充送達於被告，有送達證書1 紙在卷可查（見本院卷第19頁），堪認原告已於定相當時間催告被告給付，而被告遲至106 年11月14日言詞辯論終結前仍拒不給付管理費，是原告請求被告給付管理費共計252,580 元，當屬有據，應予准許。

3、被告又辯稱原告於住戶使用系爭8 間房屋期間，皆未向訴外人張進榮等人收取管理費，嗣上開住戶搬離系爭8 間房屋後，原告始要求被告給付系爭8 間房屋於訴外人使用期間之管理費，有權利濫用之嫌等語。然權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當（最高法院100 年度台上字第463 號判決意旨參照）。經查，系爭規約第3 章第1 條第3 項原即記載如住戶未繳納房屋管理費，則由區分所有權人負責繳納（見本院卷第48頁），依規約之約定，被告本即知悉其係最終繳納系爭8 間房屋管理費之義務人；況系爭8 間房屋之租賃關係之開始及終止，被告應最為清楚，被告身為系爭房屋之所有權人，當負有掌握承租人是否有欠繳管理費情形之權利及義務，原告僅為社區管理委員會，除非被告事先曾向原告通知系爭房屋之租賃期間，否則依常理，原告本不可能知悉系爭房屋之租賃關係是否終止，而被告遲至言詞辯論終結前，未舉證兩造間曾有排除被告給付系爭8 間房屋管理費義務之約定，亦未證明原告明知系爭8 間房屋之租賃期間，且係故意待系爭8 間房屋之承租人離開後，始向被告收取管理費等事實，則是依上開法文及系爭規約之約定，原告向被告請求給付管理費，尚難認有違誠信原則而有權利濫用之嫌。被告此揭所辯，要屬無據。

4、被告另辯稱原告之管理組織已喪失功用，不僅未管理修繕社區之公共設施，且社區管理費遭前社區主委侵占，故拒繳管理費等情。惟查，管理費係為公寓大廈共有部分修繕、管理、維護所需，並非為支付管理委員會管理之報酬，而管理委員會則係依區分所有權人賦予之權力而為管理，兩者間並無對待給付關係，區分所有權人對於管理委員會執行管理行為如有爭執時，應依規約約定或於區分所有權人大會時提出討論以謀救濟，尚不能因此而拒絕繳納管理費。故被告上開主張，縱屬實在，依前述說明，亦不得據此為拒絕給付管理費之理由。是被告所辯，亦屬無據。

四、綜上所述，原告依系爭規約及公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付252,580 元，為有理由，應予准許。

五、本件係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3 項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額依職權確定如主文第2項所示之金額。