中壢簡易庭97年度壢小字第674號

臺灣桃園地方法院小額民事判決　　　　 97年度壢小字第674號

原告

財政部國有財產局台灣北區辦事處桃園分處

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

丙○○

被告

丁○○

訴訟代理人

甲○○

上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國97年4月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落桃園縣中壢市○○段673（後分割為673-1）、873、874、893地號土地（以下簡稱系爭土地）為國有土地，由原告負責管理，前由被告委任之代理人劭曰道代理被告於民國95年3月30日向原告申請承租前開土地，嗣兩造於95年4月20日簽訂國有基地租賃契約（以下簡稱系爭租賃契約），租期自95年4月1日起至100年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）1,179元，以6個月為1期，由承租人於每月底前就各期租金之總額自動向出租機關繳納，又租金因公告地價或租率調整時，承租人應照調整之租金額自調整之月份起繳付，本件租金於95年6月起調整為1,160元，96年1月起調整為1,232元，然被告詎自95年7月起即未繳付租金，至96年6月止，共積欠租金14,336元（計算式：6×1,160+6×1,232-被告於96年6月溢繳租金16元＝14,336）；又依租賃契約書第5條第3項約定，承租人逾期繳納租金時應加收違約金，逾期繳納未滿1個月者，照欠租額加收百分之2，逾期繳納在1個月以上者，每逾一個月，照欠額加收百分之5，最高以欠額之1倍為限，則被告自95年7月起至原告起訴之96年9月止之逾期違約金共計4,209元（計算式詳如附表），自應依約給付等語。爰依兩造間契約關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告18,545元（計算式：14,336+4,209=18,545）。

二、被告則以：伊原擬向原告購買系爭土地，但因原告要求需先承租後才能購買，始簽立系爭租賃契約，然被告提出承購土地申請書，兩造就系爭土地之買賣契約成立後，原告分處之人員卻不顧系爭土地為「裏地」亦為「畸零地」故利用價值極低之事實，恣以不合理高價出售土地，顯為違法濫權、違背誠信原則、平等原則之行為，應待上開不合理高價出售土地查處情形確定，始得請求被告給付租金，況且本件買賣契約既已成立並存續中，被告應無給付租金之義務等語資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。

三、法院之判斷：

（一）按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條、第439條訂有明文。經查，原告主張被告向伊承租系爭土地，積欠95年7月起至96年6月止租金共14,336元尚未繳納之事實，業據提出與其所述相符之土地登記謄本、國有基地租賃契約書、承租國有非公用不動產申請書、租金暨違約金計算表等件為證，復為被告所不爭執，堪信原告此部份主張為真實。揆諸前開法律規定，原告依租賃契約之法律關係請求被告給付租金14,336元為有理由，應予准許。

（二）又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條訂有明文。本件兩造間簽立之系爭租賃契約第5條第3項約定，承租人逾期繳納租金時應加收違約金，逾期繳納未滿1個月者，照欠租額加收百分之2，逾期繳納在1個月以上者，每逾一個月，照欠額加收百分之5，最高以欠額之1倍為限，此有系爭租賃契約在卷可證，而被告自95年7月起即未繳納繳納租金，則原告依如附表所示計算式請求被告給付違約金4,209元於法有據，應予准許。

（三）本件被告固以原告分處以不合理高價出售系爭土地，顯為違法濫權、違背誠信原則、平等原則之行為，應待上開不合理高價出售土地查處情形確定，始得請求被告給付租金等語為辯。然查：

1.按出租之國有非公用不動產得予讓售範圍準則第2條第1款規定：國有財產法第49條第1項得予讓售之非公用不動產，為符合下列各款之一之房屋或建築基地：一、依國有財產法第42條第1項第2款規定出租者，是承租國有土地者始具有承購同筆國有土地之資格。被告為符合申購系爭土地之資格，於95年3月30日先為承租系爭土地之申請，並於95年4月20日兩造簽訂系爭租約後，另於95年4月21日提出承購系爭土地之申請書，此為兩造所不爭執，並有承租國有非公用不動產申請書、承購國有非公用不動產申請書各1份在卷可參，堪信屬實。

2.惟觀諸被告所填發之承租國有非公用不動產申請書及兩造間簽立之國有基地租賃契約書全部契約約定內容，僅就系爭租賃契約之期間、租金價額、及使用租賃基地之限制等為約定，並無約定系爭租賃契約係以兩造間成立系爭土地之買賣契約為停止條件，抑或日後兩造間若未能成立系爭土地之買賣契約則系爭租賃契約則解除或終止之約定，此有承租國有非公用不動產申請書、國有基地租賃契約書在卷可證，自難認系爭土地之租賃及日後系爭土地之買賣關係是否成立間，有何法律關係之牽連。縱然被告係為符合系爭土地之資格之目的而簽立系爭租賃契約，亦僅為被告簽立系爭租賃契約時之內心目的或動機，系爭租賃契約既以合法成立，而本件原告係本諸兩造間租賃契約之法律關係起訴請求被告依該租賃契約約定履行給付積欠之租金及違約金義務，此見卷附之支付命令聲請狀、準備書狀及原告歷次開庭時所為訴之聲明甚詳，而被告既對原告所提出之承租國有非公用不動產申請書、國有基地租賃契約書等文書之真正均不否認，亦承認有租賃關係存在，則被告單以系爭土地之買賣契約因原告出售價格與其未能達成合意，尚在進行中等語，為拒絕繳納租金之理由，於法無據，堪難採憑。又本件被告雖聲請傳喚原告分處負責簽立租賃契約之人員到庭作證，然依前所述，本件事實已臻明確，本院認無傳訊之必要，併此敘明。

（四）綜前所述，本件原告依租賃契約請求被告給付積欠之租金及違約金共18,545元（計算式：14,336+4,209=18,545），於法有據，應予准許。

四、本件係請求給付金錢之訴訟，其訴訟標的之金額在100,000元以下，係行小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。