竹北簡易庭(含竹東)103年度竹東簡字第113號

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　 103年度竹東簡字第113號

原告

陳心芳

被告

陳秀雄

訴訟代理人

陳明權

上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國104年7月15日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟；民事訴訟法第254條第1項定有明文。復按民事訴訟法第254條第1項及第401條第1項所謂訴訟標的之繼受人，倘以對人之關係為訴訟標的者，必繼受該法律關係中之權利或義務之人，始足當之，法院就該債權關係所為判決之效力，並不及於僅受讓該權利標的物而未繼受該債權關係中之權利或義務之人（最高法院民國61年台再字第186 號判例意旨參照）。查：原告本於買賣關係請求被告辦理新竹縣峨嵋鄉○○○段○○○○段○00000 地號土地所有權移轉登記，係以債權關係為訴訟標的，被告於本件訴訟繫屬中將系爭土地移轉予訴外人陳明友，業據被告於本院自承，並有新竹縣竹東地政事務所於民國104年3月18日函所附之土地綜合資料審查附卷可考（見本院卷第81頁、第99頁背面），本院發函陳明友，告以系爭土地爭訟中及庭期，並寄送起訴狀繕本，陳明友未承當訴訟，亦未具狀表示意見。被告於本院陳稱陳明友未繼受系爭土地之權利義務等語（見本院卷第139 頁），佐以卷內亦無陳明友繼受兩造系爭契約權利義務關係之證明，是陳明友非本件訴訟標的之繼受人，併此敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠原告於97年10月29日與被告簽訂土地賣賣契約書（下稱系爭契約），購買被告所有坐落新竹縣峨嵋鄉○○○段○○○○段00000地號土地內寬3公尺、長約20公尺之土地（下稱系爭地號土地），約定每坪為新臺幣（下同）5,000元，總價8萬元。原告依約於當日給付定金3 萬元，嗣於同年11月10日給付5萬元，故原告已買受系爭地號土地內13 坪土地，持分為4298/66500（計算式：8萬元/每坪5,000元=13坪，13/0.3025=42.98㎡。原告計算錯誤，應為16 坪，併此敘明），是依民法第348 條規定，請求被告移轉上開持分部分土地予原告。

㈡對被告抗辯之陳述：

1.原告不知農業發展條例（下稱農發條例）第16條不得分割之規定，代書亦未告知此規定。系爭地號土地為農地，面積太小無法分割，故其無法辦理系爭土地之分割登記，係因被告不願配合將被告所有與該地相鄰之同段128-1 地號土地一起合併後再行分割，因此無法測量系爭土地面積。

2.原告委託辦理系爭土地買賣及分割等事宜之代書即訴外人賴金盛於本院審理時表示，證人知道農發條例第16條規定，然依法可將系爭地號土地與同段128-1 地號土地辦理合併後分割，以不增加地號而面積增減之方式，再將如系爭契約所載之面積土地移轉登記予原告。其次，要求合併分割者為被告，卻不同意蓋章，係因同段128-1 地號土地遭被告之女抵押予工作之化妝品公司。被告前曾辦理系爭地號土地之持分移轉登記，嗣又撤案。

㈢為此，依民法第348條規定提起本訴，並聲明：被告應將坐落於新竹縣峨嵋鄉○○○段○○○○段00000地號土地、地目田、面積665平方公尺、持分4298/66500之土地所有權登記移轉予原告。

二、被告則以：

㈠系爭契約並未約定買賣總價款為8 萬元，實際價金係以原告辦妥分割登記後之面積為準而計。原告分別給付3萬元、5萬元，餘款尚須辦妥土地分割登記後，以地政機關實測面積為據，原告稱價金已付清不符系爭契約約定。

㈡依系爭契約第4條第1款前段、第13條約定：「餘款甲方（即原告）辦妥分割登記後，要乙方（即被告）印鑑證明等證件時乙次付清給乙方」、「甲方（即原告）違約不履行上列諸條件之一或不買時，願將已付價款全部給乙方（即被告）沒收，並解除本約」，可知兩造約定由原告辦妥土地分割登記，而被告提供印鑑證明等證件，並未約定將被告持分4298/66500移轉登記予原告。

㈢原告迄今未完成分割事宜，已違反系爭契約約定，原告多年後才與代書告知被告系爭地號土地面積太小，原告買受之部分面積亦過小，農牧用地依農發條例第16條規定無法辦理分割等情，此為原告委任之代書所明知，即應載明於系爭契約，此屬可歸責原告事由，不應由被告承擔。被告依系爭契約及民法第225、229、230 條等規定，以存證信函向原告表示解除系爭契約，復以本件答辯狀繕本送達作為催告原告應於30日內辦妥分割手續，逾期則解約並沒收已付價款之意思表示。

㈣退步言之，系爭土地因違反農發條例第16條之強制規定，不得辦理分割，依民法第71、246 條規定，系爭契約應屬無效；其次，系爭契約並未約定持分移轉登記，原告之請求於法無據。又系爭土地所有權人已移轉與被告之子即訴外人陳明友等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠兩造就簽訂系爭契約，系爭土地所有權移轉予訴外人陳明友等情均不爭執，並有土地賣賣契約書及新竹縣竹東地政事務所104年6月9 日函文暨附件在卷可稽（見本院卷第4-7、122-132頁），堪信為真。

㈡經查：

⒈系爭土地所有權人為陳明友，有上開新竹縣竹東地政事務所10 4年6月9日函文暨附件足憑，足見上開土地所有權人非被告，是被告自無移轉系爭土地所有權應有部分之權利，原告上開請求，即屬無據。

⒉次觀系爭契約第1條：買賣之土地標示為系爭地號土地內寬3公尺，依地政單位登記面積為準。每坪5,000 元正計算價格；第2條：買賣土地之總價款為空白；第4條（一）餘款甲方（即原告）辦妥分割後，要乙方（即被告）印鑑證明等證件時乙次付清給乙方等情（見本院卷第4 頁），足見系爭契約就買賣土地之總面積及總價金均未於締約時明確特定，需嗣後辦理分割而以登記面積為據。從而，被告主張原告未付清系爭契約價金，且未約定移轉持分4298/66500等語，堪以可採。原告主張付清價金，取得系爭地號土地持分4298/66500，難認可信。

⒊按每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割；農業發展條例第16條定有明文。查：系爭地號土地使用地類別為「農牧用地」，面積為665 平方公尺，不符合農業發展條例第16條可分割之規定，有新竹縣竹東地政事務所104年3月18日函文暨檢附之公務用地籍資料及相關法令附卷可稽（見本院卷第77-83 頁），是被告主張系爭地號土地依農發條例第16條規定不得分割即非無訛。原告主張被告同意合併系爭地號土地及同段128之1地號土地以履行系爭契約約定等語，惟證人即承辦本件之代書賴金盛於本院結證稱：「（問：被告有無同意將128-1地號與33-15地號合併分割？）我去找過很多次，被告不同意蓋章，因為有牽涉到其中一筆抵押給化妝公司，因為被告的女兒將該筆抵押給其工作的化妝公司」等語（見本院卷第49頁背面），苟被告同意合併上開2 筆土地，即無不同意在申請書上蓋章之理，是被告主張其未同意等語，堪以採信。證人雖於其後證稱：「要求合併分割的是被告，土地是被告的，他是賣方」等語（見本院卷第50頁），惟此證述已與上開證述矛盾，復無其他可信之證據可佐，再以證人係原告詢問：「我們是持分登記，是否被告要求合併分割，否則我們怎麼知道他有抵押？」後之證述，故證人有附和原告之情，從而，證人上開證述即難採信。準此，原告主張被告同意合併系爭地號土地及同段128之1地號土地以履行系爭契約約定即難可信。

⒋綜上，原告主張均難可採，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述。

五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2項、第78條，判決如主文。

臺灣新竹地方法院竹東簡易庭

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院（竹北簡易庭）