竹北簡易庭(含竹東)104年度竹東簡字第173號

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　104年度竹東簡字第173號

原告

陳心芳

訴訟代理人

鍾添錦律師

複代理人

孫立德

被告

陳秀雄

被告

陳明友

上列二人之訴訟代理人

陳明權

上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於中華民國105 年2 月1 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠、原告前於民國（下同）97年11月29日向被告陳秀雄買受坐落於新竹縣峨眉鄉○○○段○○○○段00000 地號土地（下稱系爭土地）內寬3 公尺（長度約29公尺）之道路用地，依地政單位登記面積為準，每坪新臺幣（下同）5,000 元計算價格，原告已於訂約時交付訂金3 萬元，97年11月11日再交付被告陳秀雄5 萬元，而訂立買賣契約書之人為代書賴金盛，賴金盛於訂約後親自製作寬3 公尺、長22.18 公尺之地籍實測圖，詎被告遲未辦理道路分割或移轉土地之應有部份予原告，原告遂於103年5月22日起訴請求被告陳秀雄移轉系爭土地持分4298/66500之所有權予原告，本院以103年度竹東簡字第113號民事事件審理；惟被告於訴訟期間之104年3月11日竟將系爭土地移轉全部所有權登記予其子即被告陳明友，致使原告之訴遭本院以土地所有權人已非被告陳秀雄所有為由，而將原告之訴駁回。被告間於103年12月30日以贈與為原因，於104年3月11日所為之所有權移轉登記，有害及原告請求移轉買賣土地持分之債權，依民法第244條第1項之規定，原告自得請求撤銷該不動產之債權行為及物權行為，塗銷該不動產所有權移轉之登記，回復為被告陳秀雄所有，被告陳秀雄依97年11月29日土地買賣契約書，有移轉系爭土地其中權利範圍69/665（權利範圍以實測為準）予原告之義務，爰一併請求將系爭土地權利範圍69/665（權利範圍以實測為準）移轉所有權登記予原告。

㈡、證人賴金盛係承辦兩造間於97年10月29日訂定土地買賣契約書之代書，其於受理本件買賣契約後，辦理系爭土地內寬3公尺（長度約23公尺）之道路用地合併分割事宜，合併後再分割出一筆道路用地（寬3公尺、長23公尺），復移轉道路用地予原告。農業發展條例第16條第1項第1款後段規定：同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併，系爭土地與同段128-1地號土地於買賣當時均為被告陳秀雄所有（現已移轉為被告陳明友所有），因原告係買受特定部分之道路用地，未達分割後最小面積0.25公頃之規定，依前揭規定被告陳秀雄同意先辦理合併後，再為分割；惟被告事後拒絕辦理合併分割，致使原告無法取得單獨分割一筆之道路用地；被告陳秀雄於另案訴訟期間，將系爭土地移轉予其子即被告陳明友。按單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地，最高法院著有75年度台上字第404號判例意旨可資參照，是依該判例意旨之反面解釋，係肯認單獨所有土地之特定部分買受人，於出賣人不能將該特定部分土地分割後移轉登記予買受人之情形下，可請求出賣人移轉登記按該特定買受部分計算之土地應有部分所有權，而與出賣人共有該土地。就本件而言，因目前農業發展條例第16條仍有對耕地最小分割面積之限制規定，出賣人即被告，仍無法就原告所買受系爭土地中之該特定範圍約69平方公尺之土地予以單獨分割出來並移轉其所有予原告，則揆諸上開最高法院判例意旨之反面解釋，原告自得請求被告陳秀雄移轉持分69/665之土地。

㈢、訴之聲明：

⒈被告間就坐落新竹縣峨眉鄉○○○段○○○○段00000 地號土地、地目建、面積665 平方公尺、權利範圍69/665（權利範圍以實測為準），於103 年12月30日以贈與為原因之債權行為及物權行為，均應予以撤銷。

⒉被告等二人應將就前項所示不動產，以贈與為原因，申請新竹縣竹東地政事務所以民國104 年3 月11日收件字號104 年東地字第013440號所為之所有權移轉登記，應予塗銷。

⒊被告陳秀雄應就前項不動產，移轉其中所有權權利範圍69/665（權利範圍以實測為準）登記予原告。

⒋訴訟費用由被告等負擔。

二、被告答辯：

㈠、依原告起訴狀所附於97年10月29日之買賣契約，簽訂之時間乃因原告當時是以商借被告陳秀雄名義，進行農地129地號買賣契約而同時辦理；當時被告陳秀雄不疑有他，基於互為土地之鄰居，依原告請求商借被告陳秀雄名義購買毗鄰農地129號，才交由原告及其委任之代書處理相關契約。又當時契約已經言明內寬3公尺土地，其真意為沿著系爭土地與同段129地號土地間地界寬3公尺，長度約有14.3公尺，換算面積即為先前原告所稱13坪之土地；而當時尚須在地界上興築排水溝渠，才會以地政單位實測後之登記面積為準，且每坪5,000元之單價亦與相毗鄰之農地129號土地相同，是以該契約所指的內側土地乃係沿著系爭土地與129地號土地間地界寬3公尺、依實際地形勘查，正是緊鄰農地129號的內側邊緣土地，並非本案系爭土地與訴外人劉永亮（同段33-19地號）毗鄰的土地。

㈡、本院103年度竹東簡字第113號判決早已調查明確並詳載原告與其委任代書乃在事前明知違反農業發展條例情形下，原告與其代書通謀虛偽、誘使不知情的被告陳秀雄簽下買賣契約；而被告陳秀雄僅懂務農，自然不知土地法之規定或限制，當時確實不知該筆土地不可分割。依農業發展條例地16條規定，97年10月29日之買賣契約標的不得分割辦理過戶予原告，是礙於法令行不通，並非被告惡意違約或有其他任何不法情事，被告陳秀雄願無息退還訂金與原告，解除97年10月29日之買賣契約。且契約第4條第1項已明定，餘款將俟甲方辦妥分割後乙次付清，惟原告為何無緣無故卻急於在10餘天後（同年11月10日）再付5萬元給被告，且未註明是何款項？被告陳秀雄於契約文件上不是簽名就是蓋章，唯獨交付5萬元時僅蓋手印而已？被告陳秀雄會寫字、簽署自己的姓名，此手印有違被告謹慎的個性及使用簽名或蓋章的慣性；且該契約白紙黑字書明以蓋章為憑，第二次付款為何卻僅出現手印？契約上除書寫訂定日期與交付第二次款項的日期外，其餘文件上列印的時間點皆為空白，顯然原告與其代書事前早已明知該買賣標的無法分割過戶，因此急著在10餘天後（同年11月10日）再付5萬元給被告。原告於本院103年度竹東簡字第113號訴狀上主張權利範圍為4298/66500（即13坪）；買賣契約記載支付價金8萬元（80000/每坪500 0＝16坪）；今訴狀又改其權利範圍為69/665（即20坪），前後不一，互為矛盾，系爭買賣契約內容點不合常情、常理。

㈢、97年10月29日之買賣契約，所買賣的土地標的是系爭土地內側3公尺土地（沿著系爭土地與同段129地號間地界寬3公尺），並非右側3公尺之土地（與劉永亮所有同段33-19地號土地相互毗鄰部分）。系爭土地是一處兩面鄰地有落差2至3公尺的漥地，倘若被告同意予原告鋪路，怎可能不提及興建駁坎之類的泥水防護措施，反而無知到廉價賣地，使自己土地陷於土石滑落之困境？原告於本案所劃定、系爭之地為緊鄰主要道路的土地，其土地單價應該最貴，怎可能與無路可通之地號129土地同為每坪5,000元之價格。多年前被告耕作時就有苦於無路可供出入，進退兩難的深刻痛苦，豈有可能賤賣此系爭土地之要地予他人，讓自己陷於無路可通行之窘境。當發現該地段被他人擅自填土鋪路時，被告陳秀雄即發出存證信函予原告以制止其不法之行為。

㈣、答辯聲明：

⒈駁回原告之訴。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件不爭執之事項：

㈠、原告於97年11月29日與被告陳秀雄簽訂土地買賣契約書，約定被告將坐落新竹縣峨眉鄉○○○段○○○○段○○○○○號內寬叁公尺，依地政單位登記面積為準，每坪新台幣五千元正計算價格出賣予原告；原告於簽約之日交付3 萬元予被告陳秀雄，復於99年11月11月10日交付現金5 萬元予被告陳秀雄，有土地買賣契約書可參（見本院卷第8至11頁）。

㈡、被告陳秀雄於104 年3 月11日以贈與為原因將坐落新竹縣峨眉鄉○○○段○○○○段00000 地號、面積665 平方公尺、應有部分全部之系爭土地，以贈與為原因移轉登記予被告陳明友，有土地登記第一類謄本、異動索引可參（見本院卷第15、16頁）。

㈢、本院103 年度竹東簡字第113 號案件已經判決確定，該案兩造當事人均未上訴。

四、本件爭點：

㈠、原告依民法第244 條第1 項之規定請求撤銷被告陳秀雄、陳明友於104 年3 月11日就系爭土地以贈與為原因所為移轉登記之債權行為及物權行為，並請求被告陳明友塗銷所有權移轉登記，有無理由？

㈡、原告請求被告陳秀雄就系爭土地移轉權利範圍69/665號（權利範圍以實測為準）登記予原告，有無理由？

五、法院之判斷：

㈠、原告依民法第244 條第1 項之規定請求撤銷被告陳秀雄、陳明友於104 年3 月11日就系爭土地以贈與為原因所為移轉登記之債權行為及物權行為，並請求被告陳明友塗銷所有權移轉登記，有無理由？

⒈按債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之；債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之；債務人之行為非以財產為標的，或僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前二項之規定，民法第244 條第1 至3 項定有明文。又撤銷權以保障全體債權人之利益為目的，非為確保特定債權而設，爰於第三項增訂不得僅為保全特定債權而行使撤銷權（上開條文88年4月21日立法理由參照）。89年5月5日修正施行之民法第244條第1項、第2項及第3項規定：「債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之。債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之。債務人之行為非以財產為標的，或僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前二項之規定」。增訂第3項之理由為「債務人之全部財產為總債權人之共同擔保，債權人應於債權之共同擔保減少致害及全體債權人之利益時，方得行使撤銷權。易言之，撤銷權之規定，係以保障全體債權人之利益為目的，非為特定債權而設。爰於第3項增訂不得僅為保全特定債權而行使撤銷權之規定」。故債權人請求債務人給付特定標的物之債權，倘未轉換為損害賠償債權，自不得依上開法條之規定行使撤銷權（最高法院103年度台上第1214號裁判意旨參照）。

⒉本件依原告陳述之內容可知，原告係以被告陳秀雄負有移轉登記系爭土地內寬3 公尺土地所有權予原告之義務為由，認被告間就系爭土地之贈與行為有害及原告之上開債權，遂主張依民法第244 條第1 項之規定撤銷之。但查，本件原告所主張受侵害之債權既為請求被告陳秀雄移轉系爭土地部分所有權之權利，實屬給付特定物為標的之債權，足見原告行使本件撤銷權並非以保障全體債權人之利益為目的，揆諸上開法條及立法理由之說明，原告依民法第244 條第1 項規定，請求被告陳秀雄、陳明友塗銷系爭土地之所有權移轉登記，於法不符，不應准許。

㈡、原告請求被告陳秀雄就系爭土地移轉權利範圍69/665號（權利範圍以實測為準）登記予原告，有無理由？

⒈按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246 條第1 項定有明文。次按耕地指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地；每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併，農業發展條例（下稱農發條例）第3 條第1 項第11款、第16條第1 項分別定有明文。而耕地之分割，除有農發條例第16條第1 項各款情形外，其分割後每人所有每宗耕地面積應在0.25公頃以上，縱依農發條例第16條第1項第1 款前段規定，因購買毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併，亦必須分割毗鄰耕地與其耕地合併者，此耕地分割執行要點第5 點、第7 點分別有所規範。

⒉本件被告陳秀雄依土地買賣契約所負之給付義務係將系爭土地內寬3 公尺土地予獨立分割，並將該土地移轉登記予原告，此為兩造所不爭執；然系爭土地為總面積665 平方公尺之山坡地保育區農牧用地，有土地登記謄本在卷可參（見本院卷第14、15頁），則依前揭農發條例第3 條第1 項第11款之規定，系爭土地應為農發條例所定義之耕地，此亦有新竹縣竹東地政事務所104 年3 月18日東地所測字第0000000000號函可參（見本院103 年度竹東簡字第113 號卷第77至83頁），是系爭土地之分割、處分即應受農發條例關於耕地之相關規範。又系爭土地在兩造約定分割出寬3 公尺之土地前，其全部面積即僅有665 平方公尺，已如前述，則無論其分割出之土地面積若干，分割後剩餘之面積絕計無法滿足農發條例第16條第1 項分割後每人所有每宗耕地面積應在0.25公頃（即2,500 平方公尺）以上之限制；而原告固主張被告陳秀雄曾表示同意系爭土地與其所有毗鄰之同段128-1 地號土地辦理合併分割云云，並據提出賴金盛製作之土地複丈申請書為證（見本院卷第105 、106 ）；然上開土地複丈申請書未見被告陳秀雄之簽名及蓋章，且該申請書亦為訴外人賴金盛所單方製作，賴金盛於本院103 年度竹東簡字第113 號案件審理期間亦具結證稱：我去找過被告陳秀雄很多次，被告不同意將128-1 地號與33-15 地號土地合併分割等語（見103 年度竹東簡字第113 號卷第49頁背面），而原告復未能提出相關證據資料舉證證明被告陳秀雄曾表示同意將系爭土地與其所有毗鄰之同段128-1 地號土地辦理合併分割，是原告所執前開主張，自難認為有據。執此，原告與被告陳秀雄以系爭土地買賣契約約定被告陳秀雄應自系爭土地中分割出內寬3公尺土地乙節，顯係囿於法所禁止，而依社會通常觀念，該給付之約定，屬任何人均無從依債務本旨實現之客觀不能甚明。而該客觀不能之狀態自渠等締結系爭買賣契約迄今均無法排除，則渠等以該客觀不能之給付作為買賣之標的，系爭買賣契約即屬自始無效。而原告係依土地買賣契約作為本件之請求權基礎，則該買賣契約既有自始無效之瑕疵，原告憑之所為之任何主張均屬無據。

⒊基上，原告與被告陳秀雄間固以系爭土地分割出內寬3 公尺土地，並辦理移轉登記至原告名下作為系爭買賣契約之標的，惟該約定因系爭土地本質上之因素而有違農發條例第16條第1 項之規定，自始即客觀給付不能，則以該不能之給付作為契約標的，依首揭說明，系爭買賣契約即屬無效，而原告依無效之系爭買賣契約，併請求被告陳秀雄將系爭土地權利範圍69 /655 之所有權移轉登記至其名下，依法顯無理由，自應予以駁回。

㈢、綜上所述，原告依民法第244 條第1 項之規定及其與被告陳秀雄間之土地賣買賣契約法律關係，請求被告間就系爭土地，於103 年12月30日以贈與為原因之債權行為及物權行為，均應予以撤銷；被告等二人應將系爭土地，以贈與為原因，申請新竹縣竹東地政事務所以民國104 年3 月11日收件字號104 年東地字第013440號所為之所有權移轉登記，應予塗銷；及被告陳秀雄應就前項不動產，移轉其中所有權權利範圍69/6 65 （權利範圍以實測為準）登記予原告，均為無理由，不應准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。原告請求勘驗現場並測量寬3公尺土地之面積，本院因認本件事證已臻明確而無必要，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第78條，判決如主文。

以上正本，係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並記