臺灣嘉義地方法院103年度重訴字第53號

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　 103年度重訴字第53號

原告

莊慶章

訴訟代理人

蔡碧仲律師

訴訟代理人

陳偉仁律師

被告

林富雄

被告

林里

被告

林富淦

被告

林淑幸

被告

被告兼共同

訴訟代理人

林淑惠

上五人共同訴訟代理人

陳振榮律師

上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國103 年12月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦定有明文。經查，原告起訴時原聲明第1、2項為：「1.被告等應將林邱草之遺產嘉義縣中埔鄉○○段000地號土地辦理繼承登記後，將其中應有部分228,403分之 30,452 (待地政測量後確定)即門牌號碼嘉義縣中埔鄉○○村○○○0號之6 房屋座落之土地所有權移轉登記予原告。2.被告等應連帶賠償原告新臺幣（下同）85,016元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息」，嗣經本院囑託嘉義縣水上地政事務所至現場測量建物現況後，原告乃於民國103年12月5日及同年12月17日分別具狀及以言詞更正並減縮聲明為：「被告等應將林邱草之遺產嘉義縣中埔鄉○○段000地號土地辦理繼承登記後，將其中應有部分228,403分之29,948即門牌號碼嘉義縣中埔鄉○○村○○○0號之6房屋座落之土地所有權移轉登記予原告」，有原告提出民事準備（一）狀及本院言詞辯論筆錄各1 份在卷可佐，核原告上開所為，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：

（一）緣訴外人林邱草為地主，訴外人呂淑嬉之夫謝寶林為建商，兩方於70、80年間於嘉義縣中埔鄉金蘭村建築房屋數棟。林邱草於80 年1月28日已將中埔鄉○○段○○○街0000號土地93.17坪連同地上房屋座落：中埔鄉金蘭村10 鄰頂山門6-6號稅籍號14244號二層樓房RC造房屋乙棟（下稱：系爭房地）出賣予呂淑嬉，僅因農地分割之法令限制，無法辦理過戶登記，此有覺書可稽。呂淑嬉於83年9 月20日再將系爭房地出賣予原告，林邱草復於土地買賣契約上蓋章表示同意，當時僅係因農地分割之法令限制，無法辦理過戶登記，並約定林邱草應於法令許可分割登記時，無條件出面蓋章協助過戶登記，為避免林邱草之子女反悔，林邱草之子女即被告林富雄、林富淦、林里、林淑惠和林淑幸亦用印同意，此有土地買賣契約書可稽。原告以677 萬元買受系爭房地，分別於83年8 月17日、9月21日、9月26日和10月17 日分別交付52萬、400萬、125萬、100萬完畢，此有收據可稽。中埔鄉○○段○○○街0000號土地後於98年6月1 日分割，分割後地號已改編為中埔鄉○○段000地號（下稱系爭土地），此有覺書附圖和現地籍圖謄本可稽。林邱草現仍登記為系爭土地之所有權人，此有土地謄本可稽，依據前開契約約定，林邱草有義務將系爭土地移轉登記予原告。

（二）農業發展條例於89 年1月26日公布修正，故本案契約請求權消滅時效應自89 年1月28日起算，至104年1月27日始罹於時效。本案於103年5月6 日起訴時，尚未罹於消滅時效。原告雖於83年9 月20日與訴外人呂淑嬉簽訂土地買賣契約、訴外人林邱草復於其上同意，且持續居住在系爭房屋內並持續繳納房屋稅，實際上已取得房屋事實上處分權，此有稅籍證明和門牌照片可稽，惟當時林邱草之共有物持份僅土地之3分之1，此有土地所有權狀可稽、實際約定分得面積亦僅0.24公頃（計算式：0.1865+0.0264+0.0308+0.0031=0.2468）、原告買受土地面積93.17坪合0.03069公頃，在當時本不得請求分割登記，此有覺書附圖可稽，是依實務見解，原告之請求權時效應自89年1 月28日農發條例修正後開始起算。系爭93.17坪土地合為0.03069公頃，不合現行農發條例之限制，尚不得直接請求林邱草逕為分割後移轉登記。原告實際使用面積僅299.48平方公尺，合90.45坪（使用或是為他人之土地），面積短少2.72 坪，此有地籍圖可稽（至於原告實際使用面積較買受面積短少部分，原告已撤回給付不能之損害賠償請求）。

（三）對被告抗辯所為之陳述：

1.農業發展條例第18條第4 項之立法意旨在於避免農舍農地分屬，且僅限制同時移轉農舍和農地者，始有移轉比例須同一之問題，本件被告等應移轉之標的僅有土地，並不包括農舍，自不受農業發展條例之限制。被告稱本件無法移轉登記云云，洵無足採。按該條意旨乃在避免農舍與其坐落用地分屬不同所有權人，是農舍與農業用地不得分別移轉，此有內政部100年8月23日內授中辦地字第0000000000號函可資參照，是該條僅限制同時移轉農舍和土地者，始生移轉比例須同一之問題。本件被告等應移轉之標的僅有土地，並不包括農舍，而本件原告請求被告等應移轉之標的僅有土地，並不包括農舍，而非同時移轉農舍和土地，自不生違背牴觸農業發展條例第18條第4 項規定之問題，又原告實際上已取得房屋事實上處分權，此有稅籍證明和門牌照片可稽，且可達到名實相符、避免產權糾紛，解釋上更無不可。

2.原告於訂定系爭契約前已有自耕農資格，另系爭契約真意在於早日使土地房屋達到名實相符之狀態，現行農業發展條例既已不再限制共有，被告等復於契約上表示同意協助、絕無異議，自有配合移轉登記之義務。被告等稱契約無效、無須移轉云云，洵無足採。經查，訴外人呂淑嬉於83年9 月20日將系爭房地出賣予原告等情已如前述。系爭契約真意在於早日使土地與房屋達到名實相符之狀態。末查，系爭土地面積雖未達農發條例規定之0.25公頃，不得再行分割、但仍得約定分管共有，實務上案例甚多，系爭契約真意既然在於早日使土地房屋達到名實相符之狀態，而現行農業發展條例既已不再限制共有，被告等前復於契約上表示同意協助、絕無異議，自有配合移轉登記之義務。

（四）訴之聲明：

1.被告等應將林邱草之遺產嘉義縣中埔鄉○○段000 地號土地辦理繼承登記後，將其中應有部分228,403 分之29,948即門牌號碼嘉義縣中埔鄉○○村○○○0號之6房屋座落之土地所有權移轉登記予原告。

2.訴訟費用由被告等連帶負擔。

二、被告方面則以：

（一）按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效」，89年1月 26日修正刪除前之土地法第30條定有明文（嗣後已刪除此條文）。又按「每宗耕地，不得分割移轉為共有」，89 年1月26日修正前之農業發展條例第30條前段亦有規定（嗣後已修正改列為現行第16條第1 項前段：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」）。上開條文之立法目的，在於防止農地細分，用收農地使用上更大之效用，故凡關於農地之處分與此目的相違者，均應認為在條文禁止之列。又依89年1月26日修正前之農業發展條例第3條第11款規定：「耕地，指農業用地中依區域計畫法編定之農牧用地，或依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地」（嗣後已修正此第3 條第11款之內容）。而「關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效」，有最高法院73 年度第5次民事庭會議決議可參。

（二）系爭土地之地目為田，使用地類別均為農牧用地，依前揭規定，屬農地及耕地，是就其所有權之移轉及分割應受89年1月26日修正刪除前土地法第30 條及農業發展條例規定之限制。本件原告並未提出訂立契約書時具自耕能力之證明，且該份文件內容並未有任何「由買受人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人」之約定，故依前揭說明，系爭土地之買賣即係以不能之給付為契約標的，依民法第264條第1項前段規定，此等買賣契約應屬無效，即使嗣後法令已刪除農地之承受人以能自耕者為限之規定，亦無法使原無效之契約變為有效之契約。故原告依契約書主張被告將所有權應有部份移轉登記，並無理由。

（三）退步言之，被告等雖非系爭土地買賣契約書之出賣人，但並非不承認有在土地買賣契約書上用印表示同意其內容，亦非不願意依買賣契約書履行，只是依嘉義縣水上地政事務所回函，被告等無法在不處理既有合法農舍之情形下，僅將土地應有部分過戶給原告，故被告等是因法令限制而無法履行。被告等對於原告主張依系爭土地買賣契約書之精神，認為可以解釋為移轉土地應有部分比例來履行契約，並不爭執，但因地政機關認為系爭土地上尚有嘉義縣中埔鄉○○段00○號農舍存在，必須將農舍與土地之應有部分一併移轉，始符合農業發展條例第18條第4 項規定，故無法移轉不可歸責於被告等。

（四）被告等重申並非系爭土地買賣契約書之出賣人，亦無義務將系爭房地交付予原告，被告等單純僅有「出面蓋章協助過戶登記」之義務，此部分被告等並不爭執。

（五）綜上，並聲明

1.原告之訴駁回。

2.訴訟費用由原告負擔。

3.如受不利判決，願供擔保請准免假執行。

三、本院之判斷：

（一）按「關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第 246條第1 項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效」，有最高法院73年度第5 次民事庭會議決議可參。換言之，雖當事人於訂約之時，所定給付內容受法令限制而不能履行，惟倘當事人預期不能情形可以除去，並於訂約時約明於不能之情形除去後為給付者，依民法第246條第1項但書規定，其契約仍屬有效。查本件原告與訴外人呂淑嬉簽訂系爭土地買賣契約書時（並由被告等人共同用印），雖舊農業發展條例第30條尚有「每宗耕地不得分割及移轉為共有」之規定，致無法就系爭土地進行分割或移轉應有部分，惟系爭土地買賣契約書中既已載明「因地政法令限制，無法辦理過戶登記，嗣後法令許可分割登記時，林邱草無條件出面蓋章協助過戶登記，絕無議異」等語，據此以觀，原告及呂淑嬉於83年間買賣系爭土地其中93.17 坪時，即約定於日後法令限制鬆綁後，再履行過戶登記之義務，且舊農業發展條例第30條有關耕地禁止分割及共有規定，如今亦已廢除，應認本件土地買賣關係符合民法第246條第1項但書規定，其契約應非自始無效。

（二）又原告與訴外人呂淑嬉所簽訂系爭土地買賣契約書中，就系爭土地之買賣內容約定為：「… 土地內93.17坪土地連同地上房屋…右記土地、房屋曾於民國八十三年九月廾日賣給台端屬實，有正式移轉過戶登記，因地政法令限制，無法辦理過戶登記，嗣後法令許可分割登記時，林邱草無條件出面蓋章協助過戶事記」等語，且被告等亦在該土地買賣契約書中用印表示同意，有土地買賣契約書1 份在卷可稽（本院卷第25頁），據此，足認被告等已承認原告買受系爭土地其中93.17 坪範圍之權利，僅因礙於當時法令限制，無法立即辦理過戶登記，但雙方預期於日後法令限制鬆綁後再行辦理，故原告就系爭土地其中93.17 坪土地，有請求被告等過戶之權利，應堪認定。至於雙方買賣該93.17 坪土地，究竟是應先辦理分割為單獨所有後再移轉登記，或得直接移轉登記為分別共有，最初兩造雖有爭執，但礙於訴外人林邱草於98年間曾分割系爭土地，目前系爭土地面積僅有2,284.03平方公尺，面積未達0.25公頃，依現行農業發展條例第16條第1 項規定，不得進行分割，復考量舊農業發展條例第30條規定業已廢除，並鬆綁有關耕地之分割及共有限制，故兩造均認為依系爭土地買賣契約書之通篇意旨及精神，亦得將93.17 坪土地轉化換算應有部分，以移轉應有部分方式來履行買賣契約（詳本院卷第151頁背面），準此，原告請求將系爭土地應有部分228,403分之29,948移轉登記予原告，應非無據。

（三）按因繼承取得不動產者，非經登記，不得處分其物權，民法第759條定有明文；而共有之不動產之共有人中1人死亡，他共有人請求分割共有物時，為求訴訟經濟起見，可許原告就請求繼承登記及分割共有物之訴合併提起，即以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記，並請求該繼承人於辦理繼承登記後，與原告及其餘共有人分割共有之不動產（最高法院70年第2 次民事庭總會決議參照）。查本件訴外人林邱草死亡後，被告林富雄、林里、林富淦、林淑幸及林淑惠為其繼承人，迄未辦理繼承登記之事實，業據原告提出系爭土地之土地登記謄本1 份在卷可佐（本院卷第28頁），揆諸前揭說明，原告請求被告等先就系爭土地辦理繼承登記一節，即屬有據，應予准許。從而，原告請求被告等就被繼承人林邱草之遺產即坐落嘉義縣中埔鄉○○段000 地號土地先辦理繼承登記後，將其中應有部分228,403分之29,948 權利移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

（四）末查，本件尚有疑義者乃系爭土地上，現存1 間訴外人林邱草所有嘉義縣中埔鄉○○段00○號農舍（下稱系爭農舍），依農業發展條例第18條第4 項中段規定「農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」，惟依系爭土地買賣契約書之記載，原告與訴外人呂淑嬉於83年間僅買賣系爭土地93.17 坪，並未針對系爭農舍進行交易，故無論呂淑嬉或被告等均無移轉系爭農舍應有部分之義務，準此，本件原告僅請求被告等移轉系爭土地應有部分228,403 分之29,948，但並未就系爭農舍一併請求移轉，是否有違前述農舍與農地應併同移轉之規定？此一爭議，前經本院向嘉義縣水上地政事務所（下稱水上地政事務所）函詢結果，回覆稱：「經查本所登記簿，旨揭土地上有1棟農舍：○○段00○號，且登記名義人與坐落耕地為同一所有權人，故若未移轉農舍而僅移轉土地部分權利範圍予第三人應已違反前項規定之精神」等語，有該所103年7月16日函文1 份可參（本院卷第96頁），足認水上地政事務所函示意旨強調農舍與農地併同移轉之規定應予貫徹，惟此一函示意見係本於農業發展條例第18條第4 項立法意旨而為解釋，所欲處理者乃修法後所發生之法律關係，惟本院基於以下理由，認為本件應不受農業發展條例第18條第4 項規定之限制：1、農業發展條例第18條第4項有關農舍與農地應併同移轉之規定，係於89年修法時新增之規定，而本件原告與呂淑嬉買賣系爭土地時間是在83年間，當時尚無此一規定存在，故渠等於83年間僅買賣土地，並無違法律規定；2、有關農業發展條例第18條第4項規定之效力，該條例並無溯及既往之規定，故應依同條例第77條規定自公布日施行後發生效力，足認立法者在修法增訂農業發展條例第18條第4 項規定時，旨在規範將來農舍與農地之合併利用問題，並無溯及處理已發生法律關係之意； 3、本件原告與呂淑嬉簽訂系爭土地買賣契約書時間雖在83年間，法律關係固在當時已經發生，但原告迄今始請求被告等移轉登記系爭土地之應有部分，即發生是否受農業發展條例第18條第4 項規定限制之疑義？本院認為在該條文增訂前，業已發生之農舍及農地間法律交易關係，應採目的性限縮解釋排除農業發展條例第18條第4 項規定之適用，理由在於已經發生之法律關係，倘若逕依新法規定處理，可能產生大量當事人無法履約之債務不履行情事，造成法律關係更形複雜，徒生紛爭與訴訟；此外，依新法處理結果，可能造成某一方當事人獲取額外利益，另一方當事人契約上期待利益落空，有違公平及誠信原則。準此，本件系爭土地買賣契約書既於83年間即已簽訂，買賣關係在當時即已發生，自不得僅因89年間修法時增訂農業發展條例第18條第4 項規定，即事後要求當事人適用此一規定，必須針對農舍部分亦進行買賣，始允許移轉登記，如此解釋，無異是強迫被告等僅能選擇違約或將農舍出賣他人，誠非適宜，故本院認在此情形下，應採目的性限縮解釋排除農業發展條例第18條第4項規定之適用；4、有關農業發展條例第18條第4 項增訂前已興建之農舍問題，內政部為保障人民之財產權，於 93年11月2日以內授中辦地字第0000000000號函釋稱：「農業用地於農業發展條例89年修正施行前已興建農舍，若該農業用地與農舍分屬不同所有權人，為避免該類所有權人無法處分其產權之疑慮，本會業於91年10月21日農企字第0000000000號函建議該農舍或農地移轉時得不受農業發展條例第18條第4 項之限制」等語（本院卷第121 頁），由此可知，內政部意見亦認為農業發展條例89年修正施行前已興建農舍，倘若其所有權歸屬與農地不同時，為保障人民財產權，避免所有權人因此無法處分其財產，解釋認為此種情形並無農業發展條例第18條第4 項之適用，本於相同法理及意旨，本件系爭農舍既搭建於農業發展條例89年修正施行前，系爭土地亦早在83年間即成立買賣關係，自應認為同不受農業發展條例第18條第4 項規定之限制，始稱合理。

五、綜上所述，原告本於系爭土地買賣契約之法律關係，請求被告等應就被繼承人林邱草之遺產即坐落嘉義縣中埔鄉○○段000地號土地先辦理繼承登記後，將其中應有部分228,403分之29,948權利移轉登記予原告，為有理由，應予准許。至於有關損害賠償及假執行之請求，原告業已撤回（本院卷第151 頁），故被告等仍聲明願供擔保請求宣告免假執行，即屬無必要，附此敘明。

六、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。本件兩造關於應否移轉系爭土地應有部分權利之爭執，被告等並非不願依系爭土地買賣契約書履行，僅係因地政機關對本件應否適用農業發展條例第18條第4 項規定，存有疑義，至遲遲未能辦理登記，故本件雖判決原告勝訴，惟參酌被告等審理中所持答辯理由，本院認由敗訴之被告等負擔全部訴訟費用顯失公平，爰酌定由兩造各負擔百分之50訴訟費用，以示公允。

七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1規定，判決如主文。

民三庭法 官 周俞宏