臺灣嘉義地方法院107年度訴字第551號

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第551號

原告

蔡有慶

訴訟代理人

蔡長立

被告

蔡陳錦盆

訴訟代理人

顏伯奇律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國107年11月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）嘉義縣○○鎮○○段○0000地號土地（下稱系爭土地），係原告獨資購買，因受限於舊時之農業發展條例限制，而與訴外人洪恩浩成立借名登記契約，由訴外人洪恩浩擔任系爭土地所有權登記名義人，並於民國87年7月間辦理所有權移轉登記完畢。嗣於89年5月間因原告已取得漁民身分，故終止借名登記契約，訴外人洪恩浩始再將系爭土地所有權移轉登記予原告。又坐落系爭土地上之建物即門牌號碼嘉義縣布袋鎮新塭526號房屋（下稱系爭建物），係由原告於89年10月間獨自出資興建完成。是系爭土地、建物之所有權人為原告。

（二）被告之夫即訴外人蔡文林於91年間為經營嘉義區漁會產銷業務，乃向原告承租其所有系爭土地及建物作為魚貨相關處理、倉儲場址，期間自91年9月1日起至94年5月25日止，每月租金新台幣（下同）8萬元。並附以訴外人蔡國輝以產銷班班員身分取得國軍副食業務之經營權為租賃契約存續條件。嗣訴外人蔡文林於92年8月25日去世，由被告繼承承租權，繼續占有原告所有系爭土地及建物經營事業；另訴外人蔡國輝於89年12月1日以其個人名義與嘉義區漁會簽訂國軍副食業務委託經營契約，其間至93年11月30日止。屆期，訴外人蔡國輝又再續約自94年1月1日起至97年12月31日止，然訴外人蔡國輝因於96年7月23日死亡，乃由其子即訴外人蔡仲文繼承契約權利，至97年12月31日止。是自98年1月1日起因訴外人蔡國輝無法再以其個人名義取得國軍副食業務委託經營櫂契約，依兩造簽訂之租賃合約書第1條但書約定意旨，該租賃契約關係因解除條件成就，歸於消滅，被告即屬無權占有。

（三）被告提出由嘉義縣朴子地政事務所核發之系爭土地及建物所有權狀，當時係因原告及被告之配偶即訴外人蔡文林生前因與訴外人蔡祝河、蔡國輝等人為共同合夥經營產銷班，而委任機關嘉義區漁會屬於公務機關，須提供合法工作場所證明，以供業務檢查及相關文書資查核，乃將系爭土地及建物之權狀交付被告保管，並非雙方有借名契約之關係、況單以保管系爭土地及建物權狀乙事，尚無從推論原告即係借名契約之出名人。

（四）被告管理產銷班財務期間，不當使用產銷班資金，金額高達新臺幣（下同）500餘萬元，造成產銷班資金調度困難，為此原告始以自有個人資金接手經營，殊難想見產銷班尚有資金購買系爭土地及建物。

（五）訴外人黃月珍於104年12月24日於另案鈞院104年度朴簡字第86號案件審理中證稱：「（問：是否認識蔡有慶、蔡祝河、蔡國輝、蔡文林？）都認識。」、擔任鮮嶼公司董事是否有實際出資？）無。」、「（問：鮮嶼公司成立時的其他股東都認識嗎？）都認識。」、「（問：當初是蔡有慶請你來鮮嶼公司擔任負責人，實際上鮮嶼公司的負責人是蔡有慶？）是。」由訴外人黃月珍於上開證詞亦足以證明原告主張鮮嶼公司係原告蔡有慶、訴外人蔡國輝、訴外人蔡文林與訴外人蔡祝河等4人等借用訴外人黃月珍及其餘員工名義所成立。

（三）訴之聲明：

1、被告應將坐落嘉義縣○○鎮○○段○0000地號土地上，第171建號，即門牌號碼嘉義縣布袋鎮新塭526號之房屋遷讓返還原告。

2、訴訟費用由被告負擔。

3、原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）被告之夫蔡文林，與原告蔡有慶、訴外人蔡國輝、陳家庭合夥經營生鮮魚貨經銷事宜（下稱合夥事業），合夥事業因營運需要透過仲介洪萬風介紹購買系爭土地。並由合夥事業出資興建系爭冷凍庫之建物，因原告擔任合夥事業之財務長，上開房地遂借名登記於原告，由合夥事業保管上開房地之權狀，且稅金由被告繳納，目前仍由合夥事業委由被告經營。

（二）合夥事業為購買系爭土地，而向嘉義區漁會貸款，且該貸款乃列入「合夥事業公帳」，依原告製作之合夥產銷班帳目「九十年四月份損益應付應收明細五月十四日」、「亞冠冷凍0000000（即系爭土地上之建物興建款乃合夥事業出資興建）」、「漁會貸款0000000」、「89年9月份擴建200坪大倉和改建漁會處理廠以便參加90年6月國軍甄選辦法（即購買土地及興建廠房爭取國軍標案）」，可證嘉義區漁會貸款金額與90年4月合夥帳目「債務：漁會貸款0000000」完全相符。且洪恩皓曾到蔡國輝家中要公司按期繳款，不然會影響其信用，且該貸款乃用作土地價金，均可證明系爭土地之出資乃合夥，並非原告個人。

（三）被告持有之系爭土地及建物權狀之正本，原告虛偽向地政機關申報遺失，申請新權狀。又被告保有系爭土地移轉之契約書及稅單正本、系爭建物之使用執照正本，可認系爭土地及建物真正所有權人並非原告，乃合夥組織。

（四）原告並非系爭土地、建物之真正所有權人，僅係出名人，系爭土地及建物乃合夥財產，原告依民法第767條規定主張遷讓土地及房屋，顯無理由。

（五）聲明：

1、原告之訴駁回。

2、訴訟費用由原告負擔。

3、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、爭點事項：

（一）不爭執事項：

1、系爭土地於87年7月24日移轉登記予洪恩浩。

2、系爭土地於89年5月29日移轉登記予原告。

（二）爭執事項：

1、系爭土地、建物之所有權人為何人？

2、原告之請求是否有理？

四、本院判斷：

（一）系爭土地、建物之所有權人為何人？

1、有關系爭土地之部分：

（1）證人王雅資證稱：「我當時在代書事務所當助理，布袋鎮復興里新塭526號這個房屋之前我有去過，是加工廠買的，是一個公司，我只知道是魚貨的加工廠。是股東出資買的，之前股東的人有在講。本件土地跟房屋過戶是我承辦的。當初有兩個助理一起辦理，另一個助理已經過世了。之前他們股東找我談，我已忘記股東叫什麼名字。之前談的時候，是說公司要買的。當時為了省增值稅，所以登記在自然人的名下，土地是登記給洪恩浩。當時是內部的人講好，公司內部的人有到我們事務所談，也有到加工廠談，有幾個股東去談我忘記了。87年11月4日有辦理布袋鎮農會貸款的抵押權設定登記，也是蔡代書辦理，印象中此筆貸款，是購置土地的價錢。89年5月29日辦理洪恩浩出賣給蔡有慶登記，是我辦理。89年5月29日將土地過給蔡有慶，那時候政府開放一般人可以購地，所以就把土地登記給合夥人之一。89年5月29日辦理移轉所有權登記之權狀，我拿去工廠給他們並且收錢。收的錢項目是個案件的費用，包含稅金、代書費那些費用。在89年5月29日之前登記給洪恩浩，是因為洪恩浩有自耕農的身分，那時候要符合條件才可以過戶。當初是找蔡佩璋，但是我們都會在事務所討論案件，所以我會聽到裡面的內容，洪恩浩有親自去。89年5月29日過戶給蔡有慶的時候，那時候我印象中政府已經開放，所以大家可以過戶的就去辦過戶。那次是單純過戶，當時登記是買賣，但沒有實際上的金錢交易。當時是人頭，因一般案件都是如此。政府開放的時候，就大量做移轉，洪恩浩移轉給蔡有慶的事情，是公司裡面的股東去我們公司裡面談的，蔡佩璋也有去他們公司談。蔡有慶實質上沒有金錢交付給洪恩浩，完全沒有提到交付買賣價金的部分」等語（本院卷第338-344頁）。

（2）證人洪萬風證稱：「布袋鎮新南段1113地號土地當初買賣我當時是仲介人，賣主是我媳婦的阿嬸，買的人是有慶跟我接觸的。我有聽說有慶他們公司有要買這個土地，請我去當仲介人，那是我媳婦的阿嬸跟我說的，叫我當仲介的。我媳婦的阿嬸跟我說是有慶的公司要買這個地，叫我去跟有慶談。後來價格講定了，要付錢，我說付一次，然後一個月要付清完畢。後來有講成，但是登記給誰我不知道」等語（本院卷第482-483頁）。證人洪萬風於另案原告訴請被告遷讓系爭房屋（本院105年度訴字第633號）時證稱：「系爭土地要賣時，是我媳婦的嬸嬸跟我講，原告的公司要買系爭土地蓋廠房，公司負責人都是原告在打算，賣主拜託我去跟原告講這塊土地價錢，我是中間人，有賺中間費用」等語（該案卷一第258頁、本院卷第82頁）。

（3）證人蔡蘇阿蕊證稱：「新南段1113地號土地之買賣，是我先生蔡國輝跟我講的，他說公司要買土地蓋冷凍庫。買賣之事都是我先生跟我講的，我沒有參加。當初是叫那個證人（指證人洪萬風）去買的。總共買多少錢我不知道。是登記給洪恩浩（台語）。當初是公司去買的。當初是好幾個人跟有慶一起合夥，一個蔡文林、蔡有慶、嘉季（台語），還有我先生蔡國輝，總共四個人去買。一股多少錢我不知道，我只知道四個人合夥。當時股東也有公司，我去殺魚。土地後來蓋冷凍庫就是加工廠，我老公回家有跟我說的。開會都是男人的事情，女人沒有參加。開完會我老公會跟我說，所以我會知道冷凍庫是公司蓋的。當時我先生有欠人家錢，怕登記在他名下會被查封，才沒登記給我先生。土地登記給洪恩浩，洪恩浩有到我家說公司的貸款要準時去繳納。當時是用是用洪恩浩（台語）的名字去貸款」等語（本院卷第485-487頁）。

（4）證人李國華於另案原告訴請被告遷讓系爭房屋（本院105年度訴字第633號）時證稱：「當時公司都是原告在發落，公司是嘉義區漁會產銷班，系爭土地是嘉義區漁會產銷班買的，土地登記給洪恩浩，洪恩浩是原告結拜兄弟，因為他有漁民身分才登記他名下，借名登記。何時過戶給原告我不知道。產銷班有4人合夥，是原告、蔡國輝、蔡文林、蔡祝河。門牌號碼526號的鋼骨冷凍廠是公司蓋的。系爭土地上的鐵皮屋都是公司蓋的。系爭土地及建物都是4人合夥的。我83年當產銷班廠長時，有親耳聽到蔡有慶說系爭土地是公司買的」等語（該案卷一第258、263頁）。

（5）證人即洪恩浩之配偶洪蘇良珠於另案原告訴請被告遷讓系爭房屋（本院105年度訴字第633號）時證稱：「系爭土地登記在我先生之名下，當時跟我先生與原告是朋友，原告當時在工作，無法登記自己的名字，說要先登記我先生的名字，當時如何跟我先生講，我不知道，因為我不在場，那是當時我先生說給我聽的」等語（該案卷一第384-387頁）。

（6）綜上述證人所述，就系爭土地係由合夥出資購買，並借用洪恩浩之名義登記，系爭建物為合夥出資興建等情相符。又蔡國輝、陳家庭、蔡文林、蔡有慶曾於91年7月15日立同意書，內容略以「茲生鮮處理場暨鮮嶼有限公司，于91年7月15日於處理場會議室，股東蔡國輝、蔡有慶、蔡文林、陳家庭等達成協議獲共識同意產銷班股權行使，確立為同股各為壹股共識同意產銷班股權行使..」，此有同意書可證（本院卷第77頁）。核與上開證人所述合夥等情相符，益證蔡國輝、陳家庭、蔡文林、蔡有慶確係有合夥出資經營事業。且91年7月15日立同意書時，原告早已登記系爭土地之所有權人，若原告認系爭土地為其單獨所有，而無合夥約定，何以又會立同意書而承認有合夥之理。可證系爭土地係由合夥出資購買，並借用洪恩浩之名義登記，系爭建物為合夥出資興建。

（7）系爭土地於87年7月24日移轉登記予洪恩浩，此有系爭土地之異動索引可證（本院卷第239頁）。而依87年7月間系爭土地買賣當時之土地法第30條規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效」。農業發展條例第3條第1項第10款規定「農業用地：指供農作、森林、養殖、畜牧及與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地，視同農業用地」。而查，系爭土地之使用分區為特定專區，使用類別為養殖用地，此有土地謄本可證（本院卷第31頁）。是系爭土地87年7月間買賣時應屬農地，其買受人應有自耕能力始可。益證上述證人證述因洪恩浩有自耕能力而能登記受讓系爭土地等情，與當時之法規相符。

（8）系爭土地於89年5月29日移轉登記予原告，此有土地謄本可證（本院卷第31頁）。而89年1月26日刪除土地法第30條規定。意指農地之移轉不再受限有自耕能力之人。是證人王雅資上開證稱：「89年5月29日辦理洪恩浩出賣給蔡有慶登記，是我辦理。那時政府開放一般人可以購地，所以就把土地登記給合夥人之一」等情，與上開法規規定相符。益證上述證人證述洪恩浩移轉登記予原告，係因法規修正，實無買賣等情可採。

（9）購買系爭土地時由洪恩浩向嘉義區漁會借貸共400萬元，並由原告之配偶莊中華為連帶保證人，此有擔保放款借據可證（本院卷第269、271頁）。然此僅能證明由原告之配偶任借款之連帶保證人，無法證明即係由原告出資購買系爭土地。而上開向嘉義區漁會貸款，其「合夥事業公帳」亦將「漁會貸款0000000」列入帳冊，此有合夥產銷班帳目「九十年四月份損益應付應收明細五月十四日」可證（本院卷第241頁）。是若系爭土地為原告個人之財產，殊無可能由合夥代付貸款。且蔡蘇阿蕊證稱「洪恩皓到蔡國輝家中要公司按期繳款」；王雅資證稱「系爭土地貸款乃用作土地價金之用」，均可證明系爭土地之出資乃合夥，並非原告個人。

（10）證人黃月珍於本院104年度朴簡字第86號事件係證稱：「認識蔡有慶、蔡祝河、蔡國輝、蔡文林、我擔任鮮嶼公司董事時並無出資，鮮嶼公司成立時的其他股東都認識，其他股東是否有出資，我沒有問過他們，鮮嶼公司實際出資是何人我不知道」等語（該案卷二第243、245頁、本院卷第371-373頁）。是無從依證人黃月珍之證述得知實際出資為何人。

（11）至於原告主張「被告蔡陳錦盆管理產銷班財務期間，不當使用產銷班資金，金額高達500餘萬元，造成產銷班資金調度困難並無資金購買系爭土地及建物」云云。然此為被告所否認，且原告並無提出相關證明，是原告此部分之主張自不可採。

（12）據上可證，系爭土地係由合夥出資購買，並借用洪恩浩之名義登記，係因系爭土地為農業用地，而洪恩浩有自耕能力，始而登記予洪恩浩。89年1月26日刪除土地法第30條後，農地之移轉不再受限於有自耕能力之人，進而將系爭土地由洪恩浩移轉登記予合夥人之一即原告，係因法規之修正，實無買賣等情可採。

2、系爭土地之建物即新塭526號之建物之部分

（1）系爭土地上之建物即新塭526號之建物，係由產銷班所出資興建，亦有亞冠冷凍機械股份有限公司、洪國勝出具之證明書可證（本院卷第91、93頁）。

（2）「合夥事業公帳」有將「亞冠冷凍0000000」、「89年9月份擴建200坪大倉和改建漁會處理廠以便參加90年6月國軍甄選辦法」列入帳冊，此有合夥產銷班帳目「九十年四月份損益應付應收明細五月十四日」可證（本院卷第241頁）。益證系爭建物之興建係由合夥事業所支出。

（3）原告曾以91年9月間與鮮嶼公司之租賃合約，對被告及訴外人蔡淳百、蔡易儒、蔡帛芳起訴請求給付租金（本院104年度朴簡字第86號）。而該租賃合約書記載內容略以：「本產銷班所經營之處理場及鮮嶼公司（以下稱甲方）之經營權租讓與蔡文林君（以下稱乙方）全權經營，雙方協議約定條件如后....。二、租金：本合約之租金每月為參拾貳萬元正，....。三、租金之分配：甲方之股份為肆股，每股每月各得捌萬元正，....。」；系爭租賃合約書之「立合約書人甲方代表」欄位，則有訴外人蔡國輝及原告蔡有慶之簽名；「立合約書人乙方」欄位則據被告等之被繼承人蔡文林簽名，此租賃合約書可證（該案卷一第19頁、本院卷第193頁）。

（4）綜觀系爭租賃合約書第2條第3項之約定內容，可知契約當事人已明確約定蔡文林每月應給付租金32萬元，該32萬元租金分配為4等份，每份每月各得8萬元，而有權收取各份租金之人，則包括於「立合約書人甲方代表」欄位簽名之人即訴外人蔡國輝及原告蔡有慶在內。據此可證系爭土地、建物並非由原告單獨一人所有，而係有4人共有，否則原告不可能將該租金再為分4份而分配予其他人之理。

（5）上述證人洪萬風證稱：「..原告的公司要買系爭土地蓋廠房」；蔡蘇阿蕊證稱：「土地後來蓋冷凍庫就是加工廠，冷凍庫是公司蓋的」；李國華證稱：「門牌號碼526號的鋼骨冷凍廠是公司蓋的，系爭土地上的鐵皮屋都是公司蓋的」等情，亦與上述租金之分配4份相符。益可證新塭526號之建物亦由合夥出資興建。

（6）系爭建物之稅金由被告繳納，此有100房屋稅單可證（本院卷第99頁）。是若系爭建物為原告所有，何以他人會替他繳納稅之理。

（7）據上可證系爭建物為合夥出資興建。

3、有關系爭土地、建物權狀部分

（1）上述證人王雅資證稱：「89年5月29日辦理移轉所有權登記之權狀，我拿去工廠給他們並且收錢。收的錢項目是個案件的費用，包含稅金、代書費等等那些費用」等語。是依證人所述，王雅資係將權狀拿到原告等人之公司交付予公司之人員。

（2）系爭土地及建物之權狀原即係由被告所保管，此有權狀影本可證（本院卷第95、97頁）。原告對此亦不爭執（本院卷第228頁），雖原告主張權狀係地政事務所寄送，然此與依證人王雅資證述係將權狀拿到原告等人之公司交付予公司之人員等情不符。故可證系爭土地之權狀係由被告保管中。

（3）蔡國輝曾於93年8月6日以布袋新塭第4號存證信函予原告於94年8月12日以布袋新塭第9號存證信函予原告，表示「請原告出面洽商，系爭土地登記予原告，現法令已可辦理共同持有」等語，此有存信函可證（本院卷第101、517頁）。而上開存證信函上蔡國輝之印文確係蔡國輝之印章，亦經蔡蘇阿蕊證述明確（本院卷第486頁）。顯見原告早已知合夥人已要求原告就系爭土地、建物為處理。

（4）原告早已知合夥人已要求原告就系爭土地、建物為處理。然其又於104年3月5日向嘉義縣朴子地政事務所以遺失系爭土地之權狀為由，聲請補發權狀，此有嘉義縣朴子地政事務所107年9月13日朴地登字第1070006413號函及所附文件可證（本院卷第174-177頁），益可證系爭土地之權狀自始即由被告所保管。

（5）綜上可證，系爭土地、建物之權狀自始即由被告所保管。故若系爭土地為原告所購買，系爭建物為原告所興建，何以原告長期未保有權狀而未向被告取回之理，甚而自行以遺失為由而聲請補發。

4、合上所陳，⑴系爭土地係由合夥出資購買，並借用洪恩浩之名義登記，係因系爭土地為農業用地，而洪恩浩有自耕能力，始而登記予洪恩浩。89年1月26日刪除土地法第30條後，農地之移轉不再受限於有自耕能力之人，進而將系爭土地由洪恩浩移轉登記予合夥人之一即原告，係因法規之修正，實無買賣等情可採。⑵系爭土地、建物之權狀自始即由被告所保管。⑶系爭建物為合夥出資興建。故系爭土地、建物為合夥所有，並借名登於原告名下。

（二）原告之請求是否有理？

1、按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，倘其內容不違反強制禁止規定或公序良俗者，應承認其法律效力，於其內部間仍應承認借名人為真正所有權人（最高法院99年度台上字第2448號裁判）。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之（民法第767條第1項前段）。經查，系爭土地、建物係合夥所有，並借名登於原告名下，原告自非真正之所有權人。

2、次按，各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有（民法第668條）。公同共有物權利之行使，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，而以公同共有之財產為訴訟標的者，其法律關係之性質既需合一確定，故非由公同共有人全體或得其他公同共有人全體之同意起訴或被訴，則於當事人之適格即有欠缺（最高法院41年台上字第170號判例）。系爭土地、建物既係合夥所有，即屬為合夥人全體所公同共有，依最高法院41年台上字第170號判例所示，即應由公同共有人全體或得其他公同共有人全體之同意起訴，原告僅其一人為起訴，其當事人之適格有欠缺。從而原告請求被告應將系爭建物讓返還原告，即無理由，應予駁回。

3、復按，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約（民法第451條）。經查，依租賃合約書所示（本院卷第123頁），其租期到94年5月2日止。而原告自承「沒有跟被告通知終止租約；94年5月25日租約到期，還是有讓被告使用系爭建物，94年5月25日之後還是有支付租金。94年5月25日以後租金也是支付8萬元，但100年以後就從8萬元減到4萬，後來變成2萬元」等語（本院卷第64、65頁）。足證於租賃期限屆滿後，承租人仍繼續使用系爭建物，原告並仍繼續收取租金，可認承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人即原告並不即表示反對之意思，依民法第451條之規定，該租約即視為不定期租約。又原告亦表示未合法終止租約，故依不定期租約而言，被告仍有權占用系爭建物，從而原告請求被告應將系爭建物讓返還原告，亦無理由，應予駁回。

4、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。

（三）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，不影響先、備位聲明判決之結果，爰不一一論述，併予敘明。

五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。

民一庭法 官 馮保郎