鳳山簡易庭100年度鳳簡字第721號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　100年度鳳簡字第721號

原告

陳雅玲

訴訟代理人

蕭永宏律師

被告

北園圓山園管理委員會

法定代理人

李龍旗

訴訟代理人

李玲玲律師

參加人

連雪貞

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101 年7 月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、參加人即系爭房屋（詳後述）前手所有權人連雪貞與本件訴訟具有法律上利害關係（即其與原告間就系爭房屋之買賣關係），是其於民國101 年4 月2 日提出書狀於本院參加訴訟，依民事訴訟法第58條及第59條等規定，應予准許，合先敘明。

二、原告主張：原告為坐落高雄市○○區○○段484 地號土地上1012建號（即門牌號碼高雄市○○區○○路228 之14號）房屋（下稱系爭房屋）所有權人，詎被告竟無權占有系爭房屋如附件即高雄市仁武地政事務所建物測量成果圖所示Ａ１、Ａ２、Ａ３部分（下稱系爭房屋爭執部分）作為管理室使用，爰依民法第767 條之規定提起本訴，並聲明：被告應將系爭房屋爭執部分遷讓交還原告。

三、被告則以：系爭房屋爭執部分長期以來均作為被告社區之管理室使用，原告購買系爭房屋時亦明確知悉，自不得再向原告請求遷讓交還系爭房屋爭執部分等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、經查，原告主張其為系爭房屋所有權人，而被告占有系爭房屋爭執部分作為管理室使用等事實，業據其提出系爭房屋登記謄本（本院卷第7 至8 頁參照）為證，復經本院於101 年1 月19日勘驗屬實（當日勘驗筆錄即同卷第49至51頁參照），並有現場照片（同卷第52至57頁參照）附卷可稽，且被告對於上開事實於言詞辯論時不爭執（本院卷第204 頁參照），是依民事訴訟法第280 條第1 項前段及第279 條第1 項等規定，足堪信為真實。至原告主張被告占有系爭房屋爭執部分係無權占有等事實，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：被告占有系爭房屋爭執部分是否為無權占有？茲分述如下：

㈠北園圓山園社區（含系爭房屋）是否為公寓大廈管理條例所稱之公寓大廈？

⒈按公寓大廈管理條例所稱之公寓大廈，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地，公寓大廈管理條例第3 條第1 款定有明文。

⒉經查，北園圓山園社區固未向主管機關申請報備（高雄市政府101 年2 月8 日高市府工建字第10100683500 號函即本院卷第85頁參照）；惟查，⑴北園圓山園社區（含系爭房屋）均係坐落高雄市○○區○○段484 地號土地上，系爭房屋所有人即原告就上開土地權利範圍為萬分之一○四五等事實，有北園圓山園建築設計圖（本院卷第102 頁參照）及不動產買賣契約書（同卷第144 頁參照）為證，堪信為真；又⑵北園圓山園社區中Ａ１至Ａ８戶（含系爭房屋）在構造上均彼此相連，無法擅予分割，在客觀上已足構成單一建築物等事實，有北園圓山園建築設計圖（本院卷第208 頁參照），堪信為真；且⑶北園圓山園社區（含系爭房屋）使用之電力及電信設備，均由北園圓山園社區管理室統一管理維護等事實，亦經本院於101 年1 月19日勘驗屬實（當日勘驗筆錄參照），堪信為真；再⑷北園圓山園社區於85年12月21日召開第一次管理委員會會議時，就系爭房屋所有人部分亦由起造人即北園建設有限公司之人員鄭平清出席，該次會議並通過系爭房屋因面向馬路，故管理費以二分之一計算之住戶公約內容等事實，有證人即被告第一任主委賴桂枝於本院101 年5月24日言詞辯論時證述明確（當日言詞辯論筆錄參照），並有系爭房屋異動索引（本院卷第132 至133 頁參照）、該次會議紀錄（本院卷第90頁參照）及住戶公約第2 條（同卷第91頁參照）附卷可稽，堪信為真。綜合以上⑴至⑷所述及前揭法律規定，足認北園圓山園社區（含系爭房屋）係屬在構造上及使用上得區分為數部分之建築物，而為公寓大廈管理條例所稱之公寓大廈。

㈡北園圓山園社區（含系爭房屋）就系爭房屋爭執部分之約定是否拘束原告？

⒈按區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同，民法第799 條之1 第4 項定有明文。

⒉經查，系爭房屋爭執部分自北園圓山園社區成立至今，長期以來均作為管理室使用，業據證人即被告第一任主委賴桂枝於本院101 年5 月24日言詞辯論時證述明確（當日言詞辯論筆錄參照），核與證人連雪貞於本院101 年4 月3 日證述之內容相符，並有北園圓山園建築設計圖（本院卷第109 頁參照）及北園圓山園社區第一次管理委員會會議紀錄（本院卷第90頁參照）為證，堪信為真，顯見北園圓山園社區就系爭房屋爭執部分已有約定共用（作為管理室使用）之默示合意。

⒊次查，參加人連雪貞購買系爭房屋時管理室即已存在，其向前手鍾瑞琦購買系爭房屋時亦不包括爭執部分，嗣連雪貞將系爭房屋售予原告時，原告曾透過房屋仲介（即後述證人楊錫安）詢問系爭房屋是否包括爭執部分，連雪貞即向房屋仲介表示系爭房屋不包括爭執部分，買賣價格也未將爭執的部分考慮進去等事實，業據證人連雪貞於本院101 年4 月3 日言詞辯論時證述明確（當日言詞辯論筆錄參照），堪信為真；又連雪貞與原告簽立買賣契約時，原告曾提及系爭房屋是否包括爭執部分之問題，當時雙方認定買賣標的物不包括爭執部分，亦即不含管理室等事實，亦據證人即房屋仲介楊錫安於本院101 年5 月24日言詞辯論時證述明確（當日言詞辯論筆錄參照），堪信為真，顯見原告明確知悉北園圓山園社區就系爭房屋爭執部分已約定共用（作為管理室使用）之事實，則揆諸前揭法律規定，自應受上開約定內容之拘束。從而，原告依民法第767 條之規定請求被告將系爭房屋爭執部分遷讓交還原告，即無理由，應予駁回。

五、綜上所述，原告依民法第767 條之規定請求被告應將系爭房屋爭執部分遷讓交還原告，為無理由，應予駁回。至原告雖又主張爭執部分作為管理室使用，並非合法使用等詞；惟上開主張縱屬真實，亦僅屬北園圓山園社區是否另外違反相關公法（建築法）規範之問題，仍與原告得否依民法第767 條之規定請求被告將系爭房屋爭執部分遷讓交還原告等私法關係無涉，而無再予審究之必要，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條及第86條第1 項前段。

鳳山簡易庭法 官 王耀霆