臺灣花蓮地方法院94年度訴字第90號

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　　94年度訴字第90號

原告

乙○○

被告

甲○○

上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國九十四年十一月九日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：被告前於民國 (下同)87 年出售坐落花蓮縣壽豐鄉○○段21-0189地號土地 (現為吳全段723地號)及其上無建號之建物 (門牌號碼花蓮縣壽豐鄉平和村吳全140號)予原告，雙方約定買賣之標的含被告當時以金屬固定圍牆圈設以內之土地及建物，其中包括大門及水井，買賣價金為新台幣 (下同)一百六十五萬元，並簽立買賣契約書為憑，其中於第一條下方之備註欄並載明：「建物面積依上列標示外如有增建部分全部包括在內」，然被告並未告知原告該圍牆內之土地除系爭土地外，尚含國有地且屬袋地。其後，迨原告於93年間經花蓮地政事務所通知後始知上情，而前開大門及水井係坐落於國有地上，旋通知被告應將如附圖所示ABEF範圍內之土地所有權移轉予原告，或賠償與該部分土地相當之價金九十二萬四千元，以及系爭房地因係袋地而貶值之損失。詎被告始終不予辦理或賠償，原告自得依買賣瑕疪擔保及債務不履行之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將如附圖所示ABEF範圍內之土地所有權移轉登記予原告，如被告不能移轉登記時，應給付原告九十二萬四千元，及自本件訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；原告並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告確於上開時間出售所有之上開土地及門牌號碼花蓮縣壽豐鄉平和村吳全140號之建物予原告，並簽定上開買賣契約書，惟兩造並未約定將金屬籬笆內之土地一併出售。兩造於交涉買賣過程中，被告曾將系爭土地之地籍圖交予原告及其父親閱覽，且原告為法律系畢業之人，是原告當時自已瞭解建物之實際位置，而不得諉為不知，是原告之請求洵無理由等語置辯。並聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。

三、得心證之理由：原告主張兩造間就系爭房地訂立買賣契約，及如附圖所示ABEF範圍內之土地所有權係屬國有等事實，業為被告所不爭執，堪認為真正。惟原告主張其向被告所買受之土地除前開吳全段723地號土地整筆外，尚括及如附圖所示之ABEF圍繞部分之土地，以及被告對原告應負買賣瑕疪擔保及債務不履行之賠償責任等情，則為被告所否認。故本件應予審酌之爭點即為：原告先位之訴，即訴請被告移轉該特定部分之土地所有權，得否透過民事強制執行程序獲得滿足？兩造間就標的物土地所達成之買賣合意為何？被告對原告是否負有瑕疪擔保或債務不履行之賠償責任？經查：(１)如附圖所示ABEF範圍內之土地所有權係屬國有既為事實，自無可能由非所有權人之本件被告移轉其未有之所有權予原告，此部分訴訟縱由原告獲得確定之勝訴判決，亦無從執行。準此，原告之先位之訴即屬顯無理由，爰就原告所提起之後位之訴，即被告是否應依買賣或債務不履行之法律關係負損害賠償之責之問題，進行審查。

(２)兩造間就前開買賣已簽訂均不爭執為真正之買賣契約書一件，是本件首應斟酌者即為該契約書之記載為何。於該契約書上於第一條關於買賣標的物部分，就土地部分業已載明係坐落志學段21-189地號，並未加註其他字樣。就建築改良物標示部分之備註欄，雖載明：「建物面積依上列標示外如有增建部分全部包括在內」，然本於記載形式而言，此僅可解為該備註所敘述之對象為建物，並非土地。就其實質而言，土地與建物係屬不同之不動產，而各得為交易之客體，建物所佔用之土地面積，非必定等同於其所坐落之土地面積，該契約書內並未特別約定應過戶之系爭土地之範圍，應以現場建物佔用之範圍為準，是原告主張買賣之標的物應含被告當時以金屬固定圍牆圈設以內之土地云云，依此契約之記載情形而言，尚乏依據。其次，原告提出兩造就系爭房地買賣議價之往來電子郵件為證，以求證明兩造買賣之合意含括如附圖所示之ABEF部分。然查，其中僅原告所提出之西元1998年9月25日及28日由被告寄予原告父親之電子郵件中，提及其建設圍籬之情，並無其他有關限定買賣土地之範圍之敘述。而單就被告於議價過程中提及其建設圍籬之事實，仍不足以認定被告係明示或暗示其將來欲移轉土地所有權之範圍即為該圍籬內之範圍，充其量，僅可認定原告買受後可使用之範圍即為該圍籬內，實難認兩造買賣之合意已及於該部分土地所有權之移轉。末者，原告尚偕其父陳宏行到庭作證，以明兩造當時買賣之合意內容包括如附圖所示之ABEF部分，證人雖對原告當庭詢及「買賣系爭不動產的範圍是否包含圍籬內的部分？」之問題，答稱：完全一樣等語 (參本院94年11月9日言詞辯論筆錄)，然本院斟酌原告與證人間非但為父子關係，利害一致，易有偏頗之虞，且原告當時係行誘導詢問，證人復未自發性地敘明當時兩造係如何達成買賣系爭土地範圍之合意，該證詞之可信性顯有相當疑義，故爾認定該段證述尚難遽採。

(３)按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，固為民法第349條所明定，然此係指業經約定屬買賣標的物者始有適用，如本即非為買賣標的物，出賣人自不就該部分負前開瑕疪擔保之責。承前所述，前開ABEF部分之土地並不能被認定屬兩造成立買賣契約時所合意買賣之標的物，對於該地為國有而受其他有權利之人主張權利時，本件被告自無負擔瑕疪擔保責任之問題。又該ABEF部分之土地既不在買賣合意之範圍內，被告亦無依民法第226條有關債務不履行之規定負損害賠償責任之問題。其末應予考量者，厥為被告是否違反買賣契約之附隨告知義務，而應依民法第227條有關不完全給付之規定負損害賠償責任之問題。揆諸本件買賣之標的物係前開土地及其上未保存登記之建物，於現今社會於此類型之交易狀況，以現場實物及實況比對地籍圖，以確定所買受之未保存登記建物是否確實坐落在所有權土地上，是否越界佔用鄰地，或所買受之土地於權狀上及實際上是否相符，是否遭他人佔用，已為不動產買受人應自行注意之對己義務，以為決定是否購買及議價之籌碼，除出賣人以欺罔或故意隱瞞之方式使買受人不易發現真實資訊外，並不能認此係屬出賣人應附隨履行之告知義務。是以，本件亦無被告不完全給付之問題。

四、結論：本件原告先位之訴因無執行之可能而顯無理由，其後後之訴，因原告不能證明前開ABEF部分土地在兩造買賣合意移轉所有權之範圍內，且亦不能證明被告違反其附隨告知義務，亦為無理由。準此，原告之訴即應予駁回。此外，原告假執行之聲請因其訴訟業經駁回而失所附麗，亦應一併駁回。本件訴訟至此已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，就本判決之結果均不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第2項，第390條第2項判決如主文。

民事庭法官　 郝燮戈

法院書記官 曾允志