臺灣宜蘭地方法院97年度訴字第16號

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　　97年度訴字第16號

原告

財政部國有財產局臺灣北區辦事處宜蘭分處

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

丙○○

被告

丁○○

被告

戊○○

被告

乙○○

共同訴訟代理人

林健智律師

上列當事人間分割共有物事件，本院於97年3 月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告起訴主張：原告與被告丁○○、戊○○及乙○○等三人分別共有坐落宜蘭縣冬山鄉○○段50、145及192地號等3 筆土地（下稱系爭土地），該國私共有土地之國有應有部分分別為203 分之11、24分之1及24分之1，並由原告所管理。被告於民國96年7月5日曾以存證信函通知原告，渠等將依土地法第34條之1規定，以每平方公尺新臺幣（下同）2,000元之價格將系爭土地全部售予訴外人陳炳堅，並徵詢原告是否為優先承買之表示。惟系爭土地之市價係每平方公尺約3,200元，被告以每平方公尺2,000元售予訴外人陳炳堅，乃利用法令疏漏及行政機關公務預算限制之方式出售國有土地，有侵害國庫之情形，系爭土地復因受有農業發展條例第16條所定分割之限制無法為原物分配，僅能以變價分割之方式為之，爰依民法第824條第2項第2 款之規定請求分割系爭土地等語。並聲明：系爭土地准予分割。

二、被告則以：被告就系爭50地號土地之應有部分皆分別為203分之64，就系爭145地號及192地號土地之應有部分均分別為72分之23，從而被告之共有人人數與就系爭土地之應有部分合計均逾3分之2，自得依土地法第34條之1 規定出賣系爭土地。被告同意就系爭土地以每平方公尺2,000 元之價格售予訴外人陳炳堅後，即於96年7月4日以存證信函通知並催告原告是否主張優先承買權之意思表示，原告並於同年月12日以台財產北宜二字第0960004790號函覆，主張依同樣條件行使優先承買權。嗣後因兩造對於買賣價金償付方式及期限未獲共識，兩造另於96年8月2日於原告處所達成協議，約定原告應於3 日內就系爭土地買賣價金報請上級機關核示，倘同意行使優先購買權，應俟預算核發後再辦理本案繳款事宜；倘不同意行使優先購買權，或因其他因素無法編列預算，再同意由被告就系爭土地以每平方公尺2,000 元之價格售予他人。詎原告於3日期限屆至後並未做任何回覆，被告乃於96年8月29日向鈞院宜蘭簡易庭聲請調解，兩造並於96年11月6 日成立調解，調解之內容為：「一、相對人（即原告）願撤銷財政部國有財產局臺灣北區辦事處宜蘭分處於96年7 月12日以台財產北宜二字第0960004790號函所為就坐落宜蘭縣冬山鄉○○段50、145及192地號等三筆土地主張優先承買之意思表示。二、相對人同意就第一項所示三筆土地，聲請人（即被告）依土地法第34條之1第1項出售上開土地之全部時，放棄共有人之優先承買權。三、兩造其餘請求均拋棄。」。因而兩造對於系爭土地依土地法第34條之1 規定以每平方公尺2,000 元之價格售予訴外人陳炳堅已有意思表示合致，原告同為系爭土地之出賣人，原告對系爭土地已無處分權能，如將系爭土地以變價方式為分割之請求，將造成一物二賣之結果而構成違約事由，且土地法為民法之特別法，應優先適用，系爭土地既依土地法第34條之1 規定出售，則不得再為變價分割之主張，否則會造成土地法第34條之1 規定適用上產生矛盾，形同具文等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：

（一）系爭土地均為兩造所共有，被告就系爭50地號土地之應有部分皆分別為203 分之64，就系爭145地號及192地號土地之應有部分均分別為72分之23，被告之共有人人數與就系爭土地之應有部分合計均逾3分之2。此有原告提出之系爭土地登記謄本3份為證。

（二）被告前於96年7月4日以存證信函通知並催告原告是否主張優先承買權之意思表示，原告並於同年月12日以台財產北宜二字第0960004790號函覆，主張依同樣條件行使優先承買權。兩造另於96年8月2日於原告處所達成協議，約定原告應於3 日內就系爭土地買賣價金報請上級機關核示，倘同意行使優先購買權，應俟預算核發後再辦理本案繳款事宜；倘不同意行使優先購買權，或因其他因素無法編列預算，再同意由被告就系爭土地以每平方公尺2,000 元之價格售予他人。嗣後，被告於96年8 月29日向本院宜蘭簡易庭聲請調解，兩造並於96年11月6 日成立調解，調解之內容為：「一、相對人（即原告）願撤銷財政部國有財產局臺灣北區辦事處宜蘭分處於96年7 月12日以台財產北宜二字第0960004790號函所為就坐落宜蘭縣冬山鄉○○段50、145及192地號等三筆土地主張優先承買之意思表示。二、相對人同意就第一項所示三筆土地，聲請人（即被告）依土地法第34條之1第1項出售上開土地之全部時，放棄共有人之優先承買權。三、兩造其餘請求均拋棄」。此有被告提出之存證信函、協議紀錄、本院宜蘭簡易庭96年度宜調字第97號調解筆錄各乙份為證。

四、得心證之理由：原告主張以變價分割之方式，請求本院准予裁判分割；被告則辯稱兩造已達成意思表示合致，共同出賣系爭土地，如准以裁判分割將造成違約情事，且土地法為民法之特別法，應優先適用，系爭土地既依土地法第34條之1 規定出售，則不得再為變價分割之主張等語。是本件之爭點在於：（一）兩造是否有達成意思表示合致而共同出售系爭土地予訴外人陳炳堅？（二）被告依土地法第34條之1 規定出售系爭土地，且原告已放棄優先承買權之主張時，原告可否再提起本件分割共有物訴訟？以下分別予以敘明：

（一）兩造是否有達成意思表示合致而共同出售系爭土地予訴外人陳炳堅？被告雖主張存證信函通知原告是否行使優先承買權時，已將買受人、價金及標的均已載明，兩造並於協調會議中就出售之價金給付方式予以討論並做成結論，原告也同意以每平方公尺2,000 元出售予訴外人陳炳堅，足證兩造均已達成意思表示合致共同出售系爭土地云云，但為原告所否認。按部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣於他人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係（最高法院88年度台上字第1703號判決意旨參照）。查被告前述所為，係依照土地法第34條之1 規定以書面通知原告是否行使優先承買權，兩造自始至終，均係以原告是否行使優先承買權及如何行使優先承買權之爭議予以協調及進行調解，此從被告提出之相關存證信函、協議紀錄、本院宜蘭簡易庭96年度宜調字第97號調解筆錄，均可得知。而土地法第34條之1 規定的部分共有人出售共有物之權利及其他共有人之優先承買權，乃基於共有人就共有土地之出售、處分等行為不易達成共識，為促進不動產利用之經濟效益，所設之特別規定，放棄優先承買權者，僅係依照該法律規定負有配合辦理就共有土地應有部分所有權之移轉登記義務而已，尚非當然加入主張出售之其他共有人而成為系爭土地買賣契約之出賣人地位。本件原告僅係放棄優先承買權而已，並無其他證據可資認定其加入被告而共同出售系爭土地，此從被告提出之不動產買賣契約書上僅載明出賣人為被告3 人，並不包括原告在內，亦可佐證。故被告前述之主張，顯有誤解，不足為採。

（二）被告依土地法第34條之1 規定出售系爭土地，且原告已放棄優先承買權之主張時，原告可否再提起本件分割共有物訴訟？１ 按共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第819條第2項定有明文。惟為兼顧保護多數共有人之利益及促進共有物之有效利用，土地法第34條之1第1、4項乃另規定：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，得於共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意下行之，且其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。考其立法理由，即在於解決不動產之糾紛，促進土地之利用，便利地籍管理及稅捐之課徵，並避免妨礙都市計畫之執行，影響社會經濟之發展等，故寬認土地之共有人處分共有土地之人數上及應有部分之限制。上開土地法之規定為民法之特別法，應優先於民法第819條第2項而適用。被告就系爭土地之應有部分及共有人之人數合計均逾3分之2，且以書面通知原告是否行使優先承買權，原告亦已放棄優先承買權之主張，詳如前述，是被告依照土地法第34條之1 之規定，得合法出售系爭土地全部，堪已認定。２ 本件原告主張伊僅於調解時同意放棄優先承買權，並沒有同意被告把伊之應有部分出賣與他人，伊放棄優先承買權之用意係希望被告僅出售被告之應有部分而已，而保留國有之持分云云。惟查：被告得依土地法第34條之1 規定為系爭土地全部之出售，當然包括原告所有之應有部分在內，而非僅得就被告自己之應有部分出售而已，原告上開所辯，要屬無據。原告另稱以系爭土地每平方公尺之價格應有3,200元，被告卻以每平方公尺2,000元價格出售，有侵害國庫之問題，土地法第34條之1 雖然允許部分共有人出售土地，但不應該容許部分共有人以相當低之價格來出售土地云云。然查：系爭土地之價格若干，除與土地之共有人是否得依土地法第34條之1 規定為共有物全部之處分並無關連外，系爭土地之合理價格究竟為何？原告並未舉證以實其說，此部分亦非本案之爭點所在。況土地法第34條之1第4項規定賦予其他共有人優先承買權之意旨，在功能上即可達到防範部分共有人賤賣共有物全部而造成其他共有人權益受損之目的。要言之，部分共有人出賣其應有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購取得預定出售之共有人之應有部分，並避免自己之應有部分以較低價格出售而蒙受損失，以資衡平，並無權益受損之虞。揆諸前揭說明，原告所為上開辯解，自非可採。３ 被告雖主張被告業已依照土地法第34條之1 規定合法出售系爭土地，原告不得再提起本件分割共有物訴訟云云，然土地法第34條之1 之規定，僅賦予部分共有人得以多數決方式出售共有物全部，在解釋上，並無法導出禁止其他共有人依法提起分割共有物訴訟之權利。在共有物應有部分未完成所有權移轉登記之前，共有人仍具有處分權能，得依法提起分割共有物訴訟，不因土地法第34條之1 規定而有所不同，被告上開主張，容有未恰，合先敘明。４ 茲有疑義者，乃原告就系爭土地前經調解成立放棄優先承買權之主張，如再允許原告提起本件分割共有物訴訟，是否違反禁反言原則即誠信原則之問題。按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。為民法第148條第2項所明文。原告訴請分割共有物訴訟，程序上雖非法所不許，但該權利之行使，明顯有悖於其先前已放棄優先承買權之主張，實有違反前述誠實信用原則。要言之，土地法第34條之1第1項之規定既有為簡化共有關係，增進土地之利用並有兼顧保護多數共有人之利益等多重目的，同時另設有同條第4 項，調和各共有人間彼此之利益，作為衡平。被告亦已依法以書面通知原告，經原告承諾放棄優先承買權之主張，如允許原告更為請求本件裁判分割共有物，將使依該條規定正當行使權利為共有物出售行為之原告必須自行負擔債務不履行之不利益結果。就此而言，原告經調解後既已放棄優先承買權，其利益在法律上已獲充分之保障，且使被告信賴因原告放棄優先承買權而得以合法出售系爭土地全部予訴外人陳炳堅，原告自應受此拘束，不得另為主張分割共有物，方屬適法。被告辯稱如允許原告就系爭土地為變價分割之請求，將使土地法第34條之1 規定形同具文等語，就本件原告已放棄優先承買權之情形而言，徵諸上開說明，應屬有據。是原告嗣後提起本件分割共有物訴訟，即屬違反誠信原則，不應准許。

五、綜上所述，本件原告主張以變價分割之方式而訴請分割系爭土地，為無理由，應予駁回。本件訴訟費用僅有裁判費5,730元，應由敗訴之原告負擔。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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