臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決

原告

藍常月

被告

台北生活家公寓大廈管理委員會

法定代理人

傅健棠

訴訟代理人

楊 光律師

上列當事人間請求給付修繕費用事件，本院於民國106年3月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國103年間購入位於基隆市安樂區台北生活家社區(下稱台北生活家社區)內之門牌號碼基隆市○○區○○○街000號7樓房屋(下稱系爭房屋)，而為台北生活家社區之區分所有權人，詎自105年3月間起，因屋頂平台年久失修，以致遇雨時，積水經屋頂平台由上往下向系爭房屋滲漏，造成系爭房屋受有漏水之損害。而屋頂平台乃屬台北生活家社區之共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，其修繕、管理、維護應由台北生活家公寓大廈管理委員會即被告為之，惟原告經三家廠商比價結果，修繕費用為新臺幣(下同)150,000元並通知被告修繕，被告則以依台北生活家社區住戶規約(下稱住戶規約)第21條第6款規定「社區各棟頂樓漏水之修繕，管委會以負擔一次為限。以漏水實際施作坪數申請補貼每坪費用1,000元為最高補助金額。」而系爭房屋之前手黃綉美前業已申請被告負擔系爭房屋之頂樓平台之修繕費用，被告不得再次申請補助為由而拒絕修繕，原告不得已於105年10月間委由律師寄發存證信函催告，被告仍置之不理，惟被告以住戶規約及區分所有權人會議之決議，意欲排除公寓大廈管理條例第10條第2項所規定之法定修繕義務及給付義務，實已與公寓大廈管理條例所規定之意旨有所未合，並因與公寓大廈管理條例所定內容抵觸，而違反保護他人之法律，並使原告受有支付修繕費用之損害。為此，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項及民法第184條第2項之規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告修繕費用150,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被告則求為判決：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行，其答辯意旨略以：

(一)住戶規約第21條第6款規定「社區各棟頂樓漏水之修繕，管委會以負擔一次為限。以漏水實際施作坪數申請補貼每坪費用1,000元為最高補助金額。」而系爭房屋之前手黃綉美之前業已申請被告負擔系爭房屋之頂樓平台之修繕費用，原告係系爭房屋之繼受人，亦應受其拘束，自不得再次申請被告負擔修繕費用。

(二)原告所稱有請三家廠商比價並通知被告而被告不予理會之情，被告否認之，請原告提出相關證據以實其說。且原告提請三家廠商比價之結果為150,000元，但被告與原告共同查看現場，另委請一游姓廠商僅估價29,000元，而系爭房屋之前屋主亦僅申請10,000元之補助款，其間金額之落差為何如此之大？甚且經被告與原告共同查看現場，發現頂樓平台並非自然漏水而有人為破壞之嫌。

三、原告主張其所有系爭房屋之屋頂平台，因年久失修，以致遇雨時，積水經屋頂平台由上往下向系爭房屋滲漏，造成系爭房屋受有漏水之損害，原告經三家廠商比價結果，修繕費用為150,000元等情，業據其提出系爭房屋建物所有權狀、屋頂平台滲漏水照片、屋頂平台修繕照片、存證信函、估價單、保固切結書等件為證。惟被告否認其對系爭房屋之屋頂平台漏水之情形負有分擔修繕費用之義務，並以上開情詞置辯，是本件爭點僅為系爭房屋之屋頂平台是否屬於台北生活家社區之共用部分？倘是，原告能否依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告給付系爭房屋屋頂平台漏水之修繕費用150,000元？茲析述如下：

(一)系爭房屋之屋頂平台是否屬台北生活家社區之共用部分？按屋頂平台之作用，一般作為火災之避難場、電梯之機械室、冷暖房設備、屋頂出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，係屬具公寓大廈住民共益性質之共用部分，亦具安全公益性(最高法院93年台上字第1504號判決參照)。又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立；而公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約(最高法院96年度台上字第2025號判決、97年度台上字第909號判決參照)。是以，屋頂平台除已有分管協議(且未經全體共有人之同意終止)，或已以規約規定或經區分所有權人會議決議就屋頂平台之共用部分約定為專用外，其性質本屬共用部分。本院觀諸住戶規約第3條第2款規定：「本台北生活家法定空地、樓頂平台為共同部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用。非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。」此外復無證據顯示屋頂平台已有分管協議，或已經規約或區分所有權人決議約定為專有部分，故系爭房屋之屋頂平台自應屬共用部分。

(二)原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告給付修繕費150,000元，是否有據？

⒈公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」依據上揭法條規定之文字排列，法條中出現二次「其費用」此完全相同的文字，而依據文義解釋法則，法律使用同一概念時，原則上應作同一解釋，以維護法適用的安定性。而本件中非僅是同一部法律規定，甚至為同一法條內之相同文字，在法解釋學上當然應屬指涉相同內涵之事務，亦即應得出完全相同之文義解釋，否則顯然違背文義解釋之法則。據此，上揭法條中第一次出現之「其費用」毫無疑義的是指社區內共用部分及約定共用部分的修繕、管理、維護費用。則第二次出現「其費用」當亦係指相同之費用，別無其他解釋空間。如立法者在第二次規範費用之範圍欲加以限縮可歸責於個別區分所有權人之所致事由所生修繕費用時，立法技術上該部分文字應會區別處理，而不會特別使用與第一次出現「其費用」相同之文字。因此上揭法條第一次出現「其費用」後所緊接但書文字中對於範圍較小之修繕費用，另以「修繕費」稱之，即屬適例，藉以區別本文與但書中所欲表達費用內涵之不同。換言之，立法技術上如特別使用相同文字規定，其目的就是要傳達相同文字之稱謂所要規範費用內容的一致性，是以同一法條內均使用相同之文字「其費用」，並無產生不同費用範圍解釋的空間，否則顯然違背文義、體系解釋之法則。因此本院認公寓大廈管理條例第10條第2項第二次出現「其費用」依據文義及體系解釋，其所指內涵與法條第一次出現「其費用」應為相同，均為社區內共用部分及約定共用部分的修繕、管理、維護費用。是以，既然公寓大廈管理條例第10條第2項後段中規定，所稱「其費用」係指社區內共用部分及約定共用部分的修繕、管理、維護費用，則依據法條規定意旨，社區共用部分及約定共用部分修繕費用之負擔，區分所有權人會議決議或規約得作出特別約定之處理，此乃公寓大廈管理條例第10條第2項後段規定所許可(本院101年度簡上字第35號民事判決意旨可資參照)。

⒉系爭房屋之屋頂平台既屬區分所有權人共同使用部分，並非約定專有部分，業如前述，則依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，固應由被告負修繕、管理、維護之責，而共用部分之修繕費用，依上開條項規定，由公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，或區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。而針對被告系爭房屋之屋頂平台此共用部分之修繕費，依99年第18屆區分所有權人大會第三案議決修訂之99年12月25日住戶規約第21條第6款約定：「社區各棟頂樓漏水之修繕，管委會以負擔一次為限。」有被告所提出之99年第18屆區分所有權人大會議決第一次修訂之台北生活家住戶規約可稽(被告亦當庭提出99年第18屆區分所有權人會議紀錄、區分所有權人大會手冊、簽到紀錄、會議通知等件，經原告閱覽後當庭發還被告)。而參諸公寓大廈管理條例第3條第12款規定：「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」及第23條第1項規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」足見與公寓大廈共同事務及涉及權利義務之有關事項，係由區分所有權人自治為原則，規約既係區分所有權人共同訂定之住戶自治基本規範，是有關公寓大廈共用部分之管理使用事宜，苟經區分所有權人會議決議而訂入規約，非有違反法律之情形，尚不得任意否定其效力，各區分所有權人自當共同遵守。住戶規約及區分所有權人會議決議既有針對屋頂平台之漏水修繕費用為特別處理，該約定及決議又符合公寓大廈管理條例第10條第2項之授權，又未經法院判決確認無效，原告復未主張及舉證證明該約定及決議有違背其他法律或屬權利濫用，自屬合法有效。

⒊雖原告係於103年間始繼受取得系爭房屋之所有權，惟公寓大廈管理條例第24條規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」是以，住戶規約及區分所有權人會議決議對於繼受人仍發生拘束力，對原告及被告均有拘束力，則原告請求被告給付修繕費用應受住戶規約及區分所有權人會議決議之拘束，而系爭房屋之前手黃綉美早在轉讓所有權予原告前之101年間即已因屋頂平台漏水而申請被告補助修繕費用10,000元，有被告提出之由黃綉美簽定之頂樓住戶屋頂漏水修繕切結書1紙可參，且住戶規約第21條第6款既約定：「社區各棟頂樓漏水之修繕，管委會以負擔一次為限。」且屬符合公寓大廈管理條例第10條第2項之授權，原告自應受其拘束，而不得再依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，請求被告給付修繕費用。

⒋至於原告併依民法第184條第2項規定，請求被告損害賠償部分。按民法第184條第2項規定：違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。又所謂保護他人為目的之法律，係指一般防止危害權益，或禁止侵害權益之法律；該條規定須以行為人有違反該保護他人法律之行為，且該違反保護他人法律之行為與損害之發生間有相當因果關係為必要(最高法院100年度臺上字第390號判決意旨參照)。公寓大廈管理條例第10條第2項是否屬保護人為目的之法律，已有疑義，且本院已認定公寓大廈管理條例第10條第2項，就共用部分之修繕、管理、維護，原則上其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，惟亦允許區分所有權人或規約另為規定，則被告依住戶規約之約定，拒絕再就系爭房屋之屋頂平台給付修繕費用，符合公寓大廈管理條例第10條第2項之授權，而無違反公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，原告另依民法第184條第2項之規定，請求被告賠償損害，亦無理由。

四、從而，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項及民法第184條第2項之規定，請求被告給付原告150,000元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。

五、訴訟費用即第一審裁判費1,550元由原告負擔。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。

基隆簡易庭法 官 徐世禎