臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決

原告

張信義

被告

李苓

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年2月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張略以：被告明知其所有門牌號碼基隆市○○區○○路000○0號房屋（下稱系爭房屋），於民國100年10 月29日曾有房客陳屍於屋內數日，屍體已腐爛發臭，且被告曾於系爭房屋內為死者舉辦超渡法事，而伊於向原告買受系爭房屋於108年8月30日與被告簽訂不動產買賣契約書前，曾請仲介確認系爭房屋是否曾有不明原因死亡之人，簽約時伊太太亦向被告確認系爭房屋是否為凶宅，然其等均告稱無，嗣簽約後伊經隔壁鄰居告知，始知系爭房屋為凶宅。因凶宅屬於物之瑕疵，且行情僅約市價之6、7成，爰依民法第360 條規定，請求被告賠償50萬元等語。並聲明：被告應給付原告50萬元，並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯略以：伊於104 年間向前屋主買受系爭房屋時，前屋主有告知伊系爭房屋曾有房客因肝硬化而死亡，陳屍多日，屍體腐爛，並提供伊臺灣基隆地方法院檢察署相驗屍體證明書，伊認為系爭房屋並非凶宅。而伊僅係在系爭房屋內設置佛堂，並非未為往生者做法事，且迄至108 年間伊委託仲介出售系爭房屋止，並未曾發生任何事，因已時隔多年，伊於委託仲介時並未想起該事件故未告知仲介。另原告於簽約時，原告或其配偶並未向伊詢問相關事情，實係在簽約後仲介向伊問起，伊才向仲介說明，並提供上開相驗屍體證明書予原告等語，並為答辯聲明：如主文所示。

三、原告主張其於108年8月30日與被告簽訂不動產買賣契約書，，以175萬元向被告購買系爭房屋及系爭房屋於100年10月29 日曾有房客陳屍其內死亡多日之事實，業據其提出系爭不動產買賣契約書為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。惟原告主張系爭房屋應為凶宅，惟為被告所否認，是本件應審酌者為，系爭房屋是否為凶宅？原告依民法第360 條規定請求被告賠償50萬元，有無理由？

四、本院判斷：

㈠按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」民法第359條、第360條固分別定有明文。惟查民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。而查，兩造所簽訂之系爭不動產買賣契約書中就物之瑕疵擔保部分，除於第5條第2項約定「賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金。」外，續於第7條第8 項約定「‧‧‧物之瑕疵（如凶宅、輻射屋或海砂屋等）時，‧‧‧。」，故若系爭房屋為凶宅，或被告故意不告知系爭房屋為凶宅，則依民法第360 條及系爭不動產買賣契約書之約定，被告即應負瑕疵擔保責任。

㈡原告主張其向被告購買之系爭房屋為凶宅而具有物之瑕疵，惟何謂「凶宅」，除兩造所簽訂之系爭不動產買賣契約書並無進一步之規範外，現行法令亦無明確規範或定義。邇來司法實務上多有房屋所有人主張其所有房屋，因其內發生死亡事件而成為俗稱之凶宅，導致交易價值貶損而向死亡者之繼承人求償；或房屋買受人主張出賣者未揭露買賣標的物內曾有死亡事件應屬凶宅之資訊，認該屋具有瑕疵而據此向出賣人主張權利等案件。在該等案件中訟爭房屋是否為交易慣例上所稱之凶宅，而有交易性價值貶損之虞，核屬重要爭點；且房屋是否為凶宅亦屬會影響買賣成交意願之重要資訊，而有課予出賣人揭露義務之必要，惟凶宅並非法律專有名詞，並無精確之定義，此亦為多數案件產生爭訟之所在。為解決該項爭議，內政部依消費者保護法第17條第1 項規定授權，針對不動產經紀業公告規定之「不動產說明書應記載及不得記載事項」業於104年11月間修正，並自105年1月1日生效（詳本院卷第51-70 頁），其內明確規定不動產說明書關於成屋應記載房屋專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明（詳本院卷第66頁）。而法律既賦與中央主管機關得公告定型化契約應記載或不應記載事項之權限，該公告即係行政機關基於法律授權，對多數不特定人民就一般事項所作抽象之對外發生法律效果之規定，具有行政程序法第150條第1項所規定法規命令之性質（最高法院105年度台上字第266號判決意旨參照），堪認主管機關業已對交易慣例俗稱之凶宅，做出明確之定義規範，即限定在所有人持有產權期間內，房屋專有部分曾發生非自然死亡事件者始屬之。實則凶宅之交易價值較一般房屋低，非因該屋之物理機能減損所致，而係因買受者忌諱該屋內曾發生死亡事件，認此並非吉兆之心理因素使然。惟人之生命終有盡頭，如因自然因素壽終正寢，當不致使他人產生不祥之兆，故而買受人之所以忌諱承買之房屋內曾發生死亡事件，而不願以正常價格購買該房屋，殆以該死亡並非自然因素所致為其緣由。前述內政部對凶宅所為之定義內容，及據此對出賣人、不動產經紀業者所課予之資訊揭露要求，實已掌握凶宅產生交易性價值貶損之成因，可資贊同，亦堪採為通用之交易規範。從而，本件兩造於系爭不動產買賣契約書第7條第8項約定構成物之瑕疵所稱之「凶宅」，在兩造未進一步定義規範下，自應參酌前開內政部就凶宅所為之定義。

㈢原告固以系爭房屋於100年10月29 日曾有房客陳屍於屋內數日，屍體已腐爛發臭而主張系爭房屋為凶宅云云，然據原告提出之臺灣基隆地方檢察署相驗屍體證明書上之記載，於100年10月29 日被發現陳屍於系爭房屋內之死者，死亡方式係病死或自然死，死亡原因則係「肝衰竭」、「肝硬化」（詳本院卷第25頁），可認該名死者之死亡並無外力介入，為自然死亡，非屬前述內政部所定義之凶宅甚明，酌以內政部92年6月26日內授中辦地字第0920082745 號公告修正之不動產委託銷售契約書範本附件一「不動產標的現況說明書」第11項規定：「本件建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」（詳本院卷第78頁），故日後被告於出售系爭房屋，自無須於不動產說明書中揭露有房客曾在系爭房屋內因病死亡之事。此外，原告亦未能證明被告負有「保證」系爭房屋有「未曾有人因病或自然死亡」之品質，則原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，請求被告應給付其50萬元云云，即屬於法無據，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所依附，應併駁回之。

五、本件訴訟費用確定為5,400 元(即第一審裁判費)，應由敗訴之原告負擔。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據資料，經審酌核與判決結果不生影響，爰不予以一一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴，無理由，依民事訴訟法第78條及第87條第1項，判決如主文。

基隆簡易庭法 官 林淑鳳