福建金門地方法院民事簡易判決

原告

翁維隆

訴訟代理人

林更穎律師

被告

陳火峰

丁新紅即青禾不動產

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年6月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：原告及被告陳火峰經本院合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告丁新紅即青禾不動產（下簡稱被告丁新紅）之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠原告於民國110年6月19日經被告丁新紅居間，向被告陳火峰購買坐落金門縣○○鎮○○段000地號、面積75平方公尺、權利範圍全部之土地及其上同段56建號、權利範圍全部之建物（門牌號碼：金門縣○○鎮○○0○0號房屋，下稱系爭房屋），並簽訂第一建經不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）。因原告前未實際到現場看系爭房屋，被告丁新紅遂與被告陳火峰共同擔保系爭房屋並無漏水情形，並記載於不動產買賣定金收據（第4點），且依據標的物現況確認書第11項「是否有滲漏水情形」亦是勾選「否」，足見被告2人均已保證系爭房屋確無漏水情事；詎被告陳火峰將系爭房屋交付原告占有使用後，原告竟發現系爭房屋有多處粉刷剝落情形，經訴外人詮呈工程有限公司（下稱詮呈公司）查估，認上開粉刷剝落情形應係漏水所致（下稱系爭瑕疵），修繕費用粗估新臺幣（下同）24萬6,956元，被告陳火峰既保證系爭房屋無漏水，自應依上開民法第354條第1、2項及第360條等規定，負物之瑕疵擔保責任，然上開費用是否足以完整修繕，且縱使修繕完畢系爭房屋價值有無減損，非無疑義，原告爰暫表明以50萬元為最低金額請求；又被告2人共同保證系爭房屋無漏水，且其為專業之不動產仲介，顯未加確認系爭房屋之屋況旋居間兩造成立買賣契約，自屬過失致原告受有損害，依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，亦應負連帶損害賠償責任；準此，被告2人應連帶賠償原告50萬元。並依據民法第354條第1項前段、第2項及第360條前段規定，請求被告陳火峰負物之瑕疵擔保責任，暨依據不動產經紀業管理條例第26條第1、2項規定，請求被告丁新紅負連帶賠償責任等語。

㈡並聲明：

⒈被告2人應連帶給付原告50萬元，及自本起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

⒉願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠被告陳火峰則未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

㈡被告丁新紅：

⒈被告陳火峰將系爭房屋交由訴外人楊永進處理租屋事宜，楊永進委託被告丁新紅辦理售屋，因有租屋導致無法辦理公證，原告自願以空屋現況點交，系爭房屋清空點交後，原告卻以系爭房屋樓梯剝落，且以漏水為由自行洽工程行整修，事前均未與被告協商有違情理。而買賣中古屋即有修繕之預期準備，以漏水為由整修與原告所提之建材內容不合，金門屬於海島型氣候易潮易乾油漆剝落屬於正常現象，非可歸責於漏水。又原告未實際到場看屋，被告丁新紅已善盡善良管理人責任，系爭房屋既已現況點交完成，則其即無責任。

⒉兩造於交屋時，簽訂標的物現況確認書，該份確認書計有訴外人黃平山地政事務所、第一建經股份有限公司、原告、被告丁新紅各持一份，其中原告所提出之該份確認書，28個欄位中，原告逕行刪除第11欄位有關2-3樓樓梯間有牆灰剝落情況、23欄位有關房屋出租理髮店經營等兩項，涉及偽造文書及本案重要事項，伊將依法提出告訴等語，資為抗辯。

⒊並聲明：如主文第1項所示。

三、本院得心證之理由：

㈠原告不得請求被告陳火峰負物之瑕疵擔保責任：

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第355條、第359條分別定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又出賣人所負物之瑕疵擔保責任，雖係採無過失責任，惟仍以物之瑕疵於危險移轉時存在為前提。本件原告主張系爭房屋具有系爭瑕疵，既為被告丁新紅所否認，並辯稱：被告丁新紅依據系爭買賣契約書之約定以「現況交屋」，自不負物之瑕疵擔保責任，揆諸前揭說明，自應由原告就系爭房屋交付時系爭瑕疵已存在為舉證；被告丁新紅就原告業已明知於系爭買賣契約成立後交屋前，系爭瑕疵即存在乙節，負舉證責任。經查：

⒉依系爭買賣契約書第12條特約事項（本約定事項應經買賣雙方簽章）約定：「1.不動產買賣定金收據為附件。2.若因承租人無法搬遷、責任歸屬賣方。3.經雙方同意依空屋現況點交。」等語（見本院卷第46頁）。惟原告主張系爭房屋有漏水情事，經第三人評估修繕費用為24萬6,965元，則被告陳火峰應給付該修繕費用等語。本院觀諸系爭買賣契約書第12條特約事項確有記載：「3.經雙方同意依空屋現況點交。」，及被告丁新紅所提被告與代書之LINE對話紀錄翻拍照片所附標的物現況確認書內容第11點略以：「是否有漏水情形☑否、其他：2樓到3樓梯間有牆灰剝落情況」等語（見本院卷第70頁）。可見客觀上已足認原告於簽訂系爭買賣契約時對系爭房屋2樓到3樓樓梯間有牆灰剝落情況，具有系爭瑕疵之狀況及位置有所知悉，且同意依系爭買賣契約書成立時之系爭房屋之現有狀況以為交付。況系爭房屋買賣屬成屋買賣，依通常交易觀念，出賣人與買受人於簽約時，應受系爭買賣契約第12條約定之「依現況點交」之拘束，就房屋之物理性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等為說明，並負有依該現況交付之義務，倘由買受人目視、手摸或嗅聞即可輕易查知之缺點，即難認屬物之瑕疵；買受人為瞭解買賣標的物，理應在買受「前」應先調查不動產現況。本件原告雖未實際到現場看系爭房屋，然既已於標的物現況確認書內容第11點所載2樓到3樓樓梯間有牆灰剝落情況具有系爭瑕疵之狀況有所了解，仍在知悉系爭房屋狀況後，同意購買系爭房屋及同意依現況點交，出賣人即被告陳火峰不需負擔物之瑕疵責任。再者，原告未於本院言詞辯論期日到庭，卷內亦未見原告有何具體指明系爭瑕疵究竟為何，漏水位置在系爭房屋之具體位置，僅抽象表示系爭房屋有多處粉刷剝落情形等語（見本院卷第99頁），未能提出證據（例如現場照片）以實其說，僅提出詮呈公司估價單1份（本院卷52頁），然估價單上所記載之修繕金額24萬6,956元，是否為系爭瑕疵所導致，原告亦未能具體說明。因此，原告主張被告陳火峰應負物之瑕疵擔保責任，難認有據。是原告依民法第354條規定第1項前段、第2項及第360條規定前段，請求被告陳火峰賠償24萬6,956元及之後衍生之賠償共50萬元，為無可採。

㈡原告不得請求被告丁新紅負連帶賠償責任：

⒈按「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」，不動產經紀業管理條例第26條第1、2項固有明文。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

⒉查系爭房屋買賣屬成屋買賣，依通常交易觀念，出賣人與買受人於簽約時，應受系爭買賣契約第12條約定之「依現況點交」之拘束，本件原告雖未實際到現場看系爭房屋，然既已於標的物現況確認書內容第11點所載2樓到3樓樓梯間有牆灰剝落情況具有系爭瑕疵之狀況有所了解，仍在知悉系爭房屋狀況後，同意購買系爭房屋及同意依現況點交，出賣人即被告陳火峰不需負擔物之瑕疵責任等情，業如前述。是原告主張被告丁新紅與被告陳火峰負連帶賠償責任，並依不動產經紀業管理條例第26條第1、2項規定，請求被告丁新紅連帶給付24萬6,956元及之後衍生之賠償共50萬元，為無可採。

四、綜上所述，原告依民法第354條第1項前段、第2項及第360條前段，及依據不動產經紀業管理條例第26條第1、2項規定，請求被告2人連帶給付50萬元及利息，為無理由，均應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，亦併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提出之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。至原告聲請向第一建經股份有限公司提出標的物現況確認書及聲請鑑定因漏水致系爭房屋價值減少若干等語，然本件事實已臻明確並經本院審認如前述，且原告於本院言詞辯論終結前未就系爭房屋之系爭瑕疵為具體指明，故本院認無送請鑑定之必要，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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