臺灣高雄地方法院101年度訴字第196號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第196號

原告

李振旺

原告

許蔡美枝

原告

前列二人共同

訴訟代理人

蘇志成律師

被告

何盈樂

訴訟代理人

蔡錫欽律師

訴訟代理人

李依年律師

複代理人

簡弓皓律師

複代理人

呂帆風

被告

何陳好

訴訟代理人

何素絹

上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國101年9月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：伊等於民國99年間經本院97年度司執字第106787號強制執行拍賣程序，拍定取得坐落高雄市○○區○○段109 、110 、114 、115 、116 、117 、174 地號等7 筆土地（下稱系爭土地）之所有權，原告李振旺之應有部分為8/10，原告許蔡美枝之應有部分2/10。系爭土地原係訴外人何水來所有，其於83年8 月間，提供包含系爭土地在內之16筆土地向高雄市仁武區農會設定抵押貸款新台幣（下同）4,680萬元，嗣何水來於87年間無力繳納貸款，竟為脫免其財產遭強制執行，於88年1 月12日將系爭土地設定永佃權（下稱系爭永佃權）予其子即被告何盈樂，惟何盈樂當時年僅22歲，顯無資力繳納佃租，故其等所為設定永佃權行為係通謀虛偽行為而應屬無效。又何盈樂將包含系爭土地在內之11筆土地，違法出租予訴外人李文惠作非農業使用，並經李文惠另向本院提起100 年重訴字第278 號確認優先購買權存在民事事件，其上開行為已違反修正前民法第845 條第1 項之規定，依耕地三七五減租條例第16條、第25條規定，系爭永佃權設定行為應屬無效。而系爭永佃權之存在，將妨害伊等就系爭土地行使土地所有權人之權利，伊等自有起訴請求確認系爭永佃權不存在及請求何盈樂塗銷系爭永佃權設定登記之必要。又何水來於系爭114 、115 、116 、117 地號土地上興建如附圖所示A 、B 、C 、D 之未保存登記建物（下稱系爭地上物），由何陳好繼承，上開永佃權設定行為既屬無效，系爭地上物占用系爭土地即為無權占有，何陳好自應將系爭地上物拆除後將系爭土地騰空後返還。為此，爰依民法第87條第1 項、修正前民法第845 條、民法物權編施行法第1 條、耕地375 減租條例第16條、第28條、民法第767 條等規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠確認何盈樂與何水來間就系爭土地所設定之永佃權不存在。㈡何盈樂應將系爭永佃權設定登記予以塗銷。㈢何陳好應將坐落系爭土地上如附圖所示A 、B 、C 、D 部分之地上物拆除，並將土地全部騰空返還原告。

二、被告則以：訴外人何素絹於86年間為代償其先父何水來向仁武農會之借款債務，先後借貸1 千餘萬元予何水來，嗣何水來為清償何素絹為其代償之上開款項，乃同意設定系爭永佃權予何素絹，以何素絹每年應繳付之佃租逐年抵償何素絹為其代償之上開金額，惟因何素絹並無自耕農身分，乃借名登記於具有自耕農身分之何盈樂，故何水來與何盈樂就系爭永佃權之設定並非通謀虛偽意思表示。又系爭土地雖曾於93年間出租予訴外人黃仁傑經營車輛保管業務，然系爭租約首頁出租人欄僅書寫何陳好，並無何盈樂之簽章，故該等土地之實際出租人為何陳好，何盈樂並非共同出租人。縱認何陳好及何盈樂為共同出租人，實際出租範圍為高雄市○○區○○段106 、109 地號土地全部，同段108 、108-1 、111 及113 地號之部分土地，涉及系爭土地者僅109 地號土地，其餘土地均供何素娟農牧使用，原告主張系爭土地上之永佃權全部失其效力，並非可採。又系爭地上物係由何水來興建，嗣何水來將系爭永佃權設定予何素絹時，已將系爭地上物讓與何素絹，原告請求何陳好拆除返還，亦無理由。再者，原告明知系爭土地上設定有系爭永佃權，於拍定後隨同移轉，及系爭地上物不在拍賣範圍內，拍定後不點交，仍予以買受，且未曾聲明異議或提起撤銷買賣之訴，其顯有默認系爭永佃權係有效存在，並同意永佃權人於有效年限內繼續使用系爭土地，故原告於取得系爭土地後，提起本件訴訟，有違誠信原則等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠李振旺、許蔡美枝前經本院97年度司執字第106787號強制執行拍賣程序，於99年3 月1 日拍定取得系爭土地之所有權，李振旺取得系爭土地應有部分為8/10，許蔡美枝取得應有部分2/10。

㈡何水來於88年1 月12日將系爭土地設定永佃權予何盈樂。

四、本件之爭點：㈠原告提起本件訴訟，是否有違誠信原則？㈡何水來與何盈樂間就系爭土地設定系爭永佃權之行為，是否為通謀虛偽意思表示或因違法轉租而歸於無效？㈢原告請求何陳好拆屋還地，有無理由？

㈠原告提起本件訴訟，是否有違誠信原則？被告辯稱：原告明知系爭土地上設定有系爭永佃權，於拍定後隨同移轉，及系爭地上物不在拍賣範圍內，拍定後不點交，仍予以買受，且未曾聲明異議或提起撤銷買賣之訴，其顯有默認系爭永佃權係有效存在，並同意永佃權人於有效年限內繼續使用系爭土地，故原告於取得系爭土地後，提起本件訴訟，有違誠信原則云云。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148 條固有明文。惟按民法第148條權利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。最高法院45年台上字第105 號著有判例可資參照。故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。本件原告係於99年間經由強制執行程序而拍定取得系爭土地之所有權，嗣於100 年間向高雄市政府聲請租佃爭議調處，主張系爭永佃權之設定為無效及請求被告拆除系爭地上物，此有高雄市政府耕地租佃委員會移送本件耕地租佃爭議案卷宗乙份附卷可稽（見本院卷一第4-58頁），核與被告所提台灣高等法院台中分院92年度上更㈡字第70號民事判決之土地所有人於取得土地後12年，始訴請他人拆屋還地之事實迥然不同，非可比附援引之。又拍賣公告上系爭土地之使用現況，係依執行當事人或現場使用人之陳報而為記載，尚無從確定系爭永佃權之設定是否有效及系爭地上物之實體權利歸屬，此觀該公告上載以「上開實際使用情形，投標人及承受人應自行查明」即明，故拍定人即原告於取得系爭土地後，因對系爭永佃權之設定是否有效及系爭地上物是否具有占用系爭土地之合法權源存有疑義，為維護其土地所有權之完整性而提起本件訴訟，乃所有權權能之正當行使，尚不得僅以拍賣公告上已載明系爭土地上有系爭永佃權存在於拍定後隨同移轉及系爭地上物不在拍賣範圍且拍定後不點交，遽指原告行使權利係專以損害他人為主要目的及有違誠信原則。被告執此為辯，尚非有當。

㈡何水來與何盈樂間就系爭土地設定系爭永佃權之行為，是否為通謀虛偽意思表示或因違法轉租而歸於無效？

1.按「永佃權人不得將土地出租於他人。永佃權人違反前項之規定者，土地所有人得撤佃。」修正前民法第845 條之1 定有明文。「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」、「本條例之規定，於永佃權之耕地準用之。」耕地三七五減租條例第16條第1 、2項、第28條分別定有明文。次按「耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明。」，最高法院80年台再字第15號著有判例可資參照。故永佃權人如有違反禁止轉租之規定者，該永佃權設定契約應屬無效。

2.查，黃仁傑曾於93年8 月1 日承租系爭土地及同段106 、108 、111 、113 等11筆土地（原為烏材林段37-4、28、34、35、37-3、38、38-1、39、40、40-1、42地號土地）等11筆土地，每月租金3 萬5,000 元，租期自93年8 月1 日起至98年7 月31日止，此有土地租賃契約書乙份附卷可稽（見本院卷一第82頁）。被告雖辯稱：系爭租約首頁出租人欄僅書寫何陳好，並無何盈樂之簽章，故該等土地之實際出租人為何陳好，何盈樂並非共同出租人云云，然觀以系爭租約末頁出租人欄已載明何陳好及何盈樂為共同出租人，並經何盈樂蓋印其上。又何盈樂及何素絹於另案（本院100 年度重訴字第222 號返還土地事件及100 年度重訴字第278 號確認優先購買權存在事件）中均自承該等土地係由何陳好及何盈樂共同出租予黃仁傑，此有100 年度重訴字第222 號民事判決乙份附卷可參（見本院卷一第169 頁背面），並經本院調取100年度重訴字第278 號民事卷宗查閱屬實（見該案卷第104 頁），足認系爭租約之出租人確為何陳好及何盈樂二人，被告於本件翻異前詞空言否認，洵非可採。

3.被告又辯稱：系爭租約之實際出租範圍為高雄市○○區○○段106 、109 地號土地全部，同段108 、108-1 、111 及113 地號之部分土地，涉及系爭土地者僅109 地號土地，其餘土地均供何素娟農牧使用云云。查，系爭租約第1 條約定：「土地標示及其範圍：坐落高雄縣仁武鄉○○○段28、34、35、37-3、37-4、38、38-1、39、40、40 -1 等共11筆土地，前項土地應扣除訂立本契約書前甲方（出租人）已居住之住宅、豬舍及已出租予他人之豬舍、廠房，經扣除後乙方（承租人）實際可使用之面積約為二甲。」、第2 條約定：「使用目的：本件標的土地限供停車及有關之辦公房舍之用。」等語。是黃仁傑向何陳好及何盈樂承租包含系爭土地在內之11筆土地，其使用目的係作停車及辦公房舍使用，而非作農牧使用，應堪認定。而系爭土地上之系爭地上物即如附圖所示A 、B 、C 、D 部分，A 、C 、D 部分係由何水來於70年間興建，B 部分為何水來向何素絹借款於80年間興建，此經被告自承在卷（見本院卷二第300 、302 頁）。又A 部分係占用系爭114 、115 、116 地號之部分土地；B 部分係占用系爭114 、115 地號之部分土地；C 部分係占用系爭116、117 地號之部分土地；D 部分係占用系爭117 地號之部分土地，此有複丈成果圖在卷可憑（見本院卷二第227 頁）。又證人黃仁傑於本院證稱：伊所承租範圍有包含系爭109 、110 地號土地等語（見本院卷二第105 頁）。依上所述，黃仁傑向何陳好及何盈樂承租包含系爭土地在內之11筆土地時，如附圖所示A 、B 、C 、D 部分之系爭地上物已在其上，縱認該等建物即為系爭租約所稱「甲方已居住之住宅、豬舍及已出租予他人之豬舍、廠房」，而均不在系爭租約之約定承租範圍內，經扣除上開建物之占用面積後，系爭土地所餘面積為系爭109 、110 、174 地號土地全部、系爭114 、115 、116 、117 地號之部分土地，仍均屬系爭租約之承租範圍內，非僅限於被告所稱系爭109 地號土地而已，且該承租範圍均係供停車及辦公房舍之使用。故被告辯以系爭租約之實際出租範圍，與系爭土地有關者僅系爭109 地號土地，其餘土地均供農牧使用云云，要無可採。

4.被告另舉證人劉月冬荷及提出空照圖、現場照片等件（見本院卷二第77-83 、136-142 頁）以作為何素絹確在系爭土地上從事農業經營之佐證。查，何陳好及何盈樂曾於93年8 月1 日將系爭土地共同出租予他人供停車及辦公房舍之使用，而非作農牧使用，已如前述。證人劉月冬荷雖於本院證稱：伊自4 年前起在農場工作，負責養雞相關事務。有三間雞舍，雞舍以外即種菜。停車場係供被告自己使用，其他地方並未出租予他人作停車場使用等語（見本院卷二第297 、298頁），顯與系爭租約所約定之上開使用目的已有不符，且系爭租約之租賃期間為自93年8 月1 日起至98年7 月31日止，然劉月冬荷約自98年起始在被告處工作，其未必對系爭租約存續期間之使用現況充分瞭解。又上開現場照片並無顯示拍攝時間，難認係在系爭租約之存續期間內所拍攝。至空照圖係林務局農林航空測量所定期委派飛機自空中向地面俯瞰所拍攝，亦無從自空照圖細看系爭土地之使用現況。基此，尚難憑被告所提上開證據為有利於被告之事實認定。

5.查系爭土地地目為田，使用分區為一般農業區，使用地類別為農牧用地，此有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷一第102-115 頁），而何盈樂為系爭土地之永佃權人，其於93年8月1 日將系爭土地出租於他人供停車及辦公房舍之使用，業經本院認定如前，是何盈樂已違反修正前民法第845 條第1項、耕地三七五減租條例第16條第1 項耕地不得轉租之規定，依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定，系爭永佃權之設定即屬無效，則原告據此請求確認何盈樂就系爭土地之永佃權不存在，及何盈樂應將系爭永佃權設定登記予以塗銷，洵屬有據。

6.原告係依民法第87條及修正前民法第845 條第1 項、耕地三七五減租條例第16條、第28條為擇一請求，為訴之選擇合併，本院既依修正前民法第845 條第1 項、耕地三七五減租條例第16條、第28條之規定判決原告此部分勝訴，則何水來與何盈樂間就系爭土地設定系爭永佃權之行為，是否為通謀虛偽意思表示，本院即無庸審究，附此敘明。

㈢原告請求何陳好拆屋還地，有無理由？

1.按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證」、「自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之」，民事訴訟法第279 條第1 、3 項定有明文。查，如附圖所示A 、C 、D 部分之地上物係由何水來於70年間興建，如附圖所示B 部分之地上物為何水來向何素絹借款後於80年間興建，而何水來於88年5 月死亡後，其子即訴外人何永淞、何素絹及被告均拋棄繼承，由何陳好及訴外人何成冀、何光惠、何坤霙四人共同繼承何水來之遺產，而何陳好、何成冀、何光惠、何坤霙四人於101 年2 月3 日協議遺產分割，由何陳好繼承系爭地上物等情，業經被告於本院審理中自認在卷（見本院卷一第206 頁反面、卷二第247 頁反面、第302 頁），並有繼承系統表、遺產分割協議書等件附卷可憑（見本院卷一第95頁、卷二第90頁）。嗣被告於始於101 年10月8 日民事答辯㈦狀改稱：系爭地上物係由何水來興建，嗣何水來將系爭永佃權設定予何素絹時，已將系爭地上物讓與何素絹。何陳好所繼承之地上物為高雄市仁武區烏林村林山巷16號，非系爭地上物等語，欲撤銷前開自認之陳述，但原告並未同意其撤銷自認，被告復未舉證證明自認與事實不符，尚難逕行撤銷前開自認。是以，系爭地上物之事實上處分權人為何陳好，應堪認定。

2.按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，民法第767 條定有明文。系爭土地既為原告所共有，且系爭永佃權之設定既屬無效，則系爭地上物之事實上所有權人即何陳好未經同意而無正當權源占有系爭土地，即為無權占有。從而，原告依民法第767 條規定，請求何陳好應將坐落系爭土地上如附圖所示A 部分（面積1434.55 平方公尺）、B 部分（面積208.71平方公尺）、C 部分（面積85.58 平方公尺）、D 部分（面積203.60平方公尺）之地上物拆除，並將土地騰空返還原告，洵屬有據，應予准許。

五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸逐一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2 項、第392 條，判決如主文。

民事第二庭法 官 何悅芳