臺灣高雄地方法院104年度簡更(二)字第2號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　104年度簡更(二)字第2號

原告

潘清吉

訴訟代理人

潘永銘

訴訟代理人

石繼志律師

被告

蘇志成律師（即鐘稻遺產管理人）

被告

鐘培翰

被告

鐘悅綾

被告

鐘浩元

被告

鐘耀門

被告

鐘耀庭

被告

鐘姵涵

被告

鐘𡦓煌

被告

鐘智柔

被告

鐘培豪

被告

鐘培源

被告

鐘厚喨

被告

鐘梓瑄

共同訴訟代理人

謝國允律師

參加人

潘富雄

參加人

潘富松

參加人

共 同 周村來律師

訴訟代理人

周元培律師

訴訟代理人

洪郁婷律師

參加人

許進源

訴訟代理人

黃如流律師

　　　　　　黃培鈞律師

　　　　　　楊昌禧律師

　　　　　　梁育誠律師

上當事人間確認租賃權存在事件，經本院於民國105 年2 月1 日

言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：訴外人潘文治（即伊之父）、訴外人潘文生於民國38年間共同由潘文生代表承耕高雄市○○區○○段000 地號（重測前為灣子內段寶珠溝小段525 號）土地（下稱系爭土地），因潘文治不識字，故該耕地三七五租約（下稱系爭耕地三七五租約）之書面上並無潘文治之姓名，惟其仍實際從事耕作於所承租之系爭土地上如附圖所示A 部分（下稱A 部分土地），並繳交地租予地主。嗣潘文治於90年4 月28日死亡，由伊繼承其與地主即訴外人鐘稻間就A 部分土地所成立耕地三七五租約之租賃關係，且仍繼續實施耕作及繳交地租予鐘稻並由訴外人鐘麗祥代收。惟91年4 月間潘文生死亡，其子即參加人潘富松、潘富雄繼承其於系爭土地之耕地承租人地位，詎其2 人於92年1 月1 日自行與鐘稻續訂租約時並未通知伊，致形式上租約上仍未見伊之姓名，惟伊仍實際耕作及繳交地租。再潘富雄與伊於96年8 月23日簽訂承諾書，其第1 條至第3 條載明：潘富雄承租系爭土地，昔因繼承問題致高雄市三民區公所92年1 月20日三地耕字第1205號高雄市私有耕地租約（三民區）內未載明伊承租，今雙方訂立契約，明定伊承租系爭土地中之1789㎡無誤，而潘富雄承諾日後系爭土地有任何補償情事，須立即通知伊，並依伊承租持分比例補償伊，且高雄市三民區公所92年1 月20日三地耕字第1205號高雄市私有耕地租約（三民區）內所載各項權利義務之效力及於伊等語。而最近1 次由潘文生之子潘富雄、潘富松二人出面與鐘稻續訂租約之期間為98年1 月1 日至103 年12月31日。嗣鐘稻於99年9 月16日死亡，將系爭土地遺贈予被告，並共推訴外人鐘治世為遺產管理人，伊亦按時繳納100 年及101 年地租予鐘治世。因被告於102 年8 月12日將系爭土地出售予參加人許進源，並未依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第15條第1 項、土地法第107 條及民法第460 條之1 規定以書面通知伊是否優先承買，即於102 年8 月27日逕辦理系爭土地全部之移轉登記予許進源，故伊對系爭土地之A 部分是否仍有耕地租賃權存在即不明確，致伊在私法上之地位有受侵害之危險，且伊受侵害之危險得以法院之判決除去，是伊提起本件確認之訴，有即確認判決之法律上利益。爰訴請確認兩造間就A 部分土地之耕地三七五租約之租賃關係存在。

二、被告則以：依卷附租約可知，地主在主觀上並沒有與潘文治成立租約之意思，且38年租約上既然有記載實際耕作人為一男一女，顯見當時承辦機關單位有到現場核實，而潘文治當時並非實際耕作人，其不知在何時向潘文生轉租部分系爭土地耕作後，利用潘文生要潘文治協助繳納租金、及簽發收據之人不知系爭土地承租人為何人之機會，取得有潘文治名稱之收據，而原告所提之收據並不足以證明原告之被繼承人潘文治、原告有與鐘稻或被告成立耕地三七五租約之意思表示。且伊等於原告起訴前業將系爭土地所有權移轉與許進源，縱法院認為兩造間就系爭土地A 部分有租賃關係存在，依照減租條例第25條規定，該租賃關係業對原告及許進源有效，原告提起本件訴訟確認原告與被告間就系爭土地有租賃關係存在，顯無理由。又許進源於102 年11月8 日即輔助被告於民事答辯狀中提出系爭不動產買賣契約書，該不動產買賣契約書中詳載買賣之價金及其他交易條件，足徵縱使法院認原告就系爭土地與被告間有租賃權存在，應足認被告至遲於102 年11月8 日民事答辯狀繕本送達原告時，已將耕地出賣條件以書面通知承租人即原告，然原告迄今逾1 年8 個月均未向被告以書面表示願意承受之意思表示，依減租條例第15條第1 項規定，原告之優先承買權業已經視為放棄，原告主張日後得對被告及參加人日後行使優先承買權而提出本件確認租賃權存在訴訟，顯然欠缺權利保護必要，應予以判決駁回之等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、參加人陳述：

㈠潘富雄、潘富松：潘文生係於40、50年間（正確年月日已無法確認，然早於原告所稱之52年）即承租系爭土地耕作，斯時原告父親潘文治係向他人承租另筆土地耕作。嗣後，潘文治承租之該筆土地因有耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款「經依法編定或變更為非耕地使用時」之情事，而經出租人給予潘文治補償金後終止租約，潘文治領取補償金後乃另謀其他營生，未繼續從事農耕，相隔若干年後，潘文治始向潘文生轉租系爭土地之部分再從事耕作，當時潘文生係於系爭土地種植水稻，乃以其中一道稻田田梗為界，轉租該道田梗一側之土地予潘文治耕作，轉租予潘文治之土地小於1.8 分，然約定轉租租金以1.8 分土地按潘文生承租系爭土地之租額比例計算（即轉租租金高於原租金），故潘文治係向潘文生轉租系爭土地之部分耕作，與鐘稻間並無租賃耕地關係存在。另縱認系爭土地係由潘文生出名承租，而由潘文生及潘文治分耕，然潘文生與潘文治並非未分家兄弟，潘文生與地主鐘稻就系爭土地所訂租約，並非以戶長資格代表未分家之兄弟潘文治所為之法律行為，而無從適用最高法院52年台上字第1014號判例，故縱認系爭土地係由潘文生出名承租，而由潘文生及潘文治分耕，亦無從認為潘文治與鐘稻間已發生租賃關係，仍屬潘文生轉租系爭土地之部分予潘文治。又潘富雄、潘富松繼承潘文生承租人地位，於租期屆滿時與鐘稻續訂租約，潘富雄、潘富松與鐘稻續簽租約時並無代表原告與鐘稻簽約之意思，而鐘稻亦無與原告簽訂租約之意思，可證原告父親潘文治並無與鐘稻有租賃耕地關係存在，鐘稻乃於續約時逕與潘文生之繼承人潘富雄、潘富松續簽租約，而仍出租系爭土地全部予潘富雄、潘富松，原告父親潘文治及原告與鐘稻間並無租賃耕地關係存在。

㈡許進源：系爭土地出租人鐘稻迄至99年9 月16日死亡之前，所簽立之所有系爭土地耕地租賃契約，均僅以潘文生及其繼承人潘富松、潘富雄為對象，此有卷附高雄市私有耕地租約可證，並為原告所不爭，據此，倘若鐘稻係認卷附租金收據上所載前來繳款之人，為上述耕地租賃契約書之承租人所派來，因此方予收受，並因而自52年至99年其死亡為止，耕地租賃契約書一直以潘文生及其繼承人潘富松、潘富雄為締約對象，則鐘稻自無與卷附租金收據上之人另成立耕地租賃之意，甚明；反之，倘若鐘稻係認卷附租金收據上前來繳款之人非耕地租賃契約書承租人派來之人，則其數十年間又從未曾另以其為系爭租約之承租人而與之締約，而仍與潘文生及潘富松、潘富雄締約，由此足見鐘稻亦無與其就系爭土地成立耕地租賃合意之意。出租人鐘稻既無與原告之父或原告系爭土地另成立租賃合意之意，則原告就系爭土地自無租賃關係存在。而原告固提出鐘治世簽名之「三七五農地租約金收據」，然鐘治世係遺囑執行人，非遺產管理人，且鐘稻之遺囑內並無有關系爭土地租賃之事項，有該遺囑在卷可稽，是以，上開收據縱有鐘治世之簽名，自亦無從以之推認原告主張之租賃關係存在。再者，系爭土地上有興建房舍之水泥地面遺跡，且法院勘驗之前亦棄置大量垃圾，顯有不自任耕作之情，不論該不自任耕作部分，係原告或潘富雄、潘富松耕作之範圍，原告主張之租賃關係依法亦屬無效。又原告請求確認之租賃關係，不僅主張存至102 年6 月13日被告受遺贈取得之日，且延續至伊取得系爭土地之後迄至目前為止，惟原告卻僅列被告為當事人，未追加許進源為被告，並追加確認優先購買權存在之訴，據此，其所為本件確認租賃關係存在之訴，亦無理由。

四、兩造不爭執事項：

㈠系爭土地原為寶珠溝97號，因農地重劃變更為灣子內段寶珠溝小段525 地號，土地重測後為建興段995 地號，鐘稻係於53年5 月15日以土地重劃為登記原因取得所有權。

㈡潘文生與鐘穆如就系爭土地自38年1 月1 日起訂有耕地租約，並經登記，直至74年間，鐘稻與潘文生以書面變更新耕地租約，約定租期74年1 月1 日起至79年12月31日止，並續約自80年1 月1 日起至85年12月31日止、86年1 月1 日起至91年12月31日止；潘文生於91年間死亡後，鐘稻與潘文生之子即參加人潘富雄、潘富松訂立書面耕地租約，約定租期92年1 月1 日起至97年12月31日止、98年1 月1 日起至103 年12月31日止。

㈢鐘稻於99年9 月16日死亡，其於92年4 月10日立有公證遺囑，並指定鐘治世為遺囑執行人，嗣由鐘治世聲請本院以100年度司財管字第179 號民事裁定選任蘇志成律師擔任被繼承人鐘稻之遺產管理人，且於101 年2 月22日登記為遺產管理人；鐘治世則於102 年6 月13日登記為遺囑執行人。

㈣如附表所示編號1 至12被告，於102 年6 月13日因遺贈登記而取得系爭土地如附表所示編號1 至12權利範圍之土地所有權。

㈤潘富雄、潘富松於102 年8 月23日出具耕作權放棄書表示放棄系爭土地之耕作權，且與鐘稻之遺產管理人蘇志成、鐘稻之遺囑執行人鐘治世、受遺贈人鐘培翰、鐘悅綾、鐘浩元、鐘耀門、鐘耀庭、鐘姵涵、鐘𡦓煌、鐘智柔、鐘培豪、鐘培源、鐘厚喨、鐘梓瑄，共同向高雄市三民區公所申請辦理終止租約（租期98年1 月1 日起至103 年12月31日止）登記。

㈥許進源於102 年8 月27日因買賣為原因而登記為系爭土地所有權人。

㈦本院103 年度雄簡字第10號卷第9 至29頁、第30至31頁、第38至39頁之租金收據之形式上均為真正。

㈧潘文治於90年4 月28日死亡，其繼承人為原告與訴外人潘清德、潘清雨、薛潘金蘭，潘清德、潘清雨、薛潘金蘭，其等所簽立「耕地租賃權拋棄繼承協議書」，形式上為真正。

五、本件爭點：

㈠原告之被繼承人潘文治生前與鐘稻間就系爭土地如附圖所示A部分是否有耕地租賃關係存在？

㈡如有租賃關係，潘文治死亡，原告是否因「耕地租賃權拋棄繼承協議書」而繼承該承租權？迄今是否仍存在？

㈢原告是否有未「自任耕作」情事，合乎耕地三七五減租條例第16條第1 項規定致上開租約無效？

㈣被告於104 年12月17日依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定向原告終止上開租約，是否合法？

㈤原告未直接提起給付補償金之給付訴訟或向被告行使優先購買權，而提起本件確認租賃關係存在訴訟，是否有權利保護必要？

六、本院之判斷：

㈠原告之被繼承人潘文治生前與鐘稻間就A 部分土地並無租賃關係存在：原告主張潘文治自38年起，即由其兄潘文生代表與系爭土地當時地主鐘穆如訂立系爭耕地三七五租約，有共同耕作權，嗣出租人變更為鐘稻，潘文治自始繼續於A 部分土地耕作迄死亡，有繳付租穀，潘文治與鐘稻間就A 部分土地成立無書面之耕地三七五租約，潘文治死亡，由伊繼承該租賃權等情，為被告否認並辯稱：鐘穆如、鐘稻均係與潘文治訂立耕地三七五租約，潘文治耕作係潘文生違法轉租行為，潘文治並無與鐘稻有耕地租賃關係存在等語。經查：

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277 條前段定有明文。又主張常態事實者，就其事實無庸舉證，主張變態事實者，應就變態事實負舉證義務，此為舉證責任分擔原則。另主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院18年度上字第1679號及同院52年度台上字第518 號判例參照）。再按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。是租賃，除一方以物供他方使用收益，他方支付租金外，並雙方間有成立租賃契約之意思，為成立要件。本件原告主張伊繼承潘文治與鐘稻二人間就A 部分土地之耕地三七五租約，惟為被告否認，原告自應先就潘文治與鐘稻間有成立租賃契約之意思負舉證之責。

⒉依高雄市三民區公所105 年1 月8 日高市○區○○○00000000000 號函所附系爭土地相關租約資料影本（見本院卷二第153 至160 頁）及卷附高雄市私有耕地租約（見本院卷一第46頁、第83至85頁、本院103 年度雄簡字第6 號卷第15頁）所示，系爭耕地三七五租約當事人自38年1 月1日起為鐘穆和與潘文生，直至74年間，鐘稻與潘文生變更新耕地租約，約定租期自74年1 月1 日起至79年12月31日止，並續約自80年1 月1 日起至85年12月31日止、86年1月1 日起至91年12月31日止；潘文生於91年間死亡後，鐘稻與潘文生之子潘富雄、潘富松訂立書面耕地租約，約定租期92年1 月1 日起至97年12月31日止、98年1 月1 日起至103 年12月31日止；再觀高雄市三民區公所104 年6 月2 日高市○區○○○00000000000 號函所附「耕地三七五租約終止登記申請書」、「耕作權放棄書」（見本院卷一第82頁、第96頁），潘富雄、潘富松於102 年8 月23日出具耕作權放棄書表示放棄系爭土地之耕作權，且與鐘稻之遺產管理人蘇志成、鐘稻之遺囑執行人鐘治世、受遺贈人鐘培翰、鐘悅綾、鐘浩元、鐘耀門、鐘耀庭、鐘姵涵、鐘𡦓煌、鐘智柔、鐘培豪、鐘培源、鐘厚喨、鐘梓瑄，共同向高雄市三民區公所申請辦理終止租約登記。由上可見，系爭耕地三七五租約自始於38年起，迄102 年終止時，與地主鐘穆如、鐘稻訂約之承租人即為潘文生及其繼承人潘富雄、潘富松，是故被告主張系爭土地之租約承租人自始即非潘文治，尚非無據。

⒊原告雖主張潘文治自38年起，即由其兄潘文生【代表】向鐘穆如或鐘稻訂立耕地三七五租約，由潘文治與潘文生各自耕作，並分別繳付租穀等情，然查，潘文治於35年10月1 日設立新戶，設籍高雄市○○區○○○巷0 號，此有原告提出之戶籍謄本在卷可證（見本院卷二第35頁），足認潘文生簽訂系爭耕地三七五租約時，潘文生與潘文治即非同戶，而簽約當時，潘文治（11年3 月10日生）與潘文生皆已成年，不同戶籍，各自獨立生活，衡情應無庸潘文生以家長身分代表全家或潘文治訂約之必要，亦無因分家關係而將承耕土地部分分耕之情事。況潘文生與鐘穆如於38年5 月31日所立「臺灣省高雄市私有耕地租約」亦記載：「佃農家屬人數…本戶從事耕作共2 人男1 人女1 人」（見本院卷二第154 頁），且74年間起變更新耕地租約及續約，復由地主鐘稻與潘文生訂立，從未以潘文治為共同承租人，益見原告主張由業已分戶生活之潘文生【代表】訂立系爭耕地三七五租約，且於出租人變更及租期屆滿後仍代表變更及續約，顯不合常情，自難採憑。

⒋原告就此主張固提出被告不爭執形式上真正之租谷（金）收據（本院103 年度雄簡字第10號卷第9 至29頁、第30至31頁、第38至39頁）為憑，然非謂支付使用土地之對價，均得逕認有租賃關係存在。而上開收據所載時間係於58年6 月22日起，已無法憑以認定自38年起，潘文生確實有【代表】潘文治向鐘穆如訂立耕地三七五租約之事實，更不能據此潘文治有耕作繳租之事實，即推論其自始係與出租人鐘穆如有耕地租約之合意。再者，系爭耕地三七五租約於74年間，變更出租人為鐘稻，承租人仍為潘文生，而潘文生於91年間死亡後，鐘稻亦與潘文生之子潘富雄、潘富松訂立書面耕地租約，均有辦理變更租約登記，已如前述，可見潘文治縱有分攤部分之租谷（金），惟出租人鐘稻只有與潘文生訂立契約之法效意思。而被告主張潘文治耕作部分系爭土地，係因潘文治向潘文生承租而來，則潘文生縱有違法轉租而致系爭耕地三七五租約無效，然鐘稻既始終未加主張，嗣後更一再與之續訂租約，故此，潘文治向鐘稻繳交部分之租谷（金），或係因鐘稻同意潘文生轉租部分之租谷（金）向潘文治計收而已，是上開收據僅足證潘文治確有繳租之單據，惟鐘稻就該筆土地僅係出租與潘文生，並無與潘文治成立租賃之意思，已如前述，自無契約關係成立，潘文治縱使在A 部分土地耕作並分攤租谷（金），要不能認為其與鐘稻間就A 部分土地即有租賃關係存在。

⒌至原告提出96年8 月23日之承諾契約書（本院103 年度雄簡字第10號卷第33頁），即便為真，亦僅係原告與潘富雄間之內部關係而已，原告並不得據此逕對系爭土地之所有權人鍾稻主張其因繼承而取得A 部分土地之承租權。

㈡承上，系爭土地自38年成立系爭耕地三七五租約起，契約當事人即為鐘穆如或鐘稻與潘文生，雖原告主張其被繼承人潘文治於其上有自任耕作及繳租之情縱然屬實，亦難據此認定系爭耕地三七五租約之出租人與潘文治間有成立耕地三七五租約之合意。而鐘稻死亡後，系爭土地因遺贈、繼承為被告受讓，則系爭耕地三七五租約依減租條例第25條規定，對被告仍繼續有效，惟依前所述，原告之被繼承人潘文治與鐘稻間就A 部分土地既無租賃關係存在，原告自無從因繼承而取得A 部分土地之承租權。故原告主張兩造間就A 部分土地有耕地三七五租賃關係存在云云，自不足採。

七、綜上所述，原告未舉證證明兩造間就A 部分土地確有耕地三七五租約之關係存在，從而，原告本於租賃契約之法律關係，求為判命確認兩造間就A 部分土地，有耕地三七五租賃關係存在，為無理由，應予駁回。

八、兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，均不影響本院所為前開論斷，自無再予一一審論之必要，附此敍明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

民事第七庭法 官 郭佳瑛