臺灣高雄地方法院九十一年訴字第三一一號

臺灣高雄地方法院民事判決　九十一年訴字第三一一號

原告

戊○○

訴訟代理人

蘇昭德律師

複代理人

陳炯雲律師

被告

丙○○

訴訟代理人

甲○○

被告

乙○○

右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）、被告應將坐落高雄縣橋頭鄉○○段一七八地號、一七九地號、一八○地號土地上建號四一○號建物即門牌號碼高雄縣橋頭鄉○○路一之一號之房屋遷讓交還原告，並自民國八十六年三月二十五日起至清償日止，按月給付原告新台幣（下同）六千元計算之損害金。

（二）、願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）、坐落高雄縣橋頭鄉○○段一七八地號、一七九地號、一八○地號之土地，及其上建號四一○號建物即門牌號碼為高雄縣橋頭鄉○○村○○路一之一號二層鋼筋混泥土造之房屋一棟（下稱系爭房屋）為原告於八十六年二月二十六日向被告所購買，已辦畢所有權移轉登記，依登記具有絕對效力，原告為系爭房地之所有權人，且房屋稅歷年來均由原告繳納。

（二）、被告等人無權占有系爭房屋，屢經原告催討均不交還，為此依民法第七百六十七條規定請求返還系爭房屋，倘鈞院認定本件買賣關係尚未交付買賣標的物，則原告主張基於買賣契約之法律關係請求交付房屋。

（三）、請求相當於租金之損害額計算部分：依土地法第九十七條規定「城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總額年息百分之十為限」。本件房地則為：

１、土地部分：

⑴、橋頭鄉○○段一七八號土地面積二百六十二點八九平方公尺。

⑵、橋頭鄉○○段一七九號土地面積四十一點一一平方公尺。

⑶、橋頭鄉○○段一八○號土地面積一十二點三二平方公尺。共計三百一十六點三二平方公尺，乘以每平方公尺單價為八千元，總計二百五十三萬五百六十元。

２、建物部分：價額為七十一萬一千元。

３、則本件房地合計三百二十四萬一千五百六十元，其百分之十為三十二萬四千一百五十六元。故每年之租金額，除以十二個月則每個月為二萬七千零一十三元，亦即原告每個月所受相當之租金損害，原告願減縮請求損害金為每個月六千元。故原告併請求被告自民國八十六年三月二十五日起至清償日止，按月給付原告六千元。

三、證據：提出建築物改良所有權狀、存證信函、房屋稅繳款書、建物登記謄本、土地登記謄本等件為證。

乙、被告方面：

一、聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：被告並未將系爭房屋出賣予原告，亦未曾將所有權移轉登記予原告或交付予原告占有。被告為系爭房屋之所有權人且合法占有。被告雖有向訴外人庚○○借款五百萬元未為清償，但並未將系爭房屋出賣並以價金抵充清償借款。

三、證據：提出印鑑證明為證。

丙、本院依職權向高雄縣岡山地政事務所調閱系爭房屋辦理建物第一次保存登記、所有權移轉登記、設定抵押權時所附之文件資料，並訊問證人己○○、庚○○。

理由

一、原告起訴主張：原告向被告購買坐落於高雄縣橋頭鄉○○段一七八地號、一七九地號、一八○地號之土地上建號四一○號建物即門牌號碼為高雄縣橋頭鄉○○村○○路一之一號二層鋼筋混泥土造之房屋一棟，系爭房屋已登記為原告所有，被告為無權占有，為此依民法第七百六十七條請求交還系爭房屋；若認定被告尚未依買賣契約交付系爭房屋予原告，則依買賣契約請求交付系爭房屋，並請求自八十六年三月二十五日起至清償日止，按月給付六千元之相當於租金之損害額等語。

二、被告則以：被告並未將系爭房屋出賣予原告，亦未為辦理移轉所有權登記予原告或交付原告占有使用，被告為系爭房屋之所有權人且合法占有系爭房屋等語，資為抗辯。

三、本件原告主張系爭房屋目前之所有權登記名義人為原告，此為兩造所不爭執，並有建物登記謄本、土地登記謄本附卷可參。

四、至原告主張兩造間曾就系爭房屋訂立買賣契約，且已辦理系爭房屋之所有權移轉登記，依法登記具有絕對效力，原告為系爭房屋之所有權人，被告為無權占有等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

（一）、按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正；當事人就其本人之簽名、蓋章或按指印為不知或不記憶之陳述者，應否推定為真正，由法院審酌情形斷定之，民法第三百五十八條定有明文。本件原告雖請求本院向地政機關調閱其辦理所有權登記時所附全部文件，地政事務所函覆並提供本院該買賣所有權移轉契約書暨其公證書，惟被告均否認上述印章為其所有，且經本院向戶政事務所調閱被告二人登記之印鑑證明比對，有關於買賣所有權移轉契約書上被告丙○○、乙○○之印文均與其印鑑證明之印文不符，況且系爭房屋於八十六年二月二十六日辦理所有權移轉登記時所附文件資料，並未附上被告二人之印鑑證明，無從供地政機關及本院比對，此有高雄縣岡山地政事務所九十一年三月二十五日岡所字第九一○三三二三號函暨其所附土地登記申請書、公證書、買賣所有權移轉契約書、戶籍謄本；高雄縣橋頭鄉戶政事務所函覆之被告丙○○、乙○○之印鑑證明書附卷可稽。況且，原告亦自承兩造並未就系爭房屋簽訂書面契約，故該買賣所有權移轉契約書尚不足推定為真正。又證人庚○○到庭證稱：他（庚○○）有借款給被告丙○○、乙○○五百萬元，因錢放在丁○○處，故設定抵押權登記給丁○○，一開始拿五百萬元時，就已經扣掉二個月的利息，但事後八十六年時被告表示沒有辦法還錢，要將系爭房屋過戶給他，但是他辦理過戶給原告戊○○（證人庚○○之妻）。八十六年一月份房屋辦理過戶登記時，登記於原告戊○○名下，後來被告一直未返還借款，而被告只有拿辦理過戶相關文件如印章給他去辦理過戶而已，但並沒有書面約定，由他去找代書辦理過戶等語；又證人己○○亦到庭證稱：系爭房屋是伊負責辦理過戶的，被告乙○○、被告丙○○是沒有親自到場，是庚○○打電話給伊（證人己○○），說有案子給伊辦理，伊跟庚○○說要印鑑證明、印鑑章，伊拿到時，已經是印章蓋好了，伊只是將資料填好，將資料拿給庚○○，實際上買賣情形並不知道等語；且被告亦不否認曾向證人庚○○借款五百萬元至今仍未清償完畢，故縱認庚○○所言被告同意將系爭房屋出賣予他以抵償前述五百萬元之借款，而他將系爭房屋之所有權登記在原告名下，並以價金抵充借款債務等情屬實，則本件系爭房屋之買賣契約之當事人應為庚○○與被告，原告並非系爭房屋買賣契約之當事人，當不得主張依買賣契約請求交付系爭房屋。至於原告僅係證人庚○○指名登記之名義人而已。

（二）、原告主張其為目前系爭房屋所有權登記名義人，依法登記具有絕對效力，原告為系爭房屋之所有權人等語。惟按不動產所有人之登記，如有無效原因時，真正權利人得執此原因對抗登記名義人，固得主張其權利，然此等事由，僅存在於真正權利人與登記名義人間，不得執以對抗第三人主張其權利。蓋土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實公信力。本件原告主張其係基於其與被告間買賣契約而取得系爭房屋之所有權移轉登記，惟如前所述，原告並未與被告就系爭房屋訂立買賣契約，被告為系爭房屋之原所有權登記名義人，且原告為現今系爭房屋所有權登記名義人，此有土地登記謄本、所有權狀附卷可稽，則原告非第三人，並無所謂因信賴登記而取得所有權之情事，原告當不得主張登記具有絕對效力而即認定原告為系爭房屋之真正所有權人，故原告之主張不足採。

（三）、次按物之出賣人依民法第三百四十八條第一項規定，雖負有交付其物於買受人之義務，然在未交付前之繼續占有買賣標的物，究難指為無權占有，不因移轉登記之已完成而異。本件兩造並不爭執被告從未交付系爭房屋予原告或庚○○占有使用，系爭房屋始終均由原告繼續占有，而系爭房屋之所有權登記在原告名下，係因庚○○將所購買之系爭房屋直接過戶辦理所有權移轉登記於原告名下，則被告在未交付系爭房屋於庚○○前，被告繼續占有使用系爭房屋，並非無正當權源。故原告當不得依民法第七百六十七條請求被告返還系爭房屋。

（四）、綜上所述，被告並非無正當權源而占有系爭房屋，且原告並非系爭房屋買賣契約之當事人，無權請求被告返還或交付系爭房屋，故原告並未受有相當於租金之損害，故原告自不得請求被告按月給付六千元之損害金。

五、從而，原告依民法第七百六十七條、或買賣契約請求被告遷讓交付系爭房屋，並依不當得利請求自八十六年三月二十五日起至清償日止，按月給付每月六千元之相當於租金之損害，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

六、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣高雄地方法院民事第二庭~B審判長法官 吳進寶~B法官 蔡川富~B法官　陳月雯

~B法院書記官　陳展榮