臺灣高雄地方法院民事裁定

原告

簡文煦

被告

張智凱

一、上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。民事訴訟法第77條之1第1項、第2項定有明文。又所謂交易價額，係指客觀上市場交易價額而言，法院於核定房屋交易價值時，尚需參酌該房屋坐落位置、面積、結構、新舊及鄰近房屋交易價額等資料，必要時並得命提出鑑定報告。而稅務機關核定之房屋課稅現值，非當然與市價相當，法院仍應調查，以核定訴訟標的之價額。而土地公告現值係直轄市或縣（市）政府依平均地權條例第46條規定，對土地價值逐年檢討、調整、評估之結果，雖得據為核定訴訟標的價額之參考，但非當然與市價相當。若原告起訴時訴訟標的之實際市場成交價額低於或高於公告現值，仍應以實際市場交易價額為準。（最高法院108年度台抗字第149號、109年度台抗字第1325號民事裁定可資參照）。

二、經查：

㈠原告訴之聲明請求被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路000號3樓之1（4號房）（下稱系爭4號房間）遷讓返還原告：

⒈依前開規定及說明，本件訴訟標的價額應以請求返還系爭4號房屋之交易價額為斷。查系爭房屋於起訴時之課稅現值為新臺幣（下同）372,500元，有高雄市稅捐稽徵處房屋稅及證明書在卷可參。復經原告陳報與系爭房屋同棟、同樓層之房屋，於113年4月、6月間之交易紀錄，實價登錄交易價格為468萬元、780萬元，平均每坪單價為27.53萬元，有內政部不動產交易實價查詢服務網頁資料在卷可稽。應可供作系爭房地於起訴時合理價格之參考。

⒉系爭房屋所坐落之高雄市○○區○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）115年之公告現值為每平方公尺415,963元，總面積為388平方公尺，權利範圍為10000分之357等節，亦有系爭土地之土地登記謄本可佐，依此計算系爭土地公告現值為5,761,753元（計算式：415,963*388*357/10000=5,761,753，元以下四捨五入，下同）。而以系爭房屋課稅現值加計系爭土地公告現值結果為6,134,253元（計算式：372,500+5,761,753=6,134,253），可由此推論系爭房屋價額占系爭房地總價額之比例約為6.07%（計算式：372,500÷6,134,253=6.07%）。

⒊系爭房屋之建築總面積為97.14平方公尺(經換算為29.38坪），有系爭房屋建物登記謄本在卷可考。經以系爭房地於起訴時之合理交易價格每坪275,300元計算，系爭房地於起訴時之客觀上可能交易價格應為8,088,314元（計算式：29.38*275,300=8,088,314）。是以系爭房地於起訴時之客觀上可能交易價格8,088,314元，乘以系爭房屋價額占系爭房地總價額之比例6.07%，據以計算出系爭房屋於起訴時之客觀上合理價額約為490,961元（計算式：8,088,314*6.07%=490,961，此計算式係參照臺灣高等法院108年度上字第766號裁定、最高法院110年度台抗字第720號裁定）。

⒋又原告陳報系爭4號房間使用面積約16.52平方公尺，占系爭房屋比例為17%（計算式：16.52/97.14=17%），是以系爭房屋起訴時之合理價額490,961元計算，系爭4號房間之交易價額應為83,463元（計算式：490,961*17%=83,463）。

㈡訴之聲明第二項請求被告應給付82,742元，並自114年10月11日起至遷讓房屋之日止，依租賃契約約定，向被告請求按日以每月租金總額之3.5%計算之懲罰性違約金及相當於租金之不當得利每月8,800元，並得另請求相當日租金2倍計算之違約金至遷讓返還房屋之日止部分：

⒈查原告已於起訴狀內載明計算式及金額，即自114年10月11日起至115年1月22日（撰狀日）止之懲罰性違約金、欠繳之租金、水電費、違約金等，其總額為82,742元。故應以請求金額定訴訟標的價額為82,742元。

⒉又按以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，不併算其價額。查原告於115年1月27日提起本件訴訟（見民事起訴狀上收文章戳），故自115年1月22日起至115年1月26日止，已經過4日，已發生懲罰性違約金、相當於租金之不當得利、違約金等，共4,748元。

三、綜上所述，本件訴訟標的價額應以㈠㈡合併計算，核定為170,953元（即83,463+82,742+4,748=170,953），應徵第一審裁判費2,540元。茲命原告於收受本裁定後7日內如數繳納，如逾期未繳，即依法駁回原告之訴。