臺灣高等法院 高雄分院106年度重上字第35號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　 106年度重上字第35號

上訴人

陳芳章

訴訟代理人

丁玉雯律師

訴訟代理人

陳柏愷律師

被上訴人

交通部臺灣鐵路管理局

法定代理人

鹿潔身

訴訟代理人

謝依良律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國106年3月17日臺灣高雄地方法院105年度重訴字第270號第一審判決提起上訴，本院於106年10月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：被上訴人為坐落高雄市鹽埕區鹽北段184-3、184-4 、184-7 、184-19、184-20、185-1 、185-2等地號國有土地（下合稱系爭土地）之管理機關，上訴人未經被上訴人同意，自民國98年7 月5 日起迄今，以其所有門牌號碼高雄市○○區○○街00○0 號建物（下稱系爭建物），無權占用系爭土地中之123.48㎡部分，另自104 年1 月1日起無權占用其中38.52 ㎡部分，現占用如原審判決附圖一（下稱附圖）編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ所示部分（下稱編號Ａ- Ｇ），面積合計為162 ㎡，上訴人應將系爭建物占用編號Ａ- Ｇ部分拆除，並按其無權占用系爭土地之時間、面積，依系爭土地申報地價年息10% 計算其無法律上原因而受有相當於租金之利益返還予被上訴人，爰依民法第767 條第1 項、第179 條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠上訴人應將系爭建物占用附圖編號Ａ- Ｇ所示部分拆除，將該部分土地騰空交還被上訴人；並應給付被上訴人新臺幣（下同）882,309 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；另自105 年1 月1 日起至返還前開土地之日止，按月給付被上訴人14,850元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人則以：伊自47年起即入籍系爭建物，曾與被上訴人簽訂系爭土地租約，已繳納費用長達50多年，依國有財產法第42條第2項規定，伊享有向被上訴人合法承租之權益，其他左鄰右舍均得向被上訴人辦理承租國有土地，詎被上訴人自104年1月1日起，片面終止租約，致伊一夕之間淪為非法無權占用，被上訴人單獨對伊提起訴訟，強迫伊拆屋還地，欲收回荒置或改以空地標租方式辦理後續事宜，嚴重影響伊承租權利，且將導致伊先前向被上訴人價購系爭建物坐落之部分土地無通路可供出入，此與法、理、情不合；縱認被上訴人之訴為有理由，則其至多僅得請求追溯5年間之相當於租金不當得利，並應以年息3％為計算基礎，較為合理等語置辯。

三、原審判決：㈠上訴人應將系爭建物占用附圖編號Ａ- Ｇ所示部分拆除，將該部分土地騰空交還被上訴人；且應給付被上訴人317,721 元，及自105 年4 月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並應自105 年1 月1 日起至返還前開土地之日止，按月給付被上訴人6,671 元。並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就原審敗訴部分不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄，㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其餘敗訴部分未據聲明不服，已告確定）。

四、兩造不爭執事項如下：

㈠系爭土地為中華民國所有，由被上訴人擔任管理機關。

㈡上訴人以其所有之系爭建物占用系爭土地如附圖編號Ａ-Ｇ所示部分。又系爭建物未經保存登記，於96年之前即已存在並占用系爭土地迄今。

㈢兩造曾於83年1月1日至85年12月31日期間，就系爭土地中之原鹽北段184、185地號土地簽立租約，復於98年7月5日至103年12月31日期間，系爭土地其中38.52㎡部分，存有租賃關係（分見原審卷三第104頁至第105頁、第64頁，原審卷一第131頁至第133頁）；惟目前兩造間就系爭土地並無續租或另訂租約（原審卷二第86頁）。

㈢對於原審依職權查詢之電子地圖資料、稅務電子閘門資料、稅捐資料、原審履勘筆錄及現場照片，兩造均無意見（分見原審卷二第93頁至第94頁、第97頁至第109頁、第149頁、第110-111頁、第117頁至第126頁、第133頁至第136頁）。

五、兩造爭執事項如下：

㈠被上訴人請求上訴人拆屋還地有無理由？

㈡被上訴人請求上訴人給付無權占用系爭土地之相當於租金之不當得利，有無理由？若有，則應以若干數額為適當？

六、本院判斷：

㈠被上訴人請求上訴人拆屋還地，為有理由：

⒈查被上訴人主張系爭土地為國有，被上訴人為管理機關，上訴人所有之系爭建物無權占用系爭土地如附圖編號A-G 所示部分，為上訴人所不爭（本院卷第228 頁反面），復經原審勘驗查明屬實，並有系爭土地登記謄本、地籍圖、勘驗筆錄、現場照片及附圖在卷可稽（原審卷一第9 至10、11、15至1 6 、18至19頁、155 頁、160 頁、原審卷二第112 、117至118 、120 至126 頁），堪以認定。

⒉惟上訴人以：兩造就系爭土地其中38.52㎡部分曾訂立租約，另123.48㎡部分土地早自47年起即無權占用，依國有財產法第42條第1項第2款、國有非公用不動產出租管理辦法第21條、交通部鐵路管理局經管公用不動產出租及利用作業要點（下稱出租作業要點）第4條等規定（本院卷第222頁反面），其具備承租資格被上訴人逕以上訴人占用面積違反租約為由，否准上訴人申請續租及承租系爭土地，有違誠信並權利濫用等語置辯。然查：

⑴按非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但合於「82年7 月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者」規定者，得逕予出租，國有財產法第42條第2 項第2 款固有明文。惟租賃，係契約之一種，必須雙方當事人意思表示一致，始得成立。而國有財產其非公用財產類之不動產而合於國有財產法第42條第1 項第2 款之規定者，其實際使用人固非不得依該條款規定申請租用，惟既未強制國有財產之管理機關必須與之成立租賃，是故當事人就系爭土地，縱合於上開條款規定得申請租用之條件，但財政部國有財產局仍非無斟酌准駁之權（最高法院69年度台上字第3741號判決意旨可資參照）。蓋非公用財產類不動產之出租非屬公法爭議，就其所生爭執仍由民事法院審判，是實際使用人所提出之租用申請，充其量係屬要約或要約之誘引，國有財產管理機關仍可拒絕，不為承諾或提出要約，換言之，上開規定非屬強制締約規定，無從執此遽認國有財產管理機關負有強制締約之義務，並限制其締約自由。

⑵況系爭土地為國有公用財產，並不屬於「非公用」財產，此有財政部國有財產署106 年8 月21日台財產署公字第10600266370 號函可稽（本院卷第176 頁），自無適用國有財產法第42條第2 項第2 款及國有非公用不動產出租管理辦法第21條規定之餘地。又兩造前就系爭土地部分簽訂租約所適用之行政法規依據乃出租作業要點，其中第4 條第1 項第2 款規定為：「在民國82年7 月21日前被占建房屋，在不妨礙業務使用，並繳清歷年使用補償金者，得不經公開標租程序直接出租」等語，核與前揭國有財產法第42條第1 項第2 款規定之內容相似，故參酌前揭裁判意旨及說明，上訴人若符合該款規定之要件者，固非不得依該條款規定申請租用，惟此規定既未強制國有財產之管理機關必須與之成立租賃，是故上訴人就系爭土地，縱合於上開條款規定得申請租用之條件，但被上訴人仍非無斟酌准駁之權。

⑶查，被上訴人係以：上訴人於99年4月2日提出修繕系爭建物之申請書後，被上訴人所屬工務段即以99年4 月15日高工產字第0990002153號函告知「依原狀原高度修繕不得新、增建及不得超出承租範圍」、「建物旁棚架部分為違法使用非承租範圍，請於整修時自行拆除」，且先後於99年4 月15日、99年5 月11日前往系爭土地現場勘查，認為當時上訴人已將不屬於承租範圍棚架拆除，兩造乃於99年8 月9 日簽立租約，約定租期自99年7 月1 日起至103 年12月31日，嗣於租期屆滿前，上訴人申請續約時，被上訴人發現上訴人又擅自於系爭建物前方搭建雨棚、車棚等地上物，乃以103 年10月14日高公產字第1030006942號函告知上訴人部分棚架屬違法增建使用，請其自行拆除，因其未予拆除，被上訴人乃不同意續約，並以104 年2 月6 日鐵企地字第1040004379號函知上訴人不同意續租，此有兩造提出之歷年往來書函、租約及照片可佐（本院卷第78至117 頁、149 至151 、185 至196 頁），上訴人則否認系爭建物於99年8 月間即兩造簽立租約前後有異動之情，本院斟酌上訴人於99年4 月2 日向被上訴人申請同意整修建物之申請書記載：原建物因年久失修，已多處損壞，並檢附原建物照片資料乙式（本院卷第148 至151頁），互核原審勘驗系爭建物現場照片（原審卷第120 至126 頁）及兩造各自提出之系爭建物及周遭地上物照片（原審卷一第130 頁、本院卷第152 頁、第230 至239 頁），難謂系爭建物早自82年7 月21日以前即占用系爭土地。被上訴人以兩造就系爭建物於99年8 月間簽立租約後，占用系爭土地之使用情形，尚有糾紛為由，認上訴人占用系爭土地有出租作業要點第23條規定：「申請租用本局經營之不動產案件，有下列情形之一者，應予退件或終止租約：. . . . ㈢有使用或產權糾紛者。」之情，因而斟酌上訴人占用情形後，於103 年12月31日租期屆滿後，不予續租，即非無據。故上訴人主張被上訴人應依前揭各規定與其就系爭土地占用部分訂立租約，尚無理由。

⑷又被上訴人就上訴人所有之系爭建物周圍相鄰，即訴外人蔡富珠無權占用系爭土地之地上物（已於原審審理中達成和解），均一併起訴，自難謂其僅惡意請求上訴人拆屋還地而已。況觀諸兩造於99年間所簽定之租約，其中第1條、第2條約定略以：上訴人租賃基地之面積共為38.52 ㎡、該租約為定期租賃契約，期間自99年7 月1 日起至103 年12月31日止，租期屆滿時，租賃關係即行消滅，上訴人如有意續租，應於租期屆滿前3 個月內，申請換約續租，上訴人未經辦妥換約續租仍為使用者，即為無權占用等節（本院卷第192 頁），是兩造間就系爭土地所簽訂之租約，業已明文約定為定期租賃，足認兩造間租賃關係於103 年12月31日租期屆滿後，即已消滅；佐以租約既明文約定上訴人承租系爭土地之範圍共為38.52 ㎡，其本應依約於此範圍內使用土地，惟上訴人自陳系爭建物占用系爭土地之面積高達162 ㎡，顯然超逾原承租面積達數倍之譜，堪認上訴人實際使用系爭土地範圍顯已逾於租約之約定，是被上訴人本於前揭斟酌准駁之權，不再與上訴人續約或另定租約，尚難逕認此舉有何違反誠信或權利濫用之情事。

⑸再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。民法第148條第1項定有明文。倘若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。最高法院45年台上字第105 號判例可資參照。經查，上訴人所有之系爭建物無權占用系爭土地如附圖編號Ａ- Ｇ所示部分土地，故被上訴人本於所有權之作用，提起本件訴訟，僅係合法行使所有權人之正當權利，既未違反公共利益，亦非以損害他人為主要目的，並無權利濫用之情事，上訴人此部分所辯，並不可採。至於被上訴人收回系爭土地之後續處理方式，乃其本於管理機關地位依法行使職權之範疇；若上訴人名下其他土地（鹽埕區鹽北段190地號土地，詳見附圖及本院卷第220 頁土地登記謄本），果因租約終止而無法通行，亦可循通行權之法令規定救濟，上訴人執此要求被上訴人應核准其承租系爭土地，尚屬無據。

⑹上訴人另以：鄰戶無權占用被上訴人管理之國有土地情形與其相同，被上訴人卻同意出租，惟獨不願核准上訴人申請承租案，且上訴人拒不申請變更系爭土地為非公用財產，移交國有財產署接管，拒絕與上訴人協調，使上訴人得依國有財產法第42條規定承租，實有違誠信、平等、濫用裁量權限並權利濫用云云，固據提出照片、鄰戶租約為憑，並聲請傳喚洪敏雄為證。惟按我國關於民事訴訟與行政訴訟之審判，依現行法律之規定，分由不同性質之法院審理。除法律別有規定外，關於因私法關係所生之爭執，由普通法院審判；因公法關係所生之爭議，則由行政法院審判之（司法院大法官會議釋字第448號、第466號解釋參照）。至於人民依行政法規向主管機關為訂約之申請，若主管機關依相關法規須基於公益之考量而為是否准許之決定，其因未准許致不能進入訂約程序者，此等申請人如有不服，應依法提起行政爭訟（司法院大法官會議釋字第540號、第695號解釋參照）。準此，本件上訴人向被上訴人申請簽訂系爭土地如附圖編號Ａ-Ｇ部分所示之租賃契約，雖為被上訴人所拒絕，但此屬被上訴人基於公權力行使職權之行為，屬公法性質，上訴人如有不服，應另提起行政爭訟以為救濟，尚非職司普通審判之本院所得審認。故兩造就系爭土地既尚未簽立任何租賃契約，縱上訴人所辯：被上訴人拒絕受理上訴人承租之請求，於法有違或不當等語，非全不可採，亦無法正當化上訴人目前係無權占用系爭土地如附圖編號Ａ-Ｇ部分之事實。

⒊末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。又按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有權人之權利，故最高法院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利。最高法院51年台上字第2680號判例可資參照。系爭土地為國有土地，並由被上訴人管理，且上訴人所有之系爭建物無權占用如附圖編號Ａ- Ｇ部分土地，均已審認如前，從而，被上訴人本於民法第767 條第1 項前段規定，請求上訴人拆除上開地上物，並將該部分土地返還被上訴人，即有理由，應予准許。

㈡被上訴人得請求上訴人給付相當於租金之不當得利數額應以若干為適當？

⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例著有明文。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；上開規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。至所謂法定地價，乃土地所有權人依土地法所申報之地價，同法第148條亦規範明確。此外，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額，最高法院68年台上字第3071號判例意旨足參。

⒉經查：

⑴上訴人以系爭建物自100年4月14日起迄今，占用如附圖編號Ａ-Ｇ所示部分土地，占用面積合計為162㎡，為兩造所不爭執，且經原審履勘現場、囑託地政機關製作附圖可參，其中兩造曾於98年7 月5 日至103 年12月31日期間，就系爭土地中之38.52 ㎡訂有系爭租約，亦為兩造所不爭，是該部分土地於租期屆滿後之104 年1 月1 日起，上訴人即為無權占用，其繼續無權占用系爭土地，乃無法律上之原因而受有利益，並致國家之所有權受有損害，則被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人就無權占用之123.48㎡部分應自其提起本件訴訟（即105 年4 月13日）之前5 年即自100 年4 月14日起，另38. 52㎡則自104 年1 月1 日起，均至返還系爭土地之日止，返還相當於租金之不當得利，應屬有據。

⑵就上訴人無權占用123.48㎡部分之不當得利，原審斟酌系爭建物位在高雄市鹽埕區，鄰近愛河，周遭設有Ｋ書中心、公園、學校、加油站、廟宇及餐飲業等處所，業經原審履勘查明，並有勘驗筆錄與電子地圖查詢資料在卷可憑（原審卷二第110頁至第118頁），足見系爭土地所在位置之交通、商業、遊憩等生活居住機能尚佳，周圍環境工商、文教發達，系爭建物復鄰近信仰中心。惟酌以系爭建物位在巷弄之中，該巷弄僅得供單輛汽車通行，工商繁榮程度客觀上受有一定限制，又衡以系爭建物使用現況，係供上訴人居住使用，尚非占用作為經貿交易往來使用，所受利益相對有限等情，而認應以系爭土地之申報地價年息5 ％為計算上訴人所受相當於租金不當得利之基礎，應屬妥適，上訴人抗辯以申報地價年息3 ％計算，尚屬偏低，不足為採。

⑶兩造既曾於98年7 月5 日至103 年12月31日期間，就系爭土地其中38.52 ㎡訂有系爭租約，業如前述，則於系爭租約終止後，上訴人就該38.52 ㎡部分所受之相當於租金不當得利，仍應按系爭租約所約定之租金計算，較為合理，至陳芳章使用超逾該38.52 ㎡之部分，即123.48㎡（162-38.52 ），乃長期無權占用之範圍，則應按年息5 ％核計之，方屬公允。上訴人抗辯此部分應比照租約，按年息3%計算，尚不足採。

⑷又系爭土地於103年、104年間之申報地價均為10,500元/㎡，於105年之申報地價則皆為11,000元/㎡，此有地價第二類謄本附卷為憑（原審卷一第31頁、第32頁、第34頁、第37頁、第38頁、第41頁、第42頁）。是以，依此前開標準計算，於租約終止後，上訴人就其占用該38.52㎡部分，自104年1月1日起至返還土地期間，仍應按租約第3條約定（本院卷第193 頁），給付相當於年租金12,134元之不當得利予被上訴人；另就其占用超逾38.52 ㎡部分，於100 年4 月14日至104 年12月31日之期間，則應給付被上訴人相當於租金之不當得利共305,587 元【計算式：（162 －38.52 ）×10,500×（17/30 ＋56）×5 ％÷12＝305,587 （小數點以下四捨五入，下同）】，且應自105 年1 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利6,671 元【計算式：（12,134÷12）＋｛（162 －38.52 ）×11,000×5 ％÷12｝＝6,671 】。從而，被上訴人於請求上訴人給付317,721元【計算式：12,134＋305,587 ＝317,721 】與法定遲延利息，及自105 年1 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付6,671 元之範圍內，為有理由，應予准許。

七、綜上所述，上訴人抗辯被上訴人應准其續租及承租系爭土地，均非有據，其並無合法占用系爭土地之權源。從而被上訴人本於管理機關之地位，行使所有權人之權能，並依不當得利之法律關係，請求上訴人應將系爭建物占用如附圖編號Ａ-Ｇ所示部分拆除，將該部分土地騰空交還被上訴人；及上訴人應給付被上訴人31萬7,721 元，並自起訴狀繕本送達翌日即105 年4 月29日（原審卷一第77頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；且應自105 年1 月1 日起至返還前開土地之日止，按月給付被上訴人6,671 元，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴判決，核無違誤，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，非有理由，應駁回其上訴。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第三庭

附註：民事訴訟法第466 條之1 ：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。