臺灣高等法院 高雄分院108年度重上字第51號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　 108年度重上字第51號

上訴人

林維恭

上訴人

黃天煌

上訴人

郭力肇

上訴人

陳水田

上訴人

林建信

共同訴訟代理人

林石猛律師

共同訴訟代理人

戴敬哲律師

被上訴人

郭賢明

訴訟代理人

蔡將葳律師

上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國108 年2 月26日臺灣屏東地方法院107 年度重訴字第98號第一審判決提起上訴，本院於108 年9 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按原告以單一聲明主張訴訟標的，而就各該訴訟標的定有先後請求裁判之順序，於先位訴訟標的有理由時，即不請求就備位訴訟標的為裁判者，與預備訴之合併須先位訴之聲明與備位訴之聲明相互排斥而不相同者，尚屬有間，學說上稱為「類似的預備訴之合併」。本件上訴人係以單一聲明，先位訴訟標的主張依據農業發展條例第18條第4 項中段、民法第71條前段、第179 條，備位訴訟標的依序主張依據系爭買賣契約（如後述）第5 條第1 項、民法第259 條第2 款及民法第359 條、第259 條第2 款等數項訴訟標的，請求就各該訴訟標的如上先後順序予以裁判，本院於審理時，自應受上訴人所列訴訟標的先後順序之拘束。次按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，為民事訴訟法第65條所明文。本件被上訴人主張其如獲敗訴判決，將對第三人陳豐源發生法律上利害關係，爰聲請對陳豐源告知訴訟（見原審卷第127 至137 頁、第153 頁，本院卷第120 至121 頁），除原審已送達本件相關書狀繕本予第三人陳豐源，本院亦通知第三人陳豐源，核先敘明。

二、上訴人主張：上訴人於民國104 年3 月17日以總價金新臺幣（下同）1,096 萬2,624 元（下稱系爭價金），購買被上訴人所有坐落屏東縣○○鄉○○段000 地號（面積1,447.10平方公尺）、389 地號（面積998 平方公尺）（除以各地號稱之外，下合稱系爭土地），並簽立房地產買賣契約（下稱系爭買賣契約）。被上訴人保證系爭土地未經興建農舍或受農舍套繪管制，並擔保土地產權清楚，絕無一物數賣或被限制登記或與他人爭訟及租賃等問題。上訴人於104 年4 月17日付清價金，系爭土地於同月13日移轉登記為上訴人所共有，應有部分均為1/5 。嗣上訴人於107 年3 月7 日申請389 地號土地之土地登記謄本，竟發現其上註記有該土地「已提供興建農舍」、「未經解除套繪管制不得辦理分割」等語。系爭買賣契約違反農業發展條例第18條第4 項中段之強制或禁止規定，依民法第71條前段規定，應屬無效，上訴人得依民法第179 條規定，請求被上訴人返還系爭價金；若認系爭買賣契約非屬無效，系爭土地欠缺被上訴人所保證之品質，上訴人另得依系爭買賣契約第5 條第1 項約定解除系爭買賣契約，並依民法第259 條第2 款規定，請求被上訴人返還系爭價金；縱認上訴人不得依系爭買賣契約第5 條第1 項約定，389 地號土地因欠缺被上訴人所保證之品質，上訴人自得依民法第359 條規定，解除系爭買賣契約，並再依民法第259條第2 款規定，請求返還系爭價金等語，並均為同一聲明求為判決：㈠被上訴人應給付上訴人1,096 萬5,624 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。（上訴人於原審依據系爭買賣契約第5 條第1 項約定，請求被上訴人另應賠償訴訟之一切費用，其最低金額為219 萬3,304 元本息部分，業經原審駁回，未據聲明不服，已告確定，不在本院審理範圍，茲不贅述）。

三、被上訴人則以：被上訴人自第三人陳豐源處購入系爭土地，嗣後出售予上訴人時，系爭土地其上並無任何建物，且係作為農業使用，被上訴人並不知389 地號土地為供他人農舍之基地。系爭土地係於交付並移轉所有權登記予上訴人後，389 地號土地始經辦理農舍套繪管制註記。被上訴人未曾向上訴人保證系爭土地未經興建農舍或受套繪管制，系爭買賣契約第5 條第1 項之約定與系爭土地有無受套繪管制無關，被上訴人不負瑕疵擔保責任。況上訴人（除郭力肇外）之戶籍地與系爭土地係位於不同縣市，且系爭土地面積合計小於0.25公頃，依農業用地興建農舍辦法第2 條第1 項第2 款、第3 款規定，系爭土地本不得申請興建農舍，不因受有套繪管制而認有瑕疵。縱認389 地號土地受套繪管制為屬瑕疵，上訴人亦僅得解除該部分買賣契約，上訴人請求被上訴人返還系爭價金，亦屬無據等語，資為抗辯。

四、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人就其敗訴之一部分提起上訴，其上訴聲明求為判決：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人1,096 萬5,624 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。

五、兩造不爭執之事項：

㈠兩造於104 年3 月17日簽訂系爭買賣契約，由被上訴人將其所有系爭土地售予上訴人，約定總價為1,096 萬5,624 元。上訴人已於104 年4 月17日付清價金，系爭土地則於104 年4 月13日移轉登記為上訴人所共有，應有部分均為1/5 。

㈡系爭買賣契約第5 條第1 項約定：「賣方（指被上訴人，下同）擔保本契約標的之產權清楚，絕無一物數量賣（應為一物數賣）或被限制登記或與他人爭訟及租賃等問題。如有產權不清致生糾紛，導致訴訟之一切費用（含律師費）及損害賠償費，賣方願如數負擔，並不經催告解除本契約，雙方絕無異議」。

㈢訴外人陳新龍（即389 地號土地及同段390 地號土地之原所有人）於88年間將389 地號土地及同段390 地號土地合併計算基地面積，用以申請在同段390 地號土地上建造自用農舍（原門牌號碼萬丹鄉社中村菜寮138-15號，現門牌號碼屏東縣○○鄉○○路00號，下稱系爭農舍），經屏東縣萬丹鄉公所（下稱萬丹鄉公所）於88年12月21日核發建築執照、於89年2 月22日核發使用執照。

㈣系爭農舍興建時，確以389 地號土地及同段390 地號土地合併計算基地面積及建蔽率，惟其實際坐落於同段390 地號土地上。

㈤系爭農舍建造完成後，系爭農舍坐落基地即同段390 地號土地先於103 年1 月24日以贈與為原因，移轉登記為訴外人陳銀茂所有，嗣由訴外人陳銀茂於105 年1 月18日就系爭農舍辦畢所有權第一次登記。

㈥系爭農舍於105 年1 月18日由訴外人陳銀茂辦畢所有權第一次登記為同段763 建號建物。

㈦389 地號土地與同段390 地號土地於土地登記謄本之其他登記事項均記載：「重劃前社皮段851 、851-1 地號，未經解除套繪管制不得辦理分割，已提供興建農舍，基地坐落萬丹鄉社上段390 地號」，並於390 地號土地登記謄本記載「使用執照核發日期89年2 月22日」，389 地號土地之註記日期為105 年3 月25日、390 地號土地為105 年1 月18日。

㈧389 地號土地則於103 年1 月24日由訴外人陳新龍以贈與移轉為訴外人陳銀茂所有，後於103 年3 月10日再由訴外人陳銀茂贈與陳新龍，嗣再於103 年6 月11日由訴外人陳新龍出賣予第三人陳豐源，並於103 年8 月29日由第三人陳豐源以買賣為原因移轉為被上訴人所有，後被上訴人再於104 年4月13日以買賣為登記原因，移轉登記予上訴人。

㈨388 地號土地由訴外人即原土地所有人陳慶福於103 年8 月29日以買賣為原因移轉為被上訴人所有，後被上訴人再於104 年4 月13日以買賣為登記原因，移轉登記予上訴人。

㈩依388 、389 地號土地於103 年8 月29日之土地登記謄本，均未有興建農舍套繪管制註記。系爭389 地號土地於兩造簽訂系爭買賣契約，及移轉登記為上訴人共有時之104 年3 、4 月間，均未有農舍套繪管制註記，迄屏東縣屏東地政事務所（下稱屏東地政事務所）受理系爭農舍之所有權第一次登記後，始依萬丹鄉公所之函文，於105 年3 月25日辦畢農舍套繪管制註記之登記。第三人陳豐源、訴外人陳慶福於其等與被上訴人間之買賣契約其他特約事項，保證出售之土地未曾提供他建物（農舍）之法定空地使用。依據388 、389 地號土地之農業用地作農業使用證明申請書、萬丹鄉農業用地作農業使用證明書上，均勾選申請用途為「減免稅賦」。

六、兩造之爭執事項：

㈠系爭買賣契約是否違反農業發展條例第18條第4 項中段規定，進依民法第71條前段規定，而屬無效？上訴人主張依據民法第179 條規定請求被上訴人返還系爭價金，是否有理由？

㈡上訴人依系爭買賣契約第5 條第1 項約定，解除系爭買賣契約，進依民法第259 條第2 款規定，請求返還系爭價金，是否有據？

㈢上訴人依民法第359 條規定主張解除系爭買賣契約，進依民法第259 條第2 款規定，請求返還系爭價金，有無理由？

七、本院得心證之理由：

㈠系爭買賣契約是否違反農業發展條例第18條第4 項中段規定，而依民法第71條前段規定，係屬無效？上訴人主張依民法第179 條規定，請求被上訴人返還系爭價金，是否有理由？

⒈按「本條例中華民國89年1 月4 日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍（第1 項）。前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限（第2 項）。本條例中華民國89年1 月4 日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。本條例中華民國89年1 月4 日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國89年1 月4 日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同（第3 項）。第1 項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請（第4 項）。」，為農業發展條例第18條第1 至4 項所規定。其中依農業發展條例第18條第4 項中段固規定「農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權。」。核其立法意旨在於避免農舍與其坐落用地分屬不同所有權人，引發利用及產權紛爭問題。

⒉又按農業發展條例第18條第4 項中段所稱「坐落用地」之定義，前經農業發展條例之中央主管機關即行政院農業委員會（下稱農委會）以91年4 月17日農企字第0910010047號函釋略以：「鑒於農業發展條例暨相關配套法案於89年1 月26日公布施行前，對合併計算農舍建蔽率之配合耕地並未限制移轉，且農業發展條例第18條第4 項僅規範『農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權』，所稱『坐落用地』應僅限於該農舍『興建』之坐落基地」等語。嗣農委會以104 年5 月13日農水保字第1030244431號函釋（下稱系爭函釋），就農業發展條例第18條第4 項中段規定所稱「坐落用地」之認定，雖變更見解認：「二、本會103 年11月27日農授水保字第1030237929號函已敘明農業發展條例89年1 月28日修正施行後依其規定及農業用地興建農舍辦法所申請興建農舍之農業用地，縱使得依本條例第16條規定辦理分割，若其為提供興建農舍之農業用地，按理應受本條例第18條第4 項農舍應與所坐落用地併同移轉之限制，否則將產生徒有農舍卻無供農業經營用地之不合理現象。因此，無論以多筆相毗鄰農地合併興建個別農舍，或以集村方式申請興建之農舍，提供興建農舍之農業用地均應受此規範，不應僅指農舍所坐落之該筆農業用地，先予敘明。三、至於農業發展條例89年修正施行前已興建完成之農舍，鑑於時空背景及所依據之法令不同，農舍與農地常有分屬不同人之情形，爰為避免農舍或農地所有權人無法處分其財產，如農舍與農地已分屬不同人時，得不受農業發展條例第18條第4 項農舍應與其坐落用地併同移轉之限制，惟若農舍及提供興建農舍之農業用地仍同屬一人，則未來移轉時，仍應受農業發展條例第18條第4 項所規範。」等語。可知農委會關於農業發展條例第18條第4 項中段所規定之「坐落用地」認定，於104 年5 月13日前，於解釋上僅限於農舍興建之坐落基地，而不包括合併計算農舍建蔽率之「配合耕地」；於104 年5 月13日後，就「坐落用地」之認定，方變更為無論以多筆相毗鄰農地合併興建個別農舍，或以集村方式申請興建之農舍，提供興建農舍之農業用地均應受農業發展條例第18條第4 項中段所規定農舍應與其坐落用地併同移轉之規定所規範，且該「坐落用地」不僅指農舍所坐落之該筆農業用地，亦包括合併計算農舍建蔽率之「配合耕地」。

⒊查，兩造對於389 地號土地及同段390 地號土地之原所有人即訴外人陳新龍，於88年間起造系爭農舍時，確將389 地號土地及同段390 地號土地合併計算基地面積及建蔽率，系爭農舍實際坐落於同段390 地號土地上，系爭農舍經萬丹鄉公所於88年12月21日核發建築執照、於89年2 月22日核發使用執照等情，均不爭執，並有卷附系爭農舍之建物登記公用謄本、萬丹鄉公所107 年10月9 日萬鄉建字第10731527400 號函附系爭農舍之使用執照、建造執照、使用執照申請書及附圖等可憑（見原審卷第103 至104 頁、第175 至227 頁），堪信為真。是此，可認389 地號土地僅係供合併計算系爭農舍建蔽率之「配合耕地」，並非系爭農舍興建之「坐落基地」。

⒋再系爭農舍建造完成後，系爭農舍坐落基地即同段390 地號土地先於103 年1 月24日以贈與為原因，移轉登記為訴外人陳銀茂所有，嗣由訴外人陳銀茂於105 年1 月18日就系爭農舍辦畢所有權第一次登記；另389 地號土地則於103 年1 月24日由訴外人陳新龍贈與移轉為訴外人陳銀茂所有，後於103 年3 月10日再由訴外人陳銀茂贈與訴外人陳新龍，嗣於103 年6 月11日再由訴外人陳新龍出賣予第三人陳豐源，並於103 年8 月29日由第三人陳豐源以買賣為原因移轉為被上訴人所有；兩造後於104 年3 月17日就包括389 地號土地在內之系爭土地簽訂系爭買賣契約，並於104 年4 月13日以買賣為登記原因，移轉所有權登記予上訴人等情，亦為兩造所不爭執，復有上開系爭農舍之建物登記公用謄本及屏東地政事務所108 年6 月27日屏所地四字第10830697500 號函附388、389 地號土地異動索引在卷足稽（見原審卷第103 至105頁、本院卷第139 至156 頁），顯認兩造就389 地號土地所有權移轉登記時，係於農委會以系爭函釋，變更農業發展條例第18條第4 項中段關於「坐落用地」之認定前所為，縱斯時系爭農舍與389 地號土地已分屬不同人所有，依據系爭函釋所指明不受農業發展條例第18條第4 項所規定農舍應與其坐落用地併同移轉之限制，自無違反農業發展條例第18條第4 項中段規定，仍屬有效。

⒌次按依土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」，依據該規定，係將登記事項賦予絕對真實之公信力，以保護交易安全及善意第三人，故善意第三人因信賴登記而取得所有權移轉登記，不因登記原因有無效或得撤銷之事由而受影響。經查，依卷附上揭屏東地政事務所函附389 地號異動索引所載異動情形，389 地號土地係於77年10月8 日因「土地重劃」登記為訴外人陳新龍所有，訴外人陳新龍於103 年1 月24日以「贈與」移轉所有權予訴外人陳銀茂所有，訴外人陳銀茂再於103 年3 月10日以「贈與」移轉所有權予訴外人陳新龍，訴外人陳新龍嗣於103 年6 月11日以「買賣」移轉所有權予第三人陳豐源所有；第三人陳豐源則於103 年8 月29日以「買賣」原因，移轉所有權予被上訴人所有；被上訴人復於104 年4 月13日以「買賣」原因，移轉所有權予上訴人所分別共有。雖訴外人陳新龍所起造之系爭農舍，係於89年2 月22日即經萬丹公所核發自用農舍使用執照，然依389 地號土地歷經前揭多次所有權移轉登記當時，389地號土地其上並無加註「已提供興建農舍」、「未經解除套繪管制不得辦理分割」等相關註記，遲至訴外人陳銀茂向屏東地政事務所申辦系爭農舍之建物第一次登記，地政機關始分於105 年1 月18日、105 年3 月25日就390 地號土地及389 地號土地為「已提供興建農舍」、「未經解除套繪不得辦理分割」等註記，此亦經第三人陳豐源於本院審理時陳稱：我出售389 地號土地予被上訴人時，代書曾申請該地號土地謄本，謄本上未為加註，始辦理買賣，如有加註，被上訴人不會要買土地等語（見本院卷第181 頁）相符。依土地法第43條規定，被上訴人確因善意取得389 地號土地之所有權，則兩造嗣於104 年3 月17日就包括389 地號土地在內之系爭土地所成立系爭買賣契約，及於104 年4 月13日所完成所有權移轉登記，被上訴人自應受保障，不受農業發展條例第18條第4 項中段規定而無效。

⒍從而，上訴人主張系爭買賣契約違反農業發展條例第18條第4 項中段規定，依民法第71條前段規定為無效云云，洵無足取。系爭買賣契約既無上訴人所指稱前開無效情事，被上訴人受領系爭契約之價金，自有法律上之原因，則上訴人依民法第179 條規定，請求被上訴人返還系爭價金，亦屬無據。

㈡上訴人依系爭買賣契約第5 條第1 項約定，解除系爭買賣契約，進依民法第259 條第2 款規定，請求返還系爭價金，是否有據？

⒈按「賣方（指被上訴人）擔保本契約標的之產權清楚，絕無一物數量賣（應為一物數賣）或被限制登記或與他人爭訟及租賃等問題。如有產權不清致生糾紛，導致訴訟之一切費用（含律師費）及損害賠償費，賣方願如數負擔，並不經催告解除本契約，雙方絕無異議。」，固為卷附系爭買賣契約第5 條第1 項所約定（見原審卷第34頁）。而上開約定所稱之「被限制登記」，參照土地法第78條第8 款及土地登記規則第136 條規定，經指限制登記名義人處分其土地權利所為之登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。次按直轄市、縣（市）主管建築機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，亦為農業用地興建農舍辦法第12條第1 、2 項所明文。據以，未經解除套繪管制之農業用地，乃依農業用地興建農舍辦法第12條第1 、2 項規定禁止為分割之處分，自屬土地登記規則第136 條規定之「被限制登記」。

⒉依前所論，兩造係於104 年3 月17日就包括389 地號土地在內之系爭土地成立系爭買賣契約。而依卷附屏東地政事務所函覆資料所示，彼時屏東地政事務所並未就389 地號土地，為「已提供興建農舍」或「套繪管制」相關註記，即斯時389 地號土地並未存有土地法第78條第8 款及土地登記規則第136 條所規定之任何限制登記名義人處分其土地權利之限制登記。而兩造於104 年4 月13日就包括389 地號土地在內之系爭土地完成所有權移轉登記完畢，該時系爭土地仍未為任何「已提供興建農舍」或「套繪管制」之相關註記，迄至屏東地政事務所受理系爭農舍之所有權第一次登記後，始依萬丹鄉公所之函文，遲至105 年3 月25日辦畢系爭農舍套繪管制註記之登記，389 地號土地為前開限制登記之情事，均係發生於系爭買賣契約成立及移轉登記後始發生。則上訴人以屏東地政事務所嗣於105 年3 月25日就389 地號土地辦理「未經套繪不得辦理分割」、「已提供興建農舍」等註記之事由，主張依據系爭買賣契約第5 條第1 項約定，解除系爭買賣契約，自非有據；上訴人進依民法第259 條第2 款規定，請求返還系爭價金，亦無足採。

⒊據此，上訴人以389 地號土地於105 年3 月25日受有農舍套繪管制（被限制登記）為由，依系爭買賣契約第5 條第1 項「被限制登記」之約定，請求解除系爭買賣契約，進而請求返還系爭價金，均無理由。

㈢上訴人依民法第359 條規定主張解除系爭買賣契約，進依民法第259 條第2 款規定，請求返還系爭價金，有無理由？

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 至358 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，亦為民法第359 條本文所規定。又物之瑕疵擔保責任，固屬無過失責任，惟物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於危險移轉時（即交付時）存在者為限，此觀民法第354 條規定自明；倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇。

⒉上訴人主張買受系爭土地並無限定用途，原係先為農用，亦或轉售等語（見本院卷第123 頁）。茲查包括389 地號土地在內之系爭土地，除於104 年4 月13日移轉所有權登記予上訴人，並於同日將系爭土地交予上訴人之事實，為兩造所不爭執，並有上訴人前委任律師於107 年6 月14日寄發之台南東門郵局134 號存證信函函文內容在卷足稽（見原審卷第55頁），而依前論，系爭買賣契約關於389 地號土地部分之買賣及所有權移轉登記，因未違反農業發展條例第18條第4 項中段規定，係屬有效，且系爭土地於被上訴人交付上訴人即危險移轉時，均無受農舍套繪管制之瑕疵存在，上訴人無從以嗣後發生之瑕疵，請求被上訴人負物之瑕疵擔保責任。

⒊至於上訴人主張購買系爭土地，亦有供建農舍之意等語（見本院卷第123 頁）。然按農業用地興建農舍辦法第2 條第1項第2 款、第3 款規定：「依農業發展條例第18條第1 項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿二年之限制。申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。」。而依據系爭買賣契約及上訴人起訴狀所載住居所，上訴人林維恭、黃天煌、陳水田、林建信均設址於「高雄市大寮區」，系爭土地坐落「屏東縣」，顯未符合農業用地興建農舍辦法第2 條第1 項第2 款所規定「申請人之戶籍所在地與其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內」之規定。再者，上訴人所買受之系爭土地，其中388 地號土地面積為1,447.10平方公尺，另389 地號土地面積則為998 平方公尺，合計僅為2,445.10平方公尺（計算式：1,447.10平方公尺＋998平方公尺＝2,445.10平方公尺），未逾2,500 平方公尺即0.25公頃，亦與農業用地興建農舍辦法第2 條第1 項第3 款所規定，須達2,500 平方公尺，亦有相違，則系爭土地依前開規定本不得興建農舍，難謂屬瑕疵。

⒋上訴人另主張被上訴人曾向其等保證系爭土地未經興建農舍一節，固提出農業用地作農業使用證明申請書、切結書、萬丹鄉農業用地作農業使用證明書為證（見原審第65至67頁、第237 頁、第245 頁）。惟查，證人即地政士蔡月華於原審已到場結稱：系爭買賣契約為我所經辦，兩造在我事務所簽約時，我有詢問兩造土地有無查封或抵押權設定，及有無作農業以外之使用，當時被上訴人說其為專業投資客，土地有代書管理、都是乾淨的，當時並未提到系爭土地上有農舍，買賣雙方亦均未提到套繪管制；至於被上訴人之農業用地作農業使用證明申請書、切結書，係我於簽約時將資料下載填寫完畢，並請被上訴人提供，目的係為辦理減免稅賦，即供被上訴人減免土地增值稅，嗣我將農業用地作農業使用證明書交予上訴人，係因該文件可以沿用6 個月，又農業用地作農業使用證明申請書、切結書亦為我交予上訴人，係為催促上訴人付款等語（見原審卷第343 至349 頁），堪認兩造未曾就系爭土地有無經興建農舍一事有所討論。再參諸上開農業用地作農業使用證明申請書、萬丹鄉農業用地作農業使用證明書上，均勾選申請用途為「減免稅賦」等情（見原審卷第65至66頁），足證被上訴人書立農業用地作農業使用證明申請書、切結書等文件，確係為減免自身之土地增值稅，非據以向上訴人保證系爭土地未經興建農舍之意思。故此，上訴人主張被上訴人曾保證系爭土地未經興建農舍云云，尚非足採，上訴人進以389 地號土地為系爭農舍興建時合併計算基地面積之土地為由，請求被上訴人負物之瑕疵擔保責任云云，亦非有據。

⒌綜上，被上訴人並未向上訴人保證系爭土地未經興建農舍，且389 地號土地受農舍套繪管制之瑕疵，係於系爭土地於交付並移轉登記所有權後始發生，被上訴人並不負物之瑕疵擔保責任，上訴人主張依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259 條第2 款規定請求返還系爭價金，自難憑採。

八、綜上所述，上訴人以類似預備訴之合併提起本件訴訟，先位主張系爭買賣契約違反農業發展條例第18條第4 項中段之強制或禁止規定，依民法第71條前段規定，應屬無效，依民法第179 條規定，請求被上訴人返還系爭價金，並其法定遲延利息；備位則主張若系爭買賣契約非屬無效，系爭土地因欠缺被上訴人所保證之品質，上訴人依序得依系爭買賣契約第5 條第1 項約定、民法第359 條規定，解除系爭買賣契約，並均依民法第259 條第2 款規定，請求被上訴人返還系爭價金，及其法定遲延利息，均無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，均不應准許。原審為上訴人敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

十、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。

民事第三庭

附註：民事訴訟法第466 條之1 ：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。