臺灣屏東地方法院107年度重訴字第98號

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　 107年度重訴字第98號

原告

林維恭

原告

黃天煌

原告

郭力肇

原告

陳水田

原告

林建信

共同訴訟代理人

邱南英律師

被告

郭賢明

訴訟代理人

蔡將葳律師

上列當事人間解除契約等事件，本院於民國108 年2 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分

一、本件原告提起客觀預備之訴，先位訴之聲明為：㈠被告應返還原告新台幣（下同）10,965,624元本息，㈡被告應賠償原告2,193,304 元本息；備位訴之聲明為：㈠被告應返還原告4,475,764 元本息，㈡被告應賠償原告4,475,764 元本息。於訴狀送達後，原告不再為先、備位之請求，訴之聲明改為：被告應給付原告13,158,928元本息，被告對於上開訴之變更、追加無異議，並為本案之言詞辯論，則原告所為訴之變更、追加，合於民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 項規定，應予准許。

二、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人。民事訴訟法第65條定有明文。本件被告主張其如獲敗訴判決，將對第三人陳豐源發生法律上利害關係，而聲請對陳豐源告知訴訟（見本院卷第127 至137、153 頁），本院對陳豐源送達兩造書狀繕本後，其並未參加訴訟，附此敘明。

貳、實體部分

一、原告主張：兩造於104 年3 月17日簽訂房地產契約書（下稱系爭契約），由被告將其所有坐落屏東縣○○鄉○○段000地號面積1,447.1 平方公尺及同段389 地號面積998 平方公尺農業用地（下稱系爭388 、389 地號土地）出售予原告，約定總價為10,965,624元，被告保證土地未經興建農舍或受農舍套繪管制，並擔保土地產權清楚，絕無一物數賣或被限制登記或與他人爭訟及租賃等問題，如有產權不清致生糾紛，所生之訴訟一切費用（包括律師費）及損害賠償即由被告負擔（系爭契約第5 條第1 項參照）。嗣原告於同年4 月17日付清價金，系爭2 筆土地則於同年4 月13日移轉登記為原告共有，應有部分均為1/5 。詎原告於107 年3 月7 日申請系爭389 地號土地之土地登記謄本，竟發現其上註記該土地「已提供興建農舍」、「未經解除套繪管制不得辦理分割」等語，則系爭2 筆土地欠缺被告所保證之品質，原告得依系爭契約第5 條第1 項約定或民法第359 條規定，將系爭契約全部解除，並依民法第259 條規定，請求被告返還全部價金即10,965,624元，另依系爭契約第5 條第1 項約定，請求被告賠償所生之訴訟一切費用，其最低金額為2,193,304 元，合計為13,158,928元。縱認原告不得將系爭契約全部解除，惟系爭389 地號土地欠缺被告所保證之品質，原告得依系爭契約第5 條第1 項約定或民法第359 條規定，解除該部分之契約，並依民法第259 條規定，請求被告依土地面積比例返還此部分之價金4,475,764 元，並依系爭契約第5 條第1 項約定，請求被告賠償所生之訴訟一切費用，其最低金額為2,193,304 元，合計為6,669,068 元。倘認原告不得解除系爭契約之任一部分，因系爭契約違反農業發展條例第18條第4項之強制或禁止規定，依民法第71條前段規定，應屬無效，原告得依不當得利之法律關係，請求被告返還全部價金10,965,624元，以上請求之金額均得請求被告加計法定遲延利息而為給付等語，並聲明：㈠被告應給付原告13,158,928元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告購入及出售系爭2 筆土地時，系爭2 筆土地上並無任何建物，且係作為農業使用，被告並不知系爭389地號土地為他人農舍之基地，迄系爭2 筆土地交付並移轉所有權予原告後，系爭389 地號土地始經辦理農舍套繪管制註記；又被告不曾向原告保證系爭2 筆土地未經興建農舍或受套繪管制，系爭契約第5 條第1 項之約定，亦與土地有無受套繪管制無關；從而，原告主張被告應負瑕疵擔保責任，自屬無據。況原告（除郭力肇外）之戶籍地與系爭2 筆土地位於不同縣市，且系爭2 筆土地面積合計亦小於0.25公頃，依農業用地興建農舍辦法第1 項第2 款、第3 款規定，系爭2筆土地原不得申請興建農舍，自不因受套繪管制而認為有所瑕疵。縱認系爭389 地號土地受套繪管制為瑕疵，原告亦僅得解除該部分之契約，其請求被告返還全部價金，仍屬無據。此外，系爭契約為合法有效，原告無從依不當得利法律關係請求返還價金等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、下列事項，為兩造所不爭執（見本院卷第260 至261 頁），並有土地及建物登記謄本、異動索引、系爭契約、屏東縣萬丹鄉公所107 年10月9 日萬鄉建字第10731527400 號函暨建造及使用執照相關資料附卷可稽（見本院卷第31至36、49、50、72至74、95至105 、175 至227 頁），堪認為真實：

㈠兩造於104 年3 月17日簽訂系爭契約，由被告將其所有系爭388 、389 地號土地出售予原告，約定總價為10,965,624元，原告已於同年4 月17日付清價金，系爭388 、389 號土地則於同年4 月13日移轉登記為原告共有，應有部分均為1/5。

㈡訴外人陳新龍於88年間以其所有之系爭389 地號土地及同段390 地號土地合併計算基地面積，申請在同段390 地號土地上建造自用農舍（門牌號碼屏東縣○○鄉○○路00號，下稱系爭農舍），經屏東縣萬丹鄉公所核發建造執照及使用執照，系爭農舍於105 年1 月18日由訴外人陳銀茂辦畢所有權第一次登記為同段763 建號建物。

㈢系爭389 地號土地與同段390 地號土地於土地登記謄本之其他登記事項均記載：「重劃前社皮段851 、851-1 地號，未經解除套繪管制不得辦理分割，已提供興建農舍，基地坐落萬丹鄉社上段390 地號」。

四、本件爭點為：

㈠原告依系爭契約第5 條第1 項約定，將系爭契約全部解除，或解除關於系爭389 地號土地部分之買賣契約，是否有理由？

㈡原告依民法第359 條、第363 條規定，將系爭契約全部解除，或解除關於系爭389 地號土地部分之買賣契約，是否有理由？

㈢原告依系爭契約第5 條第1 項約定向被告請求損害賠償，是否有理由？其金額為何？

㈣系爭契約是否因違反農業發展條例第18條第4 項之規定，依民法第71條前段規定，應屬無效？

五、本院判斷如下：

㈠原告不得依系爭契約第5 條第1 項約定解除系爭契約：

⒈⑴按「賣方（指被告，下同）擔保本契約標的之產權清楚，絕無一物數量賣（應為一物數賣）或被限制登記或與他人爭訟及租賃等問題。如有產權不清致生糾紛，導致訴訟之一切費用（含律師費）及損害賠償費，賣方願如數負擔，並不經催告解除本契約，雙方絕無異議」，為兩造以系爭契約第5 條第1 項所約定（見本院卷第34頁）。上開約定所稱之「被限制登記」，參照土地法第78條第8 款、土地登記規則第136 條規定，應包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。次按直轄市、縣（市）主管建築機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。農業用地興建農舍辦法第12條第1 、2 項定有明文。而分割共有物，性質上為處分行為（最高法院69年台上字第1012號判例、85年度台上字第1862號判決意旨參照），則未經解除套繪管制之農業用地，乃依農業用地興建農舍辦法第12條第1 、2 項規定禁止為分割之處分，自屬土地登記規則第136 條規定之「被限制登記」，合先敘明。

⑵惟按權利之瑕疵，出賣人對之負擔保責任者，以買賣契約成立時業已存在者為限，若於契約成立當時權利並無瑕疵，而嗣後權利始有欠缺，則僅生債務不履行或危險負擔之問題，與權利瑕疵擔保責任無關（最高法院71年度台上字第4114號判決意旨參照）。本件被告依系爭契約第5 條第1 項約定所應負之擔保責任，係就系爭2 筆土地之權利存在或權利無缺而為擔保，且並不以被告具有可歸責之事由，即得成立，則依權利瑕疵擔保責任之法理及成立要件，自應以該「被限制登記」之情事，於系爭契約成立時或其以前即已存在，為擔保責任成立之前提；倘該「被限制登記」之情事，係於系爭契約成立後始發生，則應屬債務不履行（給付嗣後不能或不完全給付）之問題，此時應視被告有無可歸責之事由，決定被告是否應負債務不履行責任。

⒉經查：系爭389 地號土地於兩造簽訂系爭契約，及移轉登記為原告共有時之104 年3 、4 月間，均未有農舍套繪管制註記，迄屏東縣屏東地政事務所受理系爭農舍之所有權第一次登記後，始依屏東縣萬丹鄉公所之函文，於105 年3 月25日辦畢農舍套繪管制註記之登記等情，有土地登記謄本、異動索引、屏東縣屏東地政事務所107 年11月6 日屏所地一字第10731248000 號函所附相關資料附卷可稽（見本院卷第72至74、253 、265 至313 頁），則系爭389地號土地被限制登記之情事，並非於系爭契約成立時或其以前即已存在，至為明確，揆諸前揭說明，被告就此情事，自不負擔保責任。從而，原告以系爭389 地號土地受農舍套繪管制（被限制登記）為由，依系爭契約第5 條第1項約定，請求被告負擔保責任，進而解除系爭契約並請求返還價金，洵屬無據。

㈡原告不得依民法第359 條、第363 條規定解除系爭契約：

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 至358 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，買受人僅得就有瑕疵之物為解除。民法第354 條、第359 條、第363 條分別定有明文。又物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於危險移轉時（即交付時）存在者為限，此觀民法第354 條規定自明；倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院85年度台上第664 號、95年度台上第951 號判決意旨參照）。

⒉經查：系爭389 地號土地固有受農舍套繪管制（被限制登記）之瑕疵，惟該農舍套繪管制係迄105 年3 月25日始經辦畢註記登記，於系爭契約成立時並不存在之事實，業據前述。又系爭2 筆土地於105 年4 月13日即交付並移轉登記予原告之事實，有原告委任律師於107 年6 月14日寄發之台南東門郵局134 號存證信函存卷可參（見本院卷第55頁），則系爭2 筆土地於被告交付原告即危險移轉時，確無受農舍套繪管制之瑕疵存在，原告自無從以嗣後發生之瑕疵，請求被告負物之瑕疵擔保責任。

⒊原告另主張被告曾向其等保證系爭2 筆土地未經興建農舍一節，固據原告提出農業用地作農業使用證明申請書、切結書、屏東萬丹鄉農業用地作農業使用證明書為證（見本院卷第65至67、237 、245 頁）。惟查：證人即地政士蔡月華到場證稱：系爭契約為伊經辦，兩造在伊之事務所簽約時，伊有詢問兩造土地有無查封或抵押權設定，及有無作農業以外之使用，當時被告說其為專業投資客，土地有代書管理、都是乾淨的，當時並未提到系爭2 筆土地上有農舍，買賣雙方亦均未提到套繪管制等語（見本院卷第343 至345 、348 頁），堪認兩造並未就系爭2 筆土地有無經興建農舍一事有所討論，尚無從以被告曾陳稱「土地是乾淨的」等語，即謂被告曾向原告保證系爭2 筆土地未經興建農舍。又證人蔡月華到場證稱：被告之農業用地作農業使用證明申請書、切結書，係伊於簽約時將資料下載填寫完畢，並請當事人提供予伊，目的係為辦理減免稅賦，即供被告減免土地增值稅，嗣伊將農業用地作農業使用證明書交予原告，係因該文件可以沿用6 個月，又農業用地作農業使用證明申請書、切結書亦為伊交予原告，係為催促原告付款等語（見本院卷346 至347 、349 頁），復核諸上開農業用地作農業使用證明申請書、屏東萬丹鄉農業用地作農業使用證明書上，均勾選申請用途為「減免稅賦」等情，足以證明被告書立農業用地作農業使用證明申請書、切結書等文件，僅係為減免自身之土地增值稅，並無據以向原告保證系爭2 筆土地未經興建農舍之意思。從而，原告主張被告曾保證系爭2 筆土地未經興建農舍云云，尚無可採，其自無從以系爭389 地號土地為系爭農舍興建時合併計算基地面積之土地為由，請求被告負物之瑕疵擔保責任。

⒋綜上，本件被告並未向原告保證系爭2 筆土地未經興建農舍，且系爭389 地號土地受農舍套繪管制之瑕疵，係於危險移轉後始發生，則被告並不負物之瑕疵擔保責任，原告主張依民法第359 條、第363 條規定解除系爭契約，並請求返還價金，亦屬無據。

㈢原告不得依系爭契約第5 條第1 項約定向被告請求損害賠償：本件被告不負系爭契約第5 條第1 項約定之擔保責任，業據前述，且系爭389 地號土地受農舍套繪管制，係在其交付並移轉為原告所有之近1 年後始發生，系爭2 筆土地之權利於被告移轉予原告時，並無何等瑕疵存在，則系爭2 筆土地尚難謂有「產權不清」之情事，原告依系爭契約第5 條第1 項約定，請求被告賠償因產權不清所生之訴訟一切費用2,193,304 元，即屬無據。

㈣系爭契約並未違反農業發展條例第18條第4 項規定，且為有效：

⒈按農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，農業發展條例第18條第4 項中段定有明文。其立法意旨在於避免農舍與其坐落用地分屬不同所有權人，引發利用及產權紛爭問題。又上開規定所稱「坐落用地」之定義，前經農業發展條例之中央主管機關行政院農業委員會以91年4 月17日農企字第0910010047號函釋略以：鑒於農業發展條例暨相關配套法案於89年1 月26日公布施行前，對合併計算農舍建蔽率之配合耕地並未限制移轉，且農業發展條例第18條第4 項僅規範「農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」，所稱「坐落用地」應僅限於該農舍興建之坐落基地。嗣行政院農業委員會以104 年5 月13日農水保字第1030244431號函釋，就農業發展條例第18條第4 項規定所稱「坐落用地」之認定，變更為無論以多筆相毗鄰農地合併興建個別農舍，或以集村方式申請興建之農舍，提供興建農舍之農業用地均應受農業發展條例第18條第4 項農舍應與其坐落用地併同移轉之規定所規範，且該坐落用地不應僅指農舍所坐落之該筆農業用地。基此，於104 年5 月13日前，關於農業發展條例第18條第4 項中段規定之「坐落用地」，於解釋上僅限於農舍興建之坐落基地，而不包括合併計算農舍建蔽率之配合耕地。

⒉經查：系爭農舍興建時，固以系爭389 地號土地及同段390 地號土地合併計算基地面積及建蔽率，惟其實際坐落於同段390 地號土地上之事實，有建物登記謄本、系爭農舍之建造執照及申請書、審查表、使用執照存根、平面圖附卷可稽（見本院卷第103 、177 、179 、191 、193 、223 頁），則系爭389 地號土地僅為合併計算農舍建蔽率之配合耕地，並非系爭農舍興建之坐落基地，至為明確。又兩造間以系爭契約就系爭389 地號土地所為之買賣及所有權移轉行為，均係於104 年5 月13日行政院農業委員會變更函釋前所為，且業經辦畢登記，堪認系爭389 地號土地所有權之移轉，雖未與系爭農舍併同為之，仍未違反農業發展條例第18條第4 項中段之規定。況系爭農舍建造完成後，其坐落基地即同段390 地號土地先於103 年1 月24日移轉為陳銀茂所有，嗣由陳銀茂於105 年1 月18日就系爭農舍辦畢所有權第一次登記，系爭389 地號土地則於同年6 月11日移轉為訴外人陳豐源所有，再於同年8 月29日移轉為被告所有之事實，有土地及建物登記謄本、異動索引、建物測量及標示變更登記申請書附卷可稽（見本院卷第72至74、99至101 、107 至115 、281 至293 頁），堪認系爭389 地號土地於系爭契約成立前，已與系爭農舍分屬不同人所有，倘於其後再行限制系爭389 地號土地須與系爭農舍併同移轉，將造成土地及農舍所有權人均無法處分其財產之困境，自難認本件關於系爭389 地號土地之買賣及移轉所有權，仍應受農業發展條例第18條第4 項中段規定之限制。從而，原告主張系爭契約違反農業發展條例第18條第4 項規定，依民法第71條前段規定為無效云云，實無可採。又系爭契約並無其他無效之情事，被告受領系爭契約之價金，自有法律上之原因，原告依不當得利法律關係請求被告返還價金，洵屬無據。

六、綜上所述，本件原告依系爭契約第5 條第1 項、民法物之瑕疵擔保及不當得利之規定，請求被告給付原告13,158,928元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既均經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2 項，判決如主文。