臺灣高等法院 高雄分院九十一年度重上字第九五號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　九十一年度重上字第九五號

上訴人

卯○○

上訴人

庚○○

上訴人

丁○○

上訴人

寅○○

上訴人

丑○○

訴訟代理人

癸○○

被上訴人

戊○○

兼訴訟代理人

丙○○

被上訴人

乙○○

被上訴人

壬○○

右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十一年七月二十九日臺灣屏東地方

法院九十年訴字第二八六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、上訴人與原審共同原告己○○等起訴主張：坐落屏東市○○段五五三─一地號土地與同段五五三─二地號土地（以下簡稱系爭土地）係上訴人與他人共有之土地，其中如附圖所示編號Ａ部分面積０．０四三六公頃、Ｂ部分面積０．０六七六公頃、Ｃ部分面積０．一二五三公頃、Ｄ部分面積０．０七三三公頃、Ｅ部分面積０．一０二七公頃、Ｆ部分面積０．一三七八公頃、Ｇ部分面積０．一一一一公頃、Ｈ部分面積０．二一五六公頃、Ｉ部分面積０．一九一０公頃、Ｊ部分面積０．三一一八公頃、Ｋ部分面積０．０五三七公頃土地由上訴人與其他共有人租與被上訴人戊○○、丙○○、乙○○、壬○○與原審共同被告李文生耕作，訂有耕地三七五租約，嗣李文生將其中如附圖所示Ｄ、Ｇ部分土地轉租予訴外人林清義搭蓋工廠使用，顯違耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，依同條第二項規定租約無效，且被上訴人亦拒不繳租金，已達二年之總額，依同條例第十七條第三款之規定，上訴人亦終止租約，爰依租約及所有物之物上請求權之法律關係（嗣於本院撤回所有物之物上請求權之法律關係之主張）請求被上訴人與李文生將系爭土地編號Ａ至Ｋ部分之地上物除去後，返還上訴人暨其他共有人全體（原判決命李文生將編號Ｉ部分之地上物除去，將編號Ｉ、Ｇ、Ｄ部分土地交還上訴人及其他共有人，駁回上訴人等其餘之訴，上訴人僅就後開本院聲明部分上訴，李文生就其敗訴部分，未據上訴，而告確定）。於本院聲明：㈠原判決駁回上訴人後開之訴部分廢棄。㈡右開廢棄部分被上訴人等四人應將坐落屏東市○○段五五三─一地號土地與同段五五三─二地號土地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ、Ｆ、Ｈ、Ｊ、Ｋ地上物除去，將土地交還上訴人與其他共有人。

二、被上訴人四人則以：系爭土地係被上訴人丙○○、乙○○、壬○○與李文生之父李能開於四十年幾年間所承租，被上訴人戊○○之父李寶丁（十八年二月九日生、七十九年一月十二日死亡）及其餘被上訴人三人與李文生原與其父李能開同財共居，並共同耕作系爭租賃土地，嗣因兄弟於六十三年間分家而分戶並各自耕作，系爭土地如附圖所示編號Ｄ、Ｇ、Ｉ部分由李文生使用；Ｂ、Ｈ部分由被上訴人丙○○耕作；Ｊ部分則由被上訴人乙○○使用；Ａ、Ｅ、Ｋ部分係由被上訴人壬○○使用；Ｃ、Ｆ部分則係由被上訴人戊○○之父李寶丁耕作，嗣李能開於分家後之六十五年三月十日死亡，被上訴人戊○○之父李寶丁則於七十九年一月十二日死亡，李寶丁耕管部分即由被上訴人戊○○繼續耕作迄今，各被上訴人與李文生就系爭土地各有耕作區域，各自管理，每人均有一份耕地租賃契約書，並經向屏東市公所辦妥變更租賃登記在案，雖李文生將其耕管部分土地轉租他人，僅係其個人行為，與被上訴人無關，至租金則向由出租人李水所指定之訴外人李耀東等人向被上訴人分別收取，被上訴人從未欠租，因收租金之人嫌麻煩，而要求就租金總額僅寫一張收據，上訴人等人係於八十九年間因買賣而移轉登記為所有權人，惟並未通知被上訴人有關土地所有權移轉之事實，故被上訴人已將八十九年及九十年之租金提存於法院等語，資為抗辯。於本院聲明：上訴駁回。

三、上訴人主張系爭二筆土地係上訴人等人與其餘共有人所共有，與被上訴人與李文生間就如附圖所示編號Ａ至Ｋ部分土地訂有耕地三七五租約，詎李文生將其中Ｄ、Ｇ部分土地轉租予訴外人林清義搭蓋工廠使用之事實，業據其提出系爭土地登記謄本、私有耕地租賃契約書等件為證，自堪信為真實。而上訴人主張本件係單一之耕地租賃契約，承租人之一李文生將其中Ｄ、Ｇ部分土地轉租，已不自任耕作，全部租約應已無效等情，惟被上訴人則認因兄弟分家而分戶並各自耕作，就系爭土地各有耕種區域，各自管理，各有一份租約，已分別承租，李文生之不自任耕作，並不影響其餘被上訴人之耕地租賃權。是本件爭執點在於：㈠被上訴人是否有分別耕作租賃之事實。㈡上訴人之終止租約是否有效。茲分述如下：

四、被上訴人是否有分別耕作租賃之事實？

㈠、經查，被上訴人丙○○、李天送、壬○○與李文生等人原以其父李能開為戶長，設籍於同一戶內，均於六十三年九月七日同日各自創立新戶，嗣李能開於六十五年三月十日死亡，被上訴人戊○○之父李寶丁則於七十九年一月十二日死亡，有各該被上訴人與李文生之戶籍登記謄本附卷可稽；又系爭土地如附圖所示編號Ｂ、Ｈ部分由被上訴人丙○○使用，Ｊ部分則分別由被上訴人乙○○使用，Ａ、Ｅ、Ｋ部分係由被上訴人壬○○使用，Ｃ、Ｆ部分則係由被上訴人戊○○使用，均種植綠竹，Ｉ部分由李文生使用，而李文生使用之Ｄ、Ｇ部分土地上現建有工廠，亦經原審至現場勘驗明確，並囑託屏東縣屏東地政事務所派員實施測量，有勘驗筆錄及複丈成果圖（即本判決附圖）在卷可稽，亦為被上訴人在現場指明，並為上訴人所不爭執，且本院再至現場履堪並詢問住於系爭土地附近之居民，即證人林慶雲證稱：我認識被上訴人他們約二十多年，是因買他們耕作附近的土地而認識的，我買地時，他們就已在從事耕作，那時就是種植竹子，他們是各自耕作，我買的時候，他們就已經各自耕作了。證人呂唐秀珠證稱：我從他們小時候就認識了，我在這附近住六十幾年了，他們都在系爭土地上種竹子，種很久了，他們是各自耕作，大概有二十幾年了。證人王木金證稱：我認識他們，我在這裡大約住了五十年左右，他們有在系爭土地上耕作，他們是種竹子，已經種很久了，是各自耕作，我知道耕作很久了，時間很久了，記不清楚。（見本院卷第六十五頁至七十頁）。綜上，李能開在世時，被上訴人丙○○、李天送、壬○○與兄弟李寶丁、李文生分別創立新戶分居，且分別劃分土地分別耕作，顯見被上訴人於系爭土地確有分耕之事實，是被上訴人所辯其等就系爭土地確有分耕之事實，亦堪採信。

㈡、按凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣復因分家關係而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租有別，且應認為受分耕人與出租人間亦已發生租賃關係，最高法院五十二年台上字第一０一四號判例著有明文。是兄弟因繼承共同取得耕地承租權，嗣後如有將該耕地劃分範圍分開耕作，並向出租人個別繳租者，按諸本院五十二年台上字第一○一四號判例意旨，即應認其已個別與出租人發生獨立之耕地租賃關係，堪予認定。本件被上訴人就系爭土地既有前述分戶分耕之事實，且被上訴人於本院審理中均提出其等各有一份系爭耕地租賃契約書之正本，顯見係有分租之事實，雖被上訴人未就上開分戶分耕之事實辦理私有耕地租賃契約變更登記，惟耕地三七五減租條例第六條第一項所載之規定，係為保護佃農及謀舉證上之便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換約，須經登記始能生效，故本件被上訴人就系爭土地既有前述分戶分耕之事實，雖為就該分戶分耕之事實辦理私有耕地租賃契約變更登記，仍不影響該事實之存在，揆諸前揭判例意旨，應認本件各被上訴人就其前述分耕之土地已個別與出租人發生獨立之耕地租賃關係。則李文生個人違反轉租，僅係其個人分租部分無效，並不影響其餘被上訴人分租之租賃權利，是上訴人主張被上訴人部分租約亦無效，顯難採酌。

五、上訴人之終止租約是否有效？上訴人另主張因被上訴人欠租，其已終止系爭租約云云。惟按租賃物為數人所共同出租者，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條第二項規定，終止租約之意思表示，應由出租人全體為之，始生效力。本件上訴人既自陳其對被上訴人終止系爭租賃契約之意思表示並未得全體出租人即其他共有人同意，自難認已生終止之效力。況系爭土地共有人之一己○○於九十一年十月三日亦向被上訴人收取租金，共收了一萬七千六百四十六元，有被上訴人提出之租金收據一份附卷可稽。是上訴人主張已終止租賃契約云云，顯難採酌。

六、綜上所述，被上訴人主張系爭土地已分耕分租之事實，堪予採信，上訴人主張其等有不自任耕作，主張租賃契約無效，或已終止租約云云，顯難採酌。從而，上訴人本於耕地租賃之法律關係，請求被上訴人等四人應將坐落屏東市○○段五五三─一地號土地與同段五五三─二地號土地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ、Ｆ、Ｈ、Ｊ、Ｋ地上物除去，將土地交還上訴人與其他共有人，顯屬無據，為無理由。（上訴人於本院撤回其主張所有物之物上請求權之法律關係，因此，本院爰不予論述）原審就被上訴人部分，判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另己○○、辰○○、子○○、辛○、甲○○、雖具狀上訴，但上訴人之共同代理人癸○○於本院陳明己○○、辰○○、子○○、辛○、甲○○並無上訴之意，上開上訴狀係其因受上訴人委任上訴，其先併將原審原告己○○、辰○○、子○○、辛○、甲○○列為上訴人，提起上訴狀（見本院卷第三十九頁），故本院就己○○、辰○○、子○○、辛○、甲○○部分，不予審理，併此敘明。

據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。

臺灣高等法院高雄分院民事第二庭~B1審判長法官　簡色嬌~B2法官　陳真真~B3法官　沈建興

~B法院書記官　張宗芳附註：民事訴訟法第四百六十六條之一：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。