羅東簡易庭八十九年度羅簡字第二八五號

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　八十九年度羅簡字第二八五號

原告

甲○○○公寓大廈管理委員會

法定代理人

鍾煌舜

訴訟代理人

李蒼棟律師

被告

乙○○○股份有限公司

法定代理人

張河山

訴訟代理人

余鑑昌律師

右當事人間請求返還租賃物事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、原告主張：（一）被告乙○○○股份有限公司前於民國八十四年八月二十三日向原告甲○○○管理委員會承租甲○○○公寓大廈屋頂突出物頂樓，並約定租限期間自八十四年十月一日起至八十九年十月一日止，每月租金新台幣（下同）三千元，每二年調整百分之十，且租期屆滿，被告應將該屋頂騰空交還，並恢復原狀，詎租期屆滿後，被告拒不依約將該屋頂上所設置之天線電塔等物拆除謄空恢復原狀，並將屋頂交還原告，爰依租約約定請求被告履行（二）又依租約第九條約定，被告於租賃期滿不交還該屋頂，應支付按月租十倍計算之違約金，茲被告應給付之租金，按年調整百分之十計算，自八十八年十月一日起每月租金為三千六百元，故原告自八十九年十月二日起，即得請求被告按月給付原告三萬六千元之違約金，亦一併請求。並提出兩造所簽訂之屋突屋頂租賃契約書影本為證。（三）對被告抗辯之陳述：兩造就系爭租賃契約簽訂時，最後合意之租賃期限為自八十四年十月一日起自八十九年十月一日止，且兩造曾當場將二份屋突屋頂租賃契約書上有關租賃期限部分均更正為「本契約租賃期限自八十四年十月一日至八十九年十月一日」，並由兩造各執一份，嗣八十九年十月間租賃期限屆滿時，被告曾於八十九年十月九日為續租而發函請求原告召開臨時會，俾由被告公司高層人列席會議提出說明，並商議各項續租事宜。旋被告於八十九年十月二十日以原告為對造人向宜蘭縣五結鄉調解委員會就續租等事項聲請調解，並在其具之調解聲請書上載明有關兩造間之租賃期限為「租期五年，至八十九年十月一日截止」。足見被告確曾與原告約定租期為八十四年十月一日至八十九年十月一日。又兩造最後合意租賃期限部分均更正為本契約租賃期限自八十四年十月一日至八十九年十月一日」，由兩造各執一份，茲為證明上述租期係經兩造合意更正，並非原告片面塗改變更，應由被告提出所執之另份屋契約書以供比對等語。並提出被告聲請調解聲請書影本、被告以八十九年十月九日蘭廣（８９）字第０一一號函原告請求提案討論屋突頂續租各項事宜函影本一份為證。

二、被告之抗辯：被告對系爭租賃契約書，兩造約定十二條，除第二條租賃期限外被告均不爭執。惟辯稱：系爭租賃契約第二條租賃期限為「自民國八十四年十月一日至九十四年十月一日」，此為兩造互相表示意思一致所約定，惟原告所提出之契約書第三條租賃期限竟片面將原約定契約塗改，變更為「本契約租賃期限自民國八十四年十月一日至八十九年十月一日」，關於此一片面塗改變租賃期限部分被告否認之。因為被告亦於甲○○○公寓大廈購買五間公寓以做為永續經營廣播事業，則被告因天線電塔申請手續繁複，設置費用昂貴永續經營廣播事業以利公眾，被告豈會將原訂立之十年租期同意縮短為五年之理。則原告之請求無據，其另主張被告按月給付三萬三千元違約金亦失所附麗。

三、查原告所主張之兩造間曾就系爭租賃契約簽訂時，最後合意之將二份屋突屋頂租賃契約書上有關租賃期限部分均由「八十四年十月一日至九十四年十月一日」更改為「本契約租賃期限自八十四年十月一日至八十九年十月一日」，並由兩造和執一份，而租期現已屆滿等事實，業據提出租賃契約書、被告聲請調解聲請書影本、被告以八十九年十月九日蘭廣（８９）字第０一一號函原告請求提案討論屋突頂續租各項事宜函影本各一份為證。而依該租賃契約書之內容確有將租賃期限由「八十四年十月一日至九十四年十月一日」更改為「本契約租賃期限自八十四年十月一日至八十九年十月一日」之記載。且依卷附被告向宜蘭縣五結鄉公所聲請調解聲請書影本之內容亦有記載「租期五年，至八十九年十月一日截止．．請託貴會調解，並減少租金漲幅」等語；再被告以八十九年十月九日蘭廣（８９）字第０一一號函原告請求提案討論屋突頂續租各項事宜函之內容亦有「本公司將由高層人員列席會議提出說明，並商議各項續租事宜」等文字。已足認被告確曾與原告就租期限自八十四年十月一日至八十九年十月一日」之事實認屬真實。再者，按聲明書證，係使用他造所執之文書者，應聲請法院命他造提出。又按就當事人間法律關係所作文書，當事人有提出之義務，且當事人無正當理由不從提出文書之命者，法院得認關於該文書之主張為正當．民事訴訟法第三百四十二條第一項、第三百四十四條、第三百四十五均有規定。查系爭契約書依第十二條第五款之記載為「壹式貳份雙方各執乙份存執」。則被告既否認原告所提出之契約書租賃期限之更改為真實，而郤以員工離職，無法找到該份契約書，以便明瞭真實之契約期限，被告已屬無正當理由而不提出上開租賃契約書，則依民事訴訟法第三百四十四條、第三百四十五條規定，得認原告關於該文書之主張為正當。準此，自堪認原告所主張兩造間確有就租期限訂定為自八十四年十月一日至八十九年十月一日之事實為屬真實。則原告請求被告將向原告承租甲○○○公寓大廈屋頂突出物頂樓所設置之天線塔等物拆除騰空恢復原狀，並將該屋頂騰空交還，為有理由。

四、按民法第二百五十二條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。查兩造間所定之租賃契約之租金於八十八年十月一日至八十九年十月一日之每月租金為三千六百元，顯見原告在系爭租契約之利益為每月三千六百元，惟原告請求按租金之十倍為違約金，即屬過高，本院認以租金之二倍即每月七千二百元計算違約金為已足。因而原告違約金之請求於七千二百元範圍內為有理由，逾此部分即乏所據，應予駁回。

五、從而，原告依據之法律關係，訴請被告將所承租大廈屋頂突出物頂樓所設置之天線電塔等物拆除騰空恢復原狀，並將該屋頂騰空交還，並請求按月給付七千二百元之違約金，洵屬相當，均應准許，逾此部分即應駁回。

六、查拆遷租賃物之天線電塔等物，非立時可就，爰斟酌實際情況，訂履行期間為二個月，以資兼顧。又兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假行及免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附，應併予駁回。

結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書，第三百九十六條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判如主文。

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