臺灣苗栗地方法院100年度苗簡字第180號

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　100年度苗簡字第180號

原告

陳棋輝

被告

陳昱伶

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於101 年10月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。原告起訴時其訴之聲明第一項原請求「被告應將坐落苗栗縣後龍鎮○○段268 之4 地號土地上，如證物4 （即地籍圖）之紅色部分面積330 平方公尺（面積以實測為準）之地上物拆除，將土地返還原告」；嗣原告於民國101 年6 月14日開庭時將上開訴之聲明更正為「被告應將坐落苗栗縣後龍鎮○○段268 之4 地號土地上，如附圖標示A 部分之地上物，面積302.25平方公尺拆除，並將土地返還原告。」（見本院卷第149 頁）。核原告上開聲明之更正屬不變更訴訟標的而補充事實上之陳述。揆諸前揭規定，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。原告起訴時主張如附圖標示A 部分之地上物（以下稱系爭建物）為訴外人即被告之夫鄭燕南所有，無權占用其所有之苗栗縣後龍鎮○○段268 之4 地號土地（以下稱系爭土地），故訴請訴外人鄭燕南拆除系爭建物，將系爭土地返還原告。其後於101 年7 月31日言詞辯論期日，證人鄭茂男及被告證述稱系爭建物係被告所有，故基於同一事實及法律上之理由，變更「原被告鄭燕南」為「被告陳昱伶」，並請求被告陳昱伶拆除系爭建物，將系爭土地返還原告。核原告變更前、後訴訟之基礎事實均為「系爭建物無權占有系爭土地」，是其基礎事實同一；且原被告鄭燕南及變更後之被告陳昱伶為夫妻關係，甚至原被告訴訟代理人於101 年1 月17日答辯㈡狀中，除為系爭土地非鄭燕南所有之答辯外，另已變更後被告陳昱伶法律上得主張之答辯，即系爭建物與系爭土地依民法第425 條之1 規定推定成立租賃關係」預為被告陳昱伶陳述，被告陳昱伶於101 年10月30日言詞辯論時，亦為相同內容之答辯，顯見原告上開訴之變更，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結。從而，原告為上開訴之變更，要屬合法，應予准許。本件原告訴之變更既屬合法，則原告對原被告鄭燕南之訴訟即屬合法撤回，並由本院就其追加之新訴，即以陳昱伶為被告之訴審理，併予說明。

三、原告起訴主張略以：

㈠原告於98年6 月11日得標買受系爭土地，並於同年月19日辦妥所有權移轉登記。惟系爭土地有被告所搭建之系爭建物，系爭建物係屬違章建築，且其占用系爭土地並無任何合法權源。被告無權占有行為，致原告系爭土地所有權之行使受明損害。

㈡因為被告在農地上沒有自為耕作達壹年以上，且被告是違法使用，原告依民法第458 條規定終止兩造間之租賃關係也不能租給他。被告在農地租賃壹年以上未自為耕作，或將土地部分或全部轉租他人，原告（即地主）有權利收回自耕。

㈢爰依民法第767 條第1 項提起本訴。並聲明：被告應將坐落苗栗縣後龍鎮○○段268 之4 地號土地上，如附圖標示A 部分之地上物，面積302.25平方公尺拆除，並將土地返還原告等語。

四、被告答辯略以：

㈠系爭建物原本就是我們的，我公公是土地和房子一起給我。依民法第425 條規定，土地及房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地或房屋同時或先後讓與相異之人之時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係。

㈡本件是土地與房屋之間的租賃關係，與單純農地出租耕作的事情沒有關係。

㈢並聲明：原告之訴駁回。

五、得心證之理由：

㈠原告主張系爭土地為其於98年6 月11日得標買受系爭土地，並於同年月19日辦妥所有權移轉登記，其為系爭土地所有人；另系爭建物為被告所有並占用系爭土地等情，業據原告提出本院不動產權利移轉證書、土地謄本、系爭建物照片等書證為證，並本院於101 年2 月17日會同苗栗縣竹南地政事務所測量人員履勘並囑託測量，有本院履勘筆錄、現場照片20張及苗栗縣竹南地政事務所101 年4 月17日南地所二字第1010003389號函及檢附之土地複丈成果圖（即本判決附圖）各1 份在卷可稽。被告對上開事實，亦不爭執，自堪信原告上開主張為真實。

㈡另被告主張系爭土地及系爭建物原係其公公鄭木林所有，其於贈與予伊等情，業據證人即被告之大伯鄭茂男證述在卷，並有系爭土地舊登記簿謄本影本1 份在卷可稽（見本院卷第101 、102 頁），原告對此亦不爭執（原告原主張系爭建物係被告之夫鄭燕南所有，惟其後於被告及證人鄭茂男101 年7 月31日證述後，變更主張系爭建物為被告所有，已如上述。是其對被告上開主張即屬不爭執）。

㈢按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 第1 項前段定有明文。又土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依最高法院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425 條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人，對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院89年度台簡抗字第2號裁定參照）。足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題（最高法院93年度台上字第1328號判決要旨參照）。又所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，仍屬民法第425 條之1 所謂「土地及房屋同屬一人」之類推解釋；且嗣後房屋之事實上處分權人將房屋讓與他人時，符合該條文所定之「僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情事，亦應有民法第425條之1 規定推定土地受讓人應默許房屋受讓人繼續使用土地之適用。本件系爭土地與建物原均為訴外人鄭木林所有，其後於87年間將之全部贈與被告，其中系爭土地部分業已移轉登記予被告所有，惟系爭建物部分因未辦保存登記，致無法為移轉登記予被告名義，惟被告應已取得系爭建物之事實上處分權。是系爭土地拍賣予原告之前，系爭土地所有權與系爭房屋事實上處分權同屬於被告所有之情形下，參酌上開所述意旨，仍屬民法第425 條之1 所謂「土地及房屋同屬一人」。從而，於僅將系爭土地所有權讓與原告之情形下，依民法第425 條之1 規定，土地受讓人之原告與擁有系爭房屋事實上處分權之被告間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。從而，被告主張其與原告間就系爭建物與系爭土地有上述法定租賃關係，尚可採信。

㈣又兩造就之上開租賃關係內容為因受贈而取得對系爭建物事實上處分權之原告就系爭建物對座落系爭建物基地即系爭土地所有權之原告，在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係，饔即其等之租賃關係屬於民法第422 條之1 、第426 條之1、第426 條之2 之基地租賃。原告主張兩造間之租賃關係屬於民法之耕地租賃及依民法第458 條耕地租賃相關規定終止租賃關係，請求返還系爭土地，尚不足採。再者，兩造上開基地租賃關係係依法律規定而成立，除租賃期間依上開民法第425 條之1 規定，以系爭房屋得使用期限外，至於有關租金數額，依同條第2 項規定，應由兩造協議定之，如兩造無法達成協議者，得請請求法院定之。在兩造未依上開規定確定租金數額前，原告尚難主張被告給付租金有遲延之情形，併予說明。

六、綜上所述，兩造間就系爭土地如附圖所示Ａ部分，依法推定有租賃關係存在，原告依民法第767 條第1 項前段物上請求權之規定，請求被告拆屋還地，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。

民事庭法 官 潘進順