臺灣南投地方法院民事判決

原告

張瑞洲

訴訟代理人

賴思達律師

被告

張燈茂

被告

張堂魁

被告

張裕岳

被告

張平國

被告

張育銨

被告

張指誠

被告

洪國峯

被告

張芷葳

被告

張芷寧

被告

張俊雄

被告

張永沛

被告

張永文

被告

張碧霞

被告

張碧俁

被告

張宏吉

被告

蔡麗華

被告

張淵華

被告

張宏華

被告

李振維

被告

兼 共 同

訴訟代理人

洪松其

上一人訴訟代理人

吳宜星律師

參加人

陳錦標

訴訟代理人

蔣文正律師

上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國112年8月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年度台上字第1031號判決意旨參照）。經查，本件原告主張已合法行使優先購買權，故起訴請求確認對於南投縣○○市○○○段000○000○0地號土地（下合稱系爭土地）全部有優先購買權等語，被告則抗辯原告未合法行使優先購買權，是兩造就原告是否已合法行使優先購買權乙節有所爭執，致原告私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去，故原告主張其就本件確認訴訟有請求確認之法律上利益，自屬有據。

二、次按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。查兩造爭執原告就系爭土地是否有優先購買權，及被告是否應就系爭土地依其與參加人於民國111年9月13日所訂買賣契約（下稱系爭買賣契約）之同一條件與原告簽訂書面契約，並將系爭土地全部所有權移轉登記及交付予原告，而參加人業與被告簽訂系爭買賣契約，為系爭土地之買受人，對本件訴訟結果，具有法律上之利害關係，是參加人為輔助被告，具狀聲明參加訴訟（本院卷一第401頁），核無不合，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：

㈠兩造為系爭土地之共有人，被告於111年9月13日以新臺幣（下同）6,057萬4,416元將系爭土地全部依土地法第34條之1第1項規定出售予參加人，並簽訂系爭買賣契約，嗣於同年9月14日以存證信函通知原告於函到15日內行使優先購買權，經原告於同年9月22日寄發存證信函回覆行使優先購買權，兩造乃約定於同年10月18日至指定地點補簽買賣契約。詎被告屆時並未到場，僅洪明登代書與參加人幕後之建設公司委派之梁世欣代書到場，洪明登代書亦未執有被告出具之委任書及印章，故當日無法代表被告與原告簽訂買賣契約，嗣後兩造再約定於同年11月18日簽約，然被告仍未到場，顯示被告拒絕與原告簽訂買賣契約，爰依土地法第34條之1第4項規定提起本訴等語。

㈡並聲明：⒈確認原告對於系爭土地全部有優先購買權。⒉被告應就系爭土地依其與參加人於111年9月13日所訂買賣契約之同一條件，與原告簽訂書面買賣契約，並將系爭土地全部所有權移轉登記及交付予原告。

二、被告答辯：

㈠原告主張行使優先購買權後，被告即要求原告應於111年10月18日依被告與參加人間系爭買賣契約之同一條件補簽買賣契約，並支付扣除原告應有部分後應給付之簽約金1,150萬9,138元，惟遭原告以被告尚未與參加人解除系爭買賣契約為由，拒絕與被告簽約並支付簽約金，原告自未合法行使優先購買權；縱認原告已合法行使優先購買權，原告遲未給付簽約金，業經被告於同年10月28日寄發存證信函，以原告仍未支付簽約金為由，依系爭買賣契約第7條約定，解除兩造間之買賣契約，故原告主張並無理由等語。

㈡並聲明：原告之訴駁回。

三、參加人陳述：原告於111年9月22日寄發存證信函表示行使優先購買權後，並無進一步積極作為，被告乃於同年9月30日以存證信函檢附與參加人之系爭買賣契約書等文件，催告原告應於函到15日內依同一條件補行簽約，並給付簽約金，違者依系爭買賣契約第7條約定辦理，但原告並未遵循，被告方於同年10月13日再次催告原告應於同年10月18日補行簽約手續並給付簽約金。嗣於同年10月18日，原告本應確認是否依被告與參加人間系爭買賣契約之同一條件（買賣標的、範圍、價金、瑕疵擔保均要相同）購買系爭土地，並由原告給付20％買賣價金作為簽約金，方有效行使優先購買權，詎原告竟以被告尚未與參加人解除契約為由，拒絕簽約，亦未給付簽約金，被告遂於同年10月28日寄發存證信函，向原告為解除契約之意思表示，因此原告主張並無理由等語。

四、兩造不爭執事項（本院卷二第196、197頁）：

㈠兩造均為系爭土地之共有人。

㈡被告於111年9月13日依土地法第34條之1第1、4項規定，將系爭土地全部，以6,057萬4,416元出售予參加人。

㈢被告洪松其於111年9月14日以存證信函通知原告於函到後15日內行使優先購買權，原告於111年9月22日以存證信函回覆依同一條件行使優先購買權，經被告洪松其收受。

㈣被告洪松其於111年9月30日以存證信函檢附與參加人之系爭買賣契約書予原告，並通知原告於函到後15日內備妥文件至指定地點補簽訂買賣契約，逾期將依系爭買賣契約第7條約定處置；嗣被告洪松其再以111年10月13日存證信函催告原告應於111年10月18日前至指定地點簽訂買賣契約，否則將依約解除契約。

㈤原告與被告洪松其約定於111年10月18日簽訂買賣契約書，惟當日被告僅有張永沛到場，其餘被告均未到場。

㈥代書梁世欣於111年10月18日於詠家不動產，以參證三文件與原告檢核是否依同一條件購買系爭土地，代書洪明登、林淑嬌亦均在場，因故未完成檢核，原告亦未提示並交付簽約金，當日兩造並未簽定買賣契約。

㈦被告洪松其於111年10月28日以存證信函通知因原告未如期給付簽約金，故解除買賣契約。

㈧原告與被告洪松其再協商約定於111年11月8日至詠家不動產簽訂買賣契約，惟被告未到場，故雙方仍未簽約。

五、兩造爭執事項（本院卷二第197頁）：

㈠原告是否已依土地法第34條之1第4項規定，合法行使優先購買權？

㈡被告抗辯已於111年10月28日以存證信函通知原告解除兩造間就系爭土地之買賣契約，有無理由？

㈢原告請求確認對於被告共有之系爭土地，於111年9月13日被告與參加人所訂之買賣契約，以總價6,057萬4,416元同一價格之優先購買權存在，並請求被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告，有無理由？

六、本院之判斷：

㈠原告未依土地法第34條之1第4項規定合法行使優先承買權：

⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第1項、第4項分別定有明文。該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853號判決要旨參照）。再按前述所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院100年度台上字第432號判決要旨參照）。

⒉經查，兩造約定於111年10月28日簽訂買賣契約當日，原告率先表示：「我今天是來簽約的，那如果原賣方與買方還沒有解除契約，那我今天有立場在這裡嗎？」、「我先問你（指洪明登代書），今天有解除買賣契約嗎？」等語後，洪明登代書始回應表示：「我先跟你報告一下，我們動作當然是要解除契約後才跟你簽契約，這沒錯吧？」，對此，原告則以點頭回應（本院卷二第93頁、第271、272頁）；而在洪明登代書向原告確認是否以與參加人相同條件購買系爭土地時，向原告詢問：「張瑞洲先生主張承受原買賣契約，承購全部，又無他共有人主張優先購買權，截至目前為止，只有張先生提出（指原告），沒有其他人，按買賣契約第3條，應給付買賣總價百分之二十給出賣人，並當場交付，並依土地法第73條第2項規定於一個月內完成所有權權利變更登記。張先生你有同意嗎？」等語時，原告直接回覆：「不同意」，並進一步表示：「不是不同意，因為我們今天都還沒有權利談買賣，還沒有訂合約，不需要跟我談條件，這是我跟買方（改稱賣方）吼...洪代書我覺得不是這樣談的，第一個，我今天來談是我跟共有者談買賣談簽約，因為34-1所以我才來，那今天到現在為止，不是原買方來跟我談什麼條件，那跟我沒關係，所以不需要在這裡講什麼條件。你們給我的條件就在這裡，所以那個我不需要回答，我也沒權利回答，因為你們還沒有解除契約，談買賣的話，我是跟共有者。...」等語，梁世欣代書遂接續表示：「我再確認一次他（指原告）的意思是說他要求我們一定要跟原賣方解除，他才要簽是不是這個意思」等語，原告則表示：「你們就是說，逼我今天要來簽，如果我今天不出現，你們就取消。今天我不會談，因為你們還沒有解除」等語，並起身離開錄影畫面，後原告雖又出現於錄影畫面中，然其再次向在場所有人表示：「今天我不會談，因為你們還沒有那個，我沒有立場坐在這裡，我是來簽約的，不是來談解約的」等語，有本院112年7月18日勘驗筆錄（本院卷二第95頁、第273頁）、兩造及參加人均不爭執之譯文附卷可憑（本院卷二第91至101頁、第274頁）。綜觀上開監視錄影內容及其譯文，足認兩造原約定簽立書面契約當日，因原告以被告尚未與參加人解除系爭買賣契約為由，不願確認依系爭買賣契約相同條件購買系爭土地，並起身離開，致兩造未能依系爭買賣契約相同條件簽定書面契約。

⒊依上述可知，原告固曾於111年9月22日以存證信函表示行使優先購買權，然於同年10月18日約定簽約日時，原告卻以被告尚未與參加人解除契約為由，不再談論是否依系爭買賣契約相同條件購買系爭土地，堪認原告已額外增加「被告應先與參加人解除契約」之買賣條件，並非就被告與參加人間系爭買賣契約之一切條件均表示接受，依前揭說明，自難認原告已合法行使土地法第34條之1第4項之優先購買權。

㈡原告雖主張其以存證信函行使優先購買權後，洪明登代書曾轉達被告指示應先與參加人解除契約始願與原告簽約云云，惟查：

⒈就此部分事實，原告於本件起訴之初，先係主張「被告拒絕與原告簽定書面買賣契約」（本院卷一第19頁），嗣參加人陳述係原告於111年10月18日簽約現場表示被告必須先與參加人解除系爭買賣契約後，原告才要簽約，並提出當日監視錄影檔光碟及其譯文為證，原告始改稱於111年10月18日前，洪明登代書曾表示經被告指示應先與參加人解除契約始願與原告簽約云云（本院卷二第105頁），顯然前後不一，則原告此部分主張是否屬實，已有可疑。

⒉參諸原告於111年9月22日以存證信函通知被告行使優先購買權後，被告於同年9月30日函覆原告之存證信函內容，除援引法院判決闡述合法行使優先購買權之要件外，尚記載：「

四、...台端如欲行使優先購買權，自應依前揭所檢附之契約書等資料，依約履行，始能符合『依同樣條件優先購買』之法定要件。五、經查本件不動產買賣價金為新台幣（下同）6,057萬4,416元整，今以本函催告台端：請於函到後15日內備齊身分證明文件、印章至南投市○○路000號補簽定買賣契約，依契約第3條之約定，台端應於簽約時，給付總價金20％（即新台幣1,211萬4,883元整）做為簽約金，扣除台端共有部分之簽約價金60萬5,745元後，台端簽約時應給付新台幣1,150萬9,138元整之簽約金，請自行依契約出賣人名冊之總金額分別計算支付各共有人應有部分之簽約金20％，以即期支票或銀行本行支票支付，並請先來函告知確定之簽約日期，以利安排相關事宜。六、今以本函催告台端，如有逾期給付前開之簽約金者，吾等將依契約第7條之約定處置。」（本院卷一第461至469頁）等語、被告於同年10月13日函覆原告之存證信函則記載：「今以本函再次催告台端，請依南投民族路郵局存證號碼41號函辦理，於民國111年10月18日前補行簽約之手續，並依約給付簽約金，如有逾期，將依約解除契約。」（本院卷二第238頁）等語，可知原告表示行使優先購買權後，被告僅不斷催促原告依系爭買賣契約相同條件與被告簽定書面契約，並於簽約時給付簽約金，並無增加應待被告與參加人解除契約後始得與原告簽約之條件。是原告上開主張，與前揭函文記載不符，尚難採信。況如原告所主張，洪明登代書曾轉達被告指示應先與參加人解除契約，始願與原告簽約乙情為真，則被告以前揭函文催告原告簽定書面契約並給付簽約金時，理應提及或有所論述，然上開函文卻無此部分之記載，本院自難採信原告此部分主張屬實。

㈢原告又主張被告於111年10月18日並未到場，顯然拒絕與原告簽訂買賣契約、洪明登代書當日並未有被告之委任書及印章，亦無法代表被告簽約云云，然而：

⒈依被告111年7月12日授權書記載承認被告洪松其就該授權書附表所示存證信函，有權代理其餘被告為意思表示，並授權被告洪松其為與參加人間系爭買賣契約之代理人等語（本院卷一第291至325頁），以及被告洪松其出具予洪明登代書之授權書（本院卷二第187頁），可知被告承認有授權被告洪松其處理系爭土地買賣事宜，被告洪松其並就前開被告授權事宜，再委任洪明登代書處理。原告主張洪明登代書未有被告授權，無法辦理與原告簽約事宜云云，自不可採。

⒉又非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力；當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第95條第1項前段、第153條第1項分別定有明文。簽訂書面契約屬非對話為意思表示，於契約內容之通知達到契約之一方時，即發生效力，且當事人就契約內容表示意思一致時即成立契約，並不以契約當事人於同一時間、同一地點於契約書面上簽名或用印為必要，契約當事人前後分別於契約文件上簽名或用印而成立契約者，亦屬常見。是原告主張被告未於111年10月18日簽約當日全體到場，顯然拒絕簽約、洪明登代書無法代表被告簽約云云，要屬無據。

七、綜上所述，本件原告就系爭土地並未依土地法第34條之1第4項規定，合法行使優先購買權。從而，原告依土地法第34條之1第4項規定，請求確認原告對系爭土地全部有優先購買權存在，並請求被告應就系爭土地與參加人於111年9月13日所定系爭買賣契約之同一條件，與原告簽訂書面契約，並將系爭土地全部所有權移轉登記及交付予原告，均無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。