臺灣新北地方法院100年度訴字第198號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第198號

原告

資適時

原告

資大時

原告

狄志偉

原告

前列三人共同

訴訟代理人

許峻銘律師

被告

李根聖

訴訟代理人

林慧雯

上列當事人間請求排除侵害事件，經本院於民國100年8月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：座落於新北市○○區○○段第563地號之土地（下稱系爭土地）為兩造及其他共有人共15人所共有，其上座落三棟門牌分別為新北市○○區○○街132巷6號、8號、10號之區分所有建物，為每棟五層樓、每層樓一建物所有權，其中6號1樓至3樓依序分別為原告資適時、資大時、狄志偉所有，至於8號5樓則為被告所有、其餘樓層則為其他11位共有人區分所有。惟被告未經全體共有人之同意，擅自在8號5樓房屋頂樓平台以水泥磚造建築面積88.23平方公尺之建物（下稱系爭增建物），且拒不拆除，原告自得依民法第767條之規定請求被告拆除違建並返還平台。並聲明：㈠被告應將座落新北市○○區○○街132巷8號5樓之頂樓平台上之水泥磚造並設有鐵門窗、面積88.23平方公尺之房屋拆除（如附圖所示），將平台返還原告及其他共有人，㈡並願供擔保請准宣告假執行。

二、被告主張：

㈠系爭頂樓加蓋增建物雖為被告所有，惟係民國（下同）76年系爭土地上建物完成之時，由建商詢問被告有無加蓋意願後，以已預留供加蓋之管線完成加蓋，故自建商加蓋完成後已存在23年餘，且非被告後來擅自增建。且系爭土地上建物自興建以來，即由一樓住戶管理使用一樓門前空地、並由五樓住戶管理使用頂樓平台，而原告及其他共有人未曾干涉或異議，應認為係默示同意（後改稱默示分管）被告之使用，且被告亦已依民法第820條之規定，取得共有人9戶之過半數同意被告使用系爭屋頂平台。

㈡況且原告區分所有之建物門牌號碼皆同屬6號建物，實際上有獨立於另外連棟之8號及10號而使用之樓梯，該獨立於8號及10號之樓梯可通達6號屋頂平台，故被告所有位於8號5樓之頂樓加蓋對於原告並無影響，此由原告於其與被告就系爭土地之另一分割共有物訴訟中，亦主張其6號建物之公設係與8號及10號建物之公設分開獨立自明，原告所有之6號建物並不受被告於8號建物屋頂平台加蓋之影響，卻竟於本件訴訟中為與另訴相矛盾之主張。且原告三人皆居住於他處多年，各於其所有之6號1、2、3樓區分所有建物皆無居住事實，應認為原告等並無因被告之8號頂樓加蓋而受侵害，而且6號屋頂平台亦有人擺放盆栽植物、10號屋頂平台亦另有違建加蓋，原告卻僅就被告提出訴訟，亦令原告不解其意圖。

㈢並聲明：駁回原告之訴。

三、兩造不爭執事項：

㈠系爭563地號土地為原告三人、被告及其他共有人共十五人登記共有。

㈡座落於系爭土地上、門牌號碼新北市○○區○○街132巷6號區分所有建物之第1、2、3層，分別為原告三人所有；座落於系爭土地上、門牌號碼新北市○○區○○街132巷8號區分所有建物之第5層，為被告所有；座落於系爭土地上、門牌號碼132巷8號區分所有建物之屋頂平台加蓋增建物為被告所有、使用。

㈢系爭8號5樓房屋頂樓平台以水泥磚造建築之增建物面積為88.23平方公尺（詳如附圖所示）

四、本件爭執點及本院判斷：本件應審究者為原告請求被告將系爭屋頂平台加蓋增建物拆除，並將系爭增建物占用頂樓平台部分返還予共有人全體，是否有據？茲分別論述如下：

㈠按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」，民法第767條、第821條分別定有明文。

㈡再按，數人區分一建築築物，而各有一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人共有，民法第七百九十九條定有明文。所謂共同部分，指性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言，屋頂平台為大樓之屋頂，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，其性質應屬整棟建物之共同使用部分，縱實務上未為所有權登記，仍不失其共有之性質。次按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權，共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，惟本諸契約自由原則，各共有人間仍非不得就共有物之使用、收益或管理約定其方法，此即為共有物之分管契約。

㈢又「共有物之管理，除契約另有約定外，由共有人共同管理之」，修正前民法第820條第1項定有明文。之後該條文於98年1月23日修正為「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」，並於98年7月23日生效。惟不論修正前後內容如何，此條文規定之「共有物之管理」是指共有物之保存、改良及利用等行為而言，所謂「保存行為」是指以防止共有物之滅失、毀損或其權利喪失、限制等為目的，維持其現狀之行為，例如回贖典物、受領共有物、避免共有物日曬雨淋等。所謂「改良行為」是指不變更共有物之性質，而增加其效用或價值之行為，例如開墾荒地、房屋加貼磁磚等。所謂「利用行為」是指以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物之性質，決定其使用收益方法之行為，利如出租出借共有房屋等（見謝在全著民法物權論上冊，第521-523頁，99年9月增訂5版；另參照最高法院82年度台上字第358號判決意旨）。

㈣由上述可知，未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意（即修正前規定）。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院91年度台上字第1902號判決意旨參照）。至於民法第820條第1項規定，雖修正改採多數決方式為之，惟不論是共有物之保存、改良或利用等行為，依照學者及上述最高法院見解，均需以不變更共有物之性質、維持共有物之現狀為原則。

㈤本件中，

1.系爭132巷8號區分所有建物之屋頂平台加蓋增建物，係由建商於76年間與主建物一併興建而為被告所有、使用一節，為被告所自陳，並經本院會同新北市中和地政事務所人員至現場履勘及測量屬實，有勘驗筆錄、現場照片影本及複丈成果圖附卷可稽。

2.被告雖辯稱其使用屋頂平台是經其他共有人默示同意，多年來其他共有人均無異議也未干涉，顯具有默示分管契約存在云云。惟此均為原告所否認，且所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例參照）。被告既未舉證證明共有人間實際上就共有物有劃定使用範圍、對相互占有管領之部分均予以容忍、對於他共有人之使用收益均不干涉等，即無判例所稱「足以間接推知其效果意思」之情形存在。被告此部分抗辯，尚難採信

3.何況，依照學者及上述最高法院見解，共有物之管理需以不變更共有物之性質、維持共有物之現狀為原則。且「區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法」、「查系爭大樓空地依建築設計既屬留設之空地，自應保持空地之原狀而為使用；系爭大樓屋頂，依建築設計既屬平台，自應保持平台之原狀而為使用，始得謂本於共有物本來之用法，依其性質、構造而為使用。乃上訴人竟搭建系爭一樓及屋頂違建，而以該空地及屋頂做為自己之室內或以圍牆阻隔而使用，自非依該空地及屋頂平台之性質及構造而使用，有違空地及平台之使用目的，又未經他共有人同意，自非合法」、「購買頂層或底層之區分所有人，縱所付價金較他屋買受人為高，因對底層空地或屋頂平台享有專用權，代價已屬相當，應認不得任意加蓋違建而破壞建物原始設計及整體景觀」（最高法院82年台上字第1802號判決參照）。縱使被告得到其他共有人之默示同意而對屋頂平台享有專用權，惟仍應保持平台之原狀而為使用，始得謂本於共有物本來之用法，依其性質、構造而為使用。被告既於屋頂平台上搭建增建物，已違反屋頂平台之使用目的；且該增建物面積多達88.23平方公尺，約佔屋頂平台範圍78%（系爭8號5樓房屋連同陽台、花台面積共為112.85平方公尺），顯對建物之原始設計及整體景觀造成影響，均有違上述共有物管理之原則，而應認定為不適法。

五、綜上所述，系爭大樓頂樓平台係屬全體區分所有權人共有，且被告並未經全體區分所有權人之同意，即在大樓之頂樓平台搭建系爭增建物，自屬侵害其他區分所有權人對於該頂樓平台之所有權。故原告基於區分所有權人地位，依民法第767 條規定、第821條規定，訴請被告將系爭增建物拆除，並將該地上物所占用頂樓平台之部分返還予原告及其他共有人全體，為有理由，應予准許。

六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，合於法律規定，本院酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告得預供擔保免為假執行。

七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與本判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。

八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。