臺灣新北地方法院101年度簡上字第86號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 101年度簡上字第86號

上訴人

許秀英

訴訟代理人

陳明宗律師

訴訟代理人

複訴訟代理

訴訟代理人

人 潘柔安

被上訴人

曾志榮

訴訟代理人

韓邦財律師

　　　　　　張藝騰律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國101 年3月27日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭101 年板簡字第464 號第一審判決提起上訴，嗣並為訴之追加，經本院於101 年8 月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項但書、第255 條第1 項第2 款定有明文。按民事訴訟法第255 條第1 項第2 款所謂請求之基礎事實同一，指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之，最高法院96年度台上字第471 號判決要旨亦採相同見解。本件上訴人於原審時係依民法第184 條第1 項前段之侵權行為法律關係請求被上訴人應給付損害賠償70,800元，嗣上訴後於本院101 年5 月11日準備程序中庭呈上訴理由（一）（二）狀（見本院卷第11、12頁，第37至39頁），追加依民法第179 條不當得利之規定，請求被上訴人返還相當於租金之不當得利5815元及自起訴狀繕本起算之法定遲延利息，並自100 年8月16日起至謄空返還土地日止，按月給付原告97元，被上訴人雖不同意，惟經核上訴人於原審起訴及上訴後追加之請求，均係請求被上訴人應給付占有他人土地之利益，其基礎事實相同，只是增加不當得利請求權之訴訟標的，其原因事實有共通性，社會生活上可認為同一，證據資料審理時均可得加以利用，依上開法律規定，上訴人訴之追加應予准許，核先敘明。

貳、實體部分：

一、上訴人主張：

（一）上訴人於85年10月15日經由仲介公司向訴外人楊清風購買系爭土地，而為系爭土地之所有權人。相對人於與系爭土地相鄰之土地上建築房屋主體時，其所增建之系爭房屋竟逾越地界而無權占有上開系爭土地之如附圖斜線部分所示面積3.46平方公尺部分之土地（下稱附圖斜線部分土地），經上訴人2 次向被上訴人要求拆屋還地均未獲被上訴人回應，上訴人自得依民法第767 條之規定請求被上訴人將系爭房屋拆除並返還系爭土地之如附圖斜線部分土地予原告。

（二）雖原審判決以民法第796 條規定判認上訴人有容忍之義務，惟按「民法第796 條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用，此有最高法院67年臺上字第800 號判例要旨可供參照。查系爭建物增建部分，被上訴人自承係於69年間所興建，且係於建物外與上訴人所有房屋間之間隙所加蓋，此並有現場照片可證之，又被上訴人所有房屋屋內本即有盥洗室，自承同年興建玉石公司之建築物主體，另一併建築系爭房屋，下方為化糞池，上方則作為盥洗室、洗衣使用，是系爭建物顯可見並非屬房屋之整體；從而，即無民法第796 條適用，原審判決未察於此，逕認上訴人有容忍之義務，實有違誤。

（三）次按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」最高法院61年台上字第1695號判例意旨足參。第按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」土地法第97條第1 項定有明文；而被上訴人占用系爭1227地號土地，面積為3.46平方公尺，申報地價為3360元，則每月法定租金為九七元（計算式：3.46×3360×10％＝1162.56 ，元以下四捨五入）；1163÷12＝96.91 ）；而自96年8 月15日起至100 年8 月15日止，共計5 年，總計為5815元（計算式：1163×5＝5815）；是上訴人訴之聲明第三項，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，確屬有理。

二、被上訴人答辯：

（一）訴外人即被上訴人之父親曾文星前為玉石耐火工業有限公司（下稱玉石公司）之代表人，於63年間，曾文星向另一訴外人游榮輝承租原大湖段大湖小段466 地號土地供作玉石公司之用，嗣於69年間，因玉石公司係供玉石公司及曾文星居家使用，故有增設化糞池等居家設備之必要，曾文星遂於69年間，先後規劃化糞池、建築物主體等位置，而於同年興建玉石公司之建築物主體，另一併建築系爭房屋之下方為化糞池，上方則供作盥洗室、洗衣之用。嗣玉石公司又於74及84、85年間，分別向游榮輝、建商購買原大湖段大湖小段467-75地號等4 筆土地、原大湖段大湖小段465- 115地號等2 筆土地。而上訴人則另於85年間向建商購得系爭土地及原大湖段大湖小段465-110 地號共2 筆土地，上訴人買受之系爭土地並與玉石公司所有之上開原大湖段大湖小段465-115 、467-75地號2 筆土地相鄰。系爭房屋係在69年間就興建完成，因為伊父親認為有買到附圖斜線部分土地，所以才開始建築系爭房屋。且上訴人自85年間購得系爭土地後，歷經買賣、點交等程序，均未曾表示玉石公司之系爭房屋越界建築。

（二）又本件系爭洗衣間及化糞池既為69年間與系爭建物一併興建，且化糞池本為房屋之整體構成部分，何能僅因被上訴人主張該部分有占用到其上開地號土地，即可將之獨立於系爭建物，而認非屬建物之整體？又縱因洗衣間較為簡陋而生是否為房屋整體之疑慮，但位於洗衣間下之化糞池，已足說明該地之建物為房屋之整體。蓋建築房屋初始，於施工順序上，必先確認並建築化糞池，始能於日後建築建物主體建築時，將排水、衛生管線埋置於牆內，是可知化糞池建築期間，係早於建物主部分之建築，且於建物主部分合為一體而難以切分。且於一般社會經驗法則，化糞池屬建物整體之重要部分，蓋若無化糞池，則建物基本衛生設備將無法使用，而若將化糞池移去他處，則原本埋藏在建物牆內之排水衛生管線必將配合移動，而需打破建物結構、樑柱後，始能拆除以重新建築，此舉嚴重影響建物之結構安全，而與民法第796 條所欲保護客體即房屋整體社會經濟價值之立法意旨不符。本案鶯桃路369 號之建物為三層建物，每層均有盥洗室，其連接化糞池之排水衛生管線已埋置於建物牆內多年，若因上訴人主張拆屋還地而將化糞池遷移，則勢將將建物整棟牆面拆除以重新配置排水衛生管線，如此將使該建物之結構安全生虞，亦與民法第796 條有違。

（三）本件若不能適用民法第796 條之規定，亦應有民法第796條之1 之適用，查系爭建物既於69年間已建築完畢，於30年後之今日，或因地層變動，或因界址位移，或因多次繁複行政程序（如重測）所致，均可能致生如本案此一3.46平方公尺之極小範圍之越界情形。而此越界範圍因僅3.46平方公尺，縱與上訴人收回，衡情亦無法為任何有效之利用，反之，對於被上訴人而言，若無法利用該3.46平方公尺之土地，則如上所述，需將化糞池遷移，同時拆除牆內管線，除耗費金額龐大，亦影響建物之結構安全。簡之，考量雙方利益之下，本件拆屋還地予上訴人，上訴人所得之利益極小，繼續容忍被上訴人使用甚或逕出售予被上訴人，使被上訴人獲得之利益極大，是應依民法第796條之1 第1 項之規定，免為該部分之移去或變更。又本件上訴人固有權不出售土地，惟其當初既為無償取得，取得後亦從無利用之意思，現卻執意要求拆屋還地，將造成玉石公司或被上訴人生極大之損害，似有權利濫用之虞，與民法第148 條第2 項規定意旨不符，於此一併論及。

三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人之訴駁回（上訴人就其依侵權行為損害賠償請求被上訴人給付70800 元部分並未聲明不服，此部分已告確定）。上訴人就其敗訴部分提起上訴，聲明：①原判決關於駁回後開第二項之訴部分廢棄。②被上訴人應將坐落新北市○○段1227地號土地上，即如100 年12月22日，收件字號為土複字第321600號之新北市樹林地政事務所土地複丈成果圖所示斜線部份，面積3.46平方公尺之增建物拆除，並將該部份土地謄空返還予上訴人。並追加聲明：被上訴人應給付上訴人5,815 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自100 年8 月16日起至將訴之聲明第一項之土地謄空返還上訴人之日止，按月給付上訴人97元。被上訴人則聲明：上訴及追加之訴均駁回。

四、本件上訴人主張伊為系爭土地之所有人，被上訴人於附圖斜線部分土地上建築系爭房屋等情，業據其提出鶯歌區○○段大湖小段465-111 地號土地謄本1 紙、同地號地籍圖謄本1紙、系爭土地所有權狀1 紙、系爭土地複丈成果圖1 紙、新北市政府地籍圖重測土地標示變更結果通知書1 紙、100 年地價稅繳款書1 紙及系爭土地與系爭房屋現場照片共5 張為證，而原審於100 年12月21日至系爭土地現場勘驗後，確認系爭房屋所使用系爭土地之面積應為3.46平方公尺等情，亦有原審100 年12月21日勘驗筆錄及現場照片共14張、新北市樹林區地政事務所101 年2 月13日新北樹地測字第101364193 號函覆本院複丈成果圖1 紙附卷可參，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。

五、上訴人另主張被上訴人所增建之系爭房屋為逾越地界，上訴人自得請求被上訴人拆除系爭房屋，並請求不當得利等節，被上訴人同意給付不當得利部分，惟否認應拆附系爭附圖斜線部分之建物，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：上訴人對於被上訴人所越界建築之系爭房屋是否有繼受容忍之義務？上訴人得否依不當得利之規定，向被上訴人請求相當於租金之不當得利？

六、上訴人對於被上訴人所越界建築之系爭房屋是否有繼受容忍之義務？

（一）按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，98年1 月23日修正公布、98年7 月23 日 施行之民法第796 條第1 項前段規定定有明文，其修正立法理由即揭示：現行條文規定對越界建築者，主觀上不區分其有無故意或重大過失，一律加以保護，有欠公允，爰仿德國民法第912 條、瑞士民法第674 條之立法體例，於第1 項增列「非因故意或重大過失」越界建築者，始加以保障，以示平允。又修正民法物權編施行法第8 條之3 並規定：「修正之民法第七百九十六條規定及第七百九十六條之一規定，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。」，本件被告係於69年間即民法物權編修正前建築系爭房屋逾越地界，依前揭說明，本件應有修正後民法第796 條第1 項規定之適用，先予敘明。次按前揭民法第769條第1 項之規定，土地所有人建築房屋逾越地界者，如符合土地所有人逾越地界非因故意或重大過失，及鄰地所有人知其越界而不及提出異議之2 項要件，鄰地所有人即不得請求土地所有人拆除越界之建築，亦即，鄰地所有人對於該越界之房屋有容忍其繼續存在之義務。

（二）查上訴人先陳稱：「（被上訴人）沒有重大過失或故意，是跟建商買的。」等語，嗣又陳稱：「有不法侵害，也應該有故意或過失。這筆土地是465-111 ，在84年買465-84、465-115 都是緊鄰這塊地，84年12跟建商買，我85年才跟建商買，不是建商問題，建商根本沒有賣465-115 給他，建商沒有搞錯，如果搞錯應該會過給他，不會過給我，建商沒有賣給他那筆地，我們同一個建商。」、「無論房屋坐落、建物都沒有在465-111 上，重測以後才知道。60幾年蓋主建物，打掉辦公室跟本案無關，或許60幾年就蓋好洗衣間，我買的時候整排房子沒有人去買，售屋小姐只敢說後面的地是我們的，不敢說後面的洗衣間的斜坡是我們的。如果我知道洗衣間的斜坡是我們的我就不敢買。我們買下把權狀往抽屜一丟，經過15年都沒有去住，也都沒有請人家看，也都沒有注意到。」云云，被上訴人則否認有故意過失，辯稱：「465-111 面積僅4 平方公尺，465-84、115 加總為68平方公尺，我們何苦不買那4 平方公尺，洗衣間是我們69年蓋的，63年間當初整個大地跟游榮輝租的，當初在上面蓋辦公室，69年我們依辦公室原址打掉重新建築，74年跟游榮輝買下該筆土地，游榮輝當初建築辦公室佔用其家族共有地，而無法一併出售於玉石公司。74年玉石跟游榮輝買，被告（即被上訴人）就是玉石公司的法定代理人。游榮輝表示該筆共有土地出售予建商，再由建商鑑界測量後出售予玉石公司，所以才會在84年重新就當初未一併購買之土地重新購買。被證五土地有兩筆，兩次出售，465- 115、84是84年出售，其他土地都是74年間出售玉石公司。附表二有整個土地買受過程的簡略說明。打掉重建有經過游榮輝同意。本來就是要買地，只是開始先租。」、「84年買受465-115 、84，共68平方公尺，465-111 只有4 平方公尺，所以顯然不是我們不願購買，而是建商自身問題，致我們沒有購買。所以我們沒有重大故意或過失。我們也是重測以後才知道越界。」等語（均見原審101 年3 月16日言詞辯論筆錄）。經查：被上訴人於101 年3 月12日所提出之土地租賃契約書可知，被上訴人之父親曾文星早於63年間，即以玉石公司代表人之名義向游榮輝承租土地供作玉石公司廠房之用，而玉石公司之主建物及系爭房屋於69年間即興建完畢，玉石公司嗣先後於74年、84、85年間向游榮輝及建商購買玉石公司坐落並與系爭土地相鄰之原大湖段大湖小段465-115 、467-75地號土地等情，亦有臺北縣稅捐稽徵處69年4 月9 日函1 紙、原大湖段大湖小段465-115 地號等6 筆土地之土地謄本共6 紙、不動產買賣契約書1 紙、收據資料影本共3 紙等在卷足憑，是被上訴人之前手曾文星應係先蓋有玉石公司之廠房等建物，而後再輾轉買得玉石公司建物（包含系爭建物）坐落所需之土地範圍。又細究上開曾文星與建商之間土地交易之收據資料，其內並載明「本土地以每坪新台幣壹拾萬伍仟元整計算，實際面積以測量為憑」、「第二期增值稅單下來15,598,502，實際金額以測量後面積計算多退少補」等詞，足見曾文星前與建商為土地交易時，確實發生部分土地實際面積需待測量始能確認之狀況之狀況。則曾文星係先蓋有系爭房屋，後為取得系爭房屋坐落之土地，始買受與系爭土地相鄰之原大湖段大湖小段465-115 、467-75地號2 筆土地以及其他4 筆土地，被上訴人並已使用系爭房屋多年，則曾文星於買受上開原大湖段大湖小段465-115 、467-75地號2 筆土地前，理應對於系爭房屋坐落所需之土地（包含開原大湖段大湖小段465-115 、467-75地號2 筆土地），均業經土地買賣合法取得所有權乙情有所善意之期待，是尚難認曾文星主觀上有何故意或重大過失。而本件被上訴人既為曾文星之後手，則縱使系爭房屋確實為越界建築，主觀上復益難認定被上訴人所有之系爭房屋逾越地界係出於故意或重大過失所致，是被上訴人辯稱：伊父親因認有跟地主有買到系爭土地，才設計系爭房屋作為化糞池等語，即非無據。

（三）況查曾文星與建商為土地交易之前開收據資料既顯示有土地發生實際面積未能確定之情形，顯見確實可能發生因事後測量土地始發現系爭房屋有逾越地界之狀況，土地面積既需待事後測量始能確認，則能否謂系爭房屋於建築時，土地所有人即有故意或重大過失，亦非無疑。再者，本件系爭房屋建築遠早於69年間，歷經時間長久，且玉石公司所有建物坐落之土地亦涵蓋多筆，期間復經土地重測、地號變更等繁複之行政程序，衡諸常情，亦難免發生因上開各項因素導致土地所有人不慎誤越界建築之情況。是以，應認本件被上訴人雖建築系爭房屋逾越地界，然主觀上難認有故意或重大過失。

（四）末按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為民法第796 前段之所明定。惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任，最高法院45年度台上字第931 號判例亦可參照。而該條所謂知其越界，以鄰地所有人可能認知為已足，苟鄰地所有人非因不在或有可恕之理由而不知者，尚不能謂為不知，最高法院71年台上字第164 號判決意旨可資參照。

（五）查本件被上訴人另陳稱系爭房屋係於69年間即已完工，且亦為上訴人所不爭執，而上訴人則係於85年間即向建商購買系爭土地，並陳稱：「…或許60幾年就蓋好洗衣間，我我買的時候整排房子沒有人去買，售屋小姐只敢說後面的地是我們的，不敢說後面的洗衣間的斜坡是我們的。…」等語（見原審101 年3 月16日言詞辯論筆錄），則足認上訴人之前手即建商及其使用人即售屋小姐早已明知系爭洗衣間有越界情事，僅不敢向買受人即上訴人說明，應認本件上訴人之前手於被上訴人越界建築之時，明知而不即提出異議。簡言之，被上訴人雖建築系爭房屋逾越至系爭土地，然本院認被上訴人主觀上並無故意或重大過失，且上訴人之前手對越界建築之情事，明知而不即提出異議，揆諸前揭民法第796 條第1 項之規定，且依後手繼受前手瑕疵原則，上訴人買受系爭土地後，亦不得請求被上訴人移去或變更系爭房屋，亦即，上訴人對於被上訴人所有系爭房屋之存在，依法有繼受容忍其存在之義務，上訴人自不得請求被上訴人拆除系爭房屋，上訴人主張被上訴人應拆屋還地云云，洵無足採。上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、上訴人得否依不當得利之規定，向被上訴人請求相當於租金之不當得利？

（一）按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又使用他人土地，所獲得之利益係「土地之使用」，而使用他人土地，依社會通念須支付租金，是占有人所獲得之利益，應係相當於土地租金之利益，而土地租金之利益，則係土地所處地點、相關位置而應有一定客觀標準。至於相當租金利益之計算標準，應參酌土地法第105 條、第97條第1項規定予以計算，而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。

（二）經查，被上訴人占用系爭附圖斜線部分土地，其因占用使用系爭土地而受有利益，並致上訴人受有損害，被上訴人亦同意給付（見本院卷第87頁），是上訴人請求被上訴人給付自96年8 月15日起至100 年8 月15日止相當於租金之不當得利，應屬有據。又系爭斜線部分土地之申報地價為3360元，徵諸系爭土地所在位置係在新北市○○區○○路379 巷，鶯桃路係4 線道，鄰近有加油站、便利商店，無主的大眾廟，桃園客運路經，無火車、捷運經過等，有100 年12月27日勘驗筆錄及卷附現場照片在卷可稽（見原審卷第61至71頁），並審酌被上訴人占有系爭土地僅作為化糞池及洗衣間使用等情，本院因而認上訴人主張本件不當得利損害金應以申報地價年息百分之5 為適當。以此計算，上訴人所得請求之不當得利損害金為2, 906（計算式：3.46×3,360 ×5 ％×5 ＝2,906 ，元以下四捨五入）。又被上訴人自上開100 年8 月15日不當得利損害金計算之最末日之後，仍繼續占有使用系爭土地至今，於返還系爭附圖斜線土地前，將按月受有相當租金之不當得利，故自100 年8 月16日起，被上訴人仍有按月給付上訴人不當得利損害金之義務，應可確定。從而，上訴人依上開規定，訴請被上訴人給付2,906 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及請求被上訴人應自100年8 月16日起，至返還系爭斜線部分土地之日止，按月給付上訴人每平方公尺依土地申報地價年息5%之12分之1 計算之不當得利即48元（計算式：3.46×3,360 ×5 ％÷12＝48，元以下四捨五入），為有理由。綜上，上訴人此部分追加之訴，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

八、綜上所述，上訴人依法應容忍系爭房屋之繼續存在，自不得請求被上訴人拆除系爭房屋並返還附圖斜線部分土地，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤，應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人追加起訴依不當得利請求權之法律關係，請求被上訴人應給付上訴人2,906 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並自100 年8月16日起至返還如附圖斜線部分土地之日止，按月給付上訴人48元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論列，併此敘明。

十、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條、第79條，判決如主文。