臺灣新北地方法院101年度事聲字第295號

臺灣板橋地方法院民事裁定　　　　　　101年度事聲字第295號

異議人即債務人

游月美

異議人即第三人

黃台嘉

　　　　　　　　陳俊志

上列異議人即債務人游月美與相對人即債權人鄭任文等間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於本院司法事務官於中華民國101年8月22日及101年8月31日所為100年度司執字第105203號裁定聲明異議，本院裁定如下：

主文

理由

一、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，強制執行法第12條第1項、第2項定有明文。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240之3條及第240之4條亦分別定有明文。查本件異議人游月美、黃台嘉、陳俊志分別就本院民事執行處司法事務官於民國101年8月22日、101年8月31日以100年度司執字第105203號執行事件裁定駁回其聲明異議之終局處分，聲明不服提起異議，是本院自應依法就民事執行處司法事務官所為之裁定，審究異議人之異議有無理由，合先指明。

二、本件異議人游月美、黃台嘉、陳俊志異議意旨均略以：三方之租約是經過公證的，應予認同。出租人於租賃期間將其所有權讓與第三人時，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，這對已投資大量成本於租賃房屋的承租人而言，尤其重要，且法律應照顧弱勢者。新臺幣（下同）600萬元是異議人游月美應收房租，及異議人陳俊志、黃台嘉應房租（計算式：每月25,000元×12×20＝600萬元）。異議人游月美已由借貸方式預收異議人即承租人陳俊志不少租金，已遠超過150萬元以上。為此聲明異議，請求廢棄本院民事執行處於101年7月20日發文除去異議人游月美與異議人陳俊志、黃台嘉間就新北市○○區○○路新旺巷2號之租賃關係之命令，同意三造間之租賃關係，且同意上開房屋法拍為不點交等語。

三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項分別定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約，而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃之狀態逕予執行，此觀司法院大法官解釋第304號解釋、司法院院字第1446號解釋意旨及強制執行法第98條第2項及辦理強制執行應行注意事項第57項第4目等規定自明。另所謂抵押物上租賃權之存在，對於抵押權「有影響」，係指拍賣抵押物時發生無人應買或有出價不足清償抵押債權之情形而言。

四、經查，本件異議人游月美分別於95年5月17日、99年12月29日、100年1月27日將其所有坐落新北市○○區○○段612地號土地及其上91建號建物設定最高限額864萬元、550萬元、60萬元之抵押權予中國信託商業銀行股份有限公司、鄭任文，嗣異議人游月美將上開91建號及其增建物即同地段2960建號建物出租與異議人黃台嘉、陳俊志，租賃期間自100年10月27日起至120年10月26日，有建物登記謄本、房屋租賃契約書、情事變更協議書、臺灣臺北地方法院所屬民間公證人陳建源事務所公證書等件附於本院100年度司執字第105203號卷可稽，是異議人等3人間租賃契約係於上開抵押權設定後始成立。而本院民事執行處以上開91建號、2960號建物有租賃關係存在，故拍賣標的拍定後不點交為拍賣條件，於101年7月17日經本院民事執行處將上開612地號土地及其上91建號、2960建號建物以底價1,300萬元進行第一次拍賣，因無人應買而未拍定，揆諸前揭說明，足見異議人等3人間租賃契約業已影響債權人等之抵押權，則本院民事執行處於101年7月20日以板院清100司執星字第105203號函除去異議人等3人間就上開建物之租賃關係，該函並分別於101年8月6日、101年8月7日送達異議人黃台嘉、游月美，並於101年8月8日寄存送達於異議人陳俊志住所之新北市政府警察局新莊分局，有送達證書附於本院100年度司執字第105203號卷可稽，於法自無不合。故本院民事執行處司法事務官裁定駁回異議人等3人就本院除去租賃權執行命令之聲明異議，經核認事用法，並無不合，異議意旨猶執上揭爭執等情詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。

五、結論：本件聲明異議為無理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。