臺灣新北地方法院102年度重訴字第339號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第339號

原告

駱俊傑

被告

碧海連天營造工程有限公司

法定代理人

林文祥

被告

簡慶豊

上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國102年9月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：㈠原告與被告碧海連天營造工程有限公司（下稱碧海連天公司）於民國101年1月12日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約）並經公證在案，約定原告將所有新北市○○區○○段○○○段00○0地號土地東北方面積約1,000坪土地（下稱系爭土地）出租予碧海連天公司放置模板及鷹架使用，租賃期間自101年1月12日起至106年1月11日止共計5年，租金每個月1期，每月每坪為新台幣（下同）15元，約定簽約同時交付1年份之租金18萬元（15×1,000×12＝180,000），並應於每年12月1日前交付下1年度租金18萬元予原告，不得藉任何理由拖延或拒絕。詎碧海連天公司自簽約時給付第1年租金後，嗣即未再給付任何租金，遲付租金達2個月時，原告曾於102年2月1日催告7日內給付，否則終止租約。又碧海連天公司並違法擅自在系爭土地上棄置營建廢棄土等事業廢棄物，經原告屢要求清運，始終藉故置之不理。㈡按「一、租金以每個月為一期，本租賃土地租賃金額每月每坪為新台幣15元整（不含稅）。二、乙方於簽訂本契約同時交付一年份之租金新台幣180,000元予甲方，業經甲方收受無誤，不另立收據；乙方並應於每年12月1日前交付下一年度租金新台幣180,000元予甲方，不得藉任何理由拖延或拒絕」、「本租賃土地之使用乙方應依法為之，不得供非法使用，或存放危險物品及非法物品影響公共安全，或作其他違反公共安全之情事，包括但不限於傾倒廢棄物。違者，乙方應自負一切法律責任，甲方得逕行終止本契約並收回本租賃土地，且乙方除應賠償甲方二倍擔保金額之懲罰性違約金外，並應就甲方實際損害賠償金額另賠償甲方」、「乙方有下列情事之一者，甲方得終止本契約並收回本契約土地，乙方不得異議：㈠乙方遲付租金達二個月以上，經甲方催告後七天內仍不支付租金時。㈡乙方違反約定方法使用租賃物或違反本契約之其他任一決定者」，為系爭租賃契約第3條、第5條第3項、第7條第1項所約定。是102年1至12月之各期租金均已到期，原告於碧海連天遲延給付租金達2個月後之102年2月1日寄發存證信函訂7日期限催告，碧海連天公司於102年2月8日收受送達；況碧海連天公司違反上開約定，擅自在系爭土地上棄置營建廢棄物，違反廢棄物清理法等相關規定，原告亦得依上開規定逕行終止租約，故原告於102年3月9日正式寄發聲明終止租約之存證信函，業經碧海連天公司代表人林文祥於102年3月29日收受送達，是系爭租賃契約已於102年3月29日期前終止，故碧海連天公司自應將系爭土地上之所有地上物移除、回復原狀後，返還系爭土地予原告。又被告簡慶豊為連帶保證人，亦拋棄先訴抗辯權，以上回復原狀及返還租賃物之義務，原告自得向連帶保證人簡慶豊請求之。㈢碧海連天公司尚未給付102年度之租金（102年1至12月之整年租金均已到期），擅自在系爭土地上違法棄置事業廢棄物，原告得依約請求懲罰性違約金；於系爭租約終止後，仍繼續無權占用土地，原告得請求相當於租金之不當得利，以下分述之：⒈系爭租賃契約第4條約定擔保金為50萬元，承租人應於簽約時交付25萬元予出租人，剩餘者，以每年5萬元分期支付，承租人並應於每年6月1日前交付。原告已收受首筆25萬元擔保金；至剩餘之擔保金，碧海連天公司乃於簽約時1次簽發5張本票，到期日分別為101年6月1日、102年6月1日、103年6月1日、104年6月1日及105年6月1日，其中101年6月1之本票已兌現，故原告目前已取得共30萬元之擔保金。102年度之租金共18萬元，2倍之懲罰性賠償金計100萬元，依系爭租賃契約第4條第4款約定，經以目前取得之擔保金抵扣，尚不足88萬元（180,000+ 1,000,000-300,000＝880,000）。⒉102年3月29日租約終止後，碧海連天公司仍未移除其所有之地上物（包括板模、鷹架及其他事業廢棄物等），其占用原告所有之土地已無法律上原因，自構成民法第179條不當得利，原告自租約終止之日起，得請求相當於租金之不當得利。而原租賃契約約定每年租金為18萬元，平均每個月之租金為1萬5,000元，系爭租賃契約既已終止，關於「相當於租金之不當得利」應如何給付已不受契約之拘束，得依我國交易習慣「按月」請求之；暫算至起訴時止，已發生1個月之不當得利。綜上所述，就起訴時已發生之租金債權、懲罰性違約金債權及相當於租金之不當得利債權，經以擔保金抵扣後，已屆清償期者共計89萬5,000元（880,000+ 15,000＝895,000）。⒊又就未來按月陸續發生之相當於租金之不當得利，參照原租賃契約，每月相當於1萬5,000元。㈣按「．．．乙方（即承租人碧海連天公司）於租賃期滿或終止時，將土地遷讓交還，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃土地．．．」、「乙方於返還土地時，應負責拆除全部地上物騰空回復原狀後返還土地予甲方．．．」、「乙方如有連帶保證人，願放棄先訴抗辯權，對就本契約所生之一切債務，與乙方負連帶責任」，為系爭租賃契約第9條第1、3項、第10條第2項所約定，碧海連天公司已遲延租金2個月以上，且違反租約約定擅自在系爭土地上違法棄置事業廢棄物，原告得依系爭租賃契約第7條第1項第㈠款、第5條第3項、第7條第1項第㈡款之約定期前終止租約，並依上開約定暨民法第767條第1項前段規定請求騰空並返還系爭土地等語。並聲明：㈠碧海連天公司、簡慶豊應連帶將系爭土地回復原狀並返還予原告。㈡碧海連天公司、簡慶豊應連帶給付原告89萬5,000元，及自102年3月29日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈢碧海連天公司、簡慶豊應自民事起訴狀送達之日起至返還系爭土地之日止，按月於每月5日連帶給付原告1萬5,000元。㈣願供擔保或依職權宣告假執行。

二、碧海連天公司則以：原告主張碧海連天公司傾倒廢棄物，並非事實，系爭土地上皆為碧海連天公司堪用之物，乃原告將大門上鎖致碧海連天公司無法進入整理，至於傾倒廢土問題，原告明知兩造簽約前訴外人戴國州即在傾倒，甚至土地介紹人姚連發亦知道，碧海連天公司並無傾倒廢棄物，惟原告將所有爛攤子都推到碧海連天公司身上。另碧海連天公司法定代理人早就表示不再承租系爭土地，原告原稱押金應歸屬碧海連天公司，然隔1個月後改稱屬於戴國州，並將土地大門上鎖致碧海連天公司無法營運等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、簡慶豊則以：伊係向碧海連天公司轉租部分土地公司員工，於101年9月底10月初即離職，租金給付係102年1或2月之事，伊不清楚，伊不同意與碧海連天公司連帶負擔責任等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

四、原告主張伊於101年1月12日與碧海連天公司簽訂系爭租賃契約並經公證在案，約定原告將其所有系爭土地出租予碧海連天公司放置模板及鷹架使用，租賃期間自101年1月12日起至106年1月11日止共計5年，租金每個月1期，每月每坪為15元，約定簽約同時交付1年份之租金18萬元，並應於每年12月1日前交付下1年度租金18萬元予原告，不得藉任何理由拖延或拒絕。詎碧海連天公司自簽約時給付第1年租金後，嗣即未再給付任何租金，原告於碧海連天遲延給付租金達2個月後之102年2月1日寄發存證信函訂7日期限催告，碧海連天公司於102年2月8日收受送達後亦未給付，故原告於102年3月9日正式寄發終止租約之存證信函，業經碧海連天公司代表人林文祥於102年3月29日收受送達，是系爭租賃契約已於102年3月29日期前終止；系爭租賃契約第四條約定擔保金為50萬元，承租人應於簽約時交付25萬元予出租人，剩餘者，以每年5萬元分期支付，承租人並應於每年6月1日前交付，原告已收受首筆25萬元擔保金，至剩餘之擔保金，碧海連天公司乃於簽約時1次簽發5張本票，到期日分別為101年6月1日、102年6月1日、103年6月1日、104年6月1日及105年6月1日，其中101年6月1日之本票已兌現，故原告目前已取得共30萬元之擔保金事實，業據提出本院所屬民間公證人新北聯合事務所公證書、土地租賃契約書、地籍圖謄本、龜山文化郵局第000046號存證信函、林口中正路郵局第000059號存證信函、本票等件為證（本院卷第16至25、27、28、40至43頁），且為碧海連天公司、簡慶豊所不爭執，堪信為真實。

五、原告復主張碧海連天公司不僅逾期未繳102年度租金，又擅自在系爭土地上棄置事業廢棄物，違反系爭租賃契約第5條第3項約定，原告得終止租賃契約，請求碧海連天公司、簡慶豊將系爭土地上所有地上物移除、回復原狀後返還系爭土地，並得請求2倍擔保金額之懲罰性違約金及實際所受損害等情，則為碧海連天公司、簡慶豊所否認，並以前詞置辯。經查：

㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。查原告主張碧海連天公司違反系爭租賃契約約定擅自在系爭土地上棄置事業廢棄物等情，雖據提出現場照片為證（本院卷第29至36、96頁），然為碧海連天公司所否認，依上開說明，原告就系爭土地上事業廢棄物為碧海連天公司所傾倒之事實，自應負舉證之責，惟原告並未提出積極證據證明，自難遽信為真實。

㈡次按本租賃土地之使用乙方應依法為之，不得供非法使用，或存放危險物品及非法物品影響公共安全，或作其他違反公共安全之情事，包括但不限於傾倒廢棄物。違者，乙方應自負一切法律責任，甲方得逕行終止本契約並收回本租賃土地，且乙方除應賠償甲方二倍擔保金額之懲罰性違約金外，並應就甲方實際損害賠償金額另賠償甲方，固為系爭租賃契約第5條第3項所約定。然原告並未舉證系爭土地上之事業廢棄物為碧海連天公司所傾倒，已如前述，且原告復未舉證證明其交付碧海連天公司系爭土地之原狀為何，故原告依上開約定終止系爭租賃契約，請求碧海連天公司、簡慶豊應連帶將系爭土地上之地上物移除、回復原狀後，返還系爭土地，並請求2倍擔保金額之懲罰性違約金100萬元及無權占用之不當得利1萬5,000元，要屬無據。

㈢本件因碧海連天公司積欠租金，系爭租賃契約已於102年3月29日終止之事實，固如前述。惟原告於102年8月13日辯論期日自承其於2個月前已將系爭土地大門上鎖，禁止碧海連天公司進入等語（本院卷第83頁背面），可見原告至遲於102年6月間已就系爭土地排除碧海連天公司占有，而自行收回土地，自不得再請求碧海連天公司回復原狀返還系爭土地並給付自102年6月以後之不當得利。又碧海連天公司雖應給付原告在102年6月以前之租金及不當得利，合計9萬元，惟碧海連天公司主張以前述擔保金30萬元抵銷之，則原告此部分請求亦屬無據。

六、從而，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定、系爭租賃契約第5條第3項、第7條第1項、第10條第2項等約定即返還所有物、不當得利、系爭租賃契約等法律關係，請求：

㈠碧海連天公司、簡慶豊連帶將系爭土地回復原狀並返還予原告；㈡碧海連天公司、簡慶豊連帶給付原告89萬5,000元及自102年3月29日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；㈢碧海連天公司、簡慶豊應自起訴狀送達之日起至返還系爭土地之日止，按月於每月5日連帶給付原告1萬5,000元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。

民事第二庭法 官 連士綱