臺灣新北地方法院104年度重訴字第349號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第349號

原告

盧昱維

原告

林振華

共同訴訟代理人

賴玉梅律師

共同訴訟代理人

周福珊律師

共同訴訟代理人

王嘉斌律師

複代理人

張晉維

被告

鴻鍀企業有限公司

法定代理人

陳耀輝

訴訟代理人

薛博允律師

上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國104 年10月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告於民國101 年9 月4 日透過松安不動產公司向被告購買如附表所示之5 筆土地，價金新臺幣（下同）1 億9,000 萬元，於簽約當日給付簽約款1,900 萬元（含500 萬元定金），並於101 年9 月20日給付備證款1,900 萬元，此為兩造所不爭執。

㈡惟兩造辦理系爭土地之移轉登記事項時，發現系爭土地之土壤恐遭污染，將可能被劃定為土壤污染管制區，故兩造簽訂協議書，暫停一切移轉登記手續之辦理，並約定由被告於101 年12月15日前進行買賣土地之相關檢測及行政作業。若檢測結果有「土壤污染」之情事，若原告願意繼續買受，則被告須完成土壤污染之整治，並得到行政機關確認已整治完成，本買賣契約方繼續進行。若原告無購買意願，則買賣契約無條件解除，因買賣契約所衍生之相關費用，由買賣雙方各自負擔，亦為兩造所不爭執。

㈢系爭土地經新北市政府環境保護局檢測後，於102 年7 月1日以北環水字第1022002532號公告將系爭土地公告為土壤污染控制場址，並劃定土壤污染管制區，同時以北環水字第10220025321 號函勒令原土地所有人志和實業股份有限公司（下稱志和公司）於6 個月內完成前開場址污染調查工作及擬訂控制計劃書，逾期將處以罰鍰。雖系爭土地土壤之污染並非被告造成，然被告既為出賣人，即應依前開協議書內容，協助志和公司或自行就系爭土地進行整治，待得到行政機關之確認公文，再繼續進行本件買賣契約，惟被告於簽署協議書後，原告多次跟被告進行協調，被告仍認土壤之污染與被告無涉，而拒不從事整地，兩造協調未果。迄今，亦無法繼續進行土地移轉登記事宜。

㈣雖被告一再以各種理由拒絕整治系爭土地，但原告仍一再表示購買誠意願繼續進行本件買賣契約，一直給予整地之寬限期。然被告卻在未整地之情狀下，於103 年10月3 日以存證信函限期原告辦理所有權移轉登記。原告即於同年10月8 日回函告知，願意繼續買受系爭土地，惟必須於被告完成土壤污染之整治，並得到行政機關確認系爭土地無污染之文件，方進行所有權移轉登記事項。被告收受原告存證信函後，不積極進行整地事宜，卻於103 年10月31日發函主張解除買賣契約，並於103 年11月3 日發函主張沒收原告給付之3,800萬元作為違約金。經原告一再以存證信函請求被告出面協調，被告仍置之不理。

㈤原告於103 年11月25日向新北市樹林區調解委員會申請調解，於103 年12月9 日進行調解，另原告又於103 年12月17日聲請鈞院調解，向被告表示願先支付七成價金，先辦理所有權移轉登記，並協助被告完成土地污染之整治。然被告於前開二次調解中仍表示買賣契約已解除，不可能繼續履行或進行整地。原告迫於無奈，擬先完成系爭土地之所有權移轉登記，再依物之瑕疵擔保責任，解決土地污染情事。原告遂於104 年2 月11日委請賴玉梅律師發函被告，請求就系爭土地繼續辦理移轉登記，然被告仍回函表示，買賣契約已解除，不可能繼續履行。綜上，被告因見不動產市價飆漲，反悔出售系爭土地，卻一再藉故拒不對系爭土地之土壤污染進行整地，已達毀約之目的。

㈥又上開協議書簽訂迄今，已逾3 年，被告顯故意不履行除污之義務，欲拖延簽約之履行，最終達成毀約，獲取土地漲價之利益，則原告可以民法第101 條規定，主張條件已成就，原告得請求被告履行契約，移轉系爭土地所有權。退步言之，原告為買方，被告執意不履行系爭土地之除污條件，則是否辦理請求所有權移轉登記或請求解除契約，請求返還已付價金及違約金，本屬原告可得選擇之權利。故原告起訴請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，依法有據。又原告既於104 年2 月11日發函請求被告與兩造所委託之地政士就系爭土地繼續辦理移轉登記之手續，但為被告所拒絕，原告即無法依契約給付完稅款，即辦理尾款之貸款手續。由此可知，原告雖未完成對待給付，然此屬被告抗辯事由，鈞院最多依被告之抗辯，而為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，當不得以原告未給付所有之買賣價金為由，認為原告起訴不合法。爰依系爭買賣契約第7 條、第10條、民法第348 條之規定，提起本訴。

㈥併為聲明：被告應將如附表所示土地5 筆土地之所有權移轉登記予原告二人共有，權利範圍各2 分之1 ，並點交予原告二人。

二、被告則以：

㈠原告已依不動產買賣契約書第4 條約定，付清第1 期簽約款及第2 期備證款，而第2 期備證款，係被告備齊土地過戶全部書類後，原告始於101 年9 月20日給付，但原告故意延宕不過戶，經被告再於103 年10月3 日委託律師催告時再度備齊過戶書類，催辦過戶，原告均置之不理，而今時逾二年才起訴請求過戶，顯非有理。

㈡兩造於101 年11月1 日簽立協議書，載明系爭土地於同年12月15日前處理土地污染，原告得選擇繼續買賣與否。雙方訂定買賣契約時逾二年之久，地價稅等均由被告負擔，不能久延，原告卻未表示無購買之意，自屬願意繼續購買系爭土地，故被告於103 年10月3 日委請律師寄發存證信函催告原告於10日內到代書處辦理所有權移轉登記手續。詎原告於103年10月6 日收受存證信函後，逾期25日未出面辦理過戶，被告乃於同年10月31日委請律師寄發存證信函表示解除買賣契約，依民法第254 條規定，催告履行，如於期限內不履行，得解除契約，故原告之請求無理由。

㈢另如原告所述，系爭土地污染係訴外人志和公司之責任，系爭土地依法並無不得過戶之理由，若原告願意購買系爭土地，自可辦理土地過戶之後依法求償土地污染之責任，斷無藉口被告未處理完畢土地污染之事而推遲協辦過戶手續，其中必有隱情。又被告召請專業澳新科技股份有限公司除污，該公司查勘後，製作簡表，並於102 年5 月27日提出報價單，被告進行除污工程中，遭鄰地地主阻擋通行道路，輾轉獲內政部97年12月4 日台內訴字第0970127380號訴願決定書，該決定書載明撤銷許瑋珊等人於95年9 月15日向原處分機關申請就系爭土地建築基地前道路認定現有巷道，該決定書訴願人鄭木川稱：「…205 地號除沿排水溝寬1 公尺外，訴願人自始即不同意他人通行，30多年來幾乎與每位鄰地所有權人發生肢體衝突…」等情，原告盧昱維在系爭土地緊鄰有221-12 地號土地，深明此情，而被告不知有通行除污之困難，故被告除污為不能且不可歸責。今原告在被告解約後，再來要求辦理過戶，並委託訴外人曹武松表示願先付7 成價款，則因被告已依法催告解除契約，且事過二年餘，被告之精密工業零件製造業務大幅增長，加裝機器及加聘人員，原址已不夠用，有使用系爭土地供工業用之必要，殊難再予同意過戶。

㈣原告於鈞院第一次庭訊，已明白表示：「（問：系爭土地如果未完成污染整工程，系爭土地能否辦理移轉所有權登記？）可以。」，足見原告以土地污染整治未完成為藉口，而拖延價款之給付及增值稅、土地稅費之負擔，有違民法第148條第2 項誠實信用原則，蓋過戶於原告並無損害，原告自不得執協議書第一項未除污為拒絕過戶之理由。

㈤併為答辯聲明：原告之訴駁回。

三、查兩造於101 年9 月4 日簽訂買賣契約，由原告向被告買受如附表所示5 筆土地，約定買賣總價金為1 億9,000 萬元，原告已於簽約當日給付第一期簽約款1,900 萬元，並於101年9 月20日給付第二期備證款1,900 萬元，嗣因系爭土地有土壤污染情事，兩造於101 年11月1 日簽訂協議書，約定由被告於101 年12月15日前進行土地污染相關檢測及行政作業。若檢測結果有「土壤污染」之情事，若原告願意繼續買受，則被告須完成土壤污染之整治，並得到行政機關確認之文件，本買賣契約方繼續進行。若原告無購買意願，則買賣契約無條件解除，因買賣契約所衍生之相關費用，由買賣雙方各自負擔。嗣系爭土地經新北市政府環境保護局檢測後，於102 年7 月1 日以北環水字第1022002532號公告將系爭土地公告為土壤污染控制場址，並劃定土壤污染管制區。然迄至103 年10月3 日發函催告原告配合用印辦理所有權移轉登記手續止，被告仍未完成土壤污染之整治等情，此為兩造所不爭執。茲原告主張被告故意不履行除污之義務，原告得依民法第101 條規定，主張條件已成就，請求被告履行契約，移轉系爭土地所有權等語，被告則以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠系爭買賣契約是否已因原告逾期未配合辦理所有權移轉登記手續而解除契約？被告解除契約是否有理由？㈡原告請求被告為所有權移轉登記有無理由？

四、本院得心證之理由：

㈠按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生之一種附款。茍當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定之事實之到來者，則非條件，應解釋為於其事實之到來時，為權利行使期限之屆至。在此情形，若該事實之到來確定不發生，應認其期限已屆至（最高法院95年度台上字第2750號判決意旨參照）。經查，兩造於101 年9 月4 日簽訂系爭買賣契約，因系爭土地有土地污染情事，兩造復於101 年11月1 日簽訂協議書，因原告並未表示不願意繼續買受，依上開協議書第1 項約定「乙方（即被告）需完成『土壤污染』之整治至本買賣標的確實可供甲方（即原告）產權移轉事宜，及得到行政機關確認之文件，本買賣繼續進行。」等情，依其性質乃係當事人預期不確定事實發生所為之清償期約定，並非法律行為附有條件之生效條件或解除條件，原告主張為條件顯屬有誤，合先敘明。

㈡又查，兩造於協議書固約定「乙方（即被告）需完成『土壤污染』之整治至本買賣標的確實可供甲方（即原告）產權移轉事宜，及得到行政機關確認之文件，本買賣繼續進行。」等情，惟系爭土地雖有土壤污染情事，然並不會影響辦理系爭土地之所有權移轉登記事宜，此為兩造所不爭執，則系爭土地既本可辦理產權移轉，而與被告是否完成土壤污染之整治無涉，則所稱「需完成『土壤污染』之整治至本買賣標的確實可供甲方（即原告）產權移轉事宜」，能否謂兩造另為清償期限之約定，要非無疑。再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而所謂解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意。故解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意解釋契約。而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（最高法院18年上字第1727號判例意旨、79年度台上字第1778號判決意旨參照）。而縱認兩造將因系爭買賣契約所互負給付買賣價金及所有權移轉登記義務之履行期限，繫於將來不確定之事實即被告「完成土壤污染整治及得到行政機關確認之文件」，然倘若被告遲未完成該要件，系爭契約之履行實不容久懸未決，是以，於被告已表示無法完成該要件，該要件已確定不能發生時，為免兩造契約之履行處於懸而未決之停滯狀態，嚴重影響兩造權益，斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察，原告既仍得依不完全給付債務不履行之法律關係、物之瑕疵擔保責任之法律關係，向被告主張權利，應認系爭契約之權利行使期限業已屆至，原告自不得仍以被告未完成土壤污染整治及得到行政機關確認之文件，而拒絕系爭契約之履行。查被告既在兩造簽署協議後，時隔約2 年後，始於103 年10月3 日寄送存證信函表明「…本公司因鄰地無法通行，連盧先生所有221-12地號土地亦遭阻擋，無法作業除污。立約至今時逾兩年，買方迄未表示：無購置之意願，自屬願意繼續購買本買賣標的。本公司業已備齊過戶書類文件齊全，經洽受託均隆土地代書稱依約定101 年公告現值計算增值稅為85萬1848元，若依103 年計算為805 萬7748元，其差額應由買方受益負擔。為此委請貴律師催告買方於函到壹拾日內到達地政士事務所用印辦理所有權移轉登記手續，以免久延。如買方未於期間內用印辦理過戶即屬無購買本買賣標的土地之意願」等語，顯見「完成土壤污染整治及得到行政機關確認之文件」已不能達成，應認權利行使期限屆至，而原告固主張被告係故意不履行除污之義務，然被告就系爭土地因未能完成除污尚有高達1 億5,200 萬元之買賣價金未能取得，系爭土地復因已締結買賣契約而不能做長遠之規劃使用，而依被告所提出除污報價單，除污費用僅須692,370元，難謂被告有何不進行除污之理由，況認定系爭買賣契約之履行期限屆至，對原告並無不利，原告自無拒絕履行之理，然原告於接獲被告催告履行辦理所有權移轉登記事項，猶於103 年10月8 日寄送存證信函主張「…土地確已遭受污染，我方則向台端表示購買誠意不減，只待賣方將土地處理至環保檢測正常值，即可如期進行產權移轉登記事宜。台端豈能以因鄰地無法通行而無法作業除污，逼使我方辦理所有權移轉登記手續，違背契約誠信原則；…今我方只要求依約定將土地整治至正常值，我方即可快速配合辦理產權移轉登記手續…」等情，而未於期間內用印辦理所有權移轉登記事宜，依兩造系爭買賣契約之約定，原告顯已有違約情事。

㈢復按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，為民法第254 條所明文規定。又兩造於系爭買賣契約第4 條付款約定：「…【第二期：備証款】新台幣壹仟玖佰萬元整。一、備証款訂於民國101 年9 月20日，賣方備齊一切過戶所需之證件資料，並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業，本期價款由買方支付之。…」、第6條產權移轉約定：「一、本件產權移轉登記及相關手續，倘須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為，該方應無條件於特約地政士通知之期日內配合照辦，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。二、雙方應於第二期款付款同時將移轉登記所須之文件書類備齊並加蓋專用印章交予特約地政士專責辦理。…」、第10條約定：「一、買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約，…」等語，而系爭契約雖因兩造簽訂協議書而暫時停止進行，然被告既已表明無法完成除污之整治，應認履行期限即已屆至，已如前述，而被告業於103 年10月3 日寄發存證信函予原告，催告原告應於函到10日內配合用印辦理所有權移轉登記事宜；因原告逾期未履行，復於103 年11月3 日寄發存證信函予原告，依系爭買賣契約第10條約定解除契約，此有上開存證信函等件在卷可查。是被告以原告逾期未配合辦理所有權移轉登記手續，抗 辯系爭買賣契約業已解除，自屬有理由。是原告前開主張，自不足採。

㈣從而，系爭買賣契約既業經被告以原告逾期未配合辦理所有權移轉登記手續而解除契約，系爭買賣契約已溯及訂約時失其效力，是原告猶依系爭買賣契約第7 條、第10條及民法第348 條之規定，請求被告應將如附表所示5 筆土地之所有權移轉登記予原告二人共有，自屬無據。

五、綜上所述，原告依據系爭買賣契約第7 條、第10條及民法第348 條之規定，請求被告應將如附表所示5 筆土地之所有權移轉登記予原告二人共有，權利範圍各2 分之1 ，並點交予原告二人，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸一一再加論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項。