臺灣新北地方法院107年度重訴字第871號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第871號

原告

陳詩婉

訴訟代理人

徐維良律師

複代理人

鍾映葳

被告

劉美英

訴訟代理人

吳冬元

訴訟代理人

陳柏豪律師

被告

范森翔（原名范鍾霖）

上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國109 年2 月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，為民事訴訟法第256 條明定。查原告起訴原聲明：㈠被告劉美英應將坐落新北市○○區○○段○地號土地（下稱系爭土地）上之建物，即門牌號碼新北市○○區○○路000 號房屋（下稱系爭201 號房屋）及新北市○○區○○路000 巷0 號房屋（下稱系爭185 巷房屋），面積合計約76㎡（待實測）騰空並拆除，並將該部分占有土地返還予原告；㈡被告劉美英給付原告新臺幣（下同）28萬3,470 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自民國（下同）107 年12月1 日起至拆除房屋返還土地日止，按月給付原告1 萬4,389 元；㈢被告范森翔應將坐落系爭土地上之建物，門牌號碼新北市○○區○○路000 號房屋（下稱系爭205 號房屋），面積約84㎡（待實測）騰空並拆除，並將該部分占有土地返還予原告；㈣被告范森翔給付原告31萬3,309 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自107 年12月1日起至拆除房屋返還土地日止，按月給付原告15,904元。嗣於本院審理中，經會同現場履勘並測得占用面積後，依測量結果而變更起訴聲明如附表所示（見本院卷三第188 至189頁）。核其所為乃僅補充、更正其事實上及法律上請求內容，並非訴之變更或追加，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠系爭土地伊於100 年5 月間取得應有部分108360分之83而與他人共有。嗣因法院分割共有物強制執行事件（本院104 年度司執字第140358號，下稱系爭執行事件），於106 年4 月17日由伊拍定買受，並於106 年5 月10日辦妥登記，故系爭土地現為伊所有且權利範圍為全部。然系爭土地目前現況遭被告劉美英以未辦保存登記之系爭201 號房屋、系爭185 巷房屋、被告范森翔以未辦保存登記之系爭205 號房屋分別無權占有使用中，占有之位置、面積狀況各如新北市板橋地政事務所108 年5 月3 日土地複丈成果圖（見本院卷一第271頁，下稱附圖）編號Ｂ、Ｃ、Ａ所示。依民法第767 條第1項前段、中段規定，伊得請求被告拆除其等於系爭土地上之前述建物，返還占用土地予伊。又承前述，被告因無權占有使用系爭土地，獲有相當於租金之利益，致伊受損害，依民法第179 條、土地法第97條第1 項、第105 條規定，伊並得向其等請求自106 年5 月10日起至107 年11月30日止，按申報地價年息10％計算之相當租金不當得利，共計分別為69萬9,432 元、29萬0,395 元，暨自107 年12月1 日起至拆除建物返還土地日止，按月依申報地價年息10％計算之相當租金不當得利各為3 萬7,403 元、1 萬5,529 元。

㈡被告抗辯之合法使用權源，即有民法第838 條之1 、第425條之1 規定之適用或類推適用，伊均予否認。另被告應舉證本件建物於興建之初有經系爭土地全體共有人之同意。再伊係依法院變價分割拍賣程序合法取得系爭土地，而被告無權占用系爭土地，伊本得依法行使民法第767 條第1 項規定之權利，與誠信原則無涉。

㈢爰依民法第767 條第1 項前段、中段及同法第179 條規定，提起本件訴訟，並聲明：如附表所示。

二、被告則以下列情詞資為抗辯，並均聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈠被告劉美英部分：

⑴系爭201 號房屋乃58年禁建前，由伊配偶吳金孫向江姓地主購買系爭土地應有部分成為共有人之一後，經系爭土地當時其他共有人全部同意，始於其上興建完成的合法房屋，自有使用系爭土地之正當權源。嗣吳金孫死亡後，系爭201 號房屋及吳金孫就系爭土地之權利由伊繼承，縱原告後來取得系爭土地所有權，依民法第425 條之1 第1 項規定，系爭201號房屋仍得繼續使用系爭土地，即依民法第425 條之1 規定，應推定有租賃關係，依該租賃關係而占有使用系爭土地，並非無權占用。再系爭執行事件之程序僅以系爭土地為拍賣，依民法第838 條之1 規定，應視為已有地上權之設定，故依該地上權而占有使用，亦非無權占用。

⑵又系爭185 巷房屋及其坐落基地（下合稱系爭185 巷房地）係伊於61年間與訴外人張老禾共同向訴外人江鳳場所購買，嗣伊復向張老禾購買其持分，進而取得系爭185 巷房地全部權利。依江鳳場出具之協議書及自伊61年間取得系爭185 巷房地後迄今，已逾40餘年均無他人向伊主張權利，可見系爭185 巷房屋有使用系爭土地之權利。申言之，系爭185 巷房屋乃係37年間由原江姓地主經當時其他共有人全體同意後所興建者，故亦係經土地共有人全體同意，始興建完成於其上，縱原告後來取得系爭土地所有權，依民法第425 條之1 第1 項規定，系爭185 巷房屋應仍得繼續使用系爭土地，即依民法第425 條之1 規定，應推定有租賃關係，依該租賃關係而占有使用系爭土地，亦非無權占用。再系爭執行事件之程序僅以系爭土地為拍賣，依民法第838 條之1 規定，應視為已有地上權之設定，故依該地上權而占有使用，亦非無權占用。

⑶再縱認原告係經由法院拍賣程序取得系爭土地所有權，解釋上不合於民法第425 條之1 所規定之要件，然揆諸最高法院見解，亦應得類推適用該條規定，推定兩造間有租賃關係，伊之前述房屋占用系爭土地均有合法占有權源，原告訴請拆屋還地，實屬無據。另原告提起本件訴訟，欲將罹患重病之伊驅離現址，並有違誠信原則，亦不應准許。再本件據以計算相當租金之不當得利以不超過年息1 ％為適當。

㈡被告范森翔部分：

⑴伊原為系爭土地共有人之一，系爭205 號房屋與鄰近之201號等整排相連房屋均係於53年間，由劉美英之夫吳金孫所共同興建，當時吳金孫亦是土地所有權人之一，興建原因與系爭201 號房屋相同，即同係先向原地主購買應有部分成為共有人之一後，再經當時其他共有人全體同意，始委由吳金孫一併興建完成，故應係合法坐落於系爭土地上，非無權占用。伊之其餘抗辯理由均與被告劉美英同。

三、兩造不爭執事項（見本院卷三第192 至193 頁，並由本院依卷內資料，略為增刪修正）：

㈠原告於100 年5 月間取得系爭土地應有部分108360分之83。嗣系爭土地因本院系爭執行事件，於106 年4 月17日由原告拍定買受，並於106 年5 月10日辦妥登記。原告現為系爭土地之所有權人且權利範圍為全部。

㈡系爭201 號房屋、系爭205 號房屋均係由吳金孫於53年間所興建迄今。

㈢系爭205 號房屋為一未辦保存登記建物，事實上處分權人現為被告范森翔，且坐落基地係占用系爭土地如附圖編號Ａ所示部分，面積為82.02 ㎡。

㈣系爭201 號房屋及系爭185 巷房屋均為未辦保存登記建物，事實上處分權人現均為被告劉美英，且坐落基地分別占用系爭土地如附圖編號Ｂ所示部分，面積為62.31 ㎡、編號Ｃ所示部分，面積為135.24㎡。

㈤就本件相當於租金之不當得利計算，同意以107 年度公告地價每平方公尺2 萬8,400 元乘以80％為系爭土地申報地價據以計算；另自106 年5 月10日起至107 年11月30日止，共計為18.7月。

㈥系爭土地近國慶路及民德路，周遭有重慶國中、重慶國小、豫章高商、忠孝公園、和平公園、民德公園、五權公園及重慶郵局，國慶路上商店林立，鄰近生活機能及附近交通運輸狀況尚屬一般，距最近捷運站約2 公里遠（車程8 分鐘）。

㈦本件請求權基礎：就拆屋還地部分係依據民法第767 條第1項前段、中段規定；就金錢給付部分係依據民法第179 條規定。

四、本件兩造之爭點，業經當庭協議簡化如下：（見本院卷三第193 頁，並由本院略為調整先後順序）

㈠原告主張依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告劉美英將系爭201 號房屋、系爭185 巷房屋騰空拆除，並將所占用土地返還予原告，是否有理由？

⑴系爭201 號房屋、系爭185 巷房屋興建時是否有得系爭土地全體共有人同意？

⑵被告劉美英得否依民法第425 條之1 規定（或類推適用），對原告主張有權占有？

⑶被告劉美英得否依民法第838 條之1 規定，對原告主張有權占有？

㈡原告得否依民法第179 條規定，請求被告劉美英給付相當於租金之不當得利？所得請求之金額為何？

㈢原告主張依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告范森翔將系爭205 號房屋騰空拆除，並將所占用土地返還予原告，是否有理由？

⑴系爭205 號房屋興建時是否有得系爭土地全體共有人同意？

⑵被告范森翔得否依民法第425 條之1 規定（或類推適用），對原告主張有權占有？

⑶被告范森翔得否依民法第838 條之1 規定，對原告主張有權占有？

㈣原告得否依民法第179 條規定，請求被告范森翔給付相當於租金之不當得利？所得請求之金額為何？以下分項審究論述之。

五、原告主張依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告劉美英將系爭201 號房屋、系爭185 巷房屋騰空拆除，並將所占用土地返還予原告，是否有理由？

㈠按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判意旨參照）。本件系爭土地為原告所有，被告劉美英為系爭201 號房屋、系爭185 巷房屋之事實上處分權人，前述房屋並依序占用系爭土地如附圖編號Ｂ、Ｃ所示部分等情，有系爭土地登記第一類謄本及所有權狀影本在卷可稽（見本院卷一第65頁、第25頁），復經本院會同地政人員至現場履勘並測量屬實，亦有卷附勘驗筆錄、土地複丈成果圖足憑（見本院卷一第261 至263 頁、第271 頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈢），堪信為真。被告劉美英雖抗辯非無權占有云云，惟為原告所否認，依上說明，則被告劉美英自應就占有系爭土地之合法權源負舉證之責任。茲就被告劉美英抗辯占有系爭土地之各該合法權源，是否足採，審究如下：

⑴就被告劉美英抗辯系爭201 號房屋、系爭185 巷房屋興建時係經系爭土地全體共有人同意，故非無權占用部分？

①被告劉美英固提出改制前臺北縣板橋市公所85年5 月25日八十五北縣板公字第36908 號函（見本院卷一第163 頁），據以證明系爭201 號房屋為合法房屋，自係有權使用系爭土地，經土地共有人同意云云。然前揭資料不過僅足證明系爭201 號房屋係屬經認定之合法建物，而與屬違章建築（違反建築法規定）之建物有別而已。換言之，此僅為行政法令上之合法房屋，與是否經土地共有人同意而有權占用系爭土地要屬二事，不容混淆，尚無法據為系爭201 號房屋乃有權占用系爭土地之憑據至明。至系爭185 巷房屋部分，被告劉美英雖提出與其前手江鳳場所簽訂之協議書（下稱系爭協議書，見本院卷一第173 至175 頁）為憑，藉以證明係經土地全體共有人同意而為興建云云。然觀諸系爭協議書乃係載明：「茲因本宗土地另有其他共有人，恐日後滋生糾葛，爰經雙方協議訂立如下約定：……三、前述二項如其他共有人提出○○○本宗房屋佔積問題，亦由乙方（指江鳳場）負責處理，與甲方無涉。」等語（見本院卷一第175 頁），可見系爭185 巷房屋於興建時並未取得其他土地共有人之同意，並為出賣人江鳳場及買受人被告劉美英所明知。否則，焉會於系爭協議書中記載本宗土地會有其他共有人爭議之糾葛，而非係記載已取得全體共有人之同意，有違常情。另單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院83年度台上字第237 號裁判參照）。是縱令如被告劉美英所述，自取得前述房屋後迄今均無人對其主張權利屬實，然依上說明，仍不足以認定前述房屋有使用系爭土地之權利，是此部分所辯，亦無可採。依此，綜上所述可知，被告劉美英抗辯系爭201 號房屋及系爭185 巷房屋自始於興建時即均已取得全體共有人之同意云云，是否屬實，已非無疑，難以驟採。

②更何況，依原告所提出系爭土地前經法院拍賣時所為公告內容，業已載明：「1.本件拍賣標的物，本院於105 年2 月19日至現場查封時，會同地政人員，指界及債權人查報，其上有門牌號碼新北市○○區○○路000 ○000 ○000 ○000 號二層建物，和平路197 、199 、201 、203 、205 、207 、209 、211 、213 號建物及多棟一層樓鐵皮屋與活動停車棚佔用，重慶路側有第三人瓏山林都更股份有限公司之工程圍離。」、「4.本件經詢問拍賣標的之部分共有人，其等表示拍賣標的並無得全體共有人同意之租地建屋，惟如上座落建物之所有權人，如符合民法第426 條之2 之規定時，亦有優先承買之權利，主張優先承買時須檢附全體共有人同意之合法租地建物契約，並於拍定前陳報過院，以利本院調查並通知是否優先承買，如有主張優先承買，則無息退還保證金，若無人主張優先承買權，始得核發權利移轉證書，請應買人注意。」等語綦詳，有系爭土地拍賣公告可稽（見本卷院一第281 頁），核與原告提出系爭執行事件105 年5 月26日執行筆錄載明：「（事務官問）：6 地號上的建物，有無全體共有人同意租地建屋？」（共有人均答）：「並無全體協議，就是各共有人自行建造房屋使用。」等情相符（見本院卷三第150 頁），前述執行筆錄復有吳冬元（即被告劉美英代理人）之簽名可稽。再參以就前述拍賣公告所為記載內容，並無任何房屋所有權人或土地共有人曾提出異議，甚或被告劉美英亦未有任何異議，在在足見系爭201 號房屋、系爭185 巷房屋於興建之初即為各自興建，並未得全體土地共有人之同意。換言之，由系爭土地於系爭執行事件所進行之拍賣程序過程中，經執行法院調查結果以觀，更益徵被告劉美英抗辯系爭201 號房屋、系爭185 巷房屋於興建時係經系爭土地全體共有人同意云云，乃事後異詞，難認屬實。

③又按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權；所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，與共有物之分割不同（最高法院57年度台上字第2387號裁判意旨參照）。次按共有物係屬全體共有人所共有，在分割前，各共有人固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過定暫時使用之狀態，與消滅共有關係之分割有間。故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約及使用借貸契約，即應認為終止。共有人先前依該契約占用分割判決仍判歸全體共有人保持共有之部分共有物，即成無權占有，其他共有人自得依民法第767 條、第821 條之規定請求返還（最高法院85年度台上字第1046號裁判意旨參照）。因此，所謂分管契約，既係共有人間就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，被告劉美英抗辯吳金孫為共有人，經其他共有人全體同意而於土地特定部分興建房屋使用，非屬分管契約云云，自不足採，且共有人請求分割共有物時，應解為有終止分管契約之意思。是經法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。僅分割方法採行變價分割時，因於該判決確定時，不當然發生共有物變賣之效果，共有物之所有權主體尚未發生變動，共有人間之共有關係應延至變賣完成時消滅而已。然分管契約既經判決分割共有物確定而消滅，共有物之用益及管理回復原來之關係，除非另經共有人協議或依民法第820 條第1 項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分（最高法院107 年度台上字第879 號裁判意旨參照）。是以退步言，縱被告劉美英具事實上處分權之系爭201 號房屋、系爭185 巷房屋，占有使用系爭土地特定部分之依憑，如其所述，乃基於其或吳金孫為系爭土地共有人之一，本於共有人間同意於特定部分興建房屋之分管契約，故而有權占有使用系爭土地之特定部分。然系爭土地既於98年6 月26日經最高法院駁回上訴而判決（變價）分割確定（詳見本院卷三第248 至264 頁所附之臺灣高等法院96年度重上字第233 號民事判決、最高法院98年度台上字第1152號民事裁定），此為兩造不爭執（見不爭執事項㈠、本院卷三第191 頁、第290 頁），則按諸前開裁判意旨，系爭土地於法院判決分割確定時先前共有人間之分管契約即應認為終止而消滅，不因嗣後係由同屬原共有人之原告拍定取得共有物所有權而有所不同。換言之，於前述分割判決確定後，被告劉美英亦已無由再本於先前共有人間之分管契約抗辯前述房屋仍有權繼續占有使用系爭土地之特定部分。基此，承前述，本件原告既係於106 年間，因系爭執行事件之強制執行程序，拍賣取得系爭土地所有權（見不爭執事項㈠），前開原土地共有人所有或具事實上處分權之系爭201 號房屋、系爭185 巷房屋，自無權再本於先前共有人間之分管契約繼續占有使用系爭土地特定部分。是被告劉美英仍以系爭201 號房屋、系爭185 巷房屋於興建時係經系爭土地全體共有人同意為由，抗辯並非無權占用云云，無論是否屬實，均委無可取，至為顯然。因此，被告劉美英雖聲請調閱系爭土地人工登記簿謄本及傳喚證人江春蓮，欲藉以證明興建房屋係經土地全體共有人同意乙情屬實。然姑不論土地登記謄本無法證明有經同意之事實，而證人江春蓮依被告劉美英自承，是否瞭解當時土地利用情形亦未可而知（見本院卷三第173 頁），已難認有調查必要，況縱令興建房屋係經土地全體共有人同意乙情屬實，亦已於分割共有物判決確定時歸於終止，就本件言既仍難據為被告劉美英係屬有權占用之憑據，自無予以調查必要，附此敘明。

⑵就被告劉美英抗辯得適用或類推適用民法第425 條之1 規定，對原告主張有權占有部分？

①按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。而所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；所稱之「房屋承買人」應擴及於承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人。因此，基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，固經最高法院著有106 年度台上字第709 號裁判意旨可參（見本院卷一第165 頁），且被告劉美英亦以上開最高法院裁判意旨為據，抗辯稱依民法第425 條之1 規定，如土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，嗣後土地讓與他人者，房屋處分權人仍有繼續使用房屋基地之權利。系爭201 號房屋、系爭185 巷房屋係經土地共有人全體同意而興建，縱事後原告取得系爭土地之所有權，依民法第425 條之1 規定（或因原告係拍賣取得而予類推適用），得繼續使用系爭土地云云。然參諸前揭最高法院裁判意旨所示，不論係直接適用或類推適用民法第425 條之1 規定，核其前提均需房屋所有權人或事實上處分權人原有合法使用坐落土地之權利，嗣土地由他人取得時，始可適用或類推適用，且上開合法使用之權利需於土地由他人取得時仍存在，乃屬當然（蓋未具合法占用權源之房屋，已無令嗣後取得土地之他人容任其繼續占用之權利保護必要緣故）。申言之，以房屋使用土地特定部分之共有人，如土地全體共有人自始未就其占用部分為分管之約定，或該分管之約定於共有人將土地應有部分及房屋同時或先後分別讓與他人時，已不存在，即難謂土地承買人有默許房屋所有人有使用土地之意思，並據以推定其等間有租賃關係存在。

②系爭土地經前案分割判決確定應予變價分割，業如前述，且共有物經法院判決分割確定時，不論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力，亦經認定如前，堪認原告嗣後再於法院系爭執行事件拍賣程序拍定買受，並單獨取得系爭土地所有權全部之際，被告劉美英與土地全體共有人間縱有分管契約，亦已不存在。遑論，是否確有分管契約存在，猶有疑義。準此，原告取得系爭土地所有權全部時，依上述，既已難認被告劉美英與系爭土地全體共有人間有分管契約存在，自亦難認被告劉美英占有系爭土地，係經土地共有人全體同意；更何況被告劉美英依法尚應對原告負有交付未遭他人占用之系爭土地義務（民法第354 條規定參照），自與民法第425 條之1 規定，須以房屋所有人係經土地共有人全體同意占有土地之要件有所不符，無論原告取得系爭土地原因，均無適用或類推適用民法第425 條之1 規定，推定被告劉美英與原告間有租賃關係存在之餘地。

③從而，被告劉美英所執抗辯得適用或類推適用民法第425 條之1 規定，對原告主張有權占有云云，亦不足採。

⑶就被告劉美英抗辯得適用民法第838 條之1 規定，對原告主張有權占有部分？按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，民法第838 條之1 第1 項定有明文。由其文義參照立法意旨，既足推斷其目的在保障強制執行前「合法、有權」占有使用土地之建築物，使其於建築物存續期間，得繼續合法、有權占有使用（視為已有地上權之設定）。故而，其適用範圍當然並不包括於強制執行前已無合法占用權源之建築物（蓋未具合法占用權源之地上物，並無權利保護之必要）。查系爭201 號房屋、系爭185 項房屋於98年6 月26日系爭土地分割判決經最高法院駁回上訴而判決（變價）分割確定時，承前述，既即喪失合法繼續占用系爭土地特定部分之法律上依據，則被告劉美英援引民法第838 條之1 規定，抗辯前述房屋有權占用系爭土地特定部分云云，依上開說明，自無可採。此外，被告劉美英又未再提出其餘證據以佐前述房屋於系爭土地判決分割確定後，有何新發生之有權占用事由，則經本院調查結果，堪認原告主張系爭201 號房屋、系爭185 巷房屋係無權占有系爭土地乙節，於法有據，足以採信。

㈡次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。又房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之房屋，有事實上之處分權者，即得予以拆除（最高法院97年度台上字第2158號裁判意旨參照）。如前述，被告劉美英未有合法占用系爭土地之正當權源；系爭201 號房屋、系爭185 巷房屋之事實上處分權人復均為被告劉美英，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），則原告基於系爭土地所有權人地位，依民法第767 條第1 項前段、中段規定，訴請被告劉美英應將系爭201 號房屋、系爭185 巷房屋拆除，並將該部分占用土地騰空返還予原告，即屬有據，應予准許。

㈢再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條固定有明文，且被告劉美英亦以原告提起本件訴訟欲將伊驅離居住逾50年的棲身之處，實與誠信原則不符云云為辯。然查系爭土地既為原告經由系爭執行事件之拍賣程序拍定取得，且前述拍賣程序對系爭土地之現況並未說明系爭201 號房屋、系爭185 巷房屋係屬有權占用，則原告本於系爭土地所有權人之地位，提起本件訴訟以排除被告劉美英之無權占有，本屬權利之正當行使，客觀上已難遽認係以損害他人為主要目的。再衡酌系爭201 號房屋、系爭185 巷房屋於53年間、37年間經建造完成後，均未辦理所有權第1 次登記，依新北市政府稅捐稽徵處函覆之課稅明細表記載（見本院卷一第79頁起），系爭201 號房屋、系爭185 巷房屋之課稅現值均未逾10萬元，而系爭土地之拍定價格則已高達數億元（見本院卷二第77頁），是就原告因回復系爭土地所得之利益，與被告劉美英因拆除前述房屋所受損害，兩者比較衡量結果，亦無原告所得利益極少，而被告劉美英及國家社會所受損失甚大之情形，自更堪認原告係屬權利之合法行使，並非以損害被告劉美英為主要目的。基此，原告提起本件訴訟並未違反誠信原則，被告劉美英此部分抗辯，仍無可採。

㈣從而，原告主張依民法第767 條第1 項前段、中段規定，被告劉美英應將系爭201 號房屋、系爭185 巷房屋拆除，並將所占用土地如附圖編號Ｂ、Ｃ部分所示騰空返還予原告，為有理由，應予准許。

六、原告得否依民法第179 條規定，請求被告劉美英給付相當於租金之不當得利？所得請求之金額為何？

㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。查被告劉美英以系爭201 號房屋、系爭185 巷房屋分別無權占用如附圖編號Ｂ、Ｃ所示土地，業如前述，被告劉美英自獲有相當於租金之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害至明。是以原告依民法第179 條規定，請求被告劉美英給付相當於租金之不當得利，即屬有據。

㈡次按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10％為限，上開規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條、第105 條定有明文；且土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額係依法定地價，而所謂「法定地價」，係指土地所有人依土地法所申報之地價而言；公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報；土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）80％為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148 條、平均地權條例施行細則第21條前段、平均地權條例第16條前段亦有明文可參。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號裁判意旨參照）。查被告劉美英無權占有系爭土地之面積為附圖編號Ｂ所示部分，面積62.31 ㎡、編號Ｃ所示部分，面積135.24㎡，有兩造不爭執事項㈣可稽。又關於本件相當於租金之不當得利計算，兩造業已同意以107 年度公告地價每平方公尺2 萬8,400 元乘以80％為系爭土地申報地價據以計算，亦有兩造不爭執事項㈤可按。另原告係於106 年5 月10日始取得系爭土地所有權乙節，有土地所有權狀為憑（見本院卷一第25頁），而兩造對於自106 年5 月10日起至107 年11月30日止，共計為18.7月，亦不爭執（見不爭執事項㈤）。據此，本院綜合上情，並審酌兩造不爭執系爭土地位於新北市板橋區，近國慶路及民德路，周遭有重慶國中、重慶國小、豫章高商、忠孝公園、和平公園、民德公園、五權公園及重慶郵局，國慶路上商店林立，鄰近生活機能及附近交通運輸狀況要屬一般，距最近捷運站約2 公里遠、車程8 分鐘之地理位置與周遭狀況（見不爭執事項㈥、本院卷三第41至45頁），被告劉美英占用前開土地提供使用情形（見本院卷三第47頁、第49頁）暨參照土地法第105 條準用第97條規定等情狀，認依系爭土地每平方公尺107 年申報總價（2 萬8,400 元×80％＝2 萬2,720 元）年息百分之8 ，作為被告劉美英因無權占用系爭土地所受相當租金之利益基準為當。又原告係於106 年5 月10日始取得系爭土地所有權全部，則自106 年5 月10日起至107 年11月30日止，共計為18.7月，前述期間原告得請求被告劉美英給付之相當租金之不當得利為55萬9,546 元（計算式：22,720×197.55×8 ％÷12×18.7＝559,546 ；小數點後四捨五入）。另自107 年12月1 日起至拆除返還土地之日止，被告劉美英應按月再給付原告相當租金之不當得利2 萬9,922 元（計算式：22,720×197.55×8％÷12＝29,922；小數點後四捨五入）。原告請求於上開範圍，核屬有據，應予准許；逾此部分，則無理由，應予駁回。

七、原告主張依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告范森翔將系爭205 號房屋騰空拆除，並將所占用土地返還予原告，有無理由？

㈠本件系爭土地為原告所有，業如前述，而被告范森翔為系爭205 號房屋之事實上處分權人，該房屋並占用系爭土地如附圖編號Ａ所示部分等情，亦經本院會同地政人員至現場履勘並測量屬實，有卷附勘驗筆錄、土地複丈成果圖足憑（見本院卷一第261 至263 頁、第271 頁，且為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），堪信為真。被告范森翔雖亦抗辯非無權占有，惟同為原告否認，依上開說明，被告范森翔亦應就占有系爭土地之合法權源負舉證責任。茲就被告范森翔所抗辯占有系爭土地之合法權源，是否足採，審究如下：

⑴就被告范森翔抗辯系爭205 號房屋興建時係經系爭土地全體共有人同意，故非無權占用部分？

①被告范森翔固提出系爭205 號房屋之臺北縣稅捐稽徵處函、系爭201 號房屋及鄰近和平路211 號、213 房屋經載明「上開房屋於民國58年1 月26日禁建前興建完成者為合法房屋」之改制前臺北縣板橋市公所函文資料（見本院卷三第104 至106 頁）為憑。然依上開函文資料所示，僅足據以認定系爭205 號房屋亦屬58年1 月26日禁建前興建完成之合法房屋，而與違反建築法規定屬違章建築之建物有別而已。承前相同理由，此僅為行政法令上之合法房屋，與系爭205 號房屋是否有權占用系爭土地係屬二事。范森翔又提出系爭205 號房屋之稅籍證明書等件為據（見本院卷一第145 至147 頁），然同前所述，仍僅足證明係屬行政法令上之合法房屋並有按期繳納房屋稅之事實而已，與系爭205 號房屋是否有權占用系爭土地無涉，不足據為證明。是被告范森翔憑此主張系爭205 號房屋既為合法房屋，自係有權占用，業經土地全體共有人同意云云，同為不足採，至為顯然。

⑵此外，如前所述，依原告所提出系爭土地前經法院拍賣公告所載內容、系爭執行事件105 年5 月26日執行筆錄記載，以及就前述拍賣公告並無任何房屋所有權人或土地共有人曾提出異議等情綜合以觀，益足見系爭205 號房屋於興建之初，應係各自興建，並未得全體土地共有人之同意至明。

③再退步言，縱被告范森翔具事實上處分權之系爭205 號房屋，占有使用系爭土地特定部分之依憑，如其所述，乃基於其或前手為系爭土地共有人之一，本於共有人間同意於特定部分興建房屋之分管契約，故而有權占有使用系爭土地之特定部分。然承前述，系爭土地既於98年6 月26日經最高法院駁回上訴而判決（變價）分割確定，則系爭土地於法院判決分割確定時先前共有人間之分管契約應認終止而消滅，不因嗣後係由同屬原共有人之原告拍定取得共有物所有權而有所不同。因此，於前述分割判決確定後，被告范森翔亦無由再本於先前共有人間之分管契約抗辯系爭205 號房屋仍有權繼續占有使用系爭土地之特定部分。依此，原告既於106 年間因系爭執行事件之強制執行程序拍賣取得系爭土地所有權，前開原土地共有人所有或具事實上處分權之系爭205 號房屋自無權再本於先前共有人間之分管契約繼續占有使用系爭土地特定部分。是被告范森翔仍以系爭205 號房屋於興建時係經系爭土地全體共有人同意為由，抗辯並非無權占用云云，無論是否屬實，均已無可取，堪以認定。

⑵就被告范森翔抗辯得適用或類推適用民法第425 條之1 規定，對原告主張有權占有部分？

①被告范森翔雖亦以最高法院有106 年度台上字第709 號裁判意旨為據，抗辯依民法第425 條之1 規定，如土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，嗣後土地讓與他人者，房屋處分權人仍有繼續使用房屋基地之權利。系爭205 號房屋既係經土地共有人全體同意而興建，縱事後原告取得系爭土地之所有權，依民法第425 條之1 規定（或因原告係拍賣取得而予類推適用），應得繼續使用系爭土地云云。然參前相同理由，系爭土地既經前案分割判決確定應予變價分割，且共有物經法院判決分割確定時，不論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力，即應認原告嗣後於法院系爭執行事件拍賣程序拍定買受，並單獨取得系爭土地所有權全部之際，被告范森翔與土地全體共有人間縱有分管契約，亦已不存在。準此，原告取得系爭土地所有權全部時，依上述，既已難認被告范森翔與系爭土地全體共有人間有分管契約存在，自亦難認被告范森翔占有系爭土地，係經土地共有人全體同意；更何況被告范森翔依法並應對原告負有交付未遭他人占用之系爭土地義務（民法第354條規定參照），自與民法第425 條之1 規定，須以房屋所有人係經土地共有人全體同意占有土地之要件有所不符，是本件無論原告取得系爭土地原因，均無適用或類推適用民法第425 條之1 規定，推定被告劉范森翔與原告間有租賃關係存在之餘地。

②從而，被告范森翔所執抗辯得適用或類推適用民法第425 條之1 規定，對原告主張有權占有云云，亦不足採。

⑶就被告范森翔抗辯得適用民法第838 條之1 規定，對原告主張有權占有部分？參前同一理由，系爭205 號房屋於98年6 月26日系爭土地分割判決經最高法院駁回上訴而判決（變價）分割確定時，即已喪失合法繼續占用系爭土地特定部分之法律上依據，則被告范森翔援引民法第838 條之1 規定，抗辯系爭205 號房屋有權占用系爭土地特定部分云云，自亦無可採。此外，被告范森翔又未再提出其他確切證據以佐系爭205 號房屋於系爭土地判決分割確定後，有何新發生之有權占用事由，則經本院調查結果，亦堪認原告主張系爭205 號房屋係無權占有系爭土地，為有理由，足以採信。

㈡綜上所述，被告范森翔未有合法占用系爭土地之正當權源；系爭205 號房屋之事實上處分權人為被告范森翔，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），則原告基於系爭土地所有權人地位，依民法第767 條第1 項前段、中段規定，訴請被告范森翔應將系爭205 號房屋拆除，並將所占用土地如附圖編號Ａ部分所示騰空返還原告，亦為有理由，應予准許。

八、原告得否依民法第179 條規定，請求被告范森翔給付相當於租金之不當得利？所得請求之金額為何？

㈠被告范森翔以系爭205 號房屋無權占用如附圖編號Ａ所示土地，業如前述，揆諸前揭說明，被告范森翔自獲有相當於租金之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害。是以原告依民法第179 條規定，請求被告范森翔給付相當於租金之不當得利，亦屬有據。

㈡查被告范森翔無權占有系爭土地之面積為附圖編號Ａ所示部分，面積82.02 ㎡，有兩造不爭執事項㈢可稽。又關於本件相當於租金之不當得利計算，兩造已同意以107 年度公告地價每平方公尺2 萬8,400 元乘以80％為系爭土地申報地價據以計算，亦如前述。另原告係於106 年5 月10日取得系爭土地所有權，有土地所有權狀為憑，而兩造對於自106 年5 月10日起至107 年11月30日止，共計為18.7月，亦不爭執（見不爭執事項㈤）。據此，本院綜合上情，並審酌系爭土地如前所述之地理位置與周遭狀況，以及被告范森翔占用前開土地提供使用情形（見本院卷三第47頁）暨參照土地法第105條準用同法第97條規定等情狀，認亦依系爭土地每平方公尺107 年申報總價（2 萬8,400 元×80％＝2 萬2,720 元）年息百分之8 ，作為被告范森翔因無權占用系爭土地所受相當租金之利益基準為當。故自106 年5 月10日起至107 年11月30日止，共計為18.7月，前述期間原告得請求被告范森翔給付之相當租金之不當得利為23萬2,316 元（計算式：22,720×82.02×8 ％÷12×18.7＝232,316 ；小數點後四捨五入）。另自107 年12月1 日起至拆除返還土地之日止，被告范森翔應按月再給付原告相當租金之不當得利1 萬2,423 元（計算式：22,720×82.02 ×8 ％÷12＝12,423；小數點後四捨五入）。原告請求於上開範圍，核屬有據，應予准許；逾此部分請求，則無理由，應予駁回。

九、從而，原告依民法第767 條第1 項前段、中段及同法第179條規定，訴請㈠被告劉美英應將系爭201 號房屋、系爭185巷房屋拆除，並將該部分占用土地騰空返還予原告及應給付原告55萬9,546 元，及自民事擴張訴之聲明狀繕本送達被告劉美英翌日即108 年6 月24日（見本院卷一第407 頁）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自107 年12月1 日起至拆除建物騰空返還土地日止，按月給付原告2 萬9,922 元；㈡被告范森翔應將系爭205 號房屋拆除，並將該部分占用土地騰空返還原告及應給付原告23萬2,316 元，及自起訴狀繕本送達被告范森翔翌日即107 年12月31日（見本院卷一第43頁）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自107 年12月1 日起至拆除建物騰空返還土地日止，按月給付原告1萬2,423 元，均有理由，應予准許，逾此部分所為之請求，則無理由，應予駁回。

十、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。

十一、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

十二、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條、第392 條第2 項，判決如主文。