板橋簡易庭101年度板簡字第1723號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

　　　　　　　　　　　　　　　　　101年度板簡字第1723號

原告

太平洋景秀天廈社區管理委員會

法定代理人

梁景秀

訴訟代理人

吳俊昇律師

被告

黃梅雪

訴訟代理人

陳建勳律師

訴訟代理人

林靜怡律師

上列當事人間101 年度板簡字第1723號給付管理費事件於中華民國101年11月28日言詞辯論終結，101年12月24日下午1時30分整，在本院板橋簡易庭第3法庭公開宣示判決出席職員如下：

法院書記官　蔡斐雯朗讀案由到場當事人：均未到

主文

事實及理由

壹、程序方面:按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條分別定有明文。本件原告法定代理人原為趙行德，因故嗣於本案訴訟進行中輾轉變更為梁景秀，有新北市中和區公所民國101年8月13日新北中工字第0000000000號函及前主委賀宙才辭職聲明書各1紙附卷可稽(見101年度板簡字第1723號卷[下稱本院卷]第34頁)。茲原告業於民國101年11月4日由新法定代理人梁景秀具狀聲明承受訴訟（見本院卷第26頁），核無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：

（一）被告為太平洋景秀天廈(下稱系爭社區)之區分所有權人，依太平洋天廈社區規約(下稱系爭規約)第10條第1項第2款之規定，負有繳交管理費之義務。依該條規定之計算，被告每月應繳交新臺幣（下同）52,597元之管理費（每坪每月45元）。詎被告自101年4月起即未繳交管理費，共積欠原告3個月之管理費用共157,791元，扣除被告於同年4月30日繳交之20,000元，被告尚積欠原告管理費137791元未清償，迭經原告催告，被告均置之不理。按公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積之應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」。為此爰依公寓大廈管理條例第21條規定提起本訴，求為判決：被告應給付原告137,791元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，並按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。並提出規約、存證信函為證。

（二）對於被告抗辯之陳述：

1、被告為新北市○○區○○路000巷0弄0號地下1樓之所有人，屬於系爭社區之住戶，自應遵守系爭規約。既然系爭規約第10條第1項第2款規定：「管理費依每坪45元整計算收費」，此為被告所不否認，則被告有依照規約繳交管理費之義務，要無可疑。

2、原告以地下1樓連通至大樓之7個出入口全數增設門扇並上鎖，致被告完全無法自所有之地下1層進出使用大樓共用空間，僅能由地下1層通往大樓外，被告無法使用共用部分因此拒付管理費，因此拒付管理費云云。惟區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，公寓大廈管理條例第5條定有明文。又住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀，亦為同法第15條所明定。被告所有之地下1樓，原為儲藏室、店鋪，按原設計，其專有之儲藏室、店鋪有其專用之出入口，並非以安全梯作為出入口。在被告取得變更使用照並經新北市政府工務局核准使用前，被告尚不得以安全梯作為通常出入口，亦即被告目前以安全梯作為其通常出入口，妨害建築物之正常使用，違反區分所有權人共同利益，是被告以原告設置防火門致伊無法使用以安全梯作為平常之出入口拒付管理費，顯無理由。

3、退而言之，倘被告認為原告違法裝設防火門，阻礙其平時利用防火門自地下1層進出之權利，大可向新北市政府檢舉，命原告拆除防火門以實現其權利。乃被告捨此不為，竟以伊平時不能利用防火門自地下1層進出作為拒付管理費之理由，並非正辦。

4、被告又以原告不提供共用部分之修繕、管理、維護，包括郵件之收受、分發等服務而拒付管理費，原告否認之，請原告舉證以實其說。至於被告主張原告拒絕伊影印、閱覽財會資料、通知其參加區分所有權人大會等，原告亦否認。原告召開區分所有權人大會，係為表決被告要求使用地下2樓消防設備室增設泵浦並使用發電機，原告循例將此會議公告全體區分所有權人，並未刻意將被告排除於會議之外。更何況被告未行使上述權利亦非拒付管理費之正當理由，是被告主張前述權利受侵害而拒付管理費云云，亦無理由。

5、被告主張伊向新北市政府工務局申請變更用途為「店鋪及一般事務所附屬停車場空間、店鋪、一般事務所」，規劃60個停車位，依照規約第10條第1項第3款規定，每輛車以每月300元計，故管理費應為每月18,000元。惟規約第10條第1項第3款之規定為「地下貳層平面式車位依照車輛，每輛清潔費新台幣參佰元計算收費」，被告之專有部分並非位在地下2樓，援引該條規定要求繳交較低之管理費，已屬無據；更何況被告其取得使用執照前，其專有部分並非作為停車場使用，自不適用收取停車場清潔費之規定。是被告主張其應繳交之管理費應以每月18,000元計算，尚無可取。

6、按「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。」，建築法第73條第2項定有明文。被告委託建築師向新北市政府工務局申請變更使用執照，將新北市○○區○○路000巷0弄0號地下1樓之儲藏室、店鋪用途變更為店鋪及一般事務所附屬停車場空間使用，雖經新北市政府工務局以100年11月29日北工建字第0000000000號函核准；惟原告曾就此向新北市政府消防局函詢聲請人得否於新北市○○區○○路000巷0弄0號地下2樓消防設備室內施工，該局以101年北消預字第0000000000號函覆略以：「其變更使用執照之申請及核准係屬新北市政府工務局之權責，本案有關消防泵浦設置位置一節，尚非消防法規所明定，事屬私權行為，宜透過協調機制或建請依公寓大廈管理條例等相關規定或循法律途徑辦理。」。由此可知，新北市政府消防局僅認定聲請人消防設備之裝修審查合乎消防法規，但未認定伊有權在該處建置消防設備。申言之，被告送審的圖說雖合乎法規，但有無權利照圖施做，則不在消防局的許可範圍，被告必須取得權利人的同意，才能在非其專有的部分施做工程。

7、至於被告得否於太平洋天廈社區全體區分所有權人共有之地下2樓消防設備室內施工，亦即被告變更執照之核准範圍如何？原告向新北市政府工務局函詢結果，該局以101年5月15日北工建字第0000000000號函覆略以：「經查本局11月29日北工建字第0000000000號函係核准本市○○區○○路000巷0弄0號地下1樓變更使用書面核准案其申請範圍並未包含地下2樓」，足見被告經新北市政府工務局核准者，僅限於在其專有之新北市○○區○○路000巷0弄0號地下1樓施工，並不及於地下2樓。

8、按共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第11條定有明文。被告對於地下2樓之公共設施雖有共有權，惟太平洋天廈起造之初係將地下1樓規劃作為儲藏室、店鋪使用而非停車場；消防設備亦未考量地下1樓作為停車場時應作如何之設計。被告將地下1樓由儲藏室、店鋪變更為停車場，為符合消防法規而必須在地下2樓增設消防設備，乃係為被告一己之私利，並非通常的使用，而全體區分所有權人亦無須為被告之利益而特別犧牲共有權，讓被告在全體區分所有權人共有（共用）之消防設備室增設消防設備並使用地下2樓之發電機設備之義務。被告主張伊無法利用地下2樓消防設備室增設專供地下1樓使用之消防設備而拒絕繳交管理費，自無理由。

9、被告在地下2樓消防設備室安裝供其專有之消防泵浦屬公寓大廈管理條例第11條所定之「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良」情形，應依區分所有權人會議之決議為之。既然區分所有權人會議之決議反對被告增設消防設備，被告自不得在地下1樓增設消防泵浦而應設置在自己單獨所有的地下1樓內，如此被告使用共有部分而被侵害權利之情形亦將不存在。

10、被告主張代為修繕共用部分，主張以該用費行使抵銷權云云。經查該部分費用證明僅有估價單並無支付證明；再者，被告主張修繕的部分，並未證明係屬共用部分（實則該部分支出係被告專有部分之修繕，並非共用部分）。更何況，「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，為公寓大廈管理條例第10條第2項所明定。被告主張共用部分有修繕之必要，應通知管理委員會由管理委員會為之，不許自作主張修繕再主張抵銷應繳交之管理費。是被告主張無因管理、不當得利之法律關係以修繕共用部分之支出抵銷原告之管理費請求權，自屬無據。

11、被告另主張原告占有地下1樓作為管理中心乙事，實則被告取得所有權前，原告與訴外人臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行）間存有約定，新光銀行無償提供地下1樓作為原告之辦公室，無須繳交管理費。被告取得所有權後，原告雖繼續使用，但仍依照與新光銀行間之約定免除被告繳交管理費之義務。直到原告於101年3月中旬搬出地下1樓後，始向被告收取管理費，此即為何原告僅請求101年4月起之管理費，而非自被告取得所有權之日起即請求管理費。倘被告得主張不當得利，則被告自99年11月1日起即取得所有權，應自99年11月起繳交管理費，原告亦將主張以99年11月1日起至101年3月止之管理費請求權抵銷之。

12、按使用共有土地，並建固定房屋居住，既非抽象之使用收益，自應得他共有人全體之同意，上訴人既不否認未經他共有人全體同意，即屬侵害他共有人之權利，所稱使用面積未超過其應有部分縱令屬實，亦非法之所許，最高法院75年度台上字第1927號判決可資參照；又未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分，亦有最高法院76年度台上字第821號判決、87年度台上字第1359號判決可參。

13、依臺灣高等法院暨所屬法院57年度第1次法律座談會民事類臨字第2號會議，甲、乙二人共有建地一分，應有部分各為2分之1，甲未徵得乙之同意，擅自在該建地上加蓋房屋1棟，問乙可否訴請甲拆除房屋？討論意見：甲說：按民法第819條第2項規定：「共有物之處分變更及設定負擔，應得共有人全體之同意」，加蓋房屋即屬對共有物之事實上處分行為，自應得共有人全體之同意，甲既未徵得乙之同意，擅自加蓋房屋，乙自可訴請甲拆除房屋。乙說：民法第818條規定：「各分別共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權」，加蓋房屋為使用土地方式之一種，如所蓋房屋，其佔地未超過共有土地之2分之1（按即未超過應有部分五厘），乙即不得訴請甲拆除房屋。研討結果：採甲說。被告為一己之私利，擅自規劃在屬於全體區分所有權人共有之消防設備室內安裝專供其使用之消防泵浦（加壓馬達）、泡沫原液槽、在緊急發電機室設置緊急電源接線，全體區分所有權人並無容忍之義務。原告依法執行全體區分所有權人之決議，不准原告裝設前述設備，自有所據。更何況，現行消防設備室內之設備係經過主管機關許可，被告擬在地下二樓裝設之消防設備，則未經新北市政府工務局、消防局許可，有危害公共安全之虞。原告作為消防安全設備之管理權人，不能容許被告違法施設消防設備。依前揭實務見解，被告雖為共有人之一，並無單獨在地下二樓消防幫浦室安裝專供其使用之消防泵浦（加壓馬達）、泡沫原液槽、在緊急發電機室設置緊急電源接線之權利。被告據此拒絕繳交管理費，自屬無理。

14、又被告雖取得新北市工務局核准變更使用執照，但在未經原告許可前，被告並無在地下2樓消防設備室之權利；且被告一再空言臆測原告對於一樓店鋪提供有管理費折扣之優惠，實乃意圖延滯訴訟所為爭辯，實無可取等情，並聲明:(一)被告應給付原告137,791元及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）原告雖謂依據公寓大廈管理條例第10條及系爭規約第10條第1項第2款規定，被告每月應繳約每坪45元之管理費，故被告應給付原告137,791元，惟原告主張旨揭管理費是否具合理正當基礎，尚非無疑。理由如下，

1、原告禁止被告使用系爭社區之共同使用部分及未為被告提供管理服務，其請求被告給付管理費用顯無理由：

⑴按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，為公寓大廈管理條例第10條第2項所揭示。準此以言，為落實公寓大廈之住民自治，公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，交由管理負責人或管理委員會為之，而其所需要之費用則由區分所有權人會議決議如何分攤並訂入規約內。

⑵經查:

①雖系爭規約規約第10條第1項第2款規定管理費依每坪新臺幣45元整計算收費，惟因原告不喜被告將所有之地下1樓規劃為停車場，竟於100年2月18日以系爭社區第17屆管理委員會C至I棟區分所有權人專案會議決議，將地下1層連通至大樓之7個出入口全數增設門扇並上鎖，致被告完全無法自所有之地下1層進出使用系爭大樓共用空間，僅能由地下1層通往大樓外。更有甚者，原告甚至將地下2層之中央控制室、發電機室等處全數上鎖禁止被告進入。原告此舉已嚴重限制被告就共用部分之使用，更影響被告就所有之地下1層為正常使用、收益，則被告既然完全無法使用系爭大廈之共用部分，原告向被告收取管理費用之依據何在，即非無疑。

②承前所述，管理委員會最主要之任務係公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護等，一般而言，包含郵件之代收、分發等管理任務，惟自被告購置系爭大廈地下1層以來，原告從未替被告提供任何管理服務，且禁止被告由系爭大廈1樓出入口進出，被告既未受有原告之管理服務，更無法使用系爭大廈之任何共用部分，則原告要求被告繳交管理費，顯與誠實信用原則有違，並有權利濫用之嫌。

2、原告拒絕被告閱覽、影印公共基金之會計資料：

⑴按「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責或管理委員會不得拒絕。」為公寓大廈管理條例第35條所明揭。

⑵經查，被告因與原告間關於管理費用繳交之疑義，為維護權益，曾多次向管理委員會請求閱覽或影印系爭大廈之公共基金之財會資料，惟原告卻拒絕被告閱覽或影印相關資料，致被告合法權益受損。

3、原告拒絕通知被告參加區分所有權人會議：

⑴按「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。」為公寓大廈管理條第30條所明揭。

⑵經查，自被告購入系爭大廈地下1層後，多次發覺原告未通知被告參加區分所有權人會議，被告發覺有異向原告查問，原告卻以會議日期有公告於公佈欄為推託藉口，惟依據公寓大廈管理條例第30條，係採取原則書面告知，例外有急迫情事始公告之方式，惟原告既不准許被告進入系爭大廈共同使用部分，卻又推辭將會議通知公告於佈告欄，顯見原告刻意將被告排除於區分所有權會議外，嚴重影響被告之住民自決權益。

4、綜上所述，原告違反規定禁止被告進入系爭大廈共用部分，又對被告怠於行使管理委員會之各種義務，則原告要求被告繳交自101 年4 月起之管理費137,791 元顯有違反誠信原則及權利濫用之嫌，其請求顯然無據。

（二）縱使原告得向被告請求管理費，其收費基準亦非以每坪45元計算：

1、依據太平洋景秀天下社區規約第10條第1 項第3 款約定「地下貳層平面式車位依照車輛，每輛清潔費新台幣參佰元計算收費」，由是可知，關於停車位之管理費收取，與依坪數計算之住戶管理費收取不相同，且較少使用到公共空間及運用公電（如搭乘電梯)，故計算標準自與住戶依據坪數收取費用不同。被告購買系爭地下1層後，向新北市政府工務局申請變更用途為「店舖及一般事務所附屬停車空間、店鋪、一般事務所」使用(被證4)，共規劃為60 格停車位，故依據系爭規約第10條第1項第3款規定，被告之管理費用每月應以18000元為合理價格(60*300)。

2、另，原告於收取管理費用時，對於1樓店鋪之所有權人，因1樓使用之公共空間通常僅限於1樓而未及於其他樓層，且無須使用電梯等設備，故1樓所有權人繳交之管理費用有7折之折扣，亦即每坪收取管理費用31.5元。承前所述，因原告不喜被告黃梅雪將所有之地下1樓規劃為停車場，於100年2月18日以系爭社區第17屆管理委員會C至I棟區分所有權人專案會議決議，將地下1層連通至大樓之七個出入口全數增設門扇並上鎖，致被告完全無法自所有之地下1層進出使用系爭大樓共用空間，僅能由地下1層通往大樓外。更有甚者，原告甚至將地下2層之中央控制室、發電機室等處全數上鎖禁止被告進入。故被告對於公共空間幾乎無法為任何使用，故如原告向被告收取管理費用仍有理由，亦應比照向1樓所有權人收取管理費之實務作法，以每坪之管理費用應有合理之折扣較為合理。

（三）退萬步言之，縱使原告得請求被告給付管理費( 按此僅為假設，惟被告仍否認之) ，被告亦得以對原告之不當利得返還、無因管理請求償還之費用等請求權主張抵銷之：1、關於共用部分修繕之費用：

⑴超出應有部分分攤之償還請求權

①按「區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。」、「共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還。」為民法第799 條之1 第1 項、第822 條第2 項所明揭。準此以言，共有人就共有物費用之負擔以其應有部分分攤之，逾越應分攤之費用時，得請求償還之。

②經查，系爭大廈1樓之公共管道間、花圃、水管、樓梯間、共用牆面等共用部分有多處嚴重漏水狀況，被告多次通知原告修繕均未獲置理，故被告只得自費僱工修繕，費用共計535,000元，依據前揭條文之意旨，此費用應由共有人全體負擔之，故如原告得向被告請求管理費，此由被告自行負擔之費用自得向原告請求償還，並與管理費用抵銷之。

⑵公寓大廈管理條例第10條

①公寓大廈管理條例第10條規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，準此以言，共用部分之修繕應由管理委員會負責，費用則應由公共基金支付。

②承前所述，a.系爭大廈1樓之公共管道間、花圃、水管等共用部分有多處嚴重漏水狀況，被告多次通知原告修繕均未獲置理，故被告只得自費僱工修繕，費用共計165,000 元( 參被證5)。b.另系爭大樓之5 座樓梯間有公共管道漏水現象，經被告多次通知原告修繕亦無效果，故被告只得自費僱工修繕，費用共計90,000元。c.且系爭大樓1 樓正面人行道連接水溝處下B1牆面部份亦有多處漏水，需進行剝落處弭平及鋼筋防繡等修繕工作，惟因原告不履行管理職責，致被告僅能自費僱工修繕，費用共計280,000 元。d.綜上所述，上開修繕費用依據公寓大廈管理條例應由公共基金支出，惟因原告怠於行使權利致影響被告權益，甚至由被告自費修繕部分，故被告得向原告請求修繕費用，故如原告之請求有理，則被告主張得以此部分費用抵銷之。

⑶無因管理

①按「管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害。」為民法第176 條第1 項所明揭。

②經查，因原告怠於行使對系爭大樓為管理之權限，致系爭大廈1樓之公共管道間、花圃、水管、樓梯間、公共管道、共用牆面等共用部分有多處嚴重漏水狀況而無人置理，故被告自行雇工為修繕作業，被告所為之管理行為，合於本人( 即原告) 之客觀利益，故無論本人是否認為有利均無礙於被告得向原告請求支出之必要費用及有益費用，本件被告雇工修繕共計花費535,000 元，自得向原告請求償還之。

⑷不當得利

①按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，為民法第179 條所明揭。

②承前所述，因原告怠於為區分所有建物管理，故被告只得自行雇工修繕大樓共用部分，故被告顯係無法律上原因受有利益，致原告受有損害，故被告應返還其所受利益535,000元予原告為是。

2、關於清運管理委員會遺留垃圾之費用

⑴原告曾將管理委員會設於被告所有之地下1層處，佔用面積約為660 平方公尺，被告購入系爭大廈之地下1層後，曾多次催告原告遷出，惟原告遲至101 年4 月30日始行遷出，惟被告並未負起恢復原狀之責，仍留存大量垃圾及廢棄物於被告所有之地下1層處，被告多次請求原告與以清除，惟原告均置之不理，故被告只得自行雇工清除，花費計21,000元，致原告受有利益而被告受有損害，故如原告之請求有理，亦應以此費用與以抵消之。

⑵請求權基礎：民法第179 條、公寓大廈管理條例第10條、民法第176 條第1 項、民法第799 條之1 第1 項、第822條第2 項。

3、原告占用被告不動產所應負之不當得利：

⑴承前所述，依據臺灣新光商業銀行股份有限公司之函文，管理中心使用被告所有之地下1層處之中止基準日為99年12月31日，惟原告並未如期遷出，故被告曾以100 年4 月28日永和中山路郵局存証號碼第136 號存證信函要求原告至遲於100 年6 月30日遷出被告所有之地下1層，惟被告並未遷出，故被告再以100 年8 月24日永和中山路郵局存證號碼第315 號存證信函要求原告遷出，惟原告於101 年4 月30日始行遷出，合先敘明。

⑵依據土地法第97條第1 項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」

⑶經查，

①系爭大廈坐落之地號為新北市○○區○○段000000000號，其公告地價為17,500元/ 平方公尺，其建物樓層為地上10層、地下2層共12層樓，合先敘明。又依據平均地權條例第16條規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之120時，以公告地價百分之120為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之80時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。職是之故，系爭大廈坐落之土地之申報地價計算標準為公告地價之80%，故為14,000元/平方公尺(17,500*0.8=14,000)。

②系爭大廈之管理委員會設於被告所有之地下1層，佔用面積為660 平方公尺，原告使用中止基準日為99年12月31日，惟原告於101 年4 月30日始行遷出，故依據土地法第97條規定，被告得向原告請求102,667 元(14,000 元×10%÷12層×660 平方公尺÷12月×16月) 之不當得利，倘若原告之請求有理，被告得以此費用抵銷之。

4、綜上所述，縱使原告請求被告給付管理費用為有理由，惟原告對被告之不當得利損害賠償亦足以抵銷該管理費用，故原告之請求仍為無理由，應予駁回為是。

（四）本案應無公寓大廈管理條例第19條之適用：按「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」固為公寓大廈管理條例第19條所揭示。惟，公寓大廈管理條例第19條立法意旨有謂：「為確保公共基金專用於公寓大廈之管理維護費用，爰明定區分所有權人對於公共基金之權力應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」

（五）是以，公寓大廈管理條例第19條之規定在於「公共基金」之使用既具有一定目的，且運用係為全體區分所有權人之利益，解釋上應認公寓大廈之任何一區分所有權人均不能隨時請求就公共基金為共有物之分割或對「公共基金」主張按應有部分比例分配權利，「公共基金」性質上應為區分所有人公同共有，而此一公同關係則係依法律規定形成者。另區分所有權人共有「公共基金」是基於共有人具有建物區分所有權人身份之故，因而此項共有權屬於區分所有權之從屬物權，意即公共基金之共有權不得單獨成為交易之標的，必須隨同主權利（即區分所有權）移轉；然為避免區分所有權人之債權人為滿足其債權訴請法院扣押公共基金，導致管理業務運作窒礙，故公寓大廈管理條例第19條始明文規定公共基金不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。

（六）故公寓大廈管理條例第19條係規範區分所有權人及債權人不得基於其應有部分比例對公共基金行使權利。觀諸本件所爭議者，係原告不履行其管理責任，致被告需支出費用修繕系爭大樓共用部分及清運管理委員會所遺留之垃圾等，該費用依據公寓大廈管理條例第10條、民法第799 條之1 等規定，本應由公共基金所支出，惟因原告怠於行使管理權限，致被告需代公共基金支出費用為之，而合於不當得利或無因管理之要件，故當原告向被告請求管理費時，被告自可以為系爭大樓共用部分之支出與管理費用相互抵銷之。職是之故，被告因原告怠於行使管理職務致受有損害並代公共基金支出相關費用，與公寓大廈管理條例第19條之立法意旨規範之限制公共基金不可由區分所有權人及其債權人依其應有部分比例單獨行使抵銷權之規定並不相同。是以，本件仍有審酌被告提出之抵銷事由之必要，而無須另行起訴為爭執。

(七) 又依據系爭規約第10條第1項規定，區分所有權人應遵照「區分所有權人會議議決之規定」繳交管理費，然系爭規約最近一次修訂係於96年6月16日，則96年以後是否另有決議變動收費標準，有命原告提出其他住戶之收費單據核對之必要。且系爭規約第10條第1項所規定之坪數，究以專有部分為憑，抑或尚包括共用部分，實有辨明之必要；而系爭規約第10條第1項第3款之收費標準究以車位數計算，抑或尚包括按每坪45元計算，故原告亦應提出相關之收據以資釐清等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、本件原告主張被告為系爭社區之區分所有權人之ㄧ，系爭規約有效存在，且依據系爭規約應負有繳交管理費之義務，而原告亦曾合法催告被告給付等情，業據其提出系爭規約1份、被告所有中和區秀山段00000-000建號，門牌號碼為新北市○○區○○路000巷0弄0號地下1樓建物登記謄本及永和中正路郵局000150號存證信函各1紙為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。

四、原告主張被告應依系爭規約第10條第1項第2款繳交管理費，被告則以應依系爭規約第10條第1項第3款之計算標準給付管理費等節，並以前詞置辯。是本院所應審酌者厥為:(一) 給付管理費之依據究應為系爭規約第10條第1項第2款，抑或同條項第3款?(二)被告因未使用公用部分，及為原告清理遺留垃圾、修繕等所支出之費用可否主張抵銷?可否因原告拒絕被告閱覽、影印公共基金會計資料為由而拒卻管理費之給付?茲分述如下:

(一)被告之給付管理費究應依系爭規約第10條第1項第2款，抑或同條項第3款?

1、經查，細繹系爭規約第10條第1項規定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會每月繳交下列款項：1、每戶遷入時應繳交公共基金新台幣伍仟元整。2、管理費依每坪新台幣肆拾伍元整計算收費。3、地下貳層平面式車位依照車輛，每輛清潔費新台幣參佰元計算收費。」等語觀之，可知該3款之收費事由實為並存，而非互斥規定。因此若有住戶僅於系爭社區內擁有建物，而未擁有地下貳層平面式停車位，則僅需依第2款規定繳交管理費，方符使用者付費之概念。如住戶於系爭社區中除擁有房屋外，亦同時有使用車位之情形者，則應同時依第2及第3款規定，分別繳交管理費及清潔費。再者，如將系爭3款規定解為互斥規定，則住戶僅需於遷入時繳交公共基金5,000元，在僅收取此筆款項下，實無法繼續因應社區公共事務及管委會長久營運所需經費，而有違公共基金乃為增進住戶共同利益、確保良好生活環境之目的，準此系爭規約第10條第1項之3款收費依據實可並存，而非具備其一，即排除其他。因此，被告所有之系爭建物為系爭社區之地下1樓，其原有使用用途為「儲藏室、店舖(G3)」，依上開規約第10條第1項規定，自除了第10條第1款外，自應適用同條第2款管理費依每坪新台幣肆拾伍元整計算收費。

2、次查，被告所有之系爭建物為系爭社區之地下1樓，其原有使用用途為「儲藏室、店舖(G3)」，依上開規約第10條第1項規定，自除了第10條第1款外，自應適用同條第2款管理費依每坪新台幣肆拾伍元整計算收費，已如上述。嗣被告向新北市政府工務局申請變更系爭社區之地下1樓為「店舖及一般事務所附屬停車空間、店舖(G3)、一般事務所(G2)」，此有被告系爭建物之建物登記第2類謄本及新北市政府工務局100年11月29日北工建字第000000000 0號函在卷足核(見本院101年度司促字第29328號卷第14頁、本院卷第69頁)，足見被告所有之系爭建物其使用仍為店舖，而停車空間僅屬附屬性質，與住戶規約第10條第1項第3款之地下貳層平面式車位，並不相符，自仍應適用同條第2款管理費依每坪新台幣肆拾伍元整計算收費。雖被告於答辯狀中自陳被告所有之建物將規劃使用為停車場，並規劃為60格停車位(見本院卷第12、56頁)，但顯然該停車位並非僅供系爭社區住戶所用，而具有對外營業之性質，徵諸其實質用途尚難謂與該社區一般停車位單純供住戶使用相類，況被告所有之系爭建物係位於地下1層，而非地下2層，且尚未施作完成以實際供停車位使用，其繳交管理費之依據，從系爭規約第10條第1項第3款文義限定地下貳層平面式車位以觀，亦有不符，其管理費之繳費依據，自仍應以系爭規約第10條第1項第2款為憑。是原告主張被告應依系爭規約第10條第1項第2款繳交如主文第1項所示之金額，為有理由。至於，被告地下一層建物若確實規畫為停車場供住戶使用，是否因此可比照該規約第10條第1項第3款地下二層停車位之規定收取停車費，自可透過區分所有權人會議修改規約，加以約定。因此，於住戶規約尚未變更之前，被告之抗辯，顯無理由。

(二)被告因未使用公用部分，及為原告清理遺留垃圾、修繕等所支出之費用可否主張抵銷?可否因原告拒絕被告閱覽、影印公共基金會計資料等情為由而拒卻管理費之給付?

1、被告主張伊系爭社區大廈1樓公共管道間、花圃、水管、樓梯間、共用牆面等共用部分有多處嚴重漏水狀況而無人置理，被告因此僱工代為修繕；另因為社區管委會代為清理遺留垃圾之費用，暨原告占用被告系爭不動產、原告未提供管理服務、原告拒絕被告閱覽影印公共基金之會計資料，因此主張依無因管理及不當得利等規定主張抵銷或拒絕給付管理費等節，固據被告提出100年2月18日系爭社區第17屆管理委員會C至I棟區分所有權人專案會議決議、地下1層平面圖及相片、新北市政府工務局100年11月29日北工建字第000000000號函、瑞偉企業社防水止漏估價單、臺灣新光商業銀行股份有限公司99年9月30日(99)新光總務字第4255號函、永和中山路郵局存証號碼第136號存證信函、永和中山路郵局存証號碼315號存證信函、管理委員會遺留垃圾及佔用面積照片、玉翔建材行客戶對帳單、中和區秀山段00000-000建號建物登記第二類謄本及中和區秀山段592地號公告地價及公告現值等件影本各乙份為證。

2、惟按，公寓大廈應該置公共基金。公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之；區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔，公寓大廈管理條例第18條第1項、第3項及第19條分別定有明文，是公寓大廈之住戶並不得因個人事由所生債權主張與公共基金之債務互為抵銷。第按，公寓大廈之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，公寓大廈管理條例第3條第9款定有明文。管理委員會之職務內容於同條例第36條規定已有明定，管理委員會係承全體住戶之委託處分事務。又區分所有權人依區分所有權人會議決議有繳納公共基金之義務，亦經同條例第18條第1項第2款明定，足見決定區分所有權人繳納公共基金即管理費多寡之主體，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定。申言之，管理委員會僅是代為執行全體共有人決議之事項。管理委員會之職務行使與管理費之收取並非源於同一雙務契約，既非立於互為對待給付之關係者，自亦不發生同時履行之抗辯之問題。揆諸前揭規定及說明，是被告抗辯因未使用公用部分，及為原告清理遺留垃圾、修繕等所支出之費用與原告請求之管理費抵銷為無理由。又縱原告拒絕被告閱覽、影印公共基金會計資料等情屬實，要屬被告是否管理委員會執行職務當否，另向管委會請求之問題，被告亦不得執此作為拒卻繳交管理費之同時履行抗辯之理由。是原告請求被告依系爭規約第10條第1項第2款給付管理費，要非無據。被告之抗辯為無理由。

五、綜上所述，原告本於系爭規約第10條第1項第2款約定，請求被告給付原告137,791元及自支付命令聲請狀繕本送達翌日(即101年7月27日)起至清償之日止，並按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行及被告得供擔保免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他所為之舉證，經審酌後認對於本件判斷不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭