臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決

　　　　　　　　　　　　　　　　105 年度板簡字第1396 號

原告

新北市不動產經紀業有限公司

法定代理人

楊英楷

被告

永慶房屋仲介股份有限公司

法定代理人

孫慶餘

訴訟代理人

張銘哲

訴訟代理人

秦柏基

訴訟代理人

吳日暘

上一人複代理人

姜昱全 住同上

被告

洪菁霙 住新北市○○區○○街00號2樓之4

被告

之16

共同訴訟代理人

秦柏基 住臺北市○○區○○○路0段00號12樓

共同訴訟代理人

吳日暘 住同上

上一人複代理人

姜昱全 住同上

被告

陳威榤 住新北市○○區○○路0段000巷00號4

被告

樓

訴訟代理人

吳日暘 住臺北市○○區○○○路0段00號12樓

複代理人

秦柏基 住同上

居新北市○○區○○路000號

包倫賓　　住新北市○○區○○路0 段000 號28樓

鍾立玲　　住新北市○○區○○路0段000號

住新北市○○區○○路000巷00號3樓

蘇貫瑜　　住新北市○○區○○路000號

　　　　　　姜昱全　　住同上

上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國106 年2月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。本件原告原起訴主張為：被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）、陳威榤應連帶給付原告新臺幣（下同）164,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息；嗣原告於民國105 年8 月2 日具狀追加被告洪菁霙、包倫賓，之後再於105 年8 月18日具狀追加被告鍾立玲、蘇貫瑜，復於105 年8 月30日具狀擴張聲明為：被告應連帶給付原告280,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息，再於105年10月24日當庭將利息部分減縮為：自起訴狀繕本送達最後一位被告之日起至清償日止，按年利率百分之5 計算，核原告歷次追加、變更均係基於同一基礎事實，且屬擴張、減縮聲明，於法並無不合，應予准許。

二、原告起訴主張：訴外人黃怡菁為坐落新北市○○區○○街000 號14樓房屋（下稱系爭房屋）之所有人，其父即訴外人黃振利則為黃怡菁處理系爭房屋銷售事宜之代理人。黃振利以黃怡菁代理人身分與原告於103 年6 月13日簽訂「專任委託銷售契約書」（下稱系爭委託契約），約定由原告在103 年6 月15日至103 年7 月15日間仲介銷售系爭房屋，如系爭房屋售出，原告得獲取實際銷售價額2%之服務報酬，倘委託人自行出售系爭房屋，委託人仍應支付委託售價4%之服務報酬。然被告永慶房屋板橋新海直營店經紀營業員即被告陳威榤明知系爭委託契約存在，仍故意介入，黃振利遂另將系爭房屋委託被告陳威榤仲介銷售，嗣系爭房屋於103 年6 月30日在被告陳威榤仲介下，由訴外人王榮龍買受，而被告陳威榤及王榮龍之經紀營業員即被告包倫賓為使黃怡菁規避系爭委託契約所約定之賠償責任，竟指導黃振利於原告尋得買方媒合交易時，刻意隱瞞原告系爭房屋已成交之事實。嗣原告尋得訴外人李彥誼表示願承買系爭房屋，並於103 年6 月30日晚間8 時許，當面聯繫黃振利並告以上情，黃振利便悔稱售價過低，復於翌日（7 月1 日）以簡訊向原告佯稱欲將合約總價調至21,000,000，繼續銷售等語，使原告不疑有他，始終誤信黃怡菁仍有委託銷售之意願，僅係欲調漲交易價格遂同意變更交易價格。之後原告再於103 年8 月14日代其他買方詢問黃振利出售意願時，其仍表示暫時不賣等語。豈料，日後原告與其他客戶洽談房屋買賣事宜時，無意中得知系爭房屋早在103 年6 月30日經被告陳威榤介出售，甚者，被告陳威榤竟與王榮龍、黃振利共同簽訂協議書，刻意約定變更備證用印手續為103 年9 月10日，並以該日作為系爭房屋所有權移轉契約書之立約日期。而原告嗣後依系爭委託契約約定向黃怡菁請求損害賠償時，方才知悉上情，而依不動產經紀業管理條例第23條第1 項、第24條第1 項規定簽訂不動產買賣契約時，經紀人應交付不動產說明書並為解說，故經紀人即被告洪菁霙於系爭房屋買賣雙方簽約之日即103 年6 月30日亦應在現場向系爭房屋之買賣雙方說明並交付不動產說明書，並由地政士即被告鍾立玲協助簽立買賣契約書，被告洪菁霙亦於買賣契約書上用印，而被告鍾立玲既知悉地政士法第26條之1 規定，依法於買賣契約成交後應立即辦竣所有權移轉登記並申報實價登錄，然為協助黃怡菁規避系爭委託契約之違約責任，竟遲至同年10月21日才向地政事務所提出虛偽登載原因發生日期為103 年9 月10日之不實買賣契約書，卻為免被依同法第51條之1 規定未於30日內申報登錄實價之罰鍰，於移轉登記前反先申報系爭房屋之實價登錄資訊，被告洪菁霙依不動產經紀業管理條例第24條之1 第1 項規定，應參與移轉登記後實價登錄過程，必然知悉該不動產成交後未立即辦理移轉登記之情形，顯亦共謀於所有權移轉登記時使公務員登載不實一事，而上開交易過程板橋新海店店長即被告蘇貫瑜亦在場並知悉、指揮，則被告蘇貫瑜、陳威榤、包倫賓、洪菁霙、鐘立玲既均參與系爭房屋買賣過程，顯係共同協助黃怡菁違反系爭委託契約，意圖使原告難以發現黃怡菁違約，以規避系爭委託契約之違約賠償責任，亦讓原告損失原預定可獲取之服務報酬而受有損害，原告自得向渠等請求損害賠償。又原告和黃怡菁就系爭房屋之委託銷售總價合意為21,000,000元，則系爭房屋成交時，原告本可各向買賣雙方收取銷售總價2%的服務費共計840,000 元（計算式：21,000,000元×2%×2 ＝840,000 元），卻因被告等人協助黃怡菁違約，致使原告受有840,000 元服務報酬之損失，原告與黃怡菁雖於前開損害賠償事件中達成和解，黃怡菁同意賠償原告560,000 元，原告僅拋棄對黃怡菁、黃振利民事請求權，剩餘280,000 元損失部分，原告自得依民法第184條第1 項、第185 條第1 項、第216 條第1 項規定，請求被告蘇貫瑜、陳威樑、包倫賓、洪菁霙、鐘立玲應連帶賠償，而被告永慶房屋既為被告蘇貫瑜、陳威樑、包倫賓、洪菁霙之僱用人，依同法第188 條第1 項前段規定，應與渠等負連帶賠償責任，爰依民法第184 條第1 項、第185 條第1 項、第188 條第1 項前段、第216 條第1 項等規定提起本件訴訟等語，並聲明：被告應連帶給付原告280,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。願供擔保，請准聲請宣告假執行。

三、被告則均以：黃怡菁於103 年6 月28日委託被告永慶房屋銷售系爭房屋並簽立委託銷售契約書，經紀人員則為被告陳威榤。嗣因王榮龍有意購買系爭房屋，遂安排買賣雙方於103年6 月30日簽立不動產買賣契約，並於103 年10月24日交屋完畢，此為被告並不否認，然原告主張被告陳威榤指示黃振利，於原告尋得買方媒合交易時，刻意隱瞞原告系爭房地成交，除與實情相違外，亦不合常理，原告應就此主張負舉證責任。至於原告指稱系爭房屋由王榮龍買受後，被告陳威榤竟與王榮龍、黃振利，共同簽訂協議書」明知實際交易日為103 年6 月30日，卻刻意約定變更備證用印手續為103 年9月10日，使公務員為不實之登載云云。惟上開事實業經臺灣新北地方法院檢察署檢察官以104 年度偵字第16054 號不起訴處分書，確認黃怡菁與王榮龍就系爭房屋之交易事實為真，且被告陳威榤、鍾立玲將備證用印手續日填載為103 年9月10日亦符合內政部地政登記規定而無違法情事。另原告主張黃怡菁所為詐欺、隱瞞之舉，乃出於被告陳威標之指示，惟以現行不動產經紀業委託交易模式來說，房地所有權人可選擇與經紀業者簽立專任委託或一般委託，倘委託人於簽立專任委託後若因自身因素考量透過自己或其他管道成交，自有對其原簽立委託之仲介業者負擔相關契約責任。而黃怡菁既與原告達成和解並支付和解金560,000 元，並拋棄其餘請求，豈可再就已放棄之賠償權利，轉而認為係被告永慶房屋或被告陳威榤所致，況系爭房屋並未透過原告成交，原告請求服務報酬實屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

四、法院之判斷

㈠原告主張其與黃振利於103 年6 月13日簽訂系爭委託契約，約定由原告在103 年6 月15日至103 年7 月15日間仲介銷售系爭房屋，如系爭房屋售出，原告得獲取實際銷售價額2%之服務報酬，倘委託人自行出售系爭房屋，委託人仍應支付委託售價4%之服務報酬，嗣黃振利於系爭委託契約所約定之委託銷售期間，在被告陳威榤仲介下，於103 年6 月30日將系爭房屋出售與王榮龍，被告包倫賓為王榮龍之經紀營業員，被告洪菁霙為本件買賣契約之經紀人、被告蘇貫瑜為被告永慶房屋新海店店長，均於系爭房屋買賣契約簽立時在場，而被告鍾立玲為辦理本件買賣契約相關登記事項之代書，辦理系爭房屋移轉登記時係將系爭房屋買賣日期填載為103 年9月10日；原告就黃怡菁另將系爭房屋售出而對黃怡菁提起損害賠償民事訴訟，雙方達成和解，由黃怡菁支付560,000 元與原告等事實，業據原告提出系爭委託契約、原告法定代理人與黃振利往來簡訊、原告與黃振利於103 年8 月14日之對話譯文、被告永慶房屋103 年成交明細、被告永慶房屋文宣、新北市政府不動產買賣交易服務網頁列印、內政部不動產交易實價查詢服務網頁列印、本院104 年度訴字第335 號調解筆錄、臺北市政府地政局函文、系爭房屋建物登記第二類謄本、為證，並有被告陳威榤與黃怡菁之委託銷售契約書、系爭房屋之不動產買賣契約書在卷可佐，且為被告所不爭執，是此部分事實，堪以認定。

㈡又原告主張被告陳威榤、包倫賓為使黃怡菁規避系爭委託契約所生之違約賠償責任，指導黃振利隱瞞系爭房屋已於103年6 月30日售出一情，且被告陳威榤竟與王榮龍、黃振利共同刻意約定變更備證用印手續為103 年9 月10日，被告鍾立玲亦於辦理系爭房屋所有權登記時將本件買賣契約成交日填載為上開日期，而被告洪菁霙、蘇貫瑜知悉系爭房屋交易過程，亦共同協助黃怡菁違反系爭委託契約等語，惟為被告否認，並以前詞置辯，是本件所應審酌者為：原告依侵權行為主張被告等侵害其系爭委託契約請求權，有無理由？原告得請求賠償之數額若干？

⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184 條第1 項定有明文。是因侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害於他人權利，或故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人為成立要件。又民法第184 條第1 項前段規定，以權利之侵害為侵權行為要件之一，故有謂非侵害既存法律體系所明認之權利，不構成侵權行為。惟同法條後段明定，故意以背於善良風俗之方法加害於他人者，亦同。則侵權行為係指違法以及不當加損害於他人之行為而言，至於侵害係何權利，要非所問。而所謂違法及不當，不僅限於侵害法律明定之權利，即違反保護個人法益之規定，或廣泛悖反規律社會生活之根本原理的公序良俗，亦同，最高法院55年台上字第2053號判例要旨可參。是一般侵權行為之成立要件，包括：其權利被侵害、該侵害具不法性、行為人有故意或過失、權利被侵害者受有損害、損害與侵權行為間有因果關係，如不具備上開中之任一要件者，即不成立一般侵權行為。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年度上字第917 號判例要旨參照）。是主張依侵權行為之法律關係請求損害賠償之人，必須就上開侵權行為之成立要件負舉證之責。

⒉查，證人黃振利於本院證稱：伊先前有幫黃怡菁處理買賣系爭房屋，跟原告簽立系爭委託契約後約兩週，被告陳威榤打電話給伊，說他有意願幫伊賣房子，見面後被告陳威榤跟伊表示系爭委託契約所約定的銷售價格偏低，他的客戶價格會比較好等語，但伊表示已跟原告簽約了，所以不能再跟被告陳威榤簽約，被告陳威榤說沒有關係，我們簽約的日期等系爭委託契約結束後，所以我們就簽了7 月15日後才生效的合約，但在7 月15日之前被告陳威榤就找到買主，而且價錢也不錯。伊就跟被告陳威榤說現在跟原告間還有系爭委託契約，被告陳威榤就跟伊說現在價格很好，不賣的話就會失去機會，所以伊就賣給王榮龍，應該是103 年6 月30日簽約，但確切日期伊忘記了；簽立買賣契約時伊有想到要賠償原告，也有跟被告陳威榤講，被告陳威榤說如果因此要賠償原告的話，他們願意從仲介費用裡面拿出120,000 元，但他沒有要我們把買賣契約的時間壓後面一點，所以買賣契約就是寫103 年6 月30日，延後的話王榮龍也不願意；簽約當晚伊沒有直接告訴原告已另外找到買家是當時伊抱著僥倖的心理，因為原告也不知道伊賣掉房子，如果他能夠幫伊找到賣家的話，對伊而言也是賺到；之所以傳原證二的簡訊給原告是伊有跟被告陳威榤在6 月30日討論提高系爭委託契約的約定售價，伊認為如果原告能找到21,000,000元的賣價，就算毀約賠償給王榮龍仍然划得來，所以隔天是伊就自己發了簡訊給原告伊當初也擔心如果伊提高賣價，原告會不願意；伊在103年8 月14日跟原告說暫時不出售系爭房屋是伊自己的僥倖心態，伊認為如果不跟原告說系爭房屋已經賣掉了，就不需要賠償原告了等語（見本院106 年2 月20日言詞辯論筆錄第2頁至第4 頁），足認被告陳威榤並未指導、指示證人黃振利將系爭房屋之買賣契約日期往後填載藉以規避系爭委託契約之賠償責任，反而甚至表示願意分擔部分賠償金額，而被告陳威榤雖曾與證人黃振利討論是提高售價一情，然就是否提高及提高多少委託售價既係證人黃振利自行考量、思忖後，欲藉此獲得更多利益所為，且證人黃振利係基於規避責任之僥倖心態始向原告隱瞞系爭房屋已賣出一節，亦據證人黃振利證述明確如前，自難認被告陳威榤有何不法或故意以背於善良風俗之方法侵害原告權利之行為，是本件依原告所舉之事證，實難證明被告陳威榤侵害其權利之不法行為，已與前述侵權行為之成立要件不符，則原告主張被告陳威榤應負侵權行為損害賠償責任，自屬無據。至原告主張被告陳威榤明知系爭委託契約存在，仍故意介入，已構成民法第184 條第1 項之侵權行為等語，然原告基於系爭委託契約所得向黃怡菁主張者，僅為具相對性之債權，而現今社會經濟蓬勃發展，自由競爭為法律容許之重要經濟上原則，因此需行為人故意以損害他人債權為目的下，方得認屬其行為具備不法性。查，被告陳威榤係以能提供更高售價而邀約黃振利簽立委託銷售契約一情，業據證人黃振利證述明確如前，此外，原告未能舉證被告陳威榤上開行為係出於侵害原告債權為目的所為，是被告陳威榤與黃振利簽立委託銷售契約乃係基於自由經濟市場競爭下，應為法律所容許，則原告以被告陳威榤故意介入系爭房屋買賣，主張被告陳威榤應負侵權行為損害賠償責任，尚屬無據。

⒊另原告主張被告包倫賓為王榮龍之經紀人，亦有指示、指導證人黃振利規避責任之行為，且其與被告洪菁霙、蘇貫瑜於交易過程中均在場並知悉，被告鍾立玲亦協助證人黃振利將系爭房屋買賣之成交日虛偽登載，均應對原告負共同侵權行為責任等語，惟查，原告並未具體敘明或舉證被告包倫賓、洪菁霙、鍾立玲、蘇貫瑜有何不法或故意以背於善良風俗之方法侵害其權益之行為，要難僅以被告包倫賓、洪菁霙、鍾立玲、蘇貫瑜有參與交易過程或交易時在場即認渠等有共同協助黃怡菁違反系爭委託契約之侵權行為。至原告主張被告陳威榤、洪菁霙、包倫賓、鍾立玲、蘇貫瑜有共同犯刑法使公務員登載不實罪，然刑法公務員登載不實罪與民法侵權行為損害賠償要件互殊，行為有別，自應分別判斷，尚不得以被告陳威榤、洪菁霙、包倫賓、鍾立玲、蘇貫瑜有構成刑法使公務員登載不實罪之可能即遽論渠等勢必構成民法侵權行為，況原告以被告陳威榤、王榮龍、黃振利與鍾立玲於本件買賣契約中有共同虛偽登載不實交易日期之行為，提起偽造文書告訴，經臺灣新北地方法院檢察署檢察官以104 年度偵字第16054 號為不起訴處分，原告不服聲請再議後，經臺灣高等法院檢察署發回後，經臺灣新北地方法院檢察署檢察官以105 年度偵續字第37號為不起訴處分，原告再次聲請再議後，經臺灣高等法院檢察署以105 年度上聲議字第3154號處分書駁回再議確定，亦有臺灣新北地方法院檢察署檢察官104 年度偵字第16054 號、105 年度偵續字第37號不起訴處分書、臺灣高等法院檢察署105 年度上聲議字第3154號處分書在卷可佐，是原告以此主張被告陳威榤、洪菁霙、包倫賓、鍾立玲、蘇貫瑜構成民法侵權行為，尚難足採。

⒋再按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第188 條第1 項前段定有明文。又侵權行為人應負損害賠償責任，惟法人乃法律上擬制之人格，其一切事務必須依靠其代表人或受僱人行使職權或執行職務始得為之，故其侵權行為損害賠償責任之成立，係於其董事或其他有代表權人，因執行職務所加於他人之損害，或法人之受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利時，始與各該行為人連帶負賠償之責任，最高法院100 年度台上字第1594號裁判要旨可參。是法人侵權行為損害賠償責任之成立需以受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利為前提。查，本件被告陳威榤、洪菁霙、包倫賓、蘇貫瑜對原告並不構成侵權行為，業經認定如前，則原告主張被告永慶為被告陳威榤之僱主，應依民法第188 條第1 項前段之規定，負連帶賠償責任云云，要無足採。

五、從而，原告依據民法第184 條第1 項、第185 條第1 項、第216 條第1 項等規定起訴請求被告應連帶給付原告280,000元及自起訴狀繕本送達最後一位被告之日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失附麗，應併駁回。

六、原告雖聲請調取本件買賣契約之報稅資料及資金流動情形，然原告未舉證證明被告陳威榤有其所主張之侵權行為，且上開資料均係原告主張本件侵權行為時點後所生，亦無法佐證原告所主張之侵權行為，認應無再予調查上述資料之必要，是本院為判決之基礎已臻明確，及兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據；民事訴訟法第78條，本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2 項所示之金額。

臺灣新北地方法院板橋簡易庭

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備註第一審裁判費 2,980元合 計 2,980元