板橋簡易庭106年度板簡字第1960號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　 106年度板簡字第1960號

原告

蔡政憲

訴訟代理人

彭美華

原告

劉國忠

原告

何培琍

被告

陳林鈴香

訴訟代理人

曾建豪律師

上列當事人間106年度板簡字第1960號返還不當得利事件於中華民國106年11月14日辯論終結，於中華民國106年12月26日下午4時30分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：

法院書記官　莊雅萍通譯　洪行敏朗讀案由到場當事人：均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主文

事實及理由要領

一、原告何培琍經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：

（一）原告等與被告同為新北市○○區○○段000000地號土地共有人（下簡稱系爭土地），每人持分各為四分之一，此有土地登記第一類謄本可稽。惟被告在未徵得原告等之同意下，逕將系爭土地之一部出租給訴外人葉余富美一經營檳榔一攤使用，並按月向葉余富美收取每月新台幣（下同）8000元租金，被告收取租金之時間長達十數年之久，顯有不當得利之情。

（二）被告未徵得原告等之同意而對外出租系爭土地之一部，並受有收取租金之利益，該行為屬於無權占用原告所有系爭土地，因被告無法律上原因而受利益，自應將其所受利益返還給原告等：

⑴按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」，民法第179條、第181條分別定有明文。「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」，亦有最高法院61年度台上字第1695號判例可參。

⑵次按，租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律上之厚因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。其請求權之時效期間，仍應依前開規定為5年。

⑶考量到被告每年向訴外人葉余富美所收取之租金總額為96,000元【計算式：8,000元xl2個月=96,000元】，五年間共收取48萬元，惟被告就系爭土地的持份僅有1/4，其將租金全數納為己有，顯受有不當得利。為此，原告訴請被告依兩造之持份，給付原告等各12萬元【計算式：48萬元+4= 12萬元】，及自起訴狀繕本送達之翌曰起至清償日為止，按年息百分之五計算之利息，應屬有據。為此爰依不當得利之法律關係提起本訴，求為判決：被告應各給付原告劉國忠、何培琍、蔡政憲12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

（三）對於被告抗辯之陳述：（甲）當時建商根本沒有同意土地可以給被告使用，被告應提出證據。

（乙）今天主張的是一樓的不當得利，與四樓無關，不應混為一談。

（丙）目前頂樓加蓋部分是我們在使用，對於這部分沒有意見。當初被告買的時候就有了，就已經有加蓋了等語。

三、被告則辯以：

（一）兩造共有之新北市○○區○○段000000000號土地（下稱系爭土地）及其上坐落之同段00000-000建號建物（門牌號碼新北市○○區○○路0號，下稱1樓建物）係被告於69年3月25日因買賣取得所有權，原告劉國忠、何培琍、蔡政憲分別為同棟2、3、4樓建物之所有權人，其中原告劉國忠亦係於69年間因買賣取得2樓建物及系爭土地所有權，原告何培琍、蔡政憲則係分別於82年間因買賣、84年間因分割繼承取得系爭土地所有權。

（二）被告於69年間因買賣取得系爭土地及1樓建物所有權時，即與建商及系爭土地共有人即2、3、4建物所有權人達成分管協議，亦即約定1樓旁之空地由1樓建物使用，頂樓空地則由4樓建物使用；其後，被告於1樓建物旁空地搭蓋鐵皮屋使用，4樓住戶亦於頂樓加I建物自行使用，數十年來各樓住戶均依此方式居住使用，未曾發生爭議，合先敘明。

（三）原告依不當得利法律關係請求被告給付原告各12萬元，並無理由：

⑴公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行前，買受房屋不動產者，向有頂樓屋頂平台歸頂樓住戶使用，1樓空地歸1樓住戶使用之約定，故買受頂樓及1樓者，其買賣價金一向高於其他樓層，此為眾所週知之事實，且依當時交易習慣，如未限制分管人管理使用之權限，分管人對分管之特定部分，自得自由使用、收益，包括搭蓋建物之利用行為在內。就此，最高法院91年‧度台上字第2477號判決明揭：「按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」最高法院98年度台上字第633號判決亦指明：「所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參照本院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」，最高法院97年度台上字第909號判決亦同此旨。

⑵依前所述，被告基於系爭土地共有人間之分管協議，有權使用1樓建物旁之空地，並得自由使用、收益，原告應受分管協議之拘束。故被告將1樓建物旁空地上之鐵皮屋出租予他人經營檳榔攤，並收取租金，自不構成不當得利，原告主張被告無法律上原因受有利益，而起訴請求返還不當得利云云，顯無理由。

（四）原告請求之不當得利數額亦無依據：1樓建物旁空地搭蓋之鐵皮屋原係供被告自行居住使用，其後因無繼續居住之需求，始將該鐵皮屋出租予他人經營檳榔攤，原先簽訂之租約雖約定每月租金為8,000元，然因承祖人要求調降租金，故實際收取之租金為每月7,000元，且租賃標的包含鐵皮屋，非僅系爭土地。故原告主張被告出租系爭土地供他人經營檳榔攤、每月收取8,000元之租金，應依此計算5年之不當得利數額云云，亦無理由。

（五）系爭不動產是在公寓大廈條例生效前十五年前，故應比照當時社會交易的習慣，當時建商跟購屋的人有這樣的說明。老舊公寓當時是有最高樓使用頂樓，一樓使用一樓空地這樣的使用習慣。原告從69年開始繳交稅賦，為什麼這麼多年來都沒有主張？應是有默示分管協議。而且現在頂樓就是由四樓的住戶在使用各等語。

四、本院之判斷：

（一）按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，最高法院83年度台上字第1377號判決可資參照；復按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參看本院二十一年上字第一五九八號及二十九年上字第七六二號判例意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，最高法院97年度台上字第909號判決足資參照。本件系爭關於兩造共有土地之一樓空地歸一樓住戶即被告使用、頂樓屋頂平台歸頂樓住戶使用等情，於公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行前，為眾所週知之事實。本件系爭共有土地上之建物（即門牌號碼雨農路2號、2之1號、2之2號、2之3號）係於前揭公寓大廈管理條例公布施行前之69年3月15日即完成第一次建物登記，此有原告所提建物登記謄本在卷可稽（被證1），揆諸前揭說明，本件兩造對各自占有管領之系爭共有土地部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。是原告之主張，自非正當。

（二）從而，原告依不當得利之法律關係訴請被告應各給付原告劉國忠、何培琍、蔡政憲12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失附麗，應併駁回。

五、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。

臺灣新北地方法院板橋簡易庭