北港簡易庭104年度港簡字第127號

臺灣雲林地方法院民事簡易判決　　　　104年度港簡字第127號

原告

郭川木

原告

郭玉燕

原告

吳郭怡紅

原告

郭三美

原告

彭郭雪娥

原告

陳郭雪紅

上六人共同訴訟代理人

郭令奉

原告

郭冠賢即郭冠顯即郭英任

兼上一人

訴訟代理人

郭茂宇即郭垚汶

被告

許新賀

上列當事人間請求租佃爭議事件，於民國105 年3 月23日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查本件耕地租約之爭議曾由原告申請調解，分別經雲林縣北港鎮公所耕地租佃委員會調解及雲林縣政府耕地租佃委員會調處，均未成立，而經雲林縣政府移送本院處理，有雲林縣政府民國104 年7 月8 日府地權二字第0000000000號函暨所檢送之租佃爭議調解、調處不成立案全卷可憑（本院卷第3 至36頁），是本件租佃爭議事件已具備前開起訴要件，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠、原告郭川木、郭玉燕、吳郭怡紅、郭三美、彭郭雪娥、陳郭雪紅（下稱原告郭川木等6 人）部分：坐落雲林縣北港鎮○○段000 地號（重劃前為○○段000 之0 地號，下稱系爭耕地），地目：田、面積：5,111.38平方公尺，為耕地三七五減租條例（下稱減租條例）之耕地，系爭耕地原所有權人即訴外人郭祥，為配合政府政策，於38年6 月14日將系爭耕地0.4646公頃（重劃後為0.362992公頃）出租予訴外人許茅，期間自38年1 月1 日起至42年12月31日止，2 人並約定地租繳納地點為許茅當時住處即北港鎮劉厝里玖戶（下稱系爭租約），迨系爭租約期滿後，則依減租條例第20條規定續訂租約迄今，而原告郭川木等6 人、郭冠賢即郭冠顯即郭英任（下稱郭冠賢）、郭茂宇即郭垚汶（下稱郭茂宇）為系爭耕地之共有人即系爭租約之出租人，被告則繼受許茅地位而為系爭租約之承租人。詎被告自98年起即未依系爭租約約定內容耕作耕地，並積欠系爭耕地租金，原告郭茂宇亦曾親至被告住所收取租金，但被告仍不給付，經原告以郵局存證信函通知被告履行，積欠地租達2 年以上之總額未繳，已違反減租條例第17條第1 項第3 款規定得終止耕地租約之事由，且被告在系爭耕地承租部分僅種植香蕉，不事生產管理，卻於土地重劃時領取縣政府核發之農作物補償費，又積欠達地租達2 年以上之總額未繳，為保障原告之權益，故主張終止耕地契約，爰依法提起本訴等語。並聲明：被告應將系爭耕地返還原告。

㈡、原告郭冠賢、郭茂宇部分：系爭耕地於38年之租約，係以郭祥為出租人、許茅為承租人，郭祥於52年11月21日去世後，由訴外人郭子華、郭許單、郭川木等3 人共同繼承，後郭子華於85年7 月3 日去世後，因部分繼承人拋棄繼承，故由原告郭冠賢、郭茂宇2 人共同繼承其持有部分；另郭許單於92年1 月4 日去世後，則由原告郭玉燕、吳郭怡紅、郭三美、彭郭雪娥、陳郭雪紅等5 人共同繼承其持有部分；另許茅於83年8 月10日去世後，則由被告繼受其地位，原告郭茂宇曾去被告住處收取租金，但被告不願意支付，事後才改發存證信函通知，因被告積欠達地租達2 年以上之總額未繳，故主張終止耕地契約等語。並聲明：被告應將系爭耕地返還原告。

㈢、對被告抗辯所為之陳述：

１、原告郭川木等6 人部分：原告郭川木於3 、4 年前亦曾至被告住處討論租約事情，非如被告所辯並無看見原告等語。

２、原告郭冠賢、郭茂宇部分：原告郭茂宇與其母王秋燕曾至被告家中收過租金許多次，被告住處為三合院，前幾年去找被告時候，被告家中有1 個不認識之女人，近2 年就沒有看見，因向被告收不到租金，所以才發存證信函，雖聲請調解不成立，但在聲請調解資料中，被告承認原告有收取租金之情事，另在縣政府調處時，被告對分得土地之位置不同意，才沒有調處成立，然兩造既討論到土地位置，即表示原告有與被告接觸過，實際上已經接觸好幾次，非如被告所辯並無看見原告等語。

二、被告則抗辯稱：系爭租約承租人許茅有2 個兒子、3 個女兒，但許茅去世後，除被告外，其他繼承人均已拋棄繼承並同意由被告繼承承租權，系爭耕地耕作已60餘年，租金係以收成扣掉成本後，剩下之獲利一半給出租人，基於政府農業政策，每隔年輪種植一般作物及改良作物，之前是種甘蔗跟一般作物，後來改種太陽麻，將系爭耕地土壤改良，之後因幾次休耕轉之補助費，大都由地主收走，因為需要地主出具證明才能申請休耕補助，但事後地主又不同意繼續休耕轉作，伊才改種植香蕉，但由於災害欠收及遭人盜採，所以從98年起沒有繳納租金，並沒有看見原告郭茂宇有到伊住處收取租金等語。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項為（本院卷第203 頁反面至第204 頁正面）：

㈠、系爭耕地原為郭祥所有，現為原告共有。

㈡、郭祥於38年6 月14日與許茅就系爭耕地簽訂私有耕地契約，原出租人郭祥去世後，原租約由郭子華、郭許單及原告郭川木共同繼承。嗣郭子華去世後，因部分繼承人拋棄繼承，而由原告郭冠賢、郭茂宇所繼承。郭許單去世後，則由原告郭玉燕、吳郭怡紅、郭三美、彭郭雪娥、陳郭雪紅所繼承。另許茅去世後，則由被告所繼承。

㈢、原租約到期後，歷任出租人與承租人均有依耕地三七五條例第20條之規定續訂租約。最近一次租期即自104 年1 月1 日起至109 年12月31日。歷次租約第4 條均約定：「四、應租地租- 一、繳納地點：北港鎮○○里○號。二、繳納期間：每季農作物收穫後一個月內」。上開○○里○號係指原承租人許茅及被告劉厝里住處。

㈣、被告於98年起至105 年3 月23日期間，均未依耕地三七五減租條例第11條之規定與北港鎮公所三七五耕地租佃委員會議定減租辦法。

㈤、被告自98年起即未依系爭租約支付地租，經原告以北港北辰郵局99年9 月2 日存證號碼43號、北港郵局99年12月28日存證號碼269 號、北港郵局101 年12月24日存證號碼196 號、北港郵局103 年8 月27日存證號碼121 號等存證信函通知後，仍不支付地租。被告自98年起至105 年3 月23日止所積欠之地租總額已達兩年地租之總額。

四、得心證之理由：本件經依民事訴訟法第436 條第2 項準用同法第270 條之1第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，原告及被告同意本件之爭點為：㈠、被告抗辯因歉收及遭盜採而拒絕給付租金，有無理由？㈡、原告主張被告積欠兩年地租之總額未繳，而終止契約，有無理由（本院卷第204 頁反面）？茲分述如下：

㈠、被告抗辯因系爭耕地種植作物歉收及遭盜採而拒絕給付租金，為無理由：按「耕地因災歉致收穫量不及三成時，應予免租，固為耕地三七五減租條例第十一條第三項所明定。惟該項所定免租，仍應依同條第一項及第二項所定之程序辦理。非謂耕地收穫量，一旦因災歉不及三成時，毋庸踐行任何法定程序，即當然免租。」有最高法院85年臺上字第2760號判例可資參照。另依耕地三七五減租條例第2 條第1 項、第4 條、第11條第1 項規定，可知耕地地租之租額，係由各鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會依耕地等則評議決之，倘耕地有不可抗力因素致農作物歉收時，則須依法定程序議定減租辦法，在未定出減租辦法前，承租人仍應依原所評議之地租租額給付之，其不得片面依農作物實際產量給付租金，是倘所給付之租金未達原契約所約定之租金額度或數量，仍應屬承租人未依債務本旨提出給付（臺灣高等法院92年度上字第860 號判決意旨參照）。查本件被告自98年起至105 年3 月23日期間，均未依耕地三七五減租條例第11條之規定與雲林縣北港鎮公所三七五耕地租佃委員會議定減租辦法，為兩造所不爭執，則依上開說明，被告自仍應依系爭租約之約定給付租額，被告此部分之抗辯自屬無據。

㈡、原告主張被告積欠兩年地租之總額未繳而終止契約，為無理由：

１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又「民法第四百四十條第一項所載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第十七條第三款終止契約時亦適用之。上訴人就系爭耕地對被上訴人之欠租兩年，雖曾派員面催剋速清繳，但所謂剋速清繳一語，仍與未定相當期限之情形並無二致，故其催告，依法尚難謂為有效。」（最高法院45年臺上字第205 號判例意旨參照）；再按「按往取債務，必須債權人於清償期屆滿後，至債務人住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任，倘債權人未赴債務人住所收取，祇構成債權人受領遲延，債務人不負給付遲延之責任。故耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約。」（最高法院95年度臺上字第144 號、93年度臺上字第2604號判決、86年臺上字第3324號判例意旨參照）。是於耕地三七五租約之租金給付採往取債務之約定時，出租人如欲以承租人欠租達兩年之總額而終止租約時，必需先證明其於租金清償期屆至後，有先定期催告承租人繳租，並於期限屆滿後，有至承租人住所往取租金遭拒，此時方符合終止租約之要件。

２、就歷次系爭租約第4 條均約定：「應納地租─一、繳納地點：（雲林縣）北港鎮○○里○號。」，且「○○里○號」係指原承租人許茅及被告劉厝里住處等情，有歷年租約副本、抄本及可參（本院卷第49至50頁、第69頁、第71頁），且為兩造所不爭執。準此，本件被告確實積欠地租超過2 年，而原告以存證信函定相當期限催告被告繳納積欠之租金，催告期限屆滿後，被告否認原告有到承租人處收取租金，亦否認曾經表示拒絕給付租金，依民法第277 條之規定，自應由原告對有利於己之事實負舉證責任。原告雖主張曾至被告住處收取租金等語，並提出被告住處示意圖為證（本院卷第168頁），復聲請傳訊證人即原告郭茂宇之母王秋燕為證人，惟查：

⑴、證人王秋燕雖到庭結證稱：系爭耕地係被告繼承其父親租約耕作，種香蕉之前每年租金大約新臺幣（下同）2 萬元，如一年收成之後，就將該年租金到伊家（戶籍地）一次交付，一直都這樣，但在種植香蕉之前幾年就沒有繳租金，伊與原告郭茂宇一起去找被告劉厝庄家裡找被告，知道被告家是三合院，有兩邊護龍，被告住在圈起來的位置（即左側護龍），只有被告自己住，被告伯父住在對面（即右側護龍），因被告家前門鎖住，就從後門進去，找了好幾次，時間已不記得，大約1 個月去1 次，都有找到本人，被告說沒有收成所以不繳等語（本院卷第201 至203 頁），亦當庭繪製被告住處圖加以佐證（本院卷第197 頁）。被告就此辯稱：原告從未至其住處收取現金，沒有見過原告郭茂宇，至於證人王秋燕到他家只有1 次，係在種香蕉前即種甘蔗時，那時證人王秋燕係講法院旁邊的土地買了8,000 多萬，系爭耕地會很值錢，並沒有談到繳納租金的事情等語（本院卷第167 頁反面、第192 頁正面、第202 頁反面至203 頁反面）。而就被告所辯證人王秋燕有無變賣法院附近土地乙事，證人王秋燕證稱確有其事，但變賣時間已忘記等語（本院卷第203 頁正面），原告郭茂宇則陳稱變賣時間應該10年前約95年間等語（本院卷第203 頁正面），依常情觀之，證人王秋燕斯時既係於被告積欠租金前至被告住處與被告見面，自無談及繳納租金之必要，被告此部份之辯詞尚堪採信。反觀證人王秋燕就前往被告住處收取租金之時間為何乙節，先證稱：大約1 個多月去1 次，都有找到被告本人等語，然經本院詢問係於何時去找？證人王秋燕則證稱「時間我不記得」，復接續詢問98年開始有無去找被告？證人王秋燕則證稱「沒有。（後改口有）」（本院卷第202 頁正面），其證述已顯有不一，是否可信已非無疑。況依證人王秋燕所證，原告郭茂宇自98年起迄至104 年3 月止，應有前往被告住處至少數十次，則在被告每次均當面拒絕給付租金，原告郭茂宇與證人王秋燕卻仍不厭其煩，約1 個多月就前往被告住處欲向被告收取租金，此情長達4 餘年。觀諸原告已於99年9 月2 日存證信函記載「否則視為抗租論依法終止租約」等語、於99年12月28日存證信函中更記載「否則依據三七五減租條例第十七條以法辦理」等語，有上開存證信函可參（本院卷第22頁背面、第23頁正面），足認原告於斯時已明確知悉「地租積欠達兩年之總額」時，為系爭租約終止之事由之一，然原告卻僅於99、101 、103 年間4 次以存證信函間接催告被告給付租金，並由原告郭茂宇與證人王秋燕1 個多月前往被告住處向被告收取租金而一再遭拒，仍未直接另循其他途處處理，顯與常理不合。自難僅憑證人王秋燕前開證述，即為有利於原告之認定。

⑵、另原告郭茂宇、證人王秋燕分別庭呈被告住處示意圖、庭繪被告住處圖佐證，被告對此亦不否認，然原告郭茂宇、證人王秋燕既與被告熟識，證人王秋燕亦曾至被告住處與被告交談，已如上述，對於被告住處擺設應知悉甚詳，故亦無從依上開住處示意圖、被告住處圖遽為有利於原告之判斷。本院再斟酌原告所提出之存證信函，乃通知被告限期繳納，並將辦理解約處理等情，有各該存證信函可參（本院卷第22頁反面至第24頁正面）。上開存證信函均無足證原告曾依系爭租約所約定之給付方式，前往被告住處收取租金等情。至於原告郭川木訴訟代理人郭令奉固稱：於3 、4 年前曾與原告郭川木一同至被告住處討論租約事情，非如被告所辯並無看見原告，但又陳稱僅原告郭川木一人進入被告住處，對於談論內容究係收租金抑或終止租約並不清楚等語（本院卷第192頁背面）。而原告郭川木本人並未就此部分表示意見，亦無相關證據可供證明，亦難為原告有利之認定。此外，原告復未提出其他事證，證明渠等業依前列方式合法催告，並於催告後，確已前往被告住處收取租金，然為被告所拒之情，則渠等以被告經催告後，地租積欠兩年之總額而終止租約，請求被告應給系爭耕地返還，尚有未合。

五、綜上所述，原告依耕地三七五減租條例第17條第1 項第3 款規定，主張本件耕地租約有得終止之事由，渠等已終止耕地租約為由，訴請被告應將系爭土地交還原告，即屬無據，難予准許，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項。