臺灣新竹地方法院104年度竹簡字第433號

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　　104年度竹簡字第433號

原告

林世民

被告

林麗珠

訴訟代理人

徐國楨律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年1月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。查原告起訴時聲明第一項為被告應將坐落新竹市○○段000 ○00000 地號土地上之門牌號碼新竹市東區○○路0 段000 號房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還予原告。嗣於民國 105年1 月21日言詞辯論程序時更正為被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告（見本院卷第119 頁）。核屬更正事實上之陳述，依首開規定，尚無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：

（一）兩造為姊弟關係，父親為林清松、母親則為林許秀妹。系爭房屋前為林許秀妹所有，林清松於98年5 月10日代理林許秀妹與被告簽立系爭房屋租約，租金每月新臺幣（下同）2 萬元，租期自99年7 月1 日起至109 年7 月31日止，該租約未經公證（下稱系爭租約），嗣林許秀妹於101 年2 月16日將系爭房屋所有權移轉登記予原告（縱認未取得所有權，亦有事實上處分權），因系爭租約屬未經公證且租期逾5 年之不動產租約，故依民法第425 條第2 項規定，原告不必承受系爭租約，即系爭租約僅具被告與林許秀妹間之債權效力，不拘束原告，被告現仍占有使用系爭房屋，屬無權占有。縱認原告承受系爭租約權利義務關係，被告即有義務給付租金予原告，惟原告受讓系爭房屋迄今，至少寄發兩次存證信函催告被告繳租，被告皆置之不理，原告依民法第440 條規定主張終止系爭租約後，被告已屬無權占有系爭房屋。退萬步言，倘原告不得依前開理由主張終止系爭租約，因被告未經原告同意，擅自變更系爭房屋之結構，自行加築牆壁、更換地板，原告依系爭租約第9 條、第14條約定主張終止租約，請求被告遷讓系爭房屋。又被告自101 年2 月16日原告受讓系爭房屋所有權迄今，無權占用系爭房屋，縱依系爭租約屬有權占用，皆未曾繳交租金予原告，原告仍得依民法第179 條規定，請求被告自101 年2 月16日起按月給付租金2 萬元予原告。

（二）為此，爰第一項聲明第一順位依或類推適用民法第767 條第1 項前段、第二順位依民法第455 條規定、第三順位依系爭租約第14條約定；第二項聲明依第179 條規定，提起本件訴訟，並聲明：

1.被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告。

2.被告應自101年2月16日起至全部遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告2 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

3.原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）系爭房屋之現況乃被告於87、88年間自行出資所興建，原有建物之牆壁早已倒塌，其上屋頂瓦片亦不復存在，無法遮風避雨，毫無經濟效用，依當時情狀，已非屬建物，被告因此另行搭建圍牆、屋頂，故系爭房屋所有權人實為被告。系爭租約係因被告當時不諳法律始與林清松簽立，由被告每月給付租金2 萬元，然系爭房屋本為被告所有，自無須給付租金，該租金實為租地建物之對價。被告從未將系爭房屋事實上處分權轉讓林清松或林許秀妹，原告自無從取得任何房屋權利。又被告對系爭房屋內部裝潢更改，屬所有權人對所有物之正當處分行為，並無所謂違反系爭租約可言。縱認系爭租約有效存在，被告亦無積欠租金情事，因被告曾簽發支票寄送林清松，林清松及原告或知系爭房屋本為被告所有，不敢收受租金，又原告雖曾以信函催告被告繳付租金，實則兩造間未有租賃關係存在，而原告對被告寄送之租金支票亦拒絕受領，故被告並無積欠租金情形等語，資為抗辯。

（二）並聲明：

1.原告之訴駁回。

2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第170頁）：

（一）兩造為姊弟關係，父親為林清松、母親則為林許秀妹。

（二）被告與林清松（實際代理林許秀妹）於98年5 月10日就系爭房屋簽立系爭租約，租金每月2 萬元，租期自99年7 月1 日起至109 年7 月31日止，該租約未經公證。

（三）兩造間未曾就系爭房屋另簽立租賃契約。原告曾寄發存證信函予被告，請求繳交系爭房屋租金。

（四）系爭房屋為未辦保存登記建物，目前房屋稅之納稅義務人登記為原告。

四、本院之判斷： 原告主張其自101年2月16日為系爭房屋所有權或事實上處分權人，被告無權占用系爭房屋，依所有物返還、租賃及不當得利法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付無權占用之不當得利或房租，惟為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌如下之爭點：

（一）系爭房屋之所有權或事實上處分權人？

1.按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人（最高法院96年度台上字第2772號判決同此見解）。如未經辦理登記之原始起造人將該建物出賣或贈與他人，並為移交，僅屬事實上處分之權利之讓與。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。又當事人主張有利於己之事實，就其事實固有舉證責任，倘一方就其主張事實已提出適當之證明，他造欲否認其主張者，自應由其提出相當之反證，以盡其證明之責。

2.原告固主張其自林許秀妹受讓系爭房屋所有權一節，惟查，系爭房屋為未辦保存登記建物，有新竹市地政事務所105 年1 月7 日新地登字第0000000000號函1 紙為憑（見本院卷第156 頁），且為兩造所不爭執，依前開說明，原告既非主張自行出資興建系爭房屋之人，至多僅為事實上處分權人，是原告主張其為房屋所有權人，容有誤解，合先陳明。

3.次查，系爭房屋原始門牌並非林清松或林許秀妹申請設立，林清松於77年間入籍此址；系爭房屋前為林許秀妹於74年10月7 日向他人購入，嗣於101 年2 月16日贈與原告，並變更房屋稅納稅義務人為原告等情，有房屋稅繳納證明書1 紙、新竹市東區戶政事務所104 年10月13日竹市○○○○0000000000號函檢附資料、財政部北區國稅局贈與稅繳清證明書1 紙、新竹市稅務局檢附系爭房屋契約申報書、所有權贈與移轉契約書、契稅查定表、新竹市稅務局104 年11月4 日函復林許秀妹函文各1 份附卷可參（見本院卷第8 、67至70、45、63至66、115 頁），復據證人林許秀妹證述明確（見本院卷第135 頁反面），足認林許秀妹亦應非原始自行出資興建系爭房屋者，即非所有權人，而係其購入房屋後復贈與移轉予原告。再參以上開贈與稅繳清證明書所載，贈與日期雖為100 年12月9 日，惟同時將新竹市○○段000 ○00000 地號等土地贈與原告，並於101 年2 月16日完成所有權移轉登記，並有該兩筆土地登記謄本各1 份為證（見本院卷第45、33至35頁），本院審酌上開事證及認房屋稅籍登記雖不足作為房屋所有權之證明，然因未辦保存登記建物本無地政機關之登記資料可參，該稅籍資料即非不得作為推定房屋權利人之參考，蓋真正權利人願負擔相關房屋稅籍費用乃不動產用益之常態，原告既與林許秀妹完成前開房屋稅籍變更及贈與程序，足見原告主張其已於101 年2 月16日自林許秀妹處受讓系爭房屋之事實上處分權，應堪採信。

4.被告辯稱系爭房屋現況乃其於87、88年間自行出資興建，原有建物於斯時牆壁倒塌，其上屋頂瓦片不復存在，已達無法遮風避雨之程度，故系爭房屋所有權人為被告；系爭租約係因其不諳法律所簽等語，固據提出系爭房屋內部及外觀照片共6 張（見本院卷第98至101 、148 頁），然依該照片所示，僅足證明房屋現為磚造牆壁及鐵皮屋頂，天花板支撐部分為鋼條，縱與原始建物結構有異，仍不足證明系爭房屋現狀均完全為被告自行出資重建。次查：

⑴證人即兩造大哥林釩於言詞辯論時到場結證稱：我曾經約10幾20年前受被告委託前往系爭房屋施工，進去的時候房屋架構已經完工，我只負責水電工程，不清楚房屋之前的狀況，報酬都是被告給我；我以前有在這開過水電行，當時是瓦造一層樓平房，屋況很差，後來去施工的時候已經是鐵皮屋頂等語（見本院卷第104至105頁）。

⑵證人林春興於言詞辯論時到場結證稱：我10、20年前受被告委託去過系爭房屋修復屋頂漏水，當時為一層的矮房，我請工人去施工，有時到現場看，都向被告請領報酬，記不得當時屋頂狀況，也沒印象是何種牆壁等語（見本院卷第106至107頁）。

⑶證人盧民坤於言詞辯論時到場結證稱：我曾受被告委託去系爭房屋做油漆、地板及屋頂排風扇，記得排風扇應該是97、98年去做的，其他時間忘記了；報酬都向被告請領；忘記去施工時，房屋外觀為何，但沒有漏水也沒有倒塌等語（見本院卷第108至109頁）。

⑷證人即兩造哥哥林國泰於言詞辯論時到場結證稱：我曾經受父母親之託前往系爭房屋修繕屋頂，時間不記得，當時屋頂為紅瓦片，把瓦片換掉改成鐵皮屋頂，沒有換鋼樑，換的面積無法估計；施工材料費用是父親出的，我沒有領工資等語（見本院卷第139頁反面至第140頁）。

⑸證人即兩造母親林許秀妹於言詞辯論時到場結證稱：系爭房屋是我向前手胡先生購入，後來移轉給原告，之前都是用我先生名義（即林清松）跟別人簽租約，我於86至90年期間有將系爭房屋出租兩個房客；87、88年間沒有進行修繕，以前的房屋是瓦片，牆壁是共有的，屋頂更換是20多年前的事情，我早不記得了等語（見本院卷第134至136頁）。

⑹依上開證人所述，至多僅足證其等曾受被告或林清松、林許秀妹委託前往系爭房屋進行施工，惟具體時點皆稱不復記憶而無法特定，且其等當時所見屋況既非完全倒塌情形，又僅從事基礎裝修，自難認被告辯稱原有建物於87、88年間牆壁倒塌，其上屋頂瓦片不復存在，已達無法遮風避雨之程度為真。

⑺至兩造與證人林釩、林國泰、林許秀妹間縱有親屬關係，且另案尚有相關民事、刑事訴訟或非訟事件，然本院審酌前開證人均經具結始為前開證述，且核其證述事實已逾10多年，偶有記憶不清或錯誤之情形，核與常情，尚無違誤，自難遽認其等證詞均為不可採信，附此敘明。

⑻原告提出林清松與張明河、姜坤元簽立系爭房屋租賃契約書（見本院卷第117至120頁），稽之其等租賃期間各為86年11月1日起至89年11月1日止、88年1月1日起至90年1月1日止，核與證人林許秀妹證述相符，是倘系爭房屋於87、88年間原建物已倒塌不復存在，則何以尚得出租他人使用？再佐以證人即房客張明河於言詞辯論程序到場結證稱：這份租約是我太太簽的，確實有向林清松承租系爭房屋，用來當店面使用，前後只開半年，忘記開店期間，應該是87年上半年左右就沒有再做了；系爭房屋屋況不佳、老舊，屋頂漏水，但還沒有倒；我承租期間沒有看到被告找人來修房子，是我們自己修；當時屋頂沒有像現在房屋照片那麼新等語（見本院卷第 131頁反面至第132 頁），堪認房客張明河、姜坤元之租期縱有重疊，然張明河實際承租期僅前半年，此後不久即由姜坤元自88年1 月1 日承租使用，難信被告辯稱87、88年間原建物已倒塌不復存在而由其另行出資重建為真正。

⑼原告另提出被告與林清松於89年7月1日簽立89年至99年期間系爭房屋租賃契約書（見本院卷第160 至163 頁），而被告於言詞辯論時陳稱均有依上開租約所定租金繳租等語（見本院卷第169 頁反面），衡諸租賃契約乃就非屬自己之物，向他人承租使用、收益，並支付租金，此為具正常智識經驗之成年人所得理解，被告既於89年間迄今即就系爭房屋與林清松簽立房屋租賃契約，足徵其主觀認知系爭房屋應非其所有至明。是被告此部辯詞，均乏所據，難予採信。

（二）原告如受讓系爭房屋事實上處分權，系爭租約對其是否繼承存在？

1.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。88年4 月21日修正公布、89年5 月5 日施行之民法第425 條定有明文。又民法第425 條規定雖以所有權讓與為明文，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開規定之立法意旨，所謂所有權讓與，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決同此見解）。

2.原告為系爭房屋之事實上處分權人，已如前述，且依前開說明，事實上處分權之讓與亦有民法第425 條之適用，惟查系爭租約為逾5 年之不動產租賃契約，未經公證，為兩造所不爭執，依民法第425 條第2 項規定，即無買賣不破租賃原則之適用，是系爭租約對原告未繼續存在，兩造自無從依系爭租約互為主張租賃權利義務關係。

（三）原告依或類推適用所有物返還請求權及系爭租約法律關係請求被告遷讓系爭房屋，有無理由？

1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1項分別定有明文。又未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實上處分權，惟依前開規定，該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地（最高法院103 年度台上字第2241號判決同此見解）。

2.系爭租約乃存在林許秀妹（林清松代理出面簽約）與被告間，原告受讓系爭房屋之事實上處分權時並未繼受系爭租約，已如前述，又被告雖辯稱系爭房屋為其所有，且兩造間並未存在系爭房屋租賃關係，然被告並未舉證證明系爭房屋於87、88年間由其自行出資興建，業經本院認定如前，此外，被告復未舉證說明其有何占有系爭房屋之正當權源，是原告主張被告無權占有系爭房屋，洵屬有據。至原告主張被告返還系爭房屋之法律依據為（或類推適用）民法第767 條第1 項前段規定，惟其既非所有權人，基於物權法定原則，依前揭最高法院之見解，事實上處分權人自不得適用或類推本條規定，而本院已於104 年10月29日、同年12月17日言詞辯論時闡明原告如僅為系爭房屋事實上處分權人，可否主張物上請求權（見本院卷第73頁反面、第142 頁），原告於105 年1 月21日言詞辯論終結時仍以本條為據（見本院卷第159 頁），是原告依所有物返還請求權，主張被告應遷讓系爭房屋，即非有據，不應准許。

3.原告另以被告遲延繳付租金及被告擅自變更內部裝修等事由，主張終止系爭租約，請求被告遷讓房屋，惟查，原告既未繼受系爭租約，已如前述，自非該租約之出租人，此外，原告並未舉證證明兩造間有何另成立新的租賃關係，則其依租賃法律關係請求被告遷讓返還系爭房屋，自乏所據，亦難准許。

（四）原告依民法第179 條規定請求被告給付自101 年2 月16日起至全部遷讓返還系爭房屋之日起，每月給付2 萬元，有無理由？

1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

2.系爭租約未因原告受讓系爭房屋之事實上處分權而對其繼續存在，業如前述，則被告繼續占有系爭房屋，對原告而言即屬無法律上之權源，受有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，是原告依系爭租約原定每月租金2 萬元，請求被告自101 年2 月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2 萬元，核屬有據，應予准許。

五、綜上所述，原告於101年2月16日受讓為系爭房屋之事實上處分權人，惟並未繼受系爭租約或另與被告成立租賃關係，是其主張依或類推適用所有物返還請求權及系爭租約法律關係請求被告遷讓系爭房屋，均非有據，不應准許。被告另未舉證證明系爭房屋為其所有及占有之正當權源，從而，原告依民法第179 條規定，請求被告自101 年2 月16日起至全部遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起（見本院卷第31頁）之法定遲延利息，尚屬有據，應予准許。

六、本件係依民事訴訟法第427 條第2 項適用簡易訴訟程序所為被告一部敗訴之判決，應依同法第389 條第1 項第3 款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。被告就其敗訴部分陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至於原告受敗訴判決部分，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。又原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分受敗訴判決，不當得利部分雖受勝訴判決，惟此部未併算訴訟標的價額，爰依民事訴訟法第79條規定，命原告負擔全部訴訟費用。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3 款、第392條第2項，判決如主文。

以上正本，係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。