最高法院一○三年度台上字第二二四一號

最高法院民事判決　　　　　　一○三年度台上字第二二四一號

上訴人

社團法人台北市日日春關懷互助協會

法定代理人

陳心匏

訴訟代理人

卓品介律師

訴訟代理人

謝允正律師

被上訴人

劉順發

訴訟代理人

郭睦萱律師

複代理人

蔡佑明律師

上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國一○二年一月十五日台灣高等法院第二審判決（一○一年度上字第二八五號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：門牌號碼為台北市○○區○○街○○○號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）為日據時代興建之二層建物，經台北市政府文化局指定為市定古蹟「歸綏街文萌樓」。伊於民國一○○年三月十六日以新台幣（下同）三百三十萬元自原屋主即訴外人朱素秋、林一桂（下稱朱素秋等二人）處取得，並已完成點交、移轉稅籍，且與坐落基地所有權人即訴外人台灣銀行股份有限公司（下稱台灣銀行）辦妥變更基地承租人手續。伊已取得系爭建物之事實上處分權，且為現占有人，上訴人無權占用該建物一樓部分，伊依民法第九百六十二條及類推適用民法第七百六十七條第一項之規定，自得請求返還等情。求為命上訴人將系爭建物一樓部分騰空遷讓返還予伊之判決。

上訴人則以：系爭建物乃建造於日據時期，為未辦保存登記之建物，由何人起造所有，尚屬未明，自不得謂朱素秋等二人係該建物之原所有權人或已取得事實上處分權人。又伊於九十二年十月十四日辦理法人設立登記完竣前為台北市公娼自救會，該自救會於八十六年九月間即由其會長官秀琴（九十五年八月一日歿）代表向朱素秋等二人租用系爭建物一樓作為自救會會館，是項租賃未經公證，且未約定期限，依當時民法第四百二十五條關於買賣不破租賃之規定，對被上訴人仍應繼續存在。伊本於不定期房屋租賃契約占有系爭建物一樓部分，具有正當權源，被上訴人不得依民法第九百六十二條規定請求伊返還，且未辦保存登記建物之事實上處分權究非所有權，被上訴人類推適用民法第七百六十七條第一項之規定，請求返還，亦屬無據等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭建物係建造於日據時期且未辦保存登記之建物，經向台北市稅捐稽徵處大同分處函查該建物歷年納稅義務人及土地所有權人台灣銀行之基地出租情形，可知應係光復前不詳原始起造人起造取得所有權後輾轉出讓，再由被上訴人自朱素秋等二人受讓系爭建物之事實上處分權。又依證人林一桂之證詞，可知系爭建物一樓於八十六年九月之前，本即係由林一桂出租予官秀琴作為從事性工作場所，嗣八十六年九月台北市政府公告廢娼後，官秀琴成立台北市公娼自救會據以抗爭，至八十八年一月台北市政府再給予二年緩衝期間，官秀琴復接續於系爭建物一樓從事性工作，直至九十五年八月一日死亡。則系爭建物一樓不定期租賃之承租人自始即為官秀琴，而其於廢娼抗爭期間及二年緩衝期間，曾提供系爭建物一樓作為台北市公娼自救會或大同區公娼自治會使用，亦係個人自由使用其承租系爭建物之權利，尚不得以此謂官秀琴係以台北市公娼自救會或大同區公娼自治會名義，自八十六年九月起向朱素秋等二人承租系爭建物。況上訴人自承自九十五年九月起與朱素秋等二人就系爭建物成立租賃契約，約定租期為不定期，租金即為朱素秋等二人對地主應繳納之地租，該租賃契約未辦理公證屬實，足見上訴人顯係於官秀琴死亡後，始以自己名義向朱素秋等二人承租系爭建物一樓，且未經公證，亦未約定期限，依八十八年增訂之民法第四百二十五條第二項規定，尚不得對受讓系爭建物事實上處分權人之被上訴人，主張租賃契約仍繼續存在。次按未辦保存登記之建物，無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，但受讓人所取得之事實上處分權，除此之外，較之所有權人之各項使用、收益、處分權能，實屬無異，基於保障人民財產權之意旨，受讓事實上處分權人就所有權人所具有之排除他人干涉權能，亦有類推適用必要，否則無以保障受讓人之財產法益，如放任他人不當干涉，實有害社會交易秩序及經濟發展。則民法第七百六十七條第一項，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之所有權排除干涉規定，於取得事實上處分權人亦得類推適用。上訴人依法不得對受讓之被上訴人主張租賃契約繼續存在，其繼續占有使用系爭建物，即屬無權占有，被上訴人自得類推適用民法第七百六十七條第一項規定，請求上訴人返還系爭建物一樓部分。另證人林一桂證稱曾提議出讓系爭建物予上訴人，但上訴人未行購買，因而轉售予被上訴人，上訴人自不得以自己未行購得系爭建物，即謂他人購買受讓係屬違背誠信原則。又古蹟之維護、管理、保存本為所有人之義務，遇有困難時，主管機關亦應主動協助處理或依文化資產保存法第二十六條規定予以補助，被上訴人取得系爭建物事實上處分權後，依法即應負該建物古蹟維護、管理、保存之責，縱力有未逮，亦得委託管理人為之，且得以從事古蹟管理維護保存之資格者，非僅有上訴人而已，另依同法第三十五條規定，對古蹟用地本有容積移轉之獎勵措施，而屬其合法權益，上訴人指被上訴人係為取得容積獎勵或徒以被上訴人並無管理維護能力，其已從事系爭建物維護、利用多年，即謂被上訴人買受系爭建物係違反整體歷史、文化資源等公共利益，並以損害其利益為主要目的云云，自不足據。綜上所述，被上訴人類推適用民法第七百六十七條第一項規定，請求上訴人將系爭建物一樓部分騰空遷讓返還，為有理由等詞，為其判斷之基礎。

按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第七百五十八條第一項定有明文。又未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實上處分權，惟依前開規定，該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第七百六十七條第一項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地。

原審以被上訴人為系爭未辦理保存登記房屋之買受人，有取得該建物之事實上處分權，得類推適用前揭物上請求權規定，請求上訴人返還系爭建物一樓部分，於法自有違誤。上訴論旨，指摘原判決為不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第五庭

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