臺灣新竹地方法院96年度重訴字第110號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　 　96年度重訴字第110號

原告

丙○○○

訴訟代理人

丁○○律師

被告

甲○○

訴訟代理人

楊隆源律師

上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國97年8月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告於民國83年7月20日購得坐落於新竹縣竹北市縣○段第314之2地號之土地（下稱系爭土地），並於84年2月4日完成所有權移轉登記。於85年間，原告之長子即被告甲○○、次子即證人乙○○二人，經原告同意將該土地提供該二人與原告共同興建門牌為新竹縣竹北市○○○○街98巷5 號之共三層建物（下稱系爭建物），三人並約定於興建房屋完成後，由被告取得系爭建物二樓所有權，證人乙○○取得系爭建物一樓所有權，原告取得系爭建物三樓所有權，各樓層之興建材料及工程費，由取得各樓層所有權人負擔，原告並將系爭土地所有權應有部分三分之一移轉予被告及證人乙○○，被告應給付原告取得系爭土地所有權應有部分三分之一之地價新臺幣（下同）3,000, 000元，證人乙○○應給付原告4,000,000元。被告及證人乙○○分別於86年2月15日及86年10月22日取得系爭土地所有權應有部分各三分之一。於系爭建物建築完成後，被告及證人乙○○並於86年11月4日各取得系爭建物各樓層所有權。又系爭土地異動索引雖記載原告於異動日期87年7月24日各將上開土地所有權移轉登記予被告及證人乙○○之原因為贈與，但原告與被告及證人乙○○間關於系爭土地所有權應有部分之移轉原因確係買賣，依民法第87條第2項之規定，應適用買賣之規定。是被告及證人乙○○於取得系爭土地所有權應有部分三分之一之移轉登記後，應依約定將地價款3,000,000元給付原告。

（二）嗣證人乙○○於92年12月9日，將系爭建物一樓所有權以建築費用6,000,000元出售與原告，至於該房屋所坐落之系爭土地所有權應有部分三分之一，因證人乙○○先前向原告購買系爭土地所有權應有部分三分之一之價款4,000,000元尚未付給原告，是以證人乙○○將系爭土地所有權應有部分三分之一復移轉歸還原告。原告於取得證人乙○○之系爭建物、土地所有權後，於92年12月15日以系爭建物、土地向華南銀行設定抵押貸款貸得6,000,000元給付證人乙○○。被告於獲知原告取得系爭建物一樓所有權後，即向原告表示其需用系爭建物、土地，願向原告購買，原告與被告為母子，不擬將該房地出售被告取得利潤，雙方乃約定系爭建物、土地之價格，除由被告負擔原告以系爭建物、土地向華南銀行抵押貸款6,000,000元外，再付原告價金4,000,000元，因兩造為母子，在尚未取得被告應付之價金4,000,000元情況下，即於93年3月9日將系爭建物一樓及系爭土地所有權應有部分三分之一，以買賣為原因移轉登記為被告所有。被告於取得系爭建物、土地之所有權移轉登記後，對於應付原告之價款4,000,000元均未依約給付，連同被告之前取得系爭建物二樓所有權時，所取得系爭土地所有權應有部分三分之一之土地價款3,000,000元，共計應給付原告價款7,000,000元，尚未給付。

（三）依上，爰聲明：⒈被告應給付原告7,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊原告願供擔保，請准假執行。

二、被告則以：

（一）被告否認原告所主張被告於86年2月15日取得系爭土地所有權應有部分三分之一之原因係買賣及價金為3,000,000元，及被告於93年3月9日向原告購買系爭建物一樓所有權及坐落基地土地所有權之價金係6,000,000元。

（二）原告在85年間決定將系爭土地所有權贈與被告及證人乙○○各三分之一，原告雖然另有一子張仁政，惟因張仁政曾經涉及一件刑案，原告不便將財產贈與張仁政，至於原告雖有一個女兒，但原告認為女兒已出嫁，並未考慮將財產分給女兒，所以原告將系爭土地贈與被告及證人乙○○各三分之一，自己保留三分之一。

（三）被告86年2月15日取得系爭土地所有權應有部分三分之一之原因係「贈與」，有新竹縣竹北地政事務所86年收件2283號土地登記申請書記載移轉原因為贈與、兩造85年12月27日簽立之「土地贈與所有權移轉契約書」、贈與稅繳清證明書、土地登記第二類謄本及異動索引等在卷可稽。原告雖舉證人乙○○為證，惟證人乙○○本人取得系爭土地所有權應有部分三分之一之原因亦係「贈與」，亦有新竹縣竹北地政事務所86年收件15562號土地登記申請書、86年9月20日簽立之土地贈與所有權移轉契約書、贈與稅繳清證明書、土地登記第二類謄本及異動索引等可資為證。足見證人乙○○之證詞，與事實不符，無足採信。

（四）原告雖主張辦理上開二次土地所有權移轉登記手續係「被告找代書辦理，因為我不認識字，被告及代書叫我簽我就簽」、「乙○○夫妻找我到代書辦理，他們叫我如何辦就如何辦」、「代書沒有說明辦理贈與契約，而不是買賣契約」，惟原告確實認識字，因系爭土地原本係原告之父親鄒丹桂所有，信託登記在訴外人鄒火木名下，83年7月22日，鄒丹桂與鄒火木訂立協議書將系爭土地移轉登記予原告所有，鄒丹桂與鄒火木訂立協議書時，原告曾以見證人身分在協議書上簽名，足證原告認識字。又原告贈與系爭土地給被告係由劉哲仁代書辦理，時間在85年12月27日，而原告贈與系爭土地給證人乙○○係由黃明燕代書辦理，時間係86年9月20日，兩位代書不同人，時間亦相隔九個月之久，以代書辦理土地登記之專業，不同兩人在不同時間均以違背專業、枉顧當事人權益之方法承辦業務，殊難想像，足見原告之主張及證人乙○○之證詞均不足採。

（五）有關原告將系爭建物、土地賣給被告一事，原告自承事前刻意隱瞞證人乙○○，證人乙○○亦自承事先不知情，既然證人乙○○事先不知情，如何能證明原告將系爭建物、土地賣給被告之價金為10,000,000元？

（六）證人乙○○證稱伊蓋系爭建物一樓花費6,000,000元，故以6,000,000元賣給原告。然證人乙○○原來所有之系爭建物一樓房屋總面積為133.18平方公尺，共有部分總面積為68.82平方公尺，三分之一即22. 94平方公尺，兩者合計156.12平方公尺，折合台坪為47.23坪，以目前鋼筋混凝土造三層樓房之建造成本，一坪大約51,000元，其建造總成本僅為2,400,000元左右，1l年前自然比現在較低，換言之，證人乙○○原來花費之建造成本絕不可能超過2,400, 000元，其將系爭土地、建物一樓賣給原告，原告再轉賣給被告6,000,000元實已包含土地與房屋之價格，因此證人乙○○證稱建蓋系爭建物一樓花費6, 000,000元與事實不符。

（七）綜上，爰聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。

三、本件兩造不爭執事項：

（一）系爭土地原為原告於83年7月20日買賣取得所有權，並於84年2月4日登記為所有權人。嗣分別於86年2月15日及86年10月22日各移轉登記所有權應有部分三分之一予被告及證人乙○○，登記原因載為「贈與」；又於92年12月9日證人乙○○將系爭土地所有權應有部分三分之一移轉登記予原告，登記原因載為「買賣」；復於93年3月9日原告將自證人乙○○取得系爭土地所有權應有部分三分之一移轉登記予被告，登記原因載為「買賣」。

（二）依原告提出之系爭土地、建物謄本，系爭土地所有權應有部分三分之二登載為被告所有；系爭建物1、2樓即竹北市縣○段317、318建號登載為被告所有。

四、經本院協同兩造協議簡化爭點為：

（一）被告於86年2月15日取得系爭土地所有權應有部分三分之一原因是買賣或贈與？

（二）被告於93年3月9日向原告購買系爭建物一樓所有權及基地坐落土地所有權價金是6,000,000元或10,000,000元？

五、本院判斷：

（一）被告於86年2月15日取得系爭土地所有權應有部分三分之一原因是買賣或贈與？本院判斷如下：

⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。查：⑴原告分別於86年2月15日及86年10月22日各移轉登記系爭土地所有權應有部分三分之一予被告及證人乙○○，登記原因載為「贈與」等情，為兩造所不爭執，並有新竹縣竹北地政事務所97年3月28日北地所登雄字第0970001341號函所附系爭土地所有權應有部分移轉登記申請書、土地建築改良物贈與所有權移轉契約書、新竹縣稅捐稽徵處土地增值稅免稅證明書、贈與稅繳清證明書各2件在卷可按，堪信為真實。

⑵依上揭原告於86年2月15日移轉登記系爭土地所有權應有部分三分之一予被告時，聲請地政機關移轉登記時所附具之土地建築改良物贈與所有權移轉契約書中明確記載，兩造於85年12月27日訂立該贈與契約，原告將系爭土地所有權應有部分三分之一贈與予被告，於該登記時原告並提出有新竹市東區戶政事務所之印鑑證明，可見該次以贈與為原因移轉登記，應為原告同意下所為，原告無法諉為不知。

⑶依原告於本院審理時陳稱：原告土地移轉給被告前，是被告要求蓋房子，原告有告訴兒子說如果分到一樓就要四百萬元補償原告，如果二樓就三百萬元補償原告。就蓋房子要補償土地價款部分無訂立任何書面資料，亦無約定何時將補償費用交付給原告，原告有向被告要過，被告有說以後會還原告，而且當初有說二個兒子每個月伍仟元給原告，健保費一人負擔一半等語以觀，原告雖主張係將系爭土地所有權三分之一出賣予被告，惟並未約定何時如何交付價金，顯然已與一般買賣契約大相逕庭，因為買賣契約重點之一即在價金如何交付，此攸關出賣人權益之重要事項，豈有不加約定之理？且原告亦陳述在當初並同時約定2個兒子每個月5,000元給原告，健保費一人負擔一半等情，則此有關原告與被告、證人乙○○約定，被告與證人乙○○2人如何扶養原告之約定，亦與一般在父母生前將財產贈與子女時，同時擔憂子女取得財產後不加扶養，而與子女間的加以扶養約定負擔之常情相合。

⑷證人乙○○於本院審理時證稱：原告給證人及被告蓋房子時有約定分得一樓要四百萬元給原告，二樓三百萬元給原告，三樓原告自己用等語。惟亦未對何時如何交付四百萬以及三百萬元有所證述。另原告於86年10月22日移轉登記系爭土地所有權應有部分三分之一予證人乙○○時，土地移轉登記原因仍載為「贈與」，並附具土地建築改良物贈與所有權移轉契約書向地政機關聲請移轉登記，同時附具完納贈與稅證明書，證人亦應知悉其由原告處取得系爭土地所有權三分之一應有部分之原因為贈與。則證人所證述該四百萬元、三百萬元之約定究竟是否為買賣價金約定非無疑義？是無法以證人乙○○上揭證述之內容遽以認定，兩造間就於86年2月15日移轉系爭土地所有權應有部分三分之一登記原因為買賣。

⒉綜據上開認定，依86年2月15日系爭土地所有權應有部分三分之一移轉登記資料以觀，明確記載該次移轉登記之原因為原告贈與被告，依原告所供述內容以觀，就其所主張土地買賣契約中價金之如何給付、給付期限均付之闕如，而證人證述亦未及價金之如何給付及給付期限，反而證人稍後取得系爭土地所有權應有部分三分之一移轉登記資料，亦記載為贈與亦非買賣，故依原告所提出之證據無法遽以認定兩造間依86年2月15日系爭土地所有權應有部分三分之一移轉登記之原因非贈與而為買賣，故原告依據買賣契約請求被告給付買賣價金，尚非適法。

（二）被告於93年3月9日向原告購買系爭建物一樓所有權及基地坐落土地所有權價金是6,000,000元或10,000,000元？本院判斷如下：

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。查：

⑴原告主張被告於93年3月9日向原告購買系爭建物一樓所有權及基地坐落土地所有權之價金為10,000,000元。被告就被告於93年3月9日向原告購買系爭建物一樓所有權及基地坐落土地所有權之價金在6,000,000以內並不爭執，惟否認另有價金4,000,000元之約定，以該次買賣總價為6,000,000 元為抗辯。故原告應就兩造間該次買賣之價金總額為10,000,000元負舉證責任。

⑵原告主張證人乙○○於92年12月9日，將系爭建物一樓所有權以及房屋所坐落之系爭土地所有權應有部分三分之一，同時移轉登記與原告等情，為被告所不爭執，並有新竹縣竹北地政事務所97年3月28日北地所登雄字第0970001341號函所附系爭土地登記申請書、系爭土地及建物買賣契約書各1件在卷可按，堪信為真實。

⑶依證人乙○○雖於本院審理時證稱：「（問：為何要將系爭房地賣給原告？）因為系爭房子蓋滿房子做鐵工廠會有噪音影響鄰居，所以準備去找更偏遠地方開設鐵工廠。（問：系爭房地用多少錢賣掉？）當時蓋房子用六百萬元左右，再用六百萬元買給原告，事實上土地還欠原告四百萬元。（問：如果賣六百萬元，四百萬元如何清償？）證人等於把土地還給原告，房子部分建築費六百萬元賣給原告。」等語之證詞以觀，僅能證明乙○○於92年12月9日將系爭建物所有權應有部分三分之一以價金新臺幣6,000,000元出賣予原告同時將系爭土地移轉登記予原告以清償之前承諾積欠原告之4,000,000元。然此為證人就系爭建物及土地所有權應有部分各三分之一出售予原告間之約定。尚難以此推論之後兩造間另一次就系爭土地以及建物所有權三分之一應有部分於93年3月9日移轉登記原因之買賣契約所約定價金即為原告所主張之10,000,000元。參以，原告於本院審理時亦證稱：原告不敢讓證人乙○○知道原告將系爭建物及土地之應有部分再轉賣給被告之事，是到法院之後證人乙○○才知道，因為被告還有四百萬元沒有給原告等語以觀，如果原告主張係以10,000,000元將系爭土地、建物所有權三分之一出售予被告為真，則原告仍會取的原來證人出售時價金，原告對證人乙○○即無任何不公平之處，原告何需擔心證人乙○○知悉此事？故原告主張係以10,000,000元將系爭土地、建物所有權三分之一出售予被告一節，尚非無疑問？

⑷依兩造於93年3月9日以買賣為原因所為系爭建物一樓所有權及基地坐落土地所有權應有部分三分之一申請土地移轉登記所附買賣契約以觀，系爭建物及土地買賣之價金分別記載352,200元及1,675,167元，亦非原告所主張之金額。

⒉綜據上開認定，依原告所提出之證據並無法證明兩造於93年3月9日所為系爭建物一樓所有權及基地坐落土地所有權應有部分三分之一之移轉登記原因之買賣契約所約定之價金為10,000,000元，是原告請求被告給付4,000,000元，尚難以准許。

（三）綜上所述，依原告所提出之證據無法遽以認定兩造間於86年2月15日系爭土地所有權應有部分三分之一移轉登記之原因非贈與而為買賣，且無法證明依兩造於93年3月9日所為系爭建物一樓所有權及基地坐落土地所有權應有部分三分之一之移轉登記原因之買賣契約所約定之價金為10,000,000 元，從而原告依據2個買賣契約法律關係請求被告應給付原告7,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即為無理由，無從准許，應予駁回。至原告假執行之聲請，亦因訴之駁回而失所附麗。應併予駁回。

六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

以上正本係照原本做成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。