臺灣新竹地方法院97年度訴字第240號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第240號

原告

乙○○

被告

甲○○

訴訟代理人

蘇明淵律師

　　　　　　謝孟儒律師

上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國97年6月16日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）緣被告於民國（以下同）86年10月12日與原告簽訂租賃契約，向原告承租原告與他人所共有、坐落竹北市縣○段二九六地號，面積一二０坪之土地（下稱系爭土地，該筆土地依土地登記謄本所載，其全部面積為三九六點０一平方公尺），雙方約定租賃期間自86年12月1日起至92年11月30日止共6年，嗣雙方並同意續租，並於九十三年七月十日簽訂租賃契約書，約定租期自九十三年八月一日起至一百年七月三十一日止，且約定租金前5年每月五萬元，後2年每個月六萬元，承租人並應於每月10日以前繳付租金。詎被告自96年5月起即未依約給付每月之租金伍萬元，計算至97年4月份為止，被告共積欠原告租金六十萬元（即五萬元乘以十二個月）未為給付，經原告分別於96年10月15日及96年11月19日以新竹武昌街郵局第1278號及第1468號存證信函催告被告繳付所欠租金，被告皆置之不理，為此，原告爰依兩造間土地租賃之法律關係，請求被告給付租金，並聲明：如主文第一項所示。

（二）對被告抗辯之陳述：被告雖辯稱：因原告等系爭土地之共有人積欠遺產稅及贈與稅，故系爭土地已經稅捐機關聲請行政執行被查封當中，故被告就系爭承租之土地，得對原告主張權利瑕疵擔保，即得拒付租金云云，惟查，原告就系爭土地於辦理繼承登記時，已繳清遺產稅及贈與稅，雖系爭土地遭國稅局以積欠稅款為由向法院聲請查封，目前仍在查封當中，惟系爭土地自被告承租後，迄今為止仍在被告之占有使用當中，被告並未因該土地被查封，致其對該土地不能繼續使用收益，即無其所稱權利瑕疵擔保之問題，是被告拒付自九十六年五月份起至九十七年四月份為止之租金合計六十萬元，即無理由。

二、被告之答辯：被告固不否認兩造間就系爭土地有前述租賃關係存在，且亦不否認其就系爭土地，迄至本件言詞辯論終結期日時，仍在繼續占有、使用當中，並就原告主張其自九十六年五月份起至九十七年四月份為止之租金合計六十萬元並未支付予原告乙節，亦不爭執，惟否認其須支付原告該六十萬元之租金，辯稱：因原告等系爭土地之共有人積欠遺產稅及贈與稅，故系爭土地已經稅捐機關聲請行政執行被查封當中，是被告就系爭承租之土地，得對原告主張權利瑕疵擔保而拒付租金予原告等語。並聲明：請求駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。

三、兩造間不爭執之事項：兩造間就系爭土地存有前述之租賃關係，且被告就系爭土地，迄至本件言詞辯論終結期日時，仍在繼續占有使用當中，且被告就系爭土地自九十六年五月份起至九十七年四月份為止之租金合計六十萬元，並未支付予原告。

四、本院之判斷：茲本件兩造間有爭執應予以審究者，在於：被告抗辯因系爭土地遭查封，原告因此應對其負權利瑕疵擔保責任，其得因此拒付租金乙節，是否有理由？經查：

（一）按「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」民法第三百四十九條定有明文，上開條文，為民法買賣契約有關權利瑕疵擔保之規定，且依同法第三百四十七條本文之規定，並得準用於買賣契約以外之有償契約。惟有償契約之種類眾多，不同種類之契約，給付之內容並不相同，債權人依照契約所取得之權利內容也相異。而權利瑕疵擔保之目的，既係在於使債權人能完整的保有依照契約內容所取得之權利，則上開民法第三百四十九條條文後段所稱「不得主張任何權利」之意義，在準用於買賣契約以外之有償契約之場合，自應按照契約之種類，隨債權人所取得之權利內容之不同而有所調整，此觀民法第三百四十七條但書: 「但為其契約性質所不許者，不在此限。」之規定自明。換言之，依照權利瑕疵擔保之規定，債務人固應擔保債權人依照契約所取得之權利並未受有侵害或有遭受侵害之虞，惟依契約之性質，若第三人就契約之標的物所主張之權利，與債務人應依契約給付之內容無涉，亦即非關於債權人依照契約所取得之權利是否完整者，則不在債務人所應擔保之範圍內，債務人自不負權利瑕疵擔保之責任，合先敘明。

（二）次按，租賃契約係屬有償契約，依上開說明，固得準用買賣契約瑕疵擔保之規定，是於租賃契約發生出租人應負權利瑕疵擔保之責任時，固然承租人得藉此主張拒付部分租金甚或全部租金，然查，依民法第四百二十一條第一項及第四百二十三條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」、「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」可知，承租人依據租賃契約所取得之權利內容為占有租賃物，並得對租賃物為合於契約所約定之使用、收益，而其所應支付之對價即租金。經查，本件原告已依雙方所簽立之租賃契約，將系爭土地交付予被告占有並使用收益，雖嗣後系爭土地於九十三年七月間因經稅捐機關聲請而被查封，且目前該土地仍在查封當中，然被告自九十六年五月份起至九十七年四月份為止，仍一直繼續對系爭土地予以占有並使用、收益乙節，已如前述，並有原告提出之系爭土地之土地登記謄本在卷可憑，此外，被告並未主張及舉證其就系爭土地於九十六年五月份起至九十七年四月份為止該段期間之使用、收益權之行使，有何因該土地被查封而受到減損或侵害，亦未主張及舉證查封之債權人曾向其表明查封之效力而阻止或妨礙其租賃權之行使。準此，可認被告向原告承租系爭土地所取得之對系爭土地之占有、使用及收益之權限，於前述九十六年五月份起至九十七年四月份止該段期間內，並未因系爭土地被查封乙事受到何影響，也未受到何侵害，是原告已將合於約定使用之租賃標的物提供予被告承租使用，如此，即難認被告該租賃權之行使有何瑕疵可言，被告依該租賃契約，即對原告負有支付租金之義務。則被告以系爭土地因被查封，日後可能被拍賣，原告因此須對其負權利瑕疵擔保責任為由，據以對原告主張拒付自九十六年五月份起至九十七年四月份為止之租金合計六十萬元云云，即屬於法無據而難以成立。

（三）從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付自九十六年五月份起至九十七年四月份為止之租金合計600,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即97年5月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

（四）本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明

四、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。