臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決

原告

林詩凱

訴訟代理人

陳碧蓮

被告

觀自在攬翠樓管理委員會

法定代理人

李源興

訴訟代理人

于順發

上列當事人間請求調降管理費事件，於中華民國101年10月3日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：其於民國94年8月25日購入坐落新北市○○區○○路1段158巷22之1號房屋（下稱系爭房屋）及基地持分，成為觀自在攬翠樓社區（下稱系爭社區）之一員，惟系爭社區每逢召開區分所有權人會議，出席率甚低，難達法定出席人數，無法做出合法有效決議，亦未制訂住戶規約，使悠關住戶權益之管理費繳交數額無法經充分討論並經由區分所有權人會議議決之，從而被告即以建物之主建物面積為計算基礎，於未經區分所有權人會議議決、亦無住戶規約規定收費標準下，不分樓層、不分住戶位置、亦不問有無人居住情形下，訂每坪每月之管理費為新臺幣（下同）40元計算。至被告所提出之規約並未經區分所有權人大會決議通過，應為無效，縱認規約有效，被告也應提出規約讓住戶了解規約內容。而系爭房屋主建物面積為49坪，計原告每2月應繳交3,920元，而觀系爭社區財務收支日記帳，管理費支出多用於保全、電梯保養維護、清潔費等費用，然系爭房屋所處位置偏僻，具獨立進出門，非由系爭社區中庭進出，從而未使用電梯，且系爭社區管理員僅針對社區中庭區塊監管，系爭社區清潔人員亦僅針對社區中庭部分及大樓各住戶門口、電梯清潔，系爭社區監視系統復未對系爭房屋做安全監控，加以原告並無地下停車位，諸凡公共受益事項，被告對原告絲毫未盡管理照顧之力，卻對原告收取其他享有上開利益之住戶相同之管理費，殊非妥當。原告另外在別的社區住16樓，該社區1樓只需繳300元補貼馬達維護費用。爰參酌民法第148條第2項、第799條之1第3項、第1條及舉重以明輕之法理、公寓大廈管理條例第10條、第18條及使用者付費精神，提起本訴訟等語。並聲明被告應自97年4月1日起，將原告應繳交之社區管理費調降為每坪每月新臺幣20元。

二、被告則請求駁回原告之訴，並以：當初制定規約時，原規定每坪管理費為50元，已考量1樓住戶沒有用電梯及部分公共設施，故每坪管理費已打8折以40元計之，且被告業針對原告意見，增設監視器、加強巡邏，清潔範圍亦及於原告住處四周。又減少管理費非被告權責，此為住戶大會權利，原告得提出意見給被告，由被告於住戶大會提出表決，且規約有經合法程序報備，自為有效等語，資為抗辯。

三、原告主張其為系爭社區之區分所有權人，每坪每月管理費為40元及系爭社區費用支出之事實，業據其提出建物登記謄本、系爭社區管理費收據、財務收支日記帳等文件為證，復為被告所不爭執，自應認原告此部分主張之事實為真實。

四、另原告主張系爭社區並無制定住戶規約，乃由被告片面決定管理費之收取，並未考慮原告實際居住位置及使用公共設施之比例，即率然向原告收取每坪40元之管理費，顯有不公等節，則為被告所否認，並提出【觀自在攬翠樓】規約（下稱系爭規約）1份為證，辯以係按照係按照規約向原告收取管理費，且已考量原告居住在1樓，未使用部分公共設施，故收取每坪40元之管理費等詞置辯。經查：

（一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例10條第2項復有明文。由此可知，公寓大廈就共用部分之應有部分之修繕、管理、維護，原則上係以區分所有權人各按其共有之應有部分比例分擔為準則，然如區分所有權人會議有所決議，或規約另有規定，仍應優先從其決議或規定，此乃全體區分所有權人基於「住戶自治」及「多數決民主機制」所為之實踐，就其切身得自決事項經決議機制而定其內容，已符住戶實益。查系爭規約第20條第2項已規定系爭社區管理費之收取標準，係以每戶權狀加公共設施面積持分比例計算，不足1坪者捨去不計，每坪每月收取管理費50元整，地下室停車位每一單位收取管理費300元整等內容，是被告辯稱其係按規約規定並考量1樓住戶之情況酌收取每坪40元管理費等情，尚非無據。又原告指稱經其問以86年第1任主任委員住戶林儷安之意見，系爭規約係由某一住戶所提出，以林儷安之名義為主任委員申請報備，並未經區分所有權人會議議決，應為無效之規約等情，固與五股鄉公所（現已改制為新北市五股區公所）86年6月14日85北縣五民字第30034號公寓大廈管理組織報備證明文件所示由林儷安申請系爭社區報備證明等節相合，且經本院依職權向新北市五股區公所調取斯時報備時所檢附之規約，亦得於該份規約上見林儷安之印文，有新北市五股區公所101年9月7日新北五工字第1012127160號函檢附之規約1份在卷可稽，堪認系爭社區確係由林儷安提出系爭規約向主管機關申請報備成立，然經本院依職權向新北市五股區公所調取系爭社區自設立時起之歷年報備資料，系爭社區於85年12月22日曾召開85年度區分所有權人會議，討論住戶公約，全體區分所有權人總數為96人，該次出席會議之人數達66人，出席比例及同意大會會議決議之人數已然過半，有新北市五股區公所101年10月18日新北五工字第1012130047號函及檢附之系爭社區85年度區分所有權人會議會議記錄、系爭社區管理委員會申請書檢查表、系爭社區區分所有權人會議出列席單位及人員附冊等資料在卷為憑，而系爭規約上亦載有民國85年12月22日通過修改第9 條、第20條條文之文字，堪認系爭規約應經系爭社區於85年12月22日召開區分所有權人大會決議通過，則原告指稱系爭規約未經區分所有權人大會議決應為無效等情，尚非可採。原告復主張其從未曾被告處取得規約，不了解規約內容，應該社區每位住戶都要有規約等情，然此情並不影響規約之效力，於此敘明。是被告辯以其係按有效規約向原告收取管理費，洵為可取。且承上開說明，公寓大廈管理條例第10條第2項業已明文規定，公寓大廈就共用部分之應有部分之修繕、管理、維護，得以區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，則依被告所憑收取管理費之標準，大致上亦係以各區分所有權人按其共有之應有部分比例來分擔管理費，核與公寓大廈管理條例第10條第2項規定意旨相符，難謂有何顯失公平之處。是縱有如原告所述系爭規約有無效情事云云，亦不足證被告所採取之管理費收費標準有何顯失公平之情事，故原告主張被告收取管理費標準有失公平等情，洵非足取。

（二）原告復主張依民法第799條之1第3項、第148條第2項、第1條規定，法院對於顯失公平之規約內容既得予撤銷使之失其效力，復依舉重以明輕之法理，原告訴請調整內容使符公平，應為法之所許等語。惟民法第799條之1第3項規定：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」，固為區分所有權人對規約約定內容不服之救濟途徑，然此撤銷之目的在使有效規約失其效力，並未賦予法院得代替全體區分所有權人之意旨自訂規約內容，蓋規約仍屬區分所有權人之自治事項，應由區分所有權人自行透過區分所有權人大會進行協商、討論、取得共識、決議出全體區分所有權人應共同遵守事項，已符合住戶自治之精神，僅在有顯失公平之情況，立法者才容有法院介入之空間，但法院亦僅得撤銷顯失公平之規約內容，尚無從越俎代庖代訂或調整規約事項。況原告既主張系爭規約無效，則無效之規約又如何訴請法院撤銷或調整其內容，原告主張實有矛盾之處。民法第799條之1第3項適用範圍不包括調整規約內容既屬明確，從而原告主張適用或類推適用民法第799條之1第3項規定及舉重以明輕法理，訴請調降管理費，顯屬無據。又被告現行所採收取管理費之標準無非係按各區分所有權人就共有部分之應有部分比例計算，核與公寓大廈管理條例第10條第2項所採之以應有部分比例分擔準則相符，業如前述，已屬有法律明文規範之事項，要無原告所主張應適用民法第1條規定適用法理之餘地，且被告亦非照系爭規約約定內容向原告收取每坪50元之管理費，已有考量1樓住戶之情況而向原告收取每坪40元之管理費，尚難認有何顯失公平或違反誠實信用原則之情事。

（三）次按公寓大廈應設公共基金，其來源由區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納；公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之；管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第18條第1項、第3項、第3條第9款、第12款分別定有明文。則公共基金之來源既為區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，自仍為全體區分所有權人所有，管理委員會僅為公共基金之管理單位，並不當然因此成為公共基金之所有權人，且管理費如何收取及費用高低，乃屬區分所有權人會議決議之自治事項，或經區分所有權人會議決議以規約之型態拘束全體區分所有權人，管理委員會自無權限為管理費之調降。綜上，本件關於系爭社區管理費收費標準，自應由該社區之最高權利機關即區分所有權人會議，以全體區分所有權人過半數以上出席，出席人數過半數以上同意之決定行之，被告僅係為管理並執行區分所有權人會議決議之事項，並無調降管理費之權限，被告既無調降管理費之權限，自無權利濫用可言，是原告主張被告應調降管理費等情，實已超出管理委員會之權限，亦難認有據。

（四）再公寓大廈之管理本具有整體性，諸如公共用電、用水、出入門禁之管制、防盜、防火等公共事務，本難細分住戶受益之多寡，而為各別之考量，是原告以其未使用公共設施等為由，是否應予減免，仍應繫於全體住戶之決議，原告自應透過決議機制表達意見，建立區分所有權人共識，而非任意訴諸訴訟。又系爭規約並無「未使用社區公共設施情形時，區分所有權人得拒繳或少繳管理費之約定」，是其所辯以應參酌使用者付費之精神調降管理費等情，要無可採。至原告指出其他社區1樓住戶只須繳300元管理費，足見被告所採之管理費收費標準有失公平等情，乃屬其他社區之自決事項，不同社區間有不同之成員及結構，尚非可一概而論。又管理委員會僅為執行全體區分所有權人會議決議事項及大樓管理之執行機關，已如前述，其如有管理不當之情，應係執行受任事務有無盡注意義務，是否應負賠償責任，乃屬另一問題，是原告雖可主張被告管理不當，惟此乃基於住戶本身之權利所為，並非即得遽主張請求被告因此調降管理費，是原告上開主張，於法不符，據難憑採。

五、從而，原告基於民法第148條第2項、第799條之1第3項、第1條及舉重以明輕之法理、公寓大廈管理條例第10條、第18條及使用者付費精神，請求被告應自97年4月1日起，將原告應繳交之社區管理費調降為每坪每月新臺幣20元，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣板橋地方法院三重簡易庭