臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決

原告

呂瑜芳

訴訟代理人

郭千華律師

訴訟代理人

陳守文律師

被告

劉育瑄

訴訟代理人

游文愷律師

上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國114年9月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國113年間向被告購買門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄00號5樓含頂樓加蓋之房屋（下稱系爭房屋），於議價期間，原告見系爭房屋老舊恐因漏水導致購買後無法入住而心存疑慮，被告遂出具不動產委託銷售標的現況說明書（下稱系爭現況說明書），說明除系爭房屋主臥室天花板及內梯等處雖曾發生漏水但已修復完畢，免除此部分漏水保固責任外，保證房屋現況絕無漏水可供原告直接入住，兩造遂於同年7月7日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）及增補特約（下稱系爭增補特約），並於同年12月9日完成交屋。嗣原告於同年12月28日更換主臥室衛浴間洗臉盆時，竟遭樓下四樓住戶反映其衛浴間天花板發生嚴重漏水，被告聞訊雖允諾會負責僱工修繕漏水，惟態度消極且漏水情形遲未改善，原告乃自行僱工完成全間衛浴防水工程，工程款共計新臺幣（下同）147,000元，爰依民法第354條、第359條規定，請求減少買賣價金147,000元，並依民法第179條規定，請求被告返還等語。並聲明：㈠被告應給付原告147,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭現況說明書無保證不具物之瑕疵之意思，而系爭增補特約已載明被告僅就非自然身故負瑕疵擔保責任，其餘簽約後發現之屋況瑕疵，均不負擔保責任，故原告不得依瑕疵擔保規定請求減少價金。原告所指漏水係在樓下浴室天花板，原告又自承於交屋後更換室內衛浴設備，並於交屋後之113年12月28日發現漏水，以時序以觀，顯係原告施工不當破壞防水層導致漏水，亦有可能是系爭房屋自然老化造成漏水，並非既有瑕疵。被告雖不負物之瑕疵擔保責任，仍基於善意曾委請水電師傅前往處理，然因原告換鎖無法進入施工，故被告係遭原告阻撓始無法協助，非原告所指態度消極或不聞不問。原告所提報價單、匯款單均係於114年4月中旬以後，是否與本件漏水有關，亦屬可疑等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免予假執行。

三、本院之判斷：

㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第354條第1項、第359條、第366條固有明文。又民法關於買賣物之瑕疵擔保規定，非強行規定，當事人得以特約免除、限制之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任另有特約者，原則上自應從其特約，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張（最高法院83年度台上字第2372號判決意旨參照）。

㈡兩造於113年7月7日以系爭增補特約約定：甲（指原告）乙（指被告）雙方確認，本買賣標的為自住，甲方已至房屋現場充分查看屋況（包含能推開確認之天花板或裝潢），發現有屋況問題。甲方確已知悉乙方之買賣條件為「對於屋況瑕疵（如：房屋有結構問題、鋼筋外露、輻射屋、海砂屋、滲漏水、壁癌、龜裂…等情事），不負物之瑕疵擔保責任；但對於標的物如有非然身故情事，乙方仍負瑕疵擔保責任」，甲方於簽約前已詳閱乙方所出具之標的物現況說明書內容，甲方確已知悉中古屋可能存在之瑕疵風險，經充分理解並謹慎評估後，同意上開買賣條件，並將納入考量，反應於願承買之價金金額。若簽約後買賣標的物發現尚有屋況瑕疵，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉。甲方日後不得就本件買賣向乙方及仲介方再為任何請求。觀之上開約定之內容，乃兩造約定就系爭房屋若有一般屋況瑕疵(如：滲漏水、壁癌、龜裂)，被告不負物之瑕疵擔保責任，亦即排除被告就系爭房屋關於民法出賣人之瑕疵擔保責任，而原告又未舉證被告有何故意不告知瑕疵之情事，則被告就系爭房屋之瑕疵擔保責任，已特約免除。

㈢原告雖主張系爭增補特約僅就已發現之主臥室天花板及內梯之漏水瑕疵為約定，惟系爭增補特約並無任何約定範圍僅限主臥室天花板及內梯之漏水瑕疵之記載，甚至免除瑕疵之範圍包含「房屋結構、鋼筋外露、輻射屋、海砂屋、滲漏水、壁癌、龜裂」，顯係針對全屋之屋況為約定，是原告前開主張與系爭增補特約不符，自非可採。

㈣原告又主張被告於系爭現況說明書就「現況是否有滲漏水之情形」勾選「否」，且旁邊註記「主臥室及內梯已修補完成，不保固」，以此方式保證系爭房屋現況絕無漏水，然一般而言，現況說明書僅係就房屋買賣時之現況，由賣方即被告依其認知而填載，俾供買方即原告審酌，此為補充一般中古屋買賣因屋況新舊、保持狀態不一，難與新成屋之屋況比擬而為交易之常態，是系爭現況說明書僅在說明兩造簽約時，依被告所認知之系爭房屋之狀況，並非保證系爭房屋之品質，此觀前開說明書之內容中無任何「保證」之字樣即可知，故依被告於此說明書內所為之勾選，尚不生保證品質之效力，若非如此，兩造又何必再簽立系爭增補特約，益徵系爭現況說明書確無擔保品質之效力。是原告主張被告以系爭現況說明書保證系爭房屋不會漏水云云，亦非可採。

㈤綜上所述，兩造簽訂系爭買賣契約書時，另以系爭增補特約約定賣方即被告不負瑕疵擔保責任，原告自應受該特別約款之拘束。從而，原告主張被告應就系爭房屋之漏水負物之瑕疵擔保責任，進而請求減少價金後，依不當得利法律關係請求返還147,000元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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