臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決

原告

甲○○○產有限公司

法定代理人

丙○○

原告

乙○○

上二人共同訴訟代理人

陳明宗律師

被告

丁○○

上列當事人間請求返還訂金等事件，於民國96年7月27日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實

甲、原告方面

壹、聲明

一、被告應給付原告乙○○新臺幣（下同）十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告應給付原告甲○○○產有限公司（下稱原告啟皓公司）十三萬四千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

三、訴訟費用由被告負擔。

貳、陳述

一、緣被告於民國（下同）95年3月底將門牌號碼台北縣新莊市○○路628號之房屋（下稱系爭房屋）委託予21世紀不動產新莊中港加盟店（即原告啟皓公司）出售，並告知上開房地係以永久地上權使用土地，且承諾買受人僅須繳納地價稅等費用即得繼續享有同一權利，並保證於買受人預付訂金後，即可出示土地所有權人同意書，以確保買受人權益，合先敘明。

二、而原告乙○○經原告啟皓公司居間仲介，同意交付保證金予原告啟皓公司與被告商議買賣價金，並經原告啟皓公司與被告當面商議價金後，被告同意以335萬元出售上開房屋，原告啟皓公司即當場將上開保證金轉作訂金交付10萬元予被告簽收，被告並同意由原告啟皓公司代被告為保管，並約定被告須於95年7月12日備妥土地所有權人之使用同意書，假原告啟皓公司營業處簽立買賣契約。

三、豈料，於同年7月10日，原告啟皓公司正擬準備辦理簽約事宜期間，因偕同被告前往土地所有權人處領取土地使用同意書時，惟竟遭土地所有權人拒絕出具土地使用同意書，並告知並無永久地上權，且買受人須以10年一期，年租金10萬元，簽立租賃契約始願出租上開土地等情，原告啟皓公司僅得訊即通知原告乙○○，並通知被告迅即處理上開事宜，以利簽立買賣契約。

四、惟被告竟置之不理外，嗣後即表示無從處理，不願出售系爭房屋予原告乙○○，從而，迄今原告乙○○即未能與被告簽立買賣契約，然查，被告先未誠實告知上開房屋之權利使用狀態，顯係蓄意隱瞞交易資訊甚明，且被告既已告知係以地上權使用土地且應允確可取得土地使用同意書等買賣條件，原告乙○○始願購買並交付訂金，然今被告既因個人與地主之私人糾葛，以致買賣契約未能履行，則顯係可歸責於被告之事由所致，後又置之不理，不願出售，是原告二人迫於無奈僅得以訴請求。

五、而「…倘甲方屆時不賣則應加倍返還訂金予買方，且仍需以買賣成交總價款百分之四之現金金額一次給付乙方作為服務報酬」此為上開定金收款憑證第七條後段所明定，又按「契約因可歸責於段定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金」民法第249條第3款定有明文，是以被告依約，依法當依加倍返還已付訂金予原告乙○○，並應給付服務報酬134,000元予原告啟皓公司。

六、緣被告於95年3月底將門牌號碼台北縣新莊市○○路628號之房屋委託予21世紀不動產新莊中港加盟店（即原告啟皓公司）出售，並告知上開房地係以永久地上權（此係以台語白話文說明，並非指民法之地上權）使用土地，且原告啟皓公司雖也向地政機關調閱本查明並無地上權登記，並質以詢問被告，然被告仍一再藉詞辯稱此為伊與地主間之協議，雖無地上權登記，但確有合法使用之權源，並承諾買受人僅須繳納地價稅等費用即得繼續享有同一權利; 並保證於買受人預付訂金後，即可出示土地所有權人同意書，是原告啟皓公司以被告所說明之房屋使用狀態對外進行銷售，並告知原告乙○○，豈料，於同年7月10日，原告啟皓公司正擬準備辦理簽約事宜期間，親赴土地所有權人處，始得知買受人根本無法享有永久地上權，竟須以十年一期，年租金十萬元。

七、上情除為起訴狀所載甚詳外，亦可由被告出具之答辯狀：「…在95年7月10日早上我與仲介公司丙○○先生、林政緯先生三人到地主王家福先生家，仲介丙○○先生就向地主王家福先生說買方要辦地上權設定，王家福先生很不高興，回答不可能…。」足證，倘非被告承諾買受人僅須繳納地價稅等費用即得繼續享有同一權利，並保證於買受人預付訂金後，即可出示土地所有權人同意書，何以當日被告會協同原告啟皓公司前往土地所有權人處？又何以原告啟皓公司會向土地所有權人直接請求地上權登記？是在在足證確實被告有承諾買受人僅須繳納地價稅等費用即得繼續享有同一權利，並保證於買受人預付訂金後，即可出示土地所有權人同意書之情為真。

八、按「因被詐斯或脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示」民法第92條定有明文。而所謂詐欺者依實務之見解係指欲使人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示之情形（最高法院18年上字第371號），是被告蓄意不誠實告知上開房屋之權利使用狀態，顯係蓄意隱瞞交易資訊，且原告若知上開之情事，根本不會與被告成立該房屋之買賣契約，則被告顯係詐欺原告甚明，是原告並以準備（一）狀送達被告，做為撤銷系爭房屋買賣契約之意思表示，即屬有理。

九、被告辯稱原告啟皓公司與系爭房屋之土地所有權人很熟識，且已多次聯繫土地所有權人…並當庭一再提出謄本辯稱該謄本為原告啟皓公司所查得，證明原告啟皓公司確實知悉系爭房屋之土地使用狀態云云，然查，被告所辯不實，蓋因證人林政緯當庭已證稱與土地所有權人聯繫多次係因為土地所有權人都不在家，無法取得聯繫，且僅是聯繫是否同意被告出售系爭房屋等語。

十、然或雖鈞院以為身為專業仲介之原告啟皓公司，理應查明系爭房屋之土地使用狀態，豈有可能僅是與土地所有權人確認可否出售等情，實則，於96年1月17日庭訊後，原告訴訟代理人委請原告啟皓公司公司調閱系爭房屋之出售全數資料，始尋覓出於95年4月7日（即與被告剛洽詢出售系爭房屋之日後六天），原告啟皓公司至地政事務所查詢之土地登記謄本，雖僅留得影本，但該影本是當時的使用文書，此觀諸背面記載之筆記事項即為證人林政緯所親筆書立，而雖所有權人遭立可白塗去遮掩，是因為當時銷售時要將此謄本傳真給有意購買的買方看，但為免買方直接找地主購買，所以業界都會先塗掉人名。

十一、而查上開謄本，即可得知被告所有之系爭房屋並無產權登記（即無保存登記），所以當原告啟皓公司調閱資料後，已無法確定被告是否確為系爭房屋之所有權人，是可為假冒？是否為出賣他人之屋？或是詐騙集團，騙取定金？所以，原告啟皓公司一再向被告確認，被告才拿出證人林政緯當庭提供之相關書面，證明系爭房屋是自被告之祖父即為所有並占用迄今，被告確為有權利人得以出售系爭房屋，使用土地之狀態可從當庭庭呈之收據可證明確實繳交相關費用即可使用土地云云，但因上開均為被告自陳之詞，原告啟皓公司始會一再與系爭房屋之土地所有權人認識究竟其上之系爭房屋是否為被告所有？是否同意被告出售？是證人林政緯證詞確為真實。

十二、是以，原告啟皓公司既已查得土地謄本，豈有可能在95年7月份又再去查一次謄本，又僅是為被告出售系爭房屋，怎會去訪查與系爭房屋同一排之土地使用現況，而得知有些房屋可以設定地上權，有些不行呢？從而，被告一再當庭以手執據其所稱之95年7月份查得之謄本，欲證是原告啟皓公司於95年7月分查得地主之同一排建築物有設定地上權，始要求被告向土地所有權人要求設定地上權乙節，確不足採。

十三、再者，被告又舉歸還書，主張原告啟皓公司已歸還鑰匙等情主張本件紛爭已與伊無關，然查於本件紛爭發生後，被告除揚言不賣之外，一再向原告啟皓公司要求將搖控器取回（即控制系爭房屋之大門），否則有損害等等要原告負責，雖本件紛爭尚未處理，但原告啟皓公司不堪其擾，且也無其它可不歸還搖控器之理由，是為求商誼，僅得依被告所請，將搖控器交還被告，又為避免日後被告再藉詞對原告啟皓公司主張房屋損害等情，是才書立歸還書要求被告簽名，被告實是倒果為因，令人氣結。

十四、至於何以未將地上權之始末約定於書面上，此實係被告一再藉詞不簽立書面契約，此亦由被告當庭一再陳稱不願意簽立委託銷售契約，答辯狀也載「並沒有簽約」足證，而因無委託銷售契約，是已難記載在原制式銷售契約之特別記載事實及屋況說明書中，而證人林政緯也當庭證稱賣方定金收據是於原告乙○○及被告當場商議價格後立即簽立，此亦為被告所不否認，而證人林政緯也證稱確實被告有一再向原告乙○○確認於收受定金後可以出具同意書等語，從而，因買賣雙方都有著十足的信任，始未以書面約定關於地上權之事宜。

十五、且再觀倘非當事人間有約定關於收受定金後即可出具地主同意地上權之書面等情，於95年7月4日（即買賣雙方議價當日），雙方即可當場簽立買賣契約，被告也可當日將定金領回，又何須簽立定金收據呢？又何須再於日後拜訪土地所有權人呢？是在在足證確實被告有允諾於收受定金後，可出示土地所有權人同意得設定地上權之相關書類。

十六、綜上所陳，本件紛爭確是因被告蓄意不誠實告知上開房屋之權利使用狀態，且拒絕於約定期日（即95年7月4日晚間21時）簽立買賣契約，並訛騙原告甚明，且經原告請求被告賠償，被告均置之不理，是原告依約請求被告加倍返還定金及給付服務報酬，並以準備（一）狀送達被告，做為撤銷系爭房屋買賣契約之意思表示，即屬有理，請求鈞院而為原告勝訴之判決，以保權益。

參、證據原證一：買賣議價委託書影本乙份。

原證二：賣方定金收款憑證影本乙份。

原證三：土地登記簿謄本影本乙份。

原證四：歸還書影本乙份。

原證五：空白委託銷售契約書影本乙份。

原證六：存證信函影本二份。

乙、被告方面

壹、聲明

一、原告之訴駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

貳、陳述

一、本案係被告於95年4月1日將門牌號碼台北縣新莊市○○路628號1至3樓之房屋委託予原告21世紀不動產新莊中港加盟店（按即原告啟皓公司）出售，嗣於95年7月4日原告啟皓公司林政緯找來原告乙○○，出價335萬元買受上開房屋，原告乙○○支付訂金10萬元給原告啟皓公司林政緯簽收，並敘明服務費5萬元。95年7月6日原告啟皓公司林政緯來電說要能辦理地上權設定，原告乙○○才願意買，95年7月10日被告與原告啟皓公司丙○○及原告乙○○一同到地主王家福家，丙○○向地主王家福說買方要辦理地上權設定，地主王家福聽了之後很不高興，回答說不可能，並告知新買主對土地並無永久地上權，且買受人須以10年一期，年租金10萬元，簽立租賃契約始願出租上開土地，導致原告乙○○拖到現在都尚未結案。

二、本件一開始被告就已言明335萬元係僅買受房屋，因土地是第三人的，被告並非土地所有權人，土地部分須由買主與地主協商，被告從未告知係以永久地上權使用系爭土地，且未曾承諾買受人僅須繳納地價稅等費用即得繼續享有同一權利，亦未曾保證於買受人預付訂金後，即可出示土地所有權人使用同意書，原告對其之指控均非事實。

參、證據被證一：土地登記簿謄本影本。

被證二：土地租金收據影本乙份。

被證三：成交通知書影本乙份。

被證四：歸還書影本乙份。

被證五：土地租金繳納通知書影本乙份。

理由

一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。最高法院亦著有19年上字第2345號判例要旨可資參照。

二、經查，被告堅決否認其經由原告啟皓公司仲介出售系爭房屋時，有告知系爭房屋係以永久地上權使用土地，且承諾買受人僅須繳納地價稅等費用即得繼續享有同一權利，並保證於買受人預付訂金後，即可出示土地所有權人土地使用同意書之事實。是揆諸上揭判例意旨，原告就其主張前揭有利於己之事實，自應負舉證之責。然查，原告雖聲請證人林政緯、許武治到庭欲證稱被告確有告知系爭房屋係以永久地上權使用土地，且承諾買受人僅須繳納地價稅等費用即得繼續享有同一權利，並保證於買受人預付訂金後，即可出示土地所有權人土地使用同意書之情事（分見本院96年1月17日調解程序筆錄、本院96年7月27日言詞辯論筆錄）；惟查，證人林政緯為原告啟皓公司員工，證人許武治為原告乙○○之父，是其二人之證詞難免偏袒原告，是否可信已非無疑；次查，證人林政緯係證稱「被告口頭承諾若買受人預付訂金，其會向地主取得同意買受人設定地上權之同意書」云云（詳見本院96年1月17日調解程序筆錄），而證人許武治則係證稱「被告說他有辦法拿到地主的同意書，讓地主同意以與他相同的條件租給我們，那時被告沒有說可以拿到地主的設定地上權同意書。被告有跟我們說可以去設定地上權，但是後來地主不同意，所以沒法去辦，被告確實沒有保證說可以拿到設定地上權同意書」云云（詳見本院96年7月27日言詞辯論筆錄），是二位證人之證詞出入甚大，益證該二人不利於被告之證詞不可採。此外，原告亦未能提出其他證據證明其首揭主張為真實，其主張即無可採。

三、從而，原告主張依民法第92條之規定，解除系爭買賣契約，並依系爭定金收款憑證第七條後段之約定，及依民法第249條第3款之規定，請求被告應給付原告乙○○十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；請求被告應給付原告啟皓公司十三萬四千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

臺灣板橋地方法院三重簡易庭