臺灣士林地方法院103年度訴字第577號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第577號

原告

兆益地產股份有限公司

法定代理人

簡秀玲

訴訟代理人

鄭錦堂律師

訴訟代理人

李保祿律師

被告

海帝溫泉社區管理委員會

法定代理人

奚百里

訴訟代理人

徐正坤律師

上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於中華民國103年8月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：原告起訴時被告之法定代理人原為張世良，嗣於民國103 年1月1日變更為奚百里，有被告提出之海帝溫泉社區管理委員會第三、四屆委員交接會議紀錄及新北市淡水區公所103 年1月2日新北淡工字第0000000000號函（見本院卷第175至177頁）在卷可稽，原告由現任法定代理人奚百里於103年8月21日具狀聲明承受訴訟，自屬合法，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠先位之訴部分：

⒈查海帝溫泉社區（下稱海帝社區）為伊出資興建起造，並由伊所預售及出售予現住戶，伊在預售或出售房地予買受人時，買賣契約均載明「甲方（買受人）應依社區管委會所訂社區管理所計之標準繳納管理費，乙方（即原告）未售之餘屋之管理費按前開標準二分之一計收。」之內容（下稱系爭管理費約定）。而海帝社區興建完成，達法定召開區分所有權人會議之要件後，於100 年11月14日召開第一次區分所有權人會議（下稱第一次區權人會議），決議通過該社區之住戶規約（下稱系爭規約）；嗣100 年12月17日該社區區分所有權人會議又決議增列第10條第8 款及修正第16條第2 項內容。而前述二次通過之系爭規約，其中第10條第2 款之內容均為「管理費由各區分所有權人依照區分所有人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管約定有約定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。」，此即針對伊與住戶間買賣契約之系爭管理費約定而來。是以，在區分所有權人會議未另行決議伊如何分擔管理費前，就伊未售之餘屋，依伊與住戶間買賣契約系爭管理費約定，應按社區管理所計之標準二分之一計算。

⒉嗣海帝社區於101 年9 月1 日召開區分所有權人會議（下稱101 年區權人會議），會中提出系爭規約第10條第2 款修正增列「第一次區分所有權人會議召開後，各區分所有權人即應全額繳交管理費及公共基金，無論其是否實際使用或居住」（下稱系爭101 年增列條款）之議案，其目的即在要求伊就餘屋部分須全額繳交管理費，然該議案實際上未經投票表決，乃屬決議不存在，惟該次會議記錄虛偽記載經全數決議通過，內容復為違法之溯及既往，伊遂於同年101 年11日間起訴請求確認系爭101 年增列條款之決議不存在，及該增列約款無效，經本院以102 年度訴字第177 號事件受理，兩造於102 年6 月21日達成訴訟上和解（下稱系爭和解）。按系爭和解內容，兩造業已約明被告不得以101 年區權人會議修正之系爭101年增列條款對伊主張全額繳交管理費，且自101年9 月1 日起至102 年4 月30日止，伊應繳全額或半數管理費之爭議，兩造同意由有權解釋法院依第一次區權人會議通過之系爭規約第10條第2 款及相關規定認定之，自生拘束被告效力。然海帝社區嗣於102 年10月5 日召開之區分所有權人會議（下稱系爭102 年區權人會議）竟再度決議通過系爭規約第10條第2 款增列「自101 年9 目1 日起第一次區分所有權人會議召開後，各區分所有權人即應全額繳交管理費及公共基金，無論其是否實際使用或居住。」之內容（下稱系爭102 年增列條款），明顯違反系爭和解之效力及民法第148 條之誠信原則。系爭102 年區權人會議作成系爭102 年增列條款之決議，與101 年區權人會議決議增列內容相同，乃被告於系爭和解成立後，再作成一項增加伊義務之新決議，伊自得主張系爭102 年區權人會議關於系爭102 年增列條款之決議及系爭規約該增列部分，對伊不生效力。

⒊伊為海帝社區之區分所有權人，就系爭規約之形式而言，伊有受拘束之外觀，則伊在法律上地位有不安之狀態存在，致伊在私法上之地位有受侵害之危險，且此種不安之狀態及受侵害之危險，得經確認判決除去，伊自有即受確認判決之法律上利益，為此提起本件先位之訴。

㈡關於備位之訴部分：被告並未將102 年區權人會議開會通知郵寄給伊，102 年9月上旬伊公司副總劉信宏前往海帝社區與被告磋商有關點交公共設施之事時，被告之物管公司人員許哲藉機將其預定召開102 年區權人會議之開會通知交予劉信宏，囑其攜回交予伊公司，惟劉信宏因事務繁忙遺忘有此文件，始終未交回伊公司，嗣伊於102 年10月下旬接獲會議紀錄，方知102 年10月5 日被告有召開區分所有權人會議之事。是本件開會之書面通知方式，顯不符達到伊可支配之範圍而得隨時瞭解其內容之客觀狀態，且觀之被告之書面開會通知，議案內容並無修改系爭規約案，是其召集程序自非適法，伊亦得請求撤銷102 年區權人會議有關系爭102 年增列條款之決議，為此提起本件備位之訴。

㈢並聲明：

⒈先位部分：確認海帝社區102 年區權人會議，就系爭102 年增列條款之決議及系爭規約該增列部分對原告無效。

⒉備位部分：海帝社區102 年區權人會議，就系爭102 年增列條款之決議，應予撤銷。

二、被告則抗辯：

㈠先位之訴部分：兩造間並無買賣契約關係，縱原告出售房地予社區部分住戶時，買賣契約有原告未售空屋得按半數繳納管理費之約定，然基於債之相對性，亦無拘束伊之效力，是伊本得依系爭規約及區分所有權人會議決議，擬定管理費之收費標準，原告為海帝社區之區分所有權人，自應服膺系爭規約及區分所有權人會議決議。況且，上開買賣契約中所為原告未售空屋按半數繳納管理費之約定，係以定型化契約免除或減輕預定契約條款之原告一方之責任，於買受房地之住戶有重大不利益，對於簽約之買受人顯失公平，依民法第247 條之1 第1款、第4 款規定，此一約定亦屬無效。而原告於本件訴請確認102 年區權人會議決議無效等事，與本院102 年度訴字第177 號事件之訴訟標的不同，本屬二事，系爭和解內容與本件無涉。實則，經100 年11月14日第一次區權人會議決議訂立系爭規約後，原告即應繳交全額管理費，102 年區權人會議決議系爭102 年增列條款之內容，目的僅在確認原告應繳納全額管理費之效果。伊於另件訴請原告給付管理費事件中，並未援引系爭101 年增列條款為請求依據，自無違反系爭和解內容或違背誠信原則之問題，原告主張並無依據；且原告本件確認之訴，亦欠缺即受確認判決之法律上利益，自無理由。

㈡備位之訴部分：伊已於102 年區權人會議召開前1 個月發函通知住戶召開會議事宜，符合公寓大廈管理條例第30條第1 項應於開會前10日以書面通知各區分所有權人之要件。而原告自承伊之物業管理公司經理許哲已於102 年9 月上旬將開會通知交予原告公司副總劉信宏，劉信宏係代表原告公司與伊進行會議，擔任使者以傳達兩造意思表示之人，故伊將開會通知直接交予劉信宏，自屬合法送達。至於102 年區權人會議中提案2.之系爭規約修正案，因非屬公寓大廈管理條例第30條第2 項所規定應在開會通知中載明並公告之「管理委員之選任事項」，是縱伊於上開開會通知中未載明提案2.之內容，亦未抵觸公寓大廈管理條例之規定，應屬適法。而系爭102 年增列條款之修正案，經全體住戶199 戶中、126 戶出席，出席住戶全數同意通過，已符合系爭規約第3 條第9 項之規定（依系爭規約第3 條第10項及公寓大廈管理條例第27條第2 項規定，任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算，原告於會議當時未售之63戶，僅得以39戶計算，102 年區權人會議出席戶數126 戶已達法定三分之二應出席戶數116 戶，出席戶數全部贊成修正案），自無程序上之瑕疵，原告備位之訴，亦無理由等語。

㈢並聲明：原告之訴駁回。

三、經查：

㈠原告為海帝社區之起造人，並為該社區之區分所有權人。

㈡海帝社區興建完成後，原告於預售或出售社區房地予買受人時，其買賣契約第23條第8 項約定：「甲方（按即買受人）應依『海帝』管理公約所計之標準繳納管理費，乙方（按即原告）未售之餘屋之管理費按前開標準二分之一計收」。〈見本院卷第36頁〉

㈢海帝社區100 年11月14日第一次區權人會議議決通過該社區之住戶規約（即系爭規約），其中第10條第1 款規定︰「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交公共基金與管理費。」，同條第2 款則規定：「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管約定有約定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。」〈見本院卷第16至23頁〉㈣海帝社區於101 年9 月1 日召開101 年區權人會議，決議通過系爭101 年增列條款之修正案，修正後系爭規約第10條第2 款於上開㈢所載該條款原文之後增列「第一次區分所有權人會議召開後，各區分所有權人即應全額繳交管理費及公共基金，無論其是否實際使用或居住。」之內容〈見本院卷第26至34頁〉

㈤原告於101 年間對被告提起訴訟，先位請求確認101 年區權人會議所為系爭101 年增列條款之決議及系爭規約該增列部分無效，備位則請求撤銷該決議，經本院102年度訴字第177號事件受理，兩造於訴訟中成立系爭和解，和解成立內容如下：「一、原告同意自民國（下同）102 年5 月1 日起就坐落被告社區以原告為所有權人或其信託受託人名義為所有權人之區分所有部分按被告社區住戶規約管理費給付標準全額給付管理費予被告。二、關於101年9月1日起至102 年4月30日止，原告應按何種標準給付管理費，原告被告尚存爭議（原告主張得依不動產買賣契約及100 年11月14日所通過住戶規約第10條第2 項規定，管理費給付標準以二分之一計付；而被告主張原告自101 年9 月1 日起應按社區住戶規約管理費給付標準全額給付），此兩造爭議待日後法院依具體事實認定之，但日後法院審理此爭議事件時，被告同意不以且不主張101 年9 月1 日被告社區區分所有權人會議修正之社區住戶規約第10條第2 項後段（第一次區分所有權人會議召開後，各區分所有權人即應全額繳交管理費及公共基金，無論其是否實際使用或居住）規定為請求權基礎。至於原告自101 年9 月1 日起至102 年4 月30日止，應繳全額或半數管理費之爭議，兩造同意由有權解釋法院依100 年11日14日通過之社區住戶規約第10條第2 項及相關規定認定。…」。〈見本院卷第47至48頁〉

㈥海帝社區於102 年4 月20日召開區分所有權人會議，決議修正系爭規約第10條第2 款為：「本社區管理費分擔基準應以各區分所有權人按其建物登記總面積計算以每坪每月定額分擔，停車位以每位每月定額分擔。定額之標準及繳付方式依據規約第十一條第二款規定為之。」。〈見本院卷第85至91頁〉

㈦被告於102 年9 月6 日發函通知海帝社區區分所有權人，定於102 年10月5 日召開區分所有權人會議，函中記載討論議題為：⒈本社區公設點交進度及公安檢討案；⒉本社區公設修繕審議案〈見本院卷第49至50頁〉。

㈧海帝社區於102 年10月5 日召開102 年區權人會議，決議通過系爭102 年增列條款之修正案，修正後系爭規約第10條第2 款於上開㈥所載該條款原文之後增列「自民國101 年9 月1 日區分所有權人會議召開後，各區分所有權人即應全額繳交管理費及公共基金，無論其是否實際使用或居住。」之內容〈見本院卷第51至57、92至164 頁〉

㈨被告於102 年間另行對原告起訴，請求原告給付101 年9 月1 日起至102 年4 月30日期間欠繳3 戶之管理費（原繳半數）共計8 萬8,068 元，經臺灣臺北地方法院102 年度北簡字第12805 號事件受理（下稱系爭管理費事件，尚未確定），被告於該事件中係以第一次區權人會議決議制定之系爭規約為請求權基礎，並未援引系爭102 年增列條款作為請求依據。以上各項，業據原告提出區分所有權人會議紀錄2 份、海帝溫泉社區住戶規約1 份、民事答辯狀1 份、和解筆錄1 份，及被告提出住戶規約1 份、區分所有權人出席名冊1 份、出席委託書96份、投票單126 份等（以上均影本），且為兩造所不爭執，均堪認定。

四、本院之判斷：本件應審酌之爭點在於︰㈠原告先位之訴有無確認利益？㈡海帝社區102 年區權人會議就系爭102 年增列條款之決議，對原告有無效力？㈢海帝社區102 年區權人會議就系爭102年增列條款之決議，是否有召集程序之瑕疵？原告得否訴請撤銷之？茲論述如下︰

㈠原告先位確認之訴有即受確認判決之法律上利益︰按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參考）。倘合於上述要件，即得依前揭規定提起確認之訴。本件被告雖抗辯原告提起確認之訴欠缺即受確認判決之法律上利益，然查，原告係海帝社區之區分所有權人，兩造就原告尚未售出之餘屋，101 年9 月1 日至102 年4 月30日止應繳納之管理費究為全額或半數？雙方有所爭議，並已另案涉訟中。而由系爭102 年增列條款之內容「自民國101 年9 月1 日區分所有權人會議召開後，各區分所有權人即應全額繳交管理費及公共基金，無論其是否實際使用或居住。」形式觀之，客觀上顯然係不利於原告之內容，102 年區權人會議通過系爭102 年增列條款之決議，形式上對具有區分所有權人身分之原告而言，自有其拘束力。被告雖抗辯原告本應繳交全額管理費，此內容僅為確認效果云云，然原告則主張此增列條款係屬會增加原告義務之新決議等語，而被告於系爭管理費事件中，並未援引系爭102 年增列條款作為請求依據，為兩造自承在卷，則有關102 年區權人會議通過系爭102 年增列條款決議之效力，於該事件中即無從經法院審理判斷，亦無從就此法律關係發生既判力或爭點效之拘束力，倘若系爭管理費事件確定之終局判決係為不利於本件被告之結果，被告非無另行援引系爭102 年增列條款作為請求依據再行訴請本件原告給付差額管理費之可能，是原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，尚非無據；且上述決議效力之法律關係存否不明確，所致原告主觀上認其不安之狀態，確得以確認判決予以除去，參諸前揭說明，應認原告提起先位確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，核無不合。

㈡海帝社區102 年區權人會議就系爭102 年增列條款之決議，對原告不生效力︰

⒈按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。又和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。民法第736條、第737條分別定有明文。訴訟上和解，除具有司法上之效力外，並具有私法上和解契約之效力，是依和解契約拋棄之權利，即生權利消滅之效果，拋棄之當事人即不得再為相同權利之主張。查，兩造就本院102年度訴字第177號事件，於102年6月21日達成系爭和解，其中並約定：「…被告同意不以且不主張101年9月1日被告社區區分所有權人會議修正之社區住戶規約第10條第2項後段（第一次區分所有權人會議召開後，各區分所有權人即應全額繳交管理費及公共基金，無論其是否實際使用或居住）規定為請求權基礎。…」，依此和解意旨，被告自不得再以任何形式或方式，對原告主張101年區權人會議所為系爭101年增列條款決議之效力，而被告倘有再以其他形式或方式，對原告為與101年區權人會議通過系爭101年增列條款相同內容之主張，即不符系爭和解之意旨，而有違反民法第148條後段規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」之情事。

⒉經核，系爭101年增列條款之文字為：「第一次區分所有權人會議召開後，各區分所有權人即應全額繳交管理費及公共基金，無論其是否實際使用或居住」，而被告於102年6月21日兩造達成系爭和解後，在同年10月5日所召開102年區權人會議所決議系爭102年增列條款之文字則為「自民國101年9月1日區分所有權人會議召開後，各區分所有權人即應全額繳交管理費及公共基金，無論其是否實際使用或居住。」，兩相比較，系爭增列條款之內容顯然已涵蓋系爭102 年增列條款之內容，且系爭102 年增列條款之內容，明白揭示「自101 年9 月1 日區分所有權人會議召開後…」之文義，實質上即在確認101 年區權人會議決議系爭101 年增列條款之效力。參諸前揭說明，系爭102 年增列條款之內容顯然已違反系爭和解之效力及意旨甚明，對原告自不生效力。

⒊復按，公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項規定，區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，無效。依上所述，系爭102年增列條款之內容已違反系爭和解之效力及意旨，而於兩造達成系爭和解後，海帝社區復經102 年區權人會議通過違反系爭和解效力及意旨之系爭102年增列條款，顯然係藉由多數決方式，形成對原告之少數區分所有權人不利之決議，確有權利濫用違反誠信原則之情事無訛。準此，原告主張海帝社區102年區權人會議就系爭102年增列條款之決議，對其不生效力，自屬有據，是原告請求確認上述決議對其無效，即屬有理由。

⒋承上，海帝社區102年區權人會議就系爭102年增列條款之決議既經確認對原告無效，系爭規約該增列部分，即無從對原告發生效力，原告亦不得援引系爭102 年增列條款對原告而為主張或請求，是原告併訴請確認系爭規約該增列部分對其無效，即無必要，原告此部分請求，核屬欠缺權利保護必要之要件，應予駁回。

㈢原告先位之訴請求確認系爭海帝社區102 年區權人會議就系爭102 年增列條款之決議，對原告無效部分，既有理由，本件備位之訴部分，即無庸再為裁判，附此敘明。

五、從而，原告先位之訴，請求確認海帝社區102 年10月5 日區分所有權人會議，就社區住戶規約第10條第2 款增列「自民國101 年9 月1 日區分所有權人會議召開後，各區分所有權人即應全額繳交管理費及公共基金，無論其是否實際使用或居住」之決議對原告無效，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件原告先位之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。