臺灣士林地方法院104年度重訴字第371號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第371號

原告

王薇喨

訴訟代理人

林彥苹律師

複代理人

郭庭光律師

複代理人

莊佳樺律師

被告

杜偉莉

被告

杜佳倖

共同訴訟代理人

顏火炎律師

上列當事人間返還借名登記物等事件，本院於民國105年5月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時，原聲明請求：⒈被告杜偉莉應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地（權利範圍451/100000）及其上同段第4620建號即門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號7樓房屋（權利範圍272/100000）所有權移轉登記予原告，並將地下二層編號188號之車位返還予原告；⒉被告杜佳倖應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地（權利範圍451/100000）及其上同段第4653建號即門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號7樓房屋（權利範圍272/100000）所有權移轉登記予原告，並將地下三層（應係地下二層之誤）編號270號之車位返還予原告；⒊原告願供擔保請准宣告假執行。嗣後原告更正其訴之聲明為：⒈被告杜偉莉應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地（權利範圍451/100000）及其上同段第4620建號即門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號7樓房屋（權利範圍1/1）所有權移轉登記予原告，並將地下二層編號188號之車位返還予原告；⒉被告杜佳倖應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地（權利範圍451/100000）及其上同段第4653建號即門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號7樓房屋（權利範圍1/1）所有權移轉登記予原告，並將地下二層編號270號之車位返還予原告；

⒊原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第77頁民事更正應受判決事項聲明暨陳報狀、第166頁105年5月30日言詞辯論筆錄）。經核，原告就前揭訴之聲明所為之變更，係基於同一原因事實，而調整其應受判決事項之聲明，核與上揭法條規定相符，應予准許，合先敘明。

貳、實體部分：

一、本件原告起訴主張：

㈠附表一、附表二所示不動產（下分別稱40號7樓房地、48號7樓房地，合稱系爭不動產）本為原告所有，然原告約3年前因經商失敗積欠約新臺幣（下同）200萬元之債務，乃將系爭不動產設定第3順位抵押與訴外人周育賢，借款400萬元。因原告於借款一年後即無力清償前揭借款之利息，訴外人周育賢乃提議將系爭不動產分別以借名登記之方式，過戶予訴外人周育賢指定之人頭即被告杜偉莉、杜佳倖名下。訴外人周育賢遂代理被告2人，與原告簽立如鈞院卷第9頁所示之買賣協議書（下稱系爭協議書），並由被告2人向銀行貸款，前開貸得款項在扣除訴外人周育賢所稱之政府規費、代書費及清償系爭不動產前二順位抵押權之貸款260萬元，甚至給付被告2人之人頭費用共251,000元後，剩餘150萬元則用以清償原告積欠訴外人周育賢之400萬元借款，剩餘借款金額為250萬元。後訴外人周育賢復提議，以被告杜偉莉、杜佳倖分別為40號7樓房地、48號7樓房地之出租人，由原告為承租人，每月繳納租金共118,600元，該等租金實係原告對訴外人周育賢之借款利息（即原告尚欠借款250萬元乘以月息3分之利息75,000元，及取被告2人向銀行貸款之利息整數43,600元之總和）。嗣因原告繳納上揭利息迄今無力負擔，訴外人周育賢竟以系爭不動產之所有權人自居，並排除原告對系爭不動產行使權利，更揚言將處分系爭不動產。

㈡被告雖抗辯兩造並無借名登記關係，系爭不動產係由訴外人周育賢借名登記予被告2人云云。惟觀被告2人擔任訴外人周育賢之人頭，並授權予訴外人周育賢與原告簽署系爭協議書，兩造之真意係由原告將系爭不動產借名登記予被告2人，以擔保訴外人周育賢對原告之債權甚明。且細譯系爭協議書之內容，其中約定原告之買回權、優先承買權、被告不得私下出售不動產、被告同意原告配合出售、原告支付被告債務補償金、被告不得對系爭不動產做轉增貸及原告如2年內償還債務，系爭不動產不會被過戶等。如系爭協議書並非解決原告債務問題，而與被告2人為借名登記，何需上揭約定，使原告仍得參與系爭不動產之使用、部分管領或處分之同意權限。是被告上揭抗辯，並非可採。

㈢綜上，系爭不動產係借名登記予被告2人甚明，則原告現類歸適用委任契約之規定，終止兩造間之借名登記關係，並本於所有權人之地位，請求被告2人將系爭不動產返還予原告，自屬有據。為此，依民法第549條第1項、第767條第1項規定，提起本訴等語。並聲明：⒈被告杜偉莉應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地（權利範圍451/100000）及其上同段第4620建號即門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號7樓房屋（權利範圍1/1）所有權移轉登記予原告，並將地下二層編號188號之車位返還予原告；⒉被告杜佳倖應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地（權利範圍451/100000）及其上同段第4653建號即門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號7樓房屋（權利範圍1/1）所有權移轉登記予原告，並將地下二層編號270號之車位返還予原告；⒊原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以下詞資為抗辯：

㈠兩造間並無借名登記關係，系爭不動產實係由訴外人周育賢借名登記予被告2人。實則，原告至101年12月間，尚積欠訴外人周育賢400萬元債務、訴外人湯秀分之外債290萬元、支票往來借款935,000元、房屋貸款18,738,624元、積欠訴外人周育賢自101年5月22日至101年12月22日計算之利息784,000元等債務共27,357,624元。原告乃拜託訴外人周育賢買受其名下之系爭不動產，並要求承租繼續居住其內，買賣價金定為2,500萬元，以抵償上揭債務；因訴外人周育賢名下已有數戶不動產，遂以被告2人為系爭不動產之登記名義人。被告2人從未見過原告，亦未受原告委託，兩造無從成立借名登記關係。

㈡觀原告陸續積欠訴外人周育賢之上揭債務，加計訴外人周育賢於102年2月5日交屋時另借予原告154,500元，是原告積欠債務計為2,750萬元，扣除系爭不動產買賣價金2,500萬元後，原告之欠款尚有250萬元，並由訴外人周育賢以被告2人名義向銀行貸款2,500萬元，由被告2人各自清償9,369,312 元予訴外人安泰銀行，而各自塗銷40號7 樓房地、48號7 樓房地上設定第一順位抵押權。此即系爭協議書上載原告積欠訴外人周育賢250 萬元之由來。

㈢另本件訂立系爭不動產之買賣契約、系爭協議書時均有代書即訴外人許子晴在場，且訴外人周育賢於102年間委託仲介即訴外人古智友出賣不動產時，原告亦開門任仲介進入系爭不動產，沒有表示任何意見；況訴外人周育賢均繳納上揭銀行貸款本息，並保管系爭不動產之權狀，繳納系爭不動產之水電、瓦斯、管理費，原告並支付每月118,600元之租金予訴外人周育賢；此外原告甚至簽立切結書，承諾於103年7月31日將系爭不動產清空，否則願意賠償20萬元。上情顯與借名登記中在財產之管理、使用、處分均由真正所有權人所為之定義不符，均徵兩造就系爭不動產確無借名登記關係。

㈣且原告與訴外人周育賢曾於103年5月9日前往民間公證人事務所簽立短期租約，承諾原告承租系爭不動產之租約終止日為103年7月8日，至原告遷離系爭不動產後，訴外人周育賢復花費超過180萬元裝潢、整修系爭不動產，是若原告確為系爭不動產之真正所有權人，何需承租自己之房屋？又為何願意搬遷？為何願意由他人裝修系爭不動產？且被告2人根本不認識原告，又何以願意向銀行申貸，背負原告超過2,500萬元之房貸負債？上情均徵原告主張係屬不實。

㈤另觀系爭協議書之內容，係記載原告有優先承買權，顯與借名登記真正所有權人得隨時取回借名登記物之特性不合；故系爭協議書係針對原告積欠訴外人周育賢債務之處理，並約定2年內有權償還250萬元令不動產不用過戶，反之超過2年不動產即可過戶，此節更與借名登記之意義不符。綜上，兩造間就系爭不動產並無借名登記關係，原告主張終止借名登記，並請求被告2人返還系爭不動產，均屬無據等語。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決請准供擔保免予假執行。

三、本院之判斷：

㈠原告主張前與被告2人就系爭不動產簽訂不動產買賣契約書，將系爭不動產移轉過戶予被告2人名下，此為被告2人所不爭執，並有被告2人所提不動產買賣契約書影本2份（本院卷第25至36頁為證），此部分應堪信為真實。原告並主張因積欠訴外人周育賢債務，遂以借名登記之方式，將系爭不動產登記在被告2人名下，惟此部分為被告2人所否認，並以前詞置辯。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。又所謂「借名登記」契約，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。惟借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立（最高法院100年度台上字第1972號判決意旨參照）。故在借名登記之法律關係下，出名人僅為財產登記名義人，仍由借名人以所有權人自居，自行為財產之管理、使用與處分，而不受出名人所拘束。原告主張就系爭不動產與被告2人間為借名登記關係，自應由原告就借名登記確已成立之事實負舉證責任。

㈡原告與訴外人周育賢間之債務關係，依證人周育賢於審理中證稱：不動產買賣契約書是伊與王薇喨簽訂，簽約的代書是許子晴代書，在場有王薇喨夫婦、伊本人、伊父親及許子晴代書，因為杜偉莉、杜佳倖是伊的登記名義人，所以契約上的簽名及用印都是伊代簽的，實際上是伊與王薇喨的買賣，買賣金額1,590萬、1,790萬是王薇喨同意做價為此金額，實際上的金額是2,500萬，做價的目的是因為想要貸款2,500萬元，伊與王薇喨認識是因為借貸關係，100年11月間透過中間人介紹，借貸給王薇喨400萬元，當時設定系爭不動產之第三順位抵押權，第二順位抵押權人是湯秀芬，據說是王薇喨太太的朋友，第一順位是安泰銀行和平分行，100年5月間王薇喨開始無法支付伊利息，直到101年11、12月間，王薇喨表示其債務已經無法負荷，且承認有向地下錢莊借90幾萬元，希望伊能幫忙他，當時他所有債務已達2,700多萬元以上，若沒有幫他買下這房子，就會被法拍，伊基於幫他，表示願意買下房子讓他繼續住，系爭不動產去估價大概只總值2,500萬元左右，同意此價後，才去做1,590萬、1,790萬的價格，才能夠貸款到2,500萬元，伊統計一下，王薇喨當時的房貸是1,873萬8,394元，第二順位湯秀芬還了290萬現金，是在三重地政由許子晴代書陪同，將現金給湯秀芬，湯秀芬將第二順位抵押權先移轉給伊，伊還幫王薇喨還了錢莊的93萬5千元，再加上從5至12月積欠的利息大概70多萬元，還有賣房子的一些稅費約十來萬元，這些數字加起來約2,735萬元左右，102年2月5日有寫一張買賣協議書，當天伊再借王薇喨15萬現金，所以扣除2,500萬元的買賣款後，王薇喨還欠250萬元的欠款，系爭不動產是賣給伊的，因為當時伊名下已經超過兩間房子，無法貸款，只能透過杜佳倖、杜偉莉向臺灣企銀建成分行貸款，因此借杜佳倖、杜偉莉的名來登記等語（見本院卷第124頁正反面105年4月22日言詞辯論筆錄）。並有被告所提於102年2月6日代償安泰銀行和平分行貸款之存摺內頁影本（本院卷第37、38頁），及證人周育賢因代償訴外人湯秀芬債務而由原告簽發與證人周育賢之290萬元借據影本、本票影本（本院卷第39、40頁）為證。另依卷附原告與證人周育賢簽訂之系爭協議書（本院卷第9頁），其中第1條載明：「本買賣一切合法，標的物登記於代理人周育賢之親友杜佳倖、杜偉莉名下，價金扣除債務後，王薇喨尚欠代理人周育賢新臺幣貳佰伍拾萬元整。」且原告於起訴時，亦陳明其與證人周育賢之剩餘借款金額為250萬元，是證人周育賢前開所陳其與原告間之借貸過程，應可採信。

㈢系爭不動產買賣之過程，依證人即許子晴代書於審理中證稱：鈞院卷第25至36頁之系爭不動產買賣契約書是伊製作，當初周育賢找伊，目的是要買一個房子，後來伊到承德路1段73號周育賢的家，王薇喨也在場，周育賢告知因為王薇喨欠他錢、希望他買王薇喨的房子，買賣價格是2,500萬元，但王薇喨要求周育賢要回租其兩年，為配合周育賢貸款，所以買賣契約書上的價錢，一份寫1,590萬元、一份寫1,790萬元，簽訂鈞院卷第44頁買賣協議書時，伊有在場，王薇喨還欠周育賢230幾萬元，當時好像快過年，所以周育賢再給王薇喨15萬元，至於有無當場看到伊沒印象，但可以確認簽買賣協議書時，王薇喨還欠250萬元，當天伊到場時這份協議書就已經打好了，因為之前他們口頭上就已經有協議，王薇喨認為很快就會東山再起、怕沒有保障，表示要去跟律師討論，之後過了約一星期，這份協議書就出來了，王薇喨請律師擬稿，拿來給周育賢寫的，周育賢請伊當見證人，因為王薇喨認為可以東山再起，很快就可以還250萬元，並把房子買回，所以才簽訂此協議等語（見本院卷第128頁正反面105年4月22日言詞辯論筆錄）。依證人許子晴上開證述內容，系爭不動產之買賣係屬真實而無約定借名登記之情事。且依系爭協議書第2條記載：「乙方（即訴外人周育賢）同意可讓甲方於兩年內買回本案，買賣所產生之土增稅、契稅、印花稅、地政規費、代書費、房屋稅、地價稅，如有奢侈稅及國稅局財產交易所得稅全由甲方（即原告）負擔。」；第4條記載：「上開不動產甲方有優先承買權，乙方不得在甲方正常租賃狀況下私下賣予他人，甲方如果無法於兩年內買回上開不動產。屆時甲方喪失優先承買權，乙方處分此房屋所得價金若高於貳佰伍拾萬；由乙方扣除甲方欠債與一切必要開支後，再與甲方分配；若低於貳佰伍拾萬，甲方如數償還。」；第5條記載：「上開不動產於乙方名下期間，乙方同意甲方可配合出售，但買賣總價需足以償還銀行貸款及私人借款與一切開支，否則乙方拒絕出售。」而約定原告於兩年內有優先買回系爭不動產之權利，逾此期間則喪失優先承買權，及對於訴外人周育賢處分系爭不動產所得中優先清償欠款。就此部分證人周育賢並證稱：基於幫王薇喨的立場，所以給他兩年期間東山再起，如果他生意又成功了，可以讓他用原來的價格買回去，但買房的成本伊都會加在這個價格上，伊也不會多賺他的錢，2,500萬元多少錢買就用多少錢買回去，再加上伊兩年來持有的成本，伊是附一個買回條件，但他沒有履行買回條件，伊當然可以處分系爭不動產，他一直覺得伊很低，若兩年後付不出錢買回，伊去外面賣假設超過2,500萬，他會認為伊賺很多錢，因此他會不甘心，所以伊就很爽快的答應，假設之後賣房子扣除2,500萬及必要成本還有賺的話，願意分他部分利潤，沒有討論分配的比例，但就伊而言認為不可能有賺，王薇喨說如果付不出租金，想要介紹人家或其親友買回，伊同意他的提議，但一定要高於伊的成本才願意等語（見本院卷第124頁反面、125頁正反面105年4月22日言詞辯論筆錄）。從系爭協議書此部分內容觀之，關於系爭不動產買回期間、出售第三人之買賣價金等約定，目的在於確保證人周育賢債務之清償，亦非原告與訴外人周育賢單純為借名登記之記載。另依系爭協議書第3條記載：「本案將回租於王薇喨並簽立租賃契約，租金為每月118,600元整，甲方需於每月五號存入乙方指定之銀行帳戶內，最遲不得超過七天遲繳，…」，第6條約定：「甲方需於租賃期間，每年支付乙方貳拾伍萬壹仟元做為債務補償金。」上開金額支付之目的，證人周育賢證稱：租金為每月118,600 元是直接給伊，包含欠款250 萬元的利息，不包含以杜偉莉、杜佳倖名義借款之銀行利息，銀行利息是伊自己付的，在優先承買條件下，王薇喨同意每年付25萬1 千元作為補償，只有兩年而已，伊幫他卡了一個附買回兩年，等同卡了現金，還背了2,500 萬元的貸款，等於是他補償伊這件事情，事實上他也沒有給過，還沒滿一年就付不出租金，開始占用伊的房子等語（見本院卷第125 頁正面、第126 頁正面105 年4 月22日言詞辯論筆錄）。亦與證人許子晴於審理中證稱：買賣協議書上記載每月租金11萬8600元，是回租兩年的租金及250 萬元的利息，買賣協議書內25萬1 千元的債務補償金，是因為回租給王薇喨兩年，因為有優先承買權，所以周育賢的資金就不能動用，周育賢也不能夠賣等語( 見本院卷第129 頁正面105 年4 月22日言詞辯論筆錄），兩者證言互核一致，故原告主張其每月支付證人周育賢每月118,600 元作為借名人頭費用，要無足採。

㈣嗣後證人周育賢就系爭不動產委託仲介業者出售，依證人即仲介人員古智友於審理中證稱：伊任職信義房屋竹圍分店，周育賢於102年12月間委託伊買賣系爭不動產，以杜偉莉、杜佳倖的被授權人簽授權書，伊總共帶客戶去看屋兩次，因為登記時管理員會通知住戶，所以知道裡面開門者為王家的人，他們全家幾乎都在，看屋過程中王家人並無任何特別表示，也沒有表示房屋為他們的，也沒有表示房屋不同意賣，後來王薇喨搬走，帶看屋時管理員通知委託的物件可能要斷水斷電，大概103年4、5月開始，伊知道此訊息後就通知周育賢，周育賢請伊代繳，繳了水、電、瓦斯費用，至少欠繳三期以上等語（見本院卷第130頁正反面105年4月22日言詞辯論筆錄）關於系爭不動產之出售過程，亦由證人周育賢所主導，從系爭不動產之出售過程，難認原告本於所有權人之地位而參與其中。

㈤按民事訴訟之目的旨在解決紛爭，維持私法秩序之和平及確認並實現當事人間實體上之權利義務，為達此目的，有賴發現真實，與促進訴訟。惟為發現真實所採行之手段，仍應受諸如誠信原則、正當程序、憲法權利保障及預防理論等法理制約。又民事訴訟之目的與刑事訴訟之目的不同，民事訴訟法並未如刑事訴訟法對證據能力設有規定，就違法收集之證據，在民事訴訟法上究竟有無證據能力？尚乏明文規範，自應權衡民事訴訟之目的及上述法理，從發現真實與促進訴訟之必要性、違法取得證據所侵害法益之輕重、及防止誘發違法收集證據之利益（即預防理論）等加以衡量，非可一概否認其證據能力。苟欲否定其證據能力，自須以該違法收集之證據，係以限制他人精神或身體自由等侵害人格權之方法、顯著違反社會道德之手段、嚴重侵害社會法益或所違背之法規旨在保護重大法益或該違背行為之態樣違反公序良俗者，始足當之。故談話錄音內容如非隱私性之對話，又無介入誘導致有誤引虛偽陳述之危險性，基於證據保全之必要性及手段方法之社會相當性考量，自應承認其證據能力。查本件原告所提105年2月28日談話之錄音譯文內容（見本院卷第98至103頁），係原告夫妻與證人周育賢、許子晴及周育賢父親間對於系爭不動產紛爭之對話過程，對話其間並發現無有上述限制他人精神或身體自由等侵害人格權之方法等手段，且依雙方談話之內容觀之，涉及當事人之權利甚鉅，原告以錄音方式存證，係出於防衛權利，尚難認有何侵害他人之隱私權而未逾社會相當性之手段，故原告所提錄音內容非不得作為證據。惟依其中部分錄音內容：沈秀珍：那當然基本上我是希望說等到我們正常繳息的情 況之下，我比較不喜歡聽到你一直跟我講妳們住在我們的房子裡面！她們住在我們的房子裡面！那其實周育賢：這房子暫時是我們的，除非妳還我們250萬元！懂嗎…懂嗎沈秀珍：對！我瞭解！250萬元還給你之後，房子是我們的沒有錯吧？周育賢：對啊！沈秀珍：對啊！但是不代表我欠你250萬元，房子全部都是你的啊！周育賢：目前暫時是我的啊！沈秀珍：那個是因為我們要假買賣啊！周育賢：你，不是假買賣啊！（以上見本院卷第98頁）－－－－－－－－－－－－－－周育賢：好，那我繼續講，妳一直說這房子是你們的，呵我們不可以動你們的房子，我沒有要動啊！我先聽妳講嘛，銀行貸款妳還得出來，250萬元妳還我，半夜請妳趕快辦回去，是不是這樣子，呵妳一直跟我講說喔我們幫妳處理那麼多事情，房子都是妳的，那我請問妳一下，如果這房子是妳的，怎麼會過戶在杜偉莉跟杜佳倖的名下呢？沈秀珍：那是因為要貸出那450萬。周育賢：那如果我們不是這樣幫妳，妳不是早就倒了嘛。沈秀珍：那個是二件不一樣的事，我現在在釐清。周育賢：怎麼會不一樣的事哩。沈秀珍：我現在是在釐清房子的所有權是誰的？周育賢：目前的所有權是我們的啦！（以上見本院卷第99頁）從證人周育賢與原告之妻沈秀珍之爭執過程，對於系爭不動產的過戶緣由，肇因原告積欠證人周育賢之債務，而系爭不動產過戶後保留2年買回權利之約定，其目的亦具有擔保證人周育賢債權，如原告於2年內未依約買回，即由證人周育賢逕自處分系爭不動產，足見原告與證人周育賢之間，並非單純由被告出名之借名登記關係。

四、綜上所述，原告主張系爭不動產係因借名登記關係移轉登記在被告2人名下，於終止借名登記關係後，請求被告2人應將系爭不動產移轉登記予原告等語，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假行之聲請失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、據上論斷：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。