臺灣士林地方法院93年度訴字第1277號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　93年度訴字第1277號

原告

丙○○

訴訟代理人

蘇弘志律師

訴訟代理人

乙○○

被告

甲○○

訴訟代理人

陳國堂律師

當事人間拆屋還地事件，本院於94年7月4日言詞辯論終結，判決

如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國93年5月27日向第三人郭興基買受坐落台北市○○區○○段4小段第276地號土地（下稱系爭土地），被告無正當權源占有該地，原告自得依民法第767條規定請求被告拆除地上建物，返還土地，至於被告辯稱與第三人間存有不定期租賃關係，因修正之民法第425條第2項已於89年5月5日施行，業將不定期租賃關係排除在「買賣不破租賃原則」之外，故被告並不得對原告主張仍存在該租賃關係等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上之地上物如附圖斜線所示部分拆除，將土地返還原告；㈡原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告辯稱：被告與原告前手郭興基間前於78年12月19日就系爭土地在台灣高等法院就調整租金乙事成立和解（78年度上字第1542號），可證確有租約存在，依民法第425 條第2 項修正之立法意旨，係以第1 項必須承租人占有中才適用買賣不破租賃，前揭訴訟上和解，效力如同公證，本件並非假租約，應認並無新修正民法第425 條第2 項規定之適用。又系爭土地於93年7 月15日移轉登記原告名下，依買賣不破租賃原則，兩造間存在租賃關係，被告寄送租金予原告遭拒，業已依法提存於法院等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決願供擔保請免假執行。

三、兩造不爭執部分：㈠原告對於前手郭興基有出租給被告之事實不爭執。被告有將租金對原告提存，但原告並未收受。㈡原告為系爭土地現有之所有權人，被告為現有地上物之所有人及占有人。㈢附圖即複丈測量成果圖之內容。兩造經協商後爭點只有1點，即民法新修正第425 條第2項之適用。原告主張被告前租約為不定期租賃，未經公證，沒有買賣不破租賃原則之適用。被告主張第425 條第2 項依最高法院92年台上字第315 號判決之見解，以實際上租賃人有占有為要件，不用另行訂約，租賃關係仍存在，又被告主張新法不溯及既往。原告主張該判決所指之情況應該是買賣在修法之前，若是在修法以後仍應適用新法，又在民法債編施行法第24條第1 項有規定對於施行前的租賃契約仍有溯及適用。被告主張民法第425 條修法理由，第2 項並非排除第1 項，而是加強第1 項之效力。

四、本院得心證之理由：88年4月21日新修正公布之民法第425條，係將舊法第425 條本文增列「承租人占有中」之要件後改列為第1 項，另增加第2 項為「前項規定於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，業將不定期租賃契約排除在「買賣不破租賃原則」之外，依民法債編施行法第36條規定，該修正條文並已於89年5 月5 日施行，是原告據以主張本件買賣契約既於93年5 月27日成立（並於同年7 月15日移轉登記），故有新修正條文之適用等語。惟查，民法第425 條規定於債編租賃節中，內容係規範租賃契約具有不受租賃物所有權變動而影響之效力（買賣不破租賃原則），規範對象為租賃契約之效力，新修正民法第425 條第2 項係縮小舊法第425 條所適用租賃契約之範圍，亦即限制租賃契約之效力，而使期限逾五年或未定期限且未經公證之不動產租賃契約之效力將為租賃物嗣後之所有權移轉所排除，是以，應審究者則為新修正民法對於成立在89年5 月5 日施行前之租賃契約，是否仍有適用？按民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定，其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第1 條訂有明文，經查，民法債編施行法中並未就新修正之民法第425條訂有溯及適用之條文，從而，新修正之民法第425 條第1、2項，依前揭法條規定，應認並不溯及適用於成立在89年5 月5 日施行前之租賃契約。本件系爭土地上被告與原告前手間之不定期租賃契約關係，既成立於89年5 月5 日修正民法施行之前，雖原告移轉取得系爭土地所有權在後，仍應認並不適用新修正之民法第425 條第1 、2 項，而應適用舊民法有關「買賣不破租賃原則」之規定，該租賃關係應由後手即原告所繼受，兩造間對系爭土地既存在租賃關係，被告占有系爭土地自非無權，應認原告請求被告拆屋還地之主張，並無理由。至於原告所舉民法債編施行法第24條第1 項有關對於施行前的租賃契約仍有溯及適用之規定，係針對債編施行前後之規定，並非針對債編修正施行之規定，此參見該施行法第25至27條係對債編修正施行之特別規定自明，應認原告主張並非可採。綜上，原告基於所有權排除侵害之規定請求被告拆屋還地，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。