最高法院九十二年度台上字第三一五號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第三一五號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

張英郎律師

被上訴人

甲○○

右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十年七月十一日台灣高等法

院第二審判決（九十年度上字第三四六號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人起訴主張：伊於民國八十一年間自訴外人吳萍影處取得坐落基隆市○○區○○路一五七號、一五九號及一六一號之房屋（下稱系爭房屋）所有權，惟系爭房屋於所有權移轉登記前，即由吳萍影將之出租與被上訴人，而系爭房屋自七十四年十月一日起已成立不定期租賃關係，嗣伊於八十一年七月間取得所有權後，被上訴人即自仲介任日臣處得知該事實，且伊亦曾會同里長前往告知所有權業經移轉，被上訴人自八十一年八月起，應知悉系爭房屋所有權已由伊取得，被上訴人自受伊通知之日起，應將系爭房屋之租金向伊為給付，詎為被上訴人拒絕，反將租金交付予吳萍影，被上訴人顯未依約履行其租金支付之義務。被上訴人積欠租金額已逾二個月以上，經伊以存證信函，定相當期限催告被上訴人給付欠繳租金，均不置理，乃於八十九年十月十八日以存證信函終止與被上訴人間之系爭房屋租賃契約，兩造租賃關係業已消滅，被上訴人自八十九年十月二十日起仍繼續為系爭房屋之使用收益，為無權占有，獲得相當於租金之利益，爰本於租賃關係及不當得利請求權為請求等情，求為命被上訴人應給付伊新台幣（下同）二百五十四萬四千六百四十五元，並加計法定遲延利息；被上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還與伊，及自八十九年十月二十日起至遷讓房屋之日止，按月賠償伊五萬元之判決。嗣於原審，將請求之租金減縮為一百九十三萬九千六百十二元本息，損害金減縮為每月三萬二千元。

被上訴人則以：上訴人於八十七年間以無權占有為由，訴請伊遷讓系爭房屋，伊始知悉上訴人取得系爭房屋所有權，惟依買賣不破租賃，伊與吳萍影間租賃關係仍對上訴人繼續存在，依照伊與吳萍影於八十七年二月五日會算結果，伊已溢付租金至八十七年六月底；況系爭房屋吳萍影既未交付予上訴人，上訴人不得行使其收取租金利益之權利，伊無積欠上訴人租金；縱使上訴人取得租金請求權，僅得請求房屋部分之租金，土地部分上訴人未取得所有權，不得請求等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張系爭房屋自七十四年十月一日起即由吳萍影出租與被上訴人，成立不定期租賃關係，嗣上訴人於八十一年七月間取得系爭房屋所有權之事實，為被上訴人所不爭執，此部分之事實雖堪信為真實。惟查上訴人係因訴外人劉基勳向吳萍影購買系爭房屋及其基地，經劉基勳指定為不動產登記名義人而取得系爭房屋之所有權，但關於系爭房屋之交付及其基地所有權之移轉登記，業經原審八十六年度重上字第二九八號判決「吳萍影交付房屋全部予第三人乙○○（即本件上訴人）執管及吳萍影辦理土地之繼承登記，於繼承登記後辦理移轉登記予第三人乙○○名下部分，於劉基勳給付一千二百五十萬元同時為之」確定，故上訴人須於劉基勳給付吳萍影一千二百五十萬元時，始得向原所有權人吳萍影請求交付系爭房屋，上訴人迄未舉證證明劉基勳已履行其給付價金之義務，及系爭房屋已由吳萍影交付上訴人占有，自無從認定上訴人已取得系爭房屋之管理使用權。至於民法第四百二十五條第一項雖規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，惟租賃權為債權之一種，非屬所有權之權能之一，受讓所有權者，非當然即受讓租賃債權，是以該條所謂之受讓人，應係指租賃物之所有權及租賃債權之受讓人而言，如僅受讓所有權而未受讓租賃債權，仍無該條之適用。上訴人雖經登記而取得系爭房屋之所有權，仍須待劉基勳履行其給付價金之義務後始得請求吳萍影交付系爭房屋，顯見吳萍影並未在讓與系爭房屋所有權之同時將租賃債權讓與上訴人。且民法第二百九十七條規定：讓與人應將證明債權之文件，交付受讓人，並應告以關於主張該債權所必要之一切情形。如吳萍影已將系爭租賃債權讓與上訴人，理應將租賃契約等債權證明文件交付上訴人，上訴人亦未舉證證明其已受讓系爭租賃債權，自不得以其已取得系爭房屋之所有權登記，即謂已取得對於被上訴人之租賃債權。上訴人另又主張其為第三人利益契約之第三人而非契約之當事人，吳萍影於履行其房屋部分移轉登記義務後，不得引用同時履行抗辯以對抗上訴人，縱得引用該抗辯，亦屬吳萍影之權利，被上訴人非出賣人，自不得執之對上訴人主張等語，惟查被上訴人固不得以吳萍影與劉基勳間之買賣契約對抗上訴人，然此與上訴人有無受讓系爭租賃債權無關，上訴人此部分主張亦無可採。綜上所述，上訴人雖受讓系爭房屋之所有權，但並未同時受讓系爭房屋之租賃債權，上訴人主張其對系爭房屋之承租人即被上訴人有租金收取之權限，即非可採。

上訴人既無向被上訴人收取租金之權，則被上訴人未將租金交付上訴人而繼續使用系爭房屋，亦不生無權占有之情事，從而上訴人本於租賃關係及不當得利請求權，請求被上訴人給付租金、遷讓系爭房屋及給付相當租金之損害，均無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。

惟按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則。另民事訴訟法第二百七十九條第一項明文規定：當事人主張之事實經他造於準備書狀內或言詞辯論時，或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。查被上訴人在第一審於八十九年十二月十二日所具書狀內引兩造間前經台灣基隆地方法院（下稱基隆地院）所為八十七年度訴字第二五六號確定兩造間存有依民法第四百二十五條第一項規定而成立不定期租賃關係之確定判決，自認兩造間確有該判決所認依民法第四百二十五條第一項規定而成立之不定期租賃關係存在。其所爭執者，僅主張系爭土地並非上訴人所有，上訴人不得主張此部分之租金及伊已將租金溢付予訴外人（即原出租人）吳萍影等情（見一審卷第三二頁至第四一頁）。上開基隆地院之確定判決既已就兩造間存有民法第四百二十五條第一項之不定期租賃關係存在為明確判斷，被上訴人復引該判決自認兩造間之上述租賃關係存在，揆諸上開民事訴訟法規定及上開意旨，被上訴人不得為相反之主張，法院亦不得就此事實再為相異之論斷，乃原審竟謂兩造間並無民法第四百二十五條第一項規定之適用，自有違誤。次按民法第四百二十五條第一項規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。此為所有權讓與不破租賃之原則。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務。又民法第四百二十五條所定所有權讓與不破租賃之原則，以所有權移轉業已生效為其要件。原審既已認定上訴人於八十一年七月間自吳萍影取得系爭房屋所有權，却謂：民法第四百二十五條第一項所謂之受讓人，應係指租賃物之所有權及租賃權之受讓人而言，如僅受讓所有權而未受讓租賃權，仍無該條之適用，並認為上訴人僅受讓所有權，無法證明有訴外人吳萍影與被上訴人間租賃權之受讓，上訴人不得以已取得系爭房屋之所有權登記，即謂已取得對於被上訴人之租賃權等語，亦有適用民法第四百二十五條第一項不當之違法。

末查原審一方面以原審法院另案（八十六年度重上字第二九八號）對於劉基勳與吳萍影間買賣契約所為同時履行之判決，認為上訴人須於劉基勳給付吳萍影一千二百五十萬元時，始得向吳萍影請求交付系爭房屋，上訴人迄未證明劉基勳已履行其價金義務，及系爭房屋已由吳萍影交付上訴人占有，無從認定上訴人已取得系爭房屋之管理使用權；另一方面於上訴人主張其為第三人利益契約之第三人時，却又認為被上訴人不將以吳萍影與劉基勳間之買賣契約對抗上訴人，就吳萍影與劉基勳間買賣契約所生之關係，能否對抗上訴人，為不同之認定，其理由亦有矛盾。上訴論旨，執以指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第六庭