臺灣士林地方法院97年度訴字第8號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　　 97年度訴字第8號

原告

丁○○

原告

號

原告

庚○○

原告

之1

原告

戊○○

原告

己○○

原告

甲○○

原告

共 同 陳明良律師

訴訟代理人

被告

丙○○

被告

乙○○

被告

共 同 林世宗

訴訟代理人

上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國97年8 月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落臺北縣淡水鎮○○段38、52地號土地（下稱：系爭38、52地號土地），原係被告向原告被繼承人蔡主承租耕作。蔡主於民國92年12月13日死亡後，原告因分割繼承，由原告丁○○、庚○○、戊○○、己○○取得系爭38地號土地所有權，應有部分各4 分之1 ；另由原告丁○○、庚○○、戊○○、己○○、甲○○取得系爭52地號土地所有權，原告丁○○、庚○○、戊○○、蔡淑㜫應有部分各為2 萬分之3484，原告甲○○應有部分為2 萬分之6064。原告並因而繼受蔡主與被告間就系爭38、52地號土地耕地租賃關係之出租人地位。然被告於系爭38、52地號土地上已無自任耕作之事實，任由他人於系爭52地號土地開設鴕鳥園長達8 年，另供人設置魚池、種植蔬菜及果樹，時間亦有3 年以上，甚且於系爭38、52地號舖築柏油道路，面積分別達153.93、307.16平方公尺，顯見被告等不自任耕作情形非常明確，且已繼續1 年以上，違反耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2項之規定而為無效；並有違反同條例第17條第1 項第4 款得終止租約之事由。原告已於96年1 月16日以存證信函通知被告等終止契約一事時，該契約即已終止。如認契約未於上開意思表示到達時終止，原告亦於97年6 月11日以書狀、97年8 月13日言詞辯論期日再次以言詞為終止契約之意思表示。請求就上開無效、終止契約之主張，擇一而為判決。為此，依民法地455 條、第767 條規定，請求被告等返還系爭38、52土地。並聲明：㈠被告應將系爭38地號土地（面積1,657.25平方公尺）全部返還原告丁○○、庚○○、戊○○、蔡淑㜫。㈡被告丙○○、乙○○應將系爭52地號土地（面積4,810.69平方公尺）全部返還原告丁○○、庚○○、戊○○、蔡淑㜫、甲○○。㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭38、52地號土地係由被告之父蔡聰明與原告之父蔡主自42年1 月1 日簽訂「台灣省台北縣私有耕地租約」，被告繼承後續約迄今。承租人均依據耕地三七五減租條例相關規定履行，依系爭耕地租約耕作並繳交地租。嗣於86年間，蔡主以溫妮颱風來襲造成農田、地質流失，須進行整地工程為由，委託訴外人王郅平在系爭38、52地號土地進行整地工程，傾倒營建廢棄磚塊、水泥及家庭垃圾等物，填高原耕地達九公尺，完全破壞水稻耕地狀態，致造成被告不能耕作。是被告並無耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項規定之違反「自任耕作」或「將耕地轉租他人」之情事，亦無同條例第17條第1 項第4 款規定「非因不可抗力繼續1 年不為耕作時」之情形。原告主張「原訂租約即『無效』，故該契約自己『終止』。」混淆租約「無效」、「終止」兩項不同法律關係，其於96年1 月16日存證信函所言：「台端已違反三七五減租條例第16條第1 項及第17條第1 項第4 款租約『當然無效』。」並非「終止契約」之意思表示，自不發生「終止契約」之效力。又蔡主於系爭38、52地號土地耕地傾倒建築廢棄物，造成不能耕作之事實後，被告仍持續依租約繳納租金，蔡主仍繼續收受，迄今原告提起本訴始拒絕受領。原告主張除與法定要件尚有未合外，其於耕地出租人權利之行使，亦顯違背誠實信用原則等語，資為抗辯。並聲明：

㈠原告之訴駁回。㈡如為不利之判決，願預供擔保准假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠系爭38地號土地，由原告丁○○、庚○○、戊○○、蔡淑㜫分別共有，應有部分各為4 分之1 ；系爭52地號土地，為原告丁○○、庚○○、戊○○、己○○、甲○○分別共有，其中原告丁○○、庚○○、戊○○、蔡淑㜫應有部分各為2 萬分之3484，原告甲○○應有部分為2 萬分之6064，原告就系爭38、52地號土地，分別繼承蔡主租賃契約之出租人地位。

㈡被告丙○○、乙○○與原告之父蔡主曾於54年1 月1 日就系爭38、52地號土地，簽定「臺灣省臺北縣私有耕地租約」。

㈢原告等曾於96年1 月16日以如原證6 所示存證信函（本院卷一第162頁）通知被告。

㈣系爭38、52地號於本院97年4 月10日現場勘驗時，占有使用情形如附圖所示。

四、耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項規定：承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。另同條例第17條第1 項第4 款規定，承租人非因不可抗力繼續1 年不為耕作時，出租人得於耕地租約在租佃期限未屆滿前終止租約。前開耕地三七五減租條例第16條第1 項及第2 項所稱「不自任耕作」，應係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言；至同條例第17條第1 項第4 款所稱「非因不可抗力繼續一年不為耕作」，則指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言。是承租人任由他人使用，不為異議或為其他討回土地行為，並未有積極不自任耕作行為者，應依同條例第17條第1項第4 款規定規範（最高法院87年台上字第1378號判決意旨參照）。經查：

㈠本件原告主張被告有耕地三七五減租條例第16條第1 項「不自任耕作」之情形，係以被告於系爭38、52地號土地上已無自任耕作，任由他人於系爭52地號土地開設鴕鳥園長達8 年，另供人設置魚池、種植蔬菜及果樹，時間亦有3 年以上，甚且於系爭38、52地號舖築柏油道路等事實為據。惟上開鴕鳥園係訴外人王景輝所設置，如附圖所示Ｅ、Ｆ、Ｇ部分土地亦分別為訴外人林地發、王景輝、江慶良設置圍籬種植蔬菜，係未經被告同意下所為，業經王景輝、林地發、江慶良分別於本院勘驗期日證述屬實（本院卷二第57-59 頁）；另附圖所示Ｄ部分菜園、Ｃ部分魚池，及Ａ、Ｂ部分道路，原告無法舉證係被告所設置，亦無法證明係第三人經由被告出租、出借所為，是承租人即被告上開單純任由他人使用，不為異議或為其他討回土地行為，依上開說明，與耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項規定之「不自任耕作」要件，尚屬有間，原告主張兩造間耕地租佃契約業因被告違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定，依同法條第2 項規定失效，尚非可採。

㈡次查，依被告丙○○所自認，系爭38、52地號土地，自86年王郅平等人傾倒廢土事件後，即未再有耕種之事實（本院卷二第74頁），是承租人即被告就系爭38、52地號土地顯有「繼續1 年不為耕作」之事實，洵堪認定。至被告抗辯上開不為耕作係出於不可抗力，為原告所否認，應由被告就存有不可抗力之積極事實，負舉證之責（最高法院84年台上字第14號判決意旨參照）。本件被告主張系爭38、52地號土地有不可抗力無法耕作之事實，無非係以系爭38、52地號土地曾經王郅平及訴外人蔡明德傾倒廢土，致無法再為耕作等情詞為其論據。惟：

⒈按承租人承租耕地非因不可抗力繼續1 年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院84年臺上字第1856號判例參照）。是承租人主張有不可抗力而無法耕作者，自應就承租範圍內之耕地全部皆因不可抗力事由存在而無法耕作之事實，負舉證之責。如有一部土地仍得耕作而承租人不為耕作，依上開判例意旨，出租人仍得終止租約。

⒉經查，王郅平曾經台灣士林地方法院檢察署檢察官以其於86年11月至3 月間，在系爭38地號土地及鄰近土地整地傾倒廢土提起公訴，經本院87年度訴字第773 號刑事判決無罪確定；嗣復與蔡明德於88年7 月17日至88年10月中旬期間，在系爭38地號土地及同地段37、54地號土地，堆置廢棄物牟利，經本院89年度訴字第540 號、臺灣高等法院91年度上訴字第3724號、最高法院92年度臺上字第6197號，認定蔡明德、王郅平確有堆置廢棄物之犯罪事實，分別判決有期徒刑1 年2月、1 年10月確定，業經本院分別調取前開刑事案卷核閱屬實。依上開刑事偵、審案卷，並無系爭52地號亦同遭棄置廢棄土之事證，且歷審判決均以附圖明確特定遭棄置廢土之範圍以為認定犯罪事實之依據，被告主張系爭52地號土地雖未列出，然其情形與系爭38地號土地相同，亦有傾倒云云，尚非可採。

⒊次按所謂不可抗力，乃外界之客觀力量，而非人力所能抵抗之事實，如天災、地震、戰禍是。此觀耕地三七五減租條例第11條規定：「耕地因『災害』或『其他不可抗力』致農作物歉收時...... 」 將「災害」與「不可抗力」並列而為規定自明。被告主張之第三人棄置廢土之事實，與災害或相當於災害之其他事變程度尚屬有間。縱第三人傾倒廢土而致土地一時無法使用，可得認係「不可抗力」，惟88年10月蔡明德、王郅平被查獲，迄96年5 月原告向淡水鎮公所申請調處時，已歷7 年半之時間，本院及臺灣高等法院刑事案件審理期間，分別於90年6 月15日、92年4 月2 日2 次勘驗現場，筆錄記載原遭傾倒部分均為「雜草叢生」（本院89年度第540 號刑事案卷第100 頁背面、（臺灣高等法院91年度上訴字第3724號刑事案卷第49頁）、「草長得很高」（上開二審刑事卷第83頁），足見斯時至少廢棄物堆放部分業已清理完畢。其後經歷7 年半之時間，系爭38、52地號土地之全部範圍，是否全然無法以人力所能改良用以耕作，於被告未為其他舉證時，尚難認為真實。參以被告丙○○自承傾倒廢土事件後就系爭土地即未做其他處理，伊在醫院工作已有20幾年，另一被告乙○○則係重大傷病，無法工作（本院卷二第74頁）。系爭38、52地號土地面積合計廣達6,467.94平方公尺，被告丙○○在廢土傾倒事件前已在醫院工作十餘年，如何兼顧耕作？系爭38、52地號之未耕作，是否確係客觀上有不可抗力之無法耕作情形，抑或純係被告主觀上無耕作之意願，於吾人之經驗法則上，實堪存疑。被告未就系爭38、52地號範圍內之「全部土地」，於7 年半時間無法耕作之事實，有何非人力所能抵抗之事實舉證，或提出相關土質檢測、農業專業鑑定意見等科學上之依據，確認已全然無從改良以供耕作，自難徒憑部分土地表明有磚塊、水泥之分布，即謂系爭38、52地號土地之狀況，已達「不可抗力」而無法耕作之程度。又被告雖迭以其為「佃農」，回復原狀超越其能力所及云云，惟所謂「不可抗力」，係一影響程度廣泛、任何人均無法抵抗之客觀事實，本不因相關當事人之身分、地位而就「不可抗力」為不同解釋（如天災、地震、戰爭於任何人之影響皆然），是被告為佃農地位，並不影響法律上關於「不可抗力」之定義或解釋。況且，耕地三七五減租條例旨在保障承租人之耕作權，耕地承租人於耕地狀況有暫時不適於耕作之情形時，承租人得請求出租人履行民法第423 條規定之出租人保持義務，使系爭38、52地號土地合於約定使用、收益之狀態；亦得依耕地三七五減租條例第13條之規定，自為特別改良，乃被告一方面主張耕地租約存在之效力，另一方則未實施耕作，亦未要求出租人履行保持義務或自行改良，使系爭土地維持適於耕作之狀態，被告捨此不由，任令土地荒蕪達7 年半而全然未為任何處置、耕作嘗試，實難認與「不可抗力」之要件吻合。

⒋參以系爭52地號如附圖所示Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分，現場為林地發、王景輝、江慶良種菜及蔬果，業經本院現場勘驗屬實（本欲卷第57-59 頁），其上農作種類包括四季豆、高麗菜、香蕉樹、蕃薯葉、木瓜樹、芋頭、Ａ菜等項，亦有原告所提照片在卷可參（本院卷二第86-88 頁）。雖被告抗辯土地已無法種植原耕作目的之水稻云云，惟原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用而變更農地原有性質，固可認係違反耕地租佃契約，不自任耕作而認租佃契約無效（最高法院87年臺上字第592 號、96年臺上字第2431號裁判意旨參照），則依上開說明之反面解釋，同屬栽培農作物之耕地租佃契約，縱栽種之農作種類有所變更，仍與租佃契約無違。又上開蔬果之種植既為耕作種類之一，蔬果之種植即為耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款所規定之「耕作」，被告於系爭租佃關係存續期間得為「耕作」而不為，亦難係因不可抗力而未耕作。

⒋綜上，被告承租系爭耕地，有繼續1 年以上不為耕作之事實，且其不為耕作並非出於不可抗力，應堪認定。

㈢原告有耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定之事由既堪認定，原告以上開事由向被告為終止租約之意思表示，自屬有據。

五、至被告雖復以系爭38、52地號土地係原告被繼承人蔡主行為所致，蔡主繼續收租至提起本件訴訟前，是原告為上開租佃契約終止權有之行使，有違誠實信用原則等情為辯。惟查，如前所述，王郅平或蔡明德上開傾倒廢棄物行為，迄原告聲請本件租佃爭議調解時，已歷7 年半之時間，原告於上開事件終結7 年半後，始以被告有繼續1 年以上不為耕作之事實，主張終止耕地租約，難認有何違反誠實信用原則情事。至被告主張繼續繳租、原告或其被繼承人繼續收租之事實，為原告所否認，被告復未能舉證證明租金繳納之確切時間、對象，其據以主張原告終止契約違反誠實信用原則，難認有據。又被告另主張臺北縣政府97年7 月1 日通知價購系爭土地乙節，係就依平均地權條例第11條規定為補償時，耕地租賃關係仍存在時應如何補償耕地承租人之說明，與本件原告得否終止耕地租賃契約之判斷，尚屬無涉。

六、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第455 條前段、第767 條前段分別定有明文。本件兩造間耕地租約業經原告合法終止已如前述，承租人即被告繼續占有38地號土地，及系爭52地號除附圖所示Ｃ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分外之土地（面積合計4607.31 平方公尺），即無合法權源，原告丁○○、庚○○、戊○○、己○○為系爭38地號土地所有權人，原告丁○○、庚○○、戊○○、己○○、甲○○為系爭52地號地、系爭52地號除附圖所示Ｃ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分外之土地，自屬有據。

七、至系爭52地號土地如附圖所示Ｃ部分，現為不明之第三人建築魚池占有使用中，如附圖所示Ｅ、Ｆ、Ｇ部分，則分別為林地發、王景輝、江慶良於其上設置菜園耕作使用中，已如前述，被告並非現占有人，亦無拆除各該地上物之權限，無從排除第三人之占有返還原告，原告就被告履行不能之事項訴請被告履行，應無理由。

八、從而，原告本於上開原因事實，依民法第455 條前段、第767 條前段規定，訴請被告應將系爭38地號土地（面積1657.25 平方公尺）返還原告丁○○、庚○○、戊○○、己○○，並將系爭52地號除附圖所示Ｃ（面積132.54平方公尺）、Ｅ（面積29.78 平方公尺）、Ｆ（面積15.10 平方公尺）、Ｇ（面積25.96 平方公尺）部分外之土地（面積4607.31 平方公尺）返還原告丁○○、庚○○、戊○○、己○○、甲○○，為有理由，應予准許；逾上開准許部分之請求，則為無理由，應予駁回。

九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

十、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

十一、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392條第2項判決如主文。