臺灣士林地方法院99年度訴字第251號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第251號

原告

丁○○即張西村、.

原告

丙○○即張西村、.

原告

兼 共 同 乙○○即張西村、.

訴訟代理人

被告

甲○○

訴訟代理人

林明正律師

複代理人

馬翠吟律師

上列當事人間請求不當得利等事件，本院於民國99年4 月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、原告張西村於民國98年6 月3 日提起本件訴訟，嗣於同年9月8 日死亡，張林明子、丁○○、丙○○、乙○○為張西村全體繼承人，有其等所提戶籍謄本在卷可稽（臺灣臺北地方法院98年度審訴字第6466號卷第8-12頁，前開案卷下稱：臺北地院卷），張林明子、丁○○、丙○○、乙○○提出書狀聲明為張西村承受訴訟（臺北地院卷第35頁），自無不合，應予准許。又原告張林明子於聲明為張西村承受訴訟後，復於99年3 月2 日死亡，有原告丁○○、丙○○、乙○○所提死亡證明書在卷可憑（本院卷第22頁），原告丁○○、丙○○、乙○○為張林明子全體繼承人，其等復聲明為張林明子承受訴訟（本院卷第19頁），亦無不合，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但被告同意者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款定有明文。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。亦為同法條第2 項所明定。本件原告原起訴請求給付租金（臺北地院卷第25頁），應係本於租賃契約法律關係而為請求，嗣復於起訴狀送達被告後之本院99年4 月30日言詞辯論期日，主張依不當得利法律關係而為請求（本院卷第37頁），核係訴訟標的法律關係之變更，被告未為異議而為本案言詞辯論（本院卷第37頁），揆諸前揭法條規定，原告所為訴之變更，應無不合。

乙、實體方面：

一、原告起訴主張：被告於臺灣臺北地方法院（以下簡稱：臺北地院）96年度執字第72449 號強制執行事件（下稱：系爭執行事件）民國97年12月4 日拍賣期日，拍定買受門牌號碼臺北市○○路○ 段12巷1 號2 樓建物（下稱：系爭建物）所有權。原告為系爭建物所坐落之臺北市○○區○○段1 小段20地號土地所有權人之一，臺北地院於系爭執行事件所製作之拍賣公告，業已載明拍定人應與原告協商建物占用土地之租金問題，詎被告竟以不知情為由，拒絕與原告協商，為此訴請被告應自97年12月4 日買受日起，至系爭建物滅失之日止，按月給付原告以新臺幣（下同）2 萬4,000 元計算之不當得利；另依土地法第97條規定，每5 年與原告訂立地上權租約等語。並聲明：㈠被告應自97年12月4 日起，至系爭建物滅失之日止，按月給付原告2 萬4,000 元，並每5 年與土地所有權人，重新訂立地上權租約。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告否認系爭建物原所有權人張文淵與原告間就系爭土地存有任何租賃關係。至原告若係依不當得利法律關係，請求被告返還系爭建物占有系爭土地之不當得利，則應有土地法第97條第1 項租金法定最高限額之適用，每年租金依法不得逾土地申報地價10% 。系爭土地99年1 月之申報地價為每平方公尺4 萬3,200 元，以系爭建物所屬公寓4 層樓原告占用部分占4 分之1 ，基地總面積80平方公尺，原告於系爭土地應有部分占2 分之1 計算，原告每年所得請求之租金上限應為4 萬3,200 元。又系爭建物、土地坐落臺北市○○路○ 段12巷之窄巷內，除交通不便外，尚有消防安全之顧慮，且因屬老舊社區，市容不甚整潔，實已減損系爭土地之經濟利用價值及被告所受利益。是系爭土地之不當得利，應參酌上開不利因素，酌減年息百分比等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

㈠系爭土地面積為80平方公尺，原為原告被繼承人張西村與訴外人李清珠所共有，張西村、李清珠就系爭土地所有權權利範圍各為2 分之1 （臺北地院卷第16-18 頁系爭土地登記謄本參照）。張西村及張西村繼承人之一之張林明子相繼死亡後，張西村所遺系爭土地所有權應有部分應由原告全體共同繼承而為公同共有（民法第1151條規定參照）。

㈡系爭建物係鋼筋混凝土造4 層建物之第2 層，同棟建物第1層建物登記所有權人為張西村，第3 、4 層建物所有權人為李清珠（臺北地院卷第19-22 頁建物登記謄本參照）。

㈢依系爭土地登記謄本記載，系爭土地上所坐落之建物為福星段1 小段196 、197 、219 、220 建號建物即前開㈡所示之1、2、3、4層建物（臺北地院卷第16頁）。

㈣被告係於臺北地院系爭執行事件97年12月4 日拍賣期日，以90萬元得標買受，經臺北地院以98年1 月16日北院隆96執乙字第72449 號核發權利移轉證書（臺北地院臺北簡易庭98年度北簡字第31180 號卷第3 頁所附權利移轉證書參照，上開案卷下稱：臺北簡易庭卷）。

㈤被告於98年3 月12日就系爭建物辦畢所有權移轉登記，建物登記謄本上記載之原因發生日期為98年1 月16日。

㈥被告就系爭建物占用系爭土地部分，與原告間並未存有約定或法定租賃關係。

四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文。又按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段之規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。被告所有系爭建物占用系爭土地，並無約定或法定租賃關係，被告復未主張、舉證系爭建物有何占用系爭土地之物權、債權關係而得執為占有權源，自屬無權占有。又被告因無權占用系爭土地，而受有使用、收益上開土地之利益，致原告無法取得應歸屬於己之利益而受有損害，並無法律上之原因，原告訴請被告給付不當得利，自屬有據。

五、至原告所得請求不當得利之數額：

㈠按租用基地建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，土地法第105 條、第97條規定甚明。又所謂土地之總價額，土地法施行法第25條規定，依法定地價；而法定地價，依土地法第48條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價。另依平均地權條例第16條規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申報地價。是系爭土地於98年度之法定地價應為4 萬5,600 元/ 平方公尺，99年度之後應為4 萬3,200 元/ 平方公尺（卷附公告地價資料參照），非如原告主張，以土地「公告現值」14萬6,000 元/ 平方公尺為計算基準。

㈡系爭土地坐落在臺北市萬華區轄內，位於中華路1 段、洛陽街及臺北市○○○○○街廓（本院卷第55頁被告所提街道圖參照），係屬習知之老舊社區。被告占用系爭土地之系爭建物，建築完成於61年8 月7 日、建物本身面積為43.7平方公尺（臺北地院卷第20頁參照），於臺北地院系爭執行事件第1 次拍賣底價為80萬元，被告以90萬元得標買受（臺北簡易庭卷第3-7 頁）。另依被告所提現場照片，系爭建物所臨巷道確屬狹隘（本院卷第55、56頁）等各情，本院認應以按土地申報價額加計房屋估定價額，依年息7%計算為適當。

㈢如前三、㈡㈢所述，坐落系爭土地者，係4 層建物，是就系爭土地現所得使用之土地上下之範圍（民法第773 條參照），係用4 區分所有建物共同占有使用，被告所有系爭建物，就立體空間之使用，僅占4 分之1 ，非如原告主張，以被告占用系爭土地全部計算不當得利。從而，原告所得請求之不當得利數額，應為98年1 月16日（取得系爭建物所有權日，詳後）至98年12月31日期間合計6 萬1,216 元（計算式：45600 元×80㎡×1/4 ×7%×350/365=61216 ），及自99年1月1 日起，至系爭建物滅失之日止，按月以5,040 元計算（計算式：43200 元×80㎡×1/4 ×7%×1/12=5040 ）。

㈣又按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。民法第818 條定有明文。如前三、㈠㈡㈢所述，系爭土地係原告與李清珠所共有，李清珠與原告之應有部分各為2 分之1 。而李清珠所有建物，係4 層建物中之第3 、4 層，是其所為使用收益，為系爭土地現所得使用之土地上下範圍之2 分之1 ；原告所有之建物，則係4 層建物中之第1 層，是其所為使用收益，則僅為系爭土地現所得使用之土地上下範圍之4 分之1 ，是李清珠並未因被告之占有而受有損害，因被告受有占有利益而受損害者，應僅為原告。是被告抗辯主張原告所得請求之不當得利數額，為被告全部不當得利之2分之1，尚非可採。

㈤又按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項定有明文。如前三、㈣所述，被告係於98年1 月16日經執行法院核發取得系爭建物權利移轉證書，是被告取得系爭建物所有權，及因系爭建物占有系爭土地而受有不當得利之時點，亦應自98年1 月16日起算。是原告請求被告亦應給付97年12月4 日拍定日起，至98年1 月15日被告取得系爭建物所有權期間之不當得利，自屬無據，不應准許。

六、再原告請求被告應每5 年與土地所有權人，重新訂立地上權租約部分：按土地法第97條係規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣( 市) 政府得依前項所定標準強制減定之。」係就已成立之租約，規範其租金上限，並未規定土地所有權人，得請求占有人與之訂立租約。是原告援引前揭土地法第97條規定，請求被告應每5 年與土地所有權人，重新訂立地上權租約云云，顯屬無據，不應准許。

七、從而，原告本於上揭原因事實，依不當得利法律關係，請求被告給付6 萬1,216 元，及自99年1 月1 日起，至系爭建物滅失之日止，按月給付原告5,040 元，為有理由，應予准許。逾上述准許部分之不當得利請求，暨訴請被告應與原告訂立土地租賃契約部分，則為無理由，應予駁回。

八、兩造就原告如判決主文第1 項所示之請求，分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。

九、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。