臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事簡易判決

原告

愛加倍食品工業有限公司

法定代理人

蘇逸隆

被告

歐晋嘉即啓耀企業社

上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國103年5月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張略以：

㈠、兩造曾於民國（下同）100年3月7日就原告公司所有門牌號碼臺南市○○區○○路000號之房屋（下稱系爭房屋）簽立租賃契約（下稱系爭租約），被告以每月租金新臺幣（下同）39000元承租原告所有前後棟廠房之2樓部分計260坪。依系爭租約約定，被告所承租之範圍僅為「前後棟廠房之2樓部分計260坪」，惟被告實際使用之範圍為316.174坪（即1045.2平方公尺），超出承租範圍，而被告此超出承租範圍而使用之行為，業經臺南市政府稅務局新營分局查核認定後，將系爭房屋之稅率改課以營業用稅率可證，是原告公司爰對被告超出承租範圍而為使用之行為，提起本訴，合先敘明。

㈡、查，被告承租原告公司所有系爭房屋，僅在「前後棟廠房之2樓部分計260坪」之範圍，惟被告卻超出承租範圍，另外再為無權使用未有承租之56坪房地，即被告總共使用原告所有系爭房屋316坪（實際為316.173坪，為原告公司僅以316坪計算），是被告在超出260坪之範圍即56坪之部分為無權占用，屬無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致原告公司受損害，原告公司自得依民法第179條之不當得利法則，請求被告返還相當於租金之數額。而因被告無權占用未承租之範圍為做為廠房使用，是依最高法院102年台上字第912號裁判要旨，原告公司相當於不當得利租金之請求不受土地法第97條規定之限制，故原告公司則以兩造租約所承租之坪數及租金為基率，即每坪之租金為150元（39000元÷260坪＝150元），並以臺南市政府稅務局新營分局發函通知調整稅率之發文日期，作為被告無權占用之起始日即100年10月20日迄今，共計2年5個月（即29個月），故原告公司對被告請求無權占用之相當於不當得利之每月租金為56坪xl50元＝8400元，總計為243600元（29個月×8400元＝243600元）。

㈢、並聲明：被告應給付243600元，及自本狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告願供擔保擔保，請准宣告假執行。訴訟費用由被告負擔。

二、被告抗辯則以：

㈠、緣被告前於100年間為覓尋廠區使用，經與原告洽商後，原告同意提供原告所有之門牌號碼為「台南市○○區○○路000號」之房屋前、後棟之二樓部分供被告使用，且經雙方洽商後，同意每月租金為39000元整，租賃期間為100年4月10日起至105年4月9日止，期間共計5年。惟於雙方締約之初，未對系爭房屋前、後棟之二樓部分面積予以測量，故於簽立系爭租約時，僅依原告對系爭房屋面積之印象，於系爭租約書中填載「前後棟廠房之二樓部分計二百六十坪範圍」等語。旋於簽立系爭租約後，原告即將系爭房屋2樓部分交予被告使用迄今。惟其後因系爭房屋屋頂破舊毀損，每遇下雨即因滲漏而致被告堆置場房內之貨品機器毀損，屢經被告促請原告依法修繕，原告均置之不理，雙方關係因而交惡，並致生本件爭執。

㈡、按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（臺灣高等法院93年度上字第864號判決參照）。且查：

１、兩造於締約之初，所承租之範圍為系爭房屋前後棟之二樓部分「全部」，而非僅有其中之部分範圍而己，僅因於締約之初未實際就系爭建物前後棟2樓部分之面積詳予測量，故依原告對系爭房屋面積之印象，於系爭租約上填載「前後棟廠房之二樓部分共計二百六十坪範圍」等語等情，已如前述。換言之，兩造諦約之真意，係就系爭房屋前後棟2樓部分全部租賃，而非僅有其中部分之範圍而已。此觀諸系爭房屋自原告交付被告使用後迄今已逾三年，惟系爭房屋之二樓廠房部分根本未有任何區隔或標示使用範圍之設施或標記，是益徵二造租賃契約之標的，係系爭房屋前後棟二樓全部，而非僅有其中之260坪範圍而已至明。

２、更何況，系爭房屋自原告交付被告使用後迄今已逾三年，且被告所使用之廠房即係位於原告廠房之二樓，甚至，原告公司之負責人亦係居住於該址，是倘被告確有違反系爭租約之約定而越界使用，原告豈有不知之理？而原告於三年間坐視被告無權佔用竟未予置理，更屬不可思議。凡此，亦足徵二造租賃契約之標的，係系爭房屋前後棟二樓全部，而系爭租約上所載「共計二百六十坪範圍」等語，顯係誤載。

㈢、綜上所述，二造雖於系爭租約中記載「共計二百六十坪範圍」等與實際面積不符之文字，惟核諸系爭租賃標的並未有任何區隔標示使用範圍之設施或標記；且自交付使用迄今已逾三年，原告公司廠房即係設址於該處廠房一樓，負責人又居住於該址，倘被告真有違約使用，原告豈有不知且又長期以來坐視未予反對或置理之理？是揆諸上開之說明，兩造租賃契約之標的，係系爭房屋前後棟二樓全部，而非僅有其中之260坪範圍而已，是被告就系爭房屋前後棟二樓全部使用，既係基於二造系爭租約而有合法使用權源，並非無法律上之原因，原告依不當得利法律關係訴請給付，乃屬於法不合，應予駁回。

㈣、並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。

三、得心證之理由：

㈠、本件兩造爭執重點在於房屋租賃契約書成立當時第一條所約定之「台南市○○區○○路000號前後棟廠房之2樓部分計260坪範圍」應如何界定（即租賃範圍為260坪或316坪）。經查：

１、按民法第153條規定「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」。又「契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」、「所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。」（最高法院19年上字第453號、29年上字第762號判例要旨參照）。

２、依兩造於100年3月7日簽立房屋租賃契約書第一條約定：「甲方（指原告）房屋所在地及使用範圍台南市○○區○○路000號前後棟廠房之二樓部分計260坪範圍。」等語觀之，兩造間可特定之租賃房屋當然係指「台南市○○區○○路000號前後棟廠房之二樓部分」。而本件原告於100年10月20日即經臺南市政府稅務局新營分局函知，出租之二樓部分之面積為1045.2平方公尺（即原告所稱之316坪），此有原告提出之臺南市政府稅務局新營分局100年10月20日南市稅營房字字第0000000000號函影本在卷可按，然原告卻遲至102年6月20日才以下營郵局存證信函通知被告租賃契約應以316坪計算，此亦有原告提出之存證信函影本乙件在卷可按，而原告對於102年6月20日之前之租金，均以39000元由被告以支票方式支付租金，且於102年6月28日之後所開立之統一發票才加載待補租金等字據，此亦有原告提出之支票及統一發票影本在卷可按，依上說明，顯然原告係嗣後遲至102年6月20日才以臺南市政府稅務局新營分局核稅之面積316坪逕認定為系爭契約之範圍為316坪，應可認定。

３、又依被告103年4月29日答辯狀所附照片觀之，該空間並無特別隔間，而由原告開立之統一發票觀之，原告公司之地址設於「台南市○○區○○路000號」，則原告於出租當時對於「181號前後棟廠房之二樓部分」之地理位置亦可推知應相當知悉，因之，原告既於出租當時，並無特別界定出260坪之部分，僅記載「計260坪範圍」，且事後經稅務單位函知後，亦無特別告知被告租賃範圍，因之，依上推論，兩造租賃契約之範圍應係指「台南市○○區○○路000號前後棟廠房之二樓部分」即指316坪之範圍，應可認定。

４、綜上所述，並依民法第153條規定及最高法院判例要旨所述，應認本件兩造間之系爭租賃房屋範圍，應指全部之「台南市○○區○○路000號前後棟廠房之二樓部分」即指316坪範圍，為本件兩造間租賃契約之範圍。

㈡、從而，原告本於民法第179條之不當得利之法律關係，訴請被告應給付243600元，及自本狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。至原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭